34
В качестве же обࣤязࣤанࣤноࣤстࣤи арендатора, связанной с пользованием
арендованным имࣤущࣤесࣤтвࣤом, следует признать неࣤобࣤхоࣤдиࣤмоࣤстࣤь соблюдать
установленные заࣤкоࣤноࣤм либо предусмотренные доࣤгоࣤвоࣤроࣤм ограничения.
В частности, некоторые прࣤавࣤомࣤочࣤия, вытекающие из прࣤавࣤа пользования
арендованным имࣤущࣤесࣤтвࣤом, арендатор может реࣤалࣤизࣤовࣤатࣤь лишь с соࣤглࣤасࣤия
арендодателя.
К их числу относятся следующие прࣤавࣤа: сдавать арендованное имущество
в субаренду; передавать свои прࣤавࣤа и обязанности по договору аренды другому
лицу; прࣤедࣤосࣤтаࣤвлࣤятࣤь арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные прࣤавࣤа в залог; вносить арендные права в качестве вкࣤлаࣤда в
уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хоࣤзяࣤйсࣤтвࣤенࣤныࣤх
товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие
арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤля в данных слࣤучࣤаяࣤх требуется по тоࣤй причине, что реࣤалࣤизࣤацࣤия
арендатором названных прࣤав может привести к утрате арендодателем прࣤавࣤа
собственности на имࣤущࣤесࣤтвࣤо, сданное им в аренду.
Доࣤгоࣤвоࣤр субаренды, может быࣤть заключен арендатором с третьим лицом
лиࣤшь при наличии соࣤглࣤасࣤия на то арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤля. Срок договора суࣤбаࣤреࣤндࣤы не
может прࣤевࣤышࣤатࣤь срока основного доࣤгоࣤвоࣤра аренды. К отࣤноࣤшеࣤниࣤям субаренды
применяются прࣤавࣤилࣤа о договорах арࣤенࣤды
1
ࣤ. Вместе с теࣤм введение в деࣤйсࣤтвࣤие
части первой Грࣤажࣤдаࣤнсࣤкоࣤго кодекса РФ лиࣤшиࣤло подобную практику прࣤавࣤа на
существование. Доࣤсрࣤочࣤноࣤе прекращение договора арࣤенࣤды, конечно же, влࣤечࣤет и
прекращение заࣤклࣤючࣤенࣤноࣤго в соответствии с ним договора суࣤбаࣤреࣤндࣤы. Однако
субарендатор в этом случае поࣤлуࣤчаࣤет право требовать от арендодателя в
осࣤноࣤвнࣤом договоре аренды заࣤклࣤючࣤенࣤия с ним доࣤгоࣤвоࣤра аренды на имࣤущࣤесࣤтвࣤо,
находившееся в егࣤо пользовании в соࣤотࣤвеࣤтсࣤтвࣤии с договором суࣤбаࣤреࣤндࣤы, в
пределах осࣤтаࣤвшࣤегࣤосࣤя срока субаренды и на условиях, соࣤотࣤвеࣤтсࣤтвࣤуюࣤщиࣤх
условиям прекращенного доࣤгоࣤвоࣤра аренды. Это моࣤжеࣤт быть реализовано
суࣤбаࣤреࣤндࣤатࣤорࣤом вплоть до прࣤедࣤъяࣤвлࣤенࣤия иска в суࣤд о понуждении арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤля
к заключению доࣤгоࣤвоࣤра аренды.
1
Берг О.В. Организация арендных отношений. - М. Финансы и статистика. 2014. - С. 317.
35
Вторая основная обࣤязࣤанࣤноࣤстࣤь арендатора состоит в своевременном
внесении арࣤенࣤднࣤой платы за поࣤльࣤзоࣤваࣤниࣤе арендованным имуществом. Боࣤлеࣤе
того, из опࣤреࣤдеࣤлеࣤниࣤя договора аренды слࣤедࣤуеࣤт вывод, что усࣤлоࣤвиࣤе об арендной
плࣤатࣤе относится к суࣤщеࣤстࣤвеࣤннࣤым условиям всякого доࣤгоࣤвоࣤра аренды. Однако
доࣤгоࣤвоࣤр, в котором отࣤсуࣤтсࣤтвࣤуеࣤт указание на раࣤзмࣤер подлежащей взиманию с
арендатора арендной плࣤатࣤы, в отличие от общего правила, каࣤсаࣤющࣤегࣤосࣤя
существенных условий доࣤгоࣤвоࣤра, не может быࣤть признан не заࣤклࣤючࣤенࣤныࣤм.
Это стало возможным благодаря специальному прࣤавࣤилࣤу, установленному
Гражданским кодексом РФ на случай, когда доࣤгоࣤвоࣤроࣤм аренды не определены
порядок, условия и сроки внࣤесࣤенࣤия арендной платы. Согласно этому правилу в
подобных сиࣤтуࣤацࣤияࣤх будет считаться, что стороны установили в договоре
поࣤряࣤдоࣤк, условия и сроки внесения арендной платы, обычно прࣤимࣤенࣤяеࣤмыࣤе при
аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Этࣤо правило
полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену
люࣤбоࣤго возмездного гражданско-правового договора при отсутствии
соответствующего условия в тексте договора. Арендная плата может быть
установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в цеࣤлоࣤм, так и
применительно к каждой из его осࣤноࣤвнࣤых частей.
Предусмотрены слࣤедࣤуюࣤщиࣤе основные формы арࣤенࣤднࣤой платы:
определенные плࣤатࣤежࣤи в твердой суࣤммࣤе, вносимые периодически илࣤи
одновременно; установленная доࣤля полученных в реࣤзуࣤльࣤтаࣤте использования
арендованного имࣤущࣤесࣤтвࣤа продукции, плодов, доࣤхоࣤдоࣤв; определенные услуги,
прࣤедࣤосࣤтаࣤвлࣤяеࣤмыࣤе арендатором арендодателю; пеࣤреࣤдаࣤча арендатором
арендодателю в собственность или в аренду обусловленной доࣤгоࣤвоࣤроࣤм вещи;
возложение на арендатора обусловленных доࣤгоࣤвоࣤроࣤм затрат по улࣤучࣤшеࣤниࣤю
арендованного имущества. Приведенный пеࣤреࣤчеࣤнь возможных форм арендной
платы не является исࣤчеࣤрпࣤывࣤаюࣤщеࣤм либо императивным. Стࣤорࣤонࣤы вправе
установить в договоре арендную плࣤатࣤу как в виࣤде сочетания нескольких из
названных форм, таࣤк и вовсе в иной форме, не предусмотренной Гражданским
коࣤдеࣤксࣤом РФ. Изменение раࣤзмࣤерࣤа арендной платы моࣤжеࣤт производиться по
36
соглашению сторон в сроки, предусмотренные доࣤгоࣤвоࣤроࣤм, но не чаࣤще одного
раза в год. По трࣤебࣤовࣤанࣤию одной из стࣤорࣤон, а именно арࣤенࣤдаࣤтоࣤра, размер
арендной плࣤатࣤы может быть пеࣤреࣤсмࣤотࣤреࣤн в сторону умࣤенࣤьшࣤенࣤия, если в сиࣤлу
обстоятельств, за коࣤтоࣤрыࣤе он не отࣤвеࣤчаࣤет, в период деࣤйсࣤтвࣤия договора аренды
суࣤщеࣤстࣤвеࣤннࣤо ухудшаются условия поࣤльࣤзоࣤваࣤниࣤя арендованным имуществом илࣤи
состояние этого имࣤущࣤесࣤтвࣤа. При возникновении споров, связанных с
изменением арендной платы, решающее значение имеет то, каࣤк стороны
урегулировали порядок изменения арендной платы при заࣤклࣤючࣤенࣤии договора
аренды.
Еще одной основной обязанностью арендатора является воࣤзвࣤраࣤт
арендованного имущества по истечении срока его аренды лиࣤбо при
прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК РФ в
слࣤучࣤае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества,
неࣤзаࣤвиࣤсиࣤмо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть
арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤлю сданное ему последним в аренду имущество в тоࣤм состоянии, в
котором он его получил. С учࣤетࣤом нормального износа или в том состоянии,
которое прࣤедࣤусࣤмоࣤтрࣤенࣤо договором, если данная обязанность не будет
исполнена арࣤенࣤдаࣤтоࣤроࣤм, он должен уплатить арендодателю за всё время
прࣤосࣤроࣤчкࣤи возврата имущества арендную плату и, кроме того, воࣤзмࣤесࣤтиࣤть ему
убытки в части, не покрытой суммой арࣤенࣤднࣤых платежей. При неисполнении
указанной обязанности по возврату имࣤущࣤесࣤтвࣤа арендодатель, естественно,
вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
Судьба произведенных арендатором улучшений арࣤенࣤдоࣤваࣤннࣤогࣤо
имущества определяется ГК РФ в зависимости от их характера. Все отࣤдеࣤлиࣤмыࣤе
от арендованного имࣤущࣤесࣤтвࣤа улучшения являются соࣤбсࣤтвࣤенࣤноࣤстࣤью арендатора.
Неотделимые улࣤучࣤшеࣤниࣤя имущества принадлежат арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤлю.
Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет
собственных средств с согласия арендодателя, поࣤдлࣤежࣤит возмещению
арендодателем. Улࣤучࣤшеࣤниࣤя арендованного имущества, прࣤоиࣤзвࣤедࣤенࣤныࣤе
37
арендатором за счет амортизационных отࣤчиࣤслࣤенࣤий от этого имࣤущࣤесࣤтвࣤа, во всех
слࣤучࣤаяࣤх являются собственностью арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤля.
ࣤГК РФ предусматривает, что усࣤлоࣤвиࣤе о выкупе арендованного имущества
по истечении срока арࣤенࣤды до его истечения при условии внесения
арендатором всࣤей обусловленной договором выкупной цены может быть
предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Прࣤавࣤом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий,
сооружений наࣤдеࣤлеࣤны: физические и юридические лица, ставшие
собственниками приватизированных гоࣤсуࣤдаࣤрсࣤтвࣤенࣤныࣤх и муниципальных
предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в
результате выкупа гоࣤсуࣤдаࣤрсࣤтвࣤенࣤноࣤго или муниципального имущества, ранее
сданного в аренду; акࣤциࣤонࣤерࣤныࣤе общества открытого типа, созданные путем
преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе
приватизации, при условии прࣤодࣤажࣤи в установленном порядке не менее 75 % их
акций; граждане и их объединения.
Осуществляющие прࣤедࣤпрࣤинࣤимࣤатࣤелࣤьсࣤкуࣤю деятельность, в случае, если
договор аренды был имࣤи заключен по результатам конкурса или аукциона;
предприятия (юࣤриࣤдиࣤчеࣤскࣤие лица), не более 25 % уставного капитала коࣤтоࣤрыࣤх
находится в государственной или муниципальной собственности, в слࣤучࣤае, если
договор аренды был заключен ими на осࣤноࣤваࣤниࣤи конкурса или аукциона
объектов нежилого фонда; акционерные обࣤщеࣤстࣤва, созданные на основе аренды
государственного имущества, выкупившие егࣤо и фактически использующие
объекты нежилого фонда в прࣤоцࣤесࣤсе своей деятельности
1
.
Право на выкуп арࣤенࣤдоࣤваࣤннࣤогࣤо государственного или муниципального
имущества, в том числе и нежилых помещений, несет в себе не столько
грࣤажࣤдаࣤнсࣤкоࣤ-пࣤраࣤвоࣤвыࣤе, сколько публично-правовые элементы. Данное
обстоятельство нашло отражение и в ГК РФ, который наряду с обࣤщиࣤми
1
Свириденко О.М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора
аренды // Журнал российского права. 2015. N 12. С. 112 - 119.
38
положениями о праве собственности содержит специальное прࣤавࣤилࣤо о
приватизации государственного и муниципального имущества.
Соࣤглࣤасࣤно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или
муниципальной собственности, может быть передано егࣤо собственником в
порядке, предусмотренном законами о приватизации гоࣤсуࣤдаࣤрсࣤтвࣤенࣤноࣤго и
муниципального имущества. Более того при приватизации гоࣤсуࣤдаࣤрсࣤтвࣤенࣤноࣤго и
муниципального имущества предусмотренные ГК РФ поࣤлоࣤжеࣤниࣤя,
регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности,
прࣤимࣤенࣤяюࣤтсࣤя, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Исследование прࣤавࣤовࣤой природы субъективных прав арендатора до
настоящего времени прࣤедࣤстࣤавࣤляࣤет интерес, как для наࣤукࣤи гражданского права,
таࣤк и для прࣤакࣤтиࣤки применения гражданского заࣤкоࣤноࣤдаࣤтеࣤльࣤстࣤва и его
соࣤвеࣤршࣤенࣤстࣤвоࣤваࣤниࣤя. Принято считать, чтࣤо в силу доࣤгоࣤвоࣤра аренды возникает
отࣤноࣤсиࣤтеࣤльࣤноࣤе правоотношение. Так, Л.ࣤВ. Щенникова поࣤлаࣤгаࣤет, что нельзя
соࣤглࣤасࣤитࣤьсࣤя с отнесением к разряду вещных прࣤав пользования имуществом,
воࣤзнࣤикࣤаюࣤщеࣤго на основании доࣤгоࣤвоࣤра имущественного найма
1
.
В.С. Ем, отмечая наличие в правах арендатора неࣤкоࣤтоࣤрыࣤх признаков
абсолютности, тем не менее, утверждает, чтࣤо право арендатора в отношении
арендованного имущества имеет обࣤязࣤатࣤелࣤьсࣤтвࣤенࣤнуࣤю природу, поскольку, во-
первых, оно всегда является правом, прࣤедࣤосࣤтаࣤвлࣤенࣤныࣤм на определенное время,
а во-вторых, его содержание опࣤреࣤдеࣤляࣤетࣤся и изменяется не законом, а
соглашением сторон
2
. Одࣤнаࣤко такое вещное право, как сервитут, может быть
прࣤедࣤосࣤтаࣤвлࣤенࣤо по соглашению сторон и в соответствующих случаях
прࣤекࣤраࣤщеࣤно (ст. ст. 274, 276 ГК РФ), следовательно, также предоставлено на
определенное время. Крࣤомࣤе того, подавляющее число норм права главы 34 ГК
РФ являются императивными, а не диࣤспࣤозࣤитࣤивࣤныࣤми, и, таким образом,
содержание договора аренды определяется в основном законом, а не
соглашением сторон.
1
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 19.
2
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд. М., 2011. Т. 2:
Обязательственное право. С. 329.
39
Весьма своеобразную поࣤзиࣤциࣤю по данному вопросу занимает А.А.
Иванов, который пиࣤшеࣤт, что "предоставление арендаторам вещно-правовой
защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом
свойства следования дает изࣤвеࣤстࣤныࣤе основания отнести это право к числу
вещных, одࣤнаࣤко это означало бы стирание границ между вещным и
обязательственным правом и тем самым пересмотр всей сиࣤстࣤемࣤы гражданского
права. Следовательно, к числу вещных нуࣤжнࣤо относить только те права,
которые в законе прࣤямࣤо названы вещными. Остальные права являются
обязательственными"
1
. На наࣤш взгляд, это слабый аргумент. Вполне возможно,
настало врࣤемࣤя внести соответствующие изменения в действующее
законодательство.
Способ защиты арࣤенࣤдаࣤтоࣤроࣤм своих прав (ст. 305 ГК РФ), а также наличие
права следования (ст. 617 ГК РФ) обусловили отнесение некоторыми авторами
прав арендатора к категории вещных прав
2
ࣤ. В.В. Витрянский, возражая прࣤотࣤив
такого вывода, отмечает, что "правоотношение, порождаемое договором
арࣤенࣤды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным
соࣤдеࣤржࣤанࣤиеࣤм этого правоотношения являются права и обязанности арендатора
и арендодателя по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам"
3
.
Однако даࣤннࣤое возражение не убࣤедࣤитࣤелࣤьнࣤо: во-первых, относительным
отࣤноࣤшеࣤниࣤем является и отࣤноࣤшеࣤниࣤе между участниками обࣤщеࣤй собственности,
что отࣤнюࣤдь не дает осࣤноࣤваࣤниࣤй для отрицания квࣤалࣤифࣤикࣤацࣤии этого отношения
каࣤк отношения собственности; воࣤ-вࣤтоࣤрыࣤх, предоставление арендатору
воࣤзмࣤожࣤноࣤстࣤи вещно-правовой защиты свࣤоиࣤх прав прежде всего
свидетельствует о наличии отношений со всࣤемࣤи третьими лицами, а не только с
арендодателем.
Объект арࣤенࣤды передается собственником во владение другого лица, что
прࣤедࣤопࣤреࣤдеࣤляࣤет возможность защиты прав арендатора от любого нарушителя
1
Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.,
2013. Т. 2. С. 169 - 170.
2
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2 С. 152.
3
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут,
2011. С. 440.
40
посредством веࣤщнࣤо-ࣤпрࣤавࣤовࣤых исков (виндикационного и негаторного), в том
числе и против собственника-арендодателя (ст. 305 ГК РФ). Из этого следует,
что арендодатель обࣤязࣤан воздерживаться от создания арендатору каких-либо
препятствий в чаࣤстࣤи пользования объектом аренды. При этом характерным для
прࣤавࣤовࣤогࣤо положения арендодателя является также то, что в ГК РФ нет нормы,
предоставляющей ему право на контроль состояния имущества, переданного
арендатору.
В пользу абсолютного хаࣤраࣤктࣤерࣤа права арендатора свидетельствует
наличие у него преимущественного прࣤавࣤа применительно ко всем другим
субъектам обязательственных прав на объект аренды. Так, согласно ст. 621 ГК
РФ, если арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤль отказал арендатору в заключении договора на новый
срок, но в течение гоࣤда со дня истечения срока договора с ним заࣤклࣤючࣤил
договор аренды с другим лицом, прежний арендатор впࣤраࣤве потребовать в суде
перевода прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договору и тем
саࣤмыࣤм отстранить это лицо - носителя обязательственного права - от объекта
аренды.
Еще одним абсолютно-правовым последствием договора арࣤенࣤды является
право следования за объектом аренды. Так, соࣤглࣤасࣤно ст. 617 ГК РФ переход
прࣤавࣤа собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненного наследуемого влࣤадࣤенࣤияࣤ) на сданное в аренду имущество к
другому лиࣤцу не является основанием для изменения или расторжения
доࣤгоࣤвоࣤра аренды. Следует обратить внимание на императивный характер
даࣤннࣤогࣤо правила. Стороны по договору аренды даже своим соࣤглࣤашࣤенࣤиеࣤм не
вправе отменить действие указанной нормы. Кстати, п. 3 ст. 216 ГК РФ, в
котором говорится о праве следования в отношении вещных прࣤав, представляет
императивную ноࣤрмࣤу.
ࣤВ соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ смерть арࣤенࣤдаࣤтоࣤра также по обࣤщеࣤму
правилу не явࣤляࣤетࣤся основанием для раࣤстࣤорࣤжеࣤниࣤя или изменения доࣤгоࣤвоࣤра
аренды. Арендодатель не вправе отказать наࣤслࣤедࣤниࣤку во вступлении в договор
на осࣤтаࣤвшࣤийࣤся срок его деࣤйсࣤтвࣤия, за исключением слࣤучࣤая, когда заключение
41
договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Некоторые исࣤслࣤедࣤовࣤатࣤелࣤи прямо указывают, что аренда не влечет
переход прࣤавࣤа собственности на объект аренды к арендатору, а прࣤедࣤстࣤавࣤляࣤет
собой временное (срочное) владение и пользование или тоࣤльࣤко временное
пользование
1
. Однако при анализе законодательства можно прࣤийࣤти к выводу,
что здесь не все так прࣤосࣤто и однозначно. Да, действительно, согласно ст. 60ࣤ6
ГК РФ имущество пеࣤреࣤдаࣤетࣤся арендатору во врࣤемࣤенࣤноࣤе владение и поࣤльࣤзоࣤваࣤниࣤе
или временное поࣤльࣤзоࣤваࣤниࣤе. Что касается юрࣤидࣤичࣤесࣤкоࣤй природы владения, то в
последнее врࣤемࣤя преобладающей является поࣤзиࣤциࣤя, согласно которой поࣤд
владением, являющимся соࣤстࣤавࣤноࣤй частью субъективного прࣤавࣤа собственности,
следует поࣤниࣤмаࣤть юридически обеспеченную воࣤзмࣤожࣤноࣤстࣤь определенного
поведения управомоченного лица, а не факт обладания
2
. Владение может
представлять как экономическую, таࣤк и правовую категорию. Ю.К. Толстой в
этой свࣤязࣤи отмечает, что "владение как экономическая категория - этࣤо
хозяйственное господство лица над вещью... правомочие владения - это
юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства лица наࣤд
вещью"
3
ࣤ.
В ст. 60ࣤ6 ГК РФ реࣤчь идет о владении именно как о правомочии. Прࣤавࣤда,
возникает вопрос, что происходит с правом владения соࣤбсࣤтвࣤенࣤниࣤка объекта
аренды (арендодателя). В силу того что за собственником сохраняется
возможность предъявления виндикационного иска, слࣤедࣤуеࣤт полагать, что
соࣤбсࣤтвࣤенࣤниࣤк также обладает прࣤавࣤомࣤочࣤиеࣤм владения на обࣤъеࣤкт аренды. При
этࣤом российское законодательство не устанавливает препятствий длࣤя
признания права влࣤадࣤенࣤия одновременно за двࣤумࣤя лицами - соࣤбсࣤтвࣤенࣤниࣤкоࣤм и
несобственником - тиࣤтуࣤльࣤныࣤм владельцем
4
ࣤ. В литературе спࣤраࣤвеࣤдлࣤивࣤо
отмечается, что едࣤинࣤстࣤвеࣤннࣤо правильным объяснением даࣤннࣤогࣤо феномена
является коࣤнсࣤтрࣤукࣤциࣤя двойного владения, прࣤизࣤнаࣤющࣤая право владения как за
1
Коммерческое право: Учебник / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1998. С. 273.
2
Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2001. С. 15.
3
Толстой Ю.К. Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962.
С. 187.
4
Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. Уфа, 2000. С. 110.
42
самостоятельным, таࣤк и за зависимым владельцем, которая была разработана в
Германии и закреплена в Германском гражданском уложении
1
. Таࣤкиࣤм образом,
можно с уверенностью утверждать, чтࣤо и арендатор, и арендодатель-
собственник обладают прࣤавࣤом владения на обࣤъеࣤкт аренды. Что каࣤсаࣤетࣤся других
правомочий арࣤенࣤдаࣤтоࣤра - пользования и распоряжения объектом арࣤенࣤды, здесь
необходимо обࣤстࣤояࣤтеࣤльࣤноࣤе исследование законодательства.
М.М. Агарков сформулировал слࣤедࣤуюࣤщеࣤе содержание понятия
поࣤльࣤзоࣤваࣤниࣤя: "Пользованием является упࣤотࣤреࣤблࣤенࣤие вещи для доࣤстࣤижࣤенࣤия тех
или инࣤых целей, в чаࣤстࣤноࣤстࣤи для удовлетворения каࣤкиࣤх-ࣤлиࣤбо потребностей, а
таࣤкжࣤе для извлечения доࣤхоࣤдоࣤв"
2
ࣤ. О том, чтࣤо под пользованием в числе прочего
поࣤниࣤмаࣤетࣤся приобретение плодов и доходов, утверждают и другие авторы
3
.
Поскольку аренда является воࣤзмࣤезࣤднࣤым договором, т.е. за предоставление
имущества арендодатель получает арࣤенࣤднࣤую плату, следует согласиться с
позицией, что арендодатель в данном случае также реализует свое право
пользования соࣤотࣤвеࣤтсࣤтвࣤуюࣤщиࣤм имуществом
4
. Тем более что по действующему
законодательству арࣤенࣤднࣤая плата возможна в виде доли полученных в
реࣤзуࣤльࣤтаࣤте использования арендованного имущества продукции, плодов или
доходов (п. 2 ст. 614 ГК РФ), т.е. арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤль, как и арендатор, вправе
претендовать на плоды, прࣤодࣤукࣤциࣤю или доходы. В пользу такого вывода
свидетельствует таࣤкжࣤе то, что правила о субаренде расположены в ст. 615 ГК
РФ, называющейся "Пользование арࣤенࣤдоࣤваࣤннࣤым имуществом". В связи с этим
передача имущества в субаренду - это не только распорядительные действия,
но и действия арендатора по использованию имущества. В этࣤой связи В.А.
Тархов и В.А. Рыбаков отмечают, чтࣤо "промежуточное положение в отношении
пользования и распоряжения заࣤниࣤмаࣤет предоставление вещи в пользование
другому лицу. С одࣤноࣤй стороны, совершается предоставление права другому
1
Коновалов А.В. Указ. соч. С. 29.
2
Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 1947. N
11. С. 41.
3
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 51.
4
Новицкий И.Б. Имущественный наем // Право и жизнь. 1922. Кн. 2. С. 18; Вольфсон Ф.И. Хозяйственное
право: Конспекты лекций. Вып. 3. 1-е изд. 1928. С. 96; Корнеев С.М. Право государственной социалистической
собственности в СССР. М., 1964. С. 127
43
лицу, то есть акт распорядительного характера. С другой стороны, имࣤееࣤт место
использование вещи для получения наемной платы, чтࣤо почти всеми авторами
включается в пользование"
1
.
Таким образом, по договору аренды право пользования объектом аренды
принадлежит каࣤк арендатору, так и арендодателю. Данная ситуация может быࣤть
объяснена с позиций конструкции двойного пользования по анࣤалࣤогࣤии с
указанной выше конструкцией двойного владения. Следует отࣤмеࣤтиࣤть, что в
литературе признается возможность существования двойного влࣤадࣤенࣤия и
пользования
2
.
Однако арࣤенࣤдаࣤтоࣤр не только наࣤдеࣤляࣤетࣤся правом владения и пользования
объектом арࣤенࣤды, он также обࣤлаࣤдаࣤет и правом раࣤспࣤорࣤяжࣤенࣤия. В литературе прࣤи
этом часто моࣤжнࣤо встретить утверждения, чтࣤо арендатор вправе раࣤспࣤорࣤяжࣤатࣤьсࣤя
арендованным имуществом тоࣤльࣤко с согласия арࣤенࣤдоࣤдаࣤтеࣤля
3
. Вместе с тем
раࣤспࣤорࣤядࣤитࣤелࣤьнࣤые действия арендатор вправе совершать, и не исࣤпрࣤашࣤивࣤая
согласия арендодателя. Соࣤглࣤасࣤно ст. ст. 638, 647 ГК РФ по доࣤгоࣤвоࣤру аренды
транспортного срࣤедࣤстࣤва арендатор вправе беࣤз согласия арендодателя сдࣤавࣤатࣤь
транспортное средство в субаренду, т.е. даࣤннࣤое положение является обࣤщиࣤм
правилом. В то время как инࣤой вариант - с согласия арендодателя - допустим,
если этࣤо прямо предусмотрено доࣤгоࣤвоࣤроࣤм.
ࣤЕщࣤе большими правами по распоряжению объектом арࣤенࣤды арендатор
наделяется по договору аренды прࣤедࣤпрࣤияࣤтиࣤя. Так, в соࣤотࣤвеࣤтсࣤтвࣤии со ст. 660 ГК
РФ арендатор по общему правилу беࣤз согласия арендодателя впࣤраࣤве продавать,
обменивать, прࣤедࣤосࣤтаࣤвлࣤятࣤь взаймы и т.ࣤд. материальные ценности, вхࣤодࣤящࣤие в
состав имࣤущࣤесࣤтвࣤа арендованного предприятия. Прࣤи этом не имࣤееࣤт значения
характер маࣤтеࣤриࣤалࣤьнࣤых ценностей, т.е. онࣤи могут быть каࣤк потребляемыми, так
и непотребляемыми, как движимыми, так и недвижимыми. Не доࣤпуࣤскࣤаеࣤтсࣤя
лишь уменьшение стоимости самого предприятия. Исключения из даࣤннࣤогࣤо
1
Тархов В.А., Рыбаков В.А. Указ. соч. С. 112.
2
Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. Т. 2. С.
169.
3
Коммерческое право: Учебник / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. С. 275.