4
Содержание
Введение………………..…………………………………………………….…..5
Глава 1. Нормативно-правовое содержание
чтобы
аренды части
иском
вещи………...…..8
1.1.Понятие и содержание
абстрактное
договора аренды………………………….…………8
1.2. Особенности
арендованного
части вещи
позволяет
как объекта
разрешения
аренды………………………….…27
Глава 2. Регулирование
общего
арендных отношений
президиум
части вещи…..…………….42
2.1. Понятие
указанных
вещи и части
договор
вещи………………………………………………..42
2.2. Судебная
возникнет
практика по аренде
недвижимая
части вещи………………………………..53
Глава 3. Правовые
ними
проблемы договора
несмотря
аренды части
изменение
вещи……………....…71
3.1. Проблемы
аренду
договора аренды
история
части вещи…………………………….…….71
3.2. Проблемы
субъектов
совершенствования института
учетом
аренды части
вещь
вещи в
Российской
являются
Федерации………………………………………………………….79
Заключение…………………………..………………………………………...108
Библиографический список………………………………………………....111
5
Введение
Актуальность
которое
темы. В гражданском
числе
праве наряду
поголовья
с обязательствами по
отчуждению
подлежащее
имущества именуется
вещью
группа обязательств
более
по передаче
имущества
сроком
во временное пользование.
Договор
касается
аренды -это
является
наиболее распространенные
част
договоры обязательств
совершенными
по передаче имущества
оказанию
в пользование. В настоящее
нормы
время этому
виндикационный
договору
посвящена
таким
глава 34 части
квартиры
второй ГК РФ. Со
полезное
сложившейся практикой
президиума
этот
договор
арендодатель
более распространен
следует
в наше время,
отношении
чем другие.
Как
органы
известно, объектом
объекта
права является
указать
объект недвижимого
недавнего
имущества
«в целом». Так,
таким
применительно к земельному
таким
законодательству объектом
переданное
права может
учитывая
считаться лишь
совместной
земельный участок,
определения
которому присвоен
этой
кадастровый номер;
нужно
часть подобного
целесообразно
участка, строго
требование
говоря, объектом
определенном
права
быть
может
не может. То же имеем
одна
и в случае с помещениями. Помещение,
письма
соответствующее требованиям «объектоспособности»,
помещения
является объектом
недвижимое
недвижимости, имеет
собственника
кадастровый номер.
Вместе
условия
с тем на практике
основании
широчайшее распространение
результате
получили
договоры
прилагаемым
аренды как
любое
части помещения,
план
так и части
имущества
земельного участка.
Это
обоснование
говорит о востребованности
составе
подобных форм
будет
для оборота. При
ограничения
этом
нормы законов ГК
могут
РФ (ст 607) не регулируют
различных
вопрос о возможности
идентификации
сдачи в
аренду
обратился
части здания,
покрытой
сооружения, которая
глава
не является частью
должен
помещения, и
не затрагивают
закону
вопрос аренды
следствием
части движимой
справедливо
вещи.
Предмет исследования - проблемы правовой
затем
квалификации договора
степени
о
передаче в пользование
служит
части вещи
Объект исследования - договор
теоретическую
аренды -это
машино
наиболее распространенные
объекта
договоры обязательств
содержание
по передаче имущества
собственником
в пользование
Цель исследования – исследование временного пользования чужой
сути
вещью на возмездной
чтобы
основе, предоставление
проблемы
имущества за плату
мнению
во
временное владение
договора
и пользование или
тому
во временное пользование (ст. 606 ГК
требования
РФ).
6
Статья 607 ГК
иными
РФ в качестве объектов
закрепленным
аренды называет непотребляемые
вещи,
объединение
поэтому формируется
такой
мнение о том,
основной
что часть вещи
договору
не может быть
собственника
таким объектом
Это
указать
противоречие между
имущества
жизненными реалиями
быть
и нормативным
регулированием
если
порождает, во-первых,
применил
теоретическую дискуссию,
частное
и, во-
вторых, отсутствие
могут
в течение длительного
остальной
времени единообразного
весь
подхода
к решению
оставил
этого вопроса
распорядиться
в судебной практике.
Правовая
зависимости
квалификация договора
связи
по предоставлению в пользование
арендатор
части вещи
относятся
в теории и судебной
многократное
практике разнообразна - его
также
признают
непоименованным
отказ
договором, договором
может
об оказании услуг,
размещении
договором
аренды. В
применяются
одной из научных
выступать
статей приводится
общество
обзор примеров
было
из судебной
практики
предъявляет
с этими квалификациями,
теории
автор предлагает
договором
применять к такому
подлежащем
договору в порядке
юридические
аналогии закона
конституции
главу 34 ГК РФ,
главная
то есть считает
срока
договор
непоименованным.
Существует
являются
мнение о том,
акта
что при
договора
аренде части
предназначена
вещи правильнее
указанные
говорить о сдаче
договорах
в аренду всей
регистрации
вещи, хотя
противоречить
и с определенным (ограниченным)
в
должник
договоре порядком
законодатель
владения и (или) пользования
проведения
вещью со стороны
сторонам
арендатора.
Нередко в литературе
наличие
квалификация таких
возмездной
отношений ставится
монтаже
в
зависимость от того,
аренде
можно ли признать
управления
часть вещи
части
объектом гражданских
арендных
прав. Некоторые ученые
проблема
полагают, что часть
нему
вещи (часть
плату
нежилого
помещения) может
иногда
быть объектом
помещение
прав только
время
после фактического
договора
или
юридического
действующим
обособления, когда
размера
она, по сути,
числе
приобретет характеристики
части
вещи. В другой
проблемы
работе отмечается,
аренды
что больше
частности
всего таким
являются
отношениям
(аренда
аренды
крыши здания
вещи
или сооружения) соответствует
предоставлять
конструкция аренды,
аренды
однако предлагается
гражданским
таким частям "предоставить
договор
статус" вещи.
Ставится
включающее
и более общий
арендных
вопрос: можно
отсутствие
ли рассматривать часть
некоторые
вещи в
качестве объекта
выдача
общественных отношений. Отмечается,
объект
что существующее
также
законодательство не исключает
когда
возможность признать
когда
часть вещи
аренду
объектом
права;
согласно
часть вещи
права
и право пользования
основном
ею - обороноспособные объекты.
7
Законом
аренду
могут быть
признании
установлены виды
договорное
имущества, сдача
вносятся
в аренду
которого
фактические
не допускается или
такой
ограничивается. Ограничения
качестве
могут
устанавливаться
качестве
и в отношения вещей,
имущество
свободных в обороте,
можно
в зависимости,
например,
один
от их принадлежности определенным
регулироваться
собственникам.
Существенные
пробелом
ограничения установлены
республик
в отношении имущества,
значение
находящегося в государственной
мебельным
собственности. Все
являющихся
же остальные вещи
кадастр
могут сдаваться
возникнет
в аренду свободно.
Законом
признании
могут быть
описание
установлены особенности
теоретическую
сдачи в аренду
предмета
земельных участков
обычно
и других обособленных
части
природных объектов
1
. Эти
части
особенности вытекают
водопроводным
прежде всего
вещных
из невозобновляемости многих
сдать
природных ресурсов,
материальные
их ограниченности, подчас
порядке
уникальности, а потому -
необходимости
получает
специально предусматривать
нарушение
меры, направленные
границ
на их
рациональное использование. В
выявить
частности, при
степени
сдаче в аренду
вещи
земельных
участков
иметь
должно соблюдаться
числе
их целевое назначение
2
. Использование
последняя
иных
объектов
молочного
природы, в том
могут
числе на началах
кроме
аренды, как
права
правило, возможно
касающихся
только при
которое
наличии лицензии. Количество
стороны
приводимых примеров
аренды
можно
умножать
существующими
до бесконечности. Поэтому
кадастровом
при заключении
отношению
договоров аренды
должны
природных объектов
занимаемых
недостаточно использовать
если
только нормы
возможность
ГК, а всегда
аренды
нужно обращаться
объект
к специальному законодательству.
1
п.2 ст.607, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября
1994 года N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации.
1994. N 32. Ст. 3301
2
ст. 53 Земельного кодекса РСФСР
8
Глава 1. Нормативно-правовое содержание аренды части
также
вещи
1.1.Понятие и содержание
говоря
договора аренды
По
требуется
договору аренды:
последствия
одна сторона (арендодатель) обязуется
местоположение
предоставить другой
предоставлению
стороне (арендатору) имущество
параметров
за плату во временное
пользование
владение и пользование
подтверждением
или во временное
признании
пользование (ст. 606 ГК).
Договор
исчерпывают
аренды является
квалифицировал
консенсуальным, взаимным
уплачиваемых
и возмездным.
Это один
коап
из классических видов
говорить
договоров, чья
порядок
история насчи-тывает
многие
этого
тысячелетия, на протяжении
сдаваемого
которых они
фактических
в основных своих
недееспособных
чертах не
изменились.
Цель
определяется
договора аренды - обеспечить
всех
передачу имущества
может
во вре-менное
пользование. В
гражданских
этом заинтересованы
другой
обе стороны
года
договора. Арендатор,
качестве
как
правило,
денежные
нуждается в имуществе
кодексом
временно или
описанной
не имеет возможности
следствием
приобрести его
праве
в собственность. Арендодатель
самого
же преследует цель
самом
извлечения прибыли
ставится
из передачи имущества
анализируя
во временное пользование
вещи
другому лицу. Последний
иском
признак позволяет
аренде
отличать договор
котором
аренды от
других
договор
обязательств по передаче иму-щества в
текста
пользование, в частности,
проведения
от
договора безвозмездного
кадастровый
пользования имуществом (договора
отличать
ссуды).
Цели обеспечить
законом
передачу имущества
пункте
во временное пользование
является
служат
многие
выдача
права, закрепленные
отношений
гражданским законодательством,
экономическая
причем как
например
вещные, так
либо
и обязательственные.
Арендатору принадлежит
вещи
право пользования
шершеневич
арендованным имуще-
ством. Это
кадастровом
основное право
самостоятельны
арендатора, вытекающее
этого
из договора аренды.
Соответственно
которая
договор аренды - одна
части
из разновидностей договоров
пользования
по
передаче имущества
связи
в пользование.
Под пользованием
отказ
понимается извлечение
земельного
из вещи ее полезных
дефиниции
свойств
без
установления
изменения субстанции
договоре
вещи, в том
возможности
числе приобретение
сведения
плодов и
доходов. По
кроме
общему правилу,
относящихся
плоды, продукция
пробелом
и доходы, полученные
охране
в
результате использования
именно
арендованного имущества
обосновывал
в соответствии с
договором,
районах
поступают в собственность
сделок
аренда-торам (2 ст. 606 ГК
если
РФ).
9
Впрочем, законом,
предметом
иным правовым
гражданин
актом или
поводу
договором может
стороны
быть
установлено
порой
и иное правило(ст.136 ГК
одно
РФ), а именно,
распорядиться
что плоды,
зданий
продукция
и доходы
часть
переходят в собственность
которые
арендодателя или
потолки
третьего лица.
Право
несмотря
пользования арендованным
имущества
имуществом может
излишнее
включать б
качестве
реестр
своего компонента
иском
и право выкупа
постановления
этого имущества (ст. 624 ГК
будет
РФ). В законе
обозначив
или договоре
ограничивается
аренды может
регулируют
быть предусмотрено,
имущественных
что
арендованное
передаваться
имущество переходит
года
в собственность арендатора
данного
по
истечении срока
субъективное
аренды или
заключения
до его истечения
аренды
при условии внесе-ния
арендатором
часть
всей обусловленной
согласования
договором выкупной
хотя
цены. Та-кой
тогда
договор
аренды
осуществляется
включает некоторые
отношении
элементы купли-продажи,
одна
однако не относится
юридические
к
числу смешанных. В
приложении
отличие от купли-продажи
вправе
при аренде
предмет
с выкупом права
следует
собственности на арендованное
сдаче
имущество не может
осуществляется
перейти к арендатору
желающее
в
момент заключения
важной
договора.
Право пользования
площади
арендатора пользуется
несколько
вещно-правовой защитой
подлежит
и в
этой плоскости
органом
приравнено к праву
кадастровый
собственности и другим
продуктов
вещным правам
(ст.305 ГК
имущества
РФ). Однако
отношении
такую защиту
учетом
оно получает
предоставление
только тогда,
высший
когда
арендатор
регистрацию
наряду с правом
быть
пользования наделен
время
и правом владения
права
вещью
(ч. I,
таким
ст. 606 ГК
объект
РФ). Такой
вещи
арендатор защищается
вещь
и от притязаний
арендодателя
один
как собственника
переданное
арендованного имущества. Если
кодексом
же речь идет
часть
о "голом" праве
часть
пользования (без
платежей
владения), то вещно-правовой
договоре
защитой оно
временное
не пользуется.
Праву пользования
если
арендатора присуще
аренды
свойство следования
потолки
за вещью.
Переход
районах
права собственности (хозяйственного
устранил
ведения, оперативного
свободы
управления, пожизненного
подобного
наследуемого владения) за
числе
сданное в аренду
арбитражных
имущество к другому
качестве
лицу не является
соотношение
основанием для
платы
изменения или
является
расторжения договора
отношении
аренды (п.1 ст.617 ГК
концепции
РФ), т. е. договор
арендатор
аренды при
говоря
смене арендодателя
оказанию
сохраняет силу. Правда,
кого
право пользования
договоре
арендованным имуществом
регистрацию
при смене
которое
арендатора сохраняется
также
далеко не
всегда (см. п.2 ст.617 ГК
дело
РФ), но это
также
не лишает данное
истцы
право свойства
аренды
следования.
10
Предоставление арендатором
выступать
вещно-правовой защиты
практике
и признание за
правом
гражданских
пользования арендованным
отношению
имуществом свойства
регистрации
следования дает
могут
известные основания
госрегистрации
отнести это
служит
право или
письма
его от-дельные
речь
разновидности к
числу
одном
вещных. Но в любом
дополнительно
случае к числу
такого
вещных не может
органом
быть отнесено
случаю
право пользования
участке
арендованным имуществом,
собственником
не сопровождающееся
владением
поводу
им, поскольку
приложении
такое право
может
не пользуется вещно-правовой
(абсолютной) защитой,
соглашения
необходимой с точки
свете
зрения п.4 ст.216 ГК
отношении
РФ.
Обратимся теперь
земли
к основным элементам
применил
договора аренды. К
всвязи
ним
относятся
договора
стороны, предмет,
время
форма и содержание.
Стороны
имущественных
договора - арендодатель
теперь
и арендатор.
По общему
практики
правилу, и в роли
общество
арендодателя, и в роли
площади
арендатора могут
вещью
выступать любые
было
субъекты гражданского
позволяет
права, как
также
физические, так
которые
и
юридические лица,
арендатор
а среди последних - коммерческие
предоставить
и некоммерческие
организации,
дефиниции
а также государство,
законе
национально-государственные,
административно-территориальные
охране
и муниципальные образования. Только
отношении
в
некоторых видах
охране
договоров аренды
гражданском
в роли арендодателя
минимущества
или арендатора
которым
должны выступать
представление
специальные субъекты.
Арендодатель - это
порядка
собственник передаваемого
указывает
в пользование
имущества
далее
или лицо,
регулирование
уполномоченное законом
данной
или собственником
коммерческим
сдавать
имущество
первая
в аренду
3
.
Сдача
была
имущества в аренду - одна
существенные
из способов осуществления
иностранных
принадлежащего арендодателю
акта
права собственности,
конструкция
а именно, входящего
можно
в
его состав
связи
правомочия распоряжения
платежей
имуществом. Что
условия
же касается
обладателей
дает
иных вещных
арендой
прав, то любое
если
лицо, не являющееся
конституции
собственником соответствующего
утрачивает
имущества, должно
арендной
иметь полномочия
управляющей
на
сдачу этого
существующими
имущества в аренду. Причем
отношении
такие распорядительные
орган
полномочия должны
зала
быть основаны
должен
на законе или
зданий
специальном
3
ст.608, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994
года N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994.
N 32. Ст. 3301.
11
волеизъявлении собственника
4
. В
инстанции
соответствии со ст. 295 ГК
говоря
РФ субъект
права
время
хозяйственного ведения
цель
не вправе сдавать
быть
недвижимое имущество
горячей
в
аренду без
объекта
согласия (разрешения) собственника. Это
ущество
правило тем
аренду
более
действует
пользования
в отношении казенных
регистрацию
предприятий, за которыми
обоснование
имущество
закрепляется
приобретенным
на праве оперативного
права
управления. Что
указанием
же касается
учреждений,
аренды
то они вообще
минимум
не вправе распоряжаться
судебная
закрепленным за ними
хозяйственных
имуществом и имуществом,
связи
приобретенным за счет
нанимаемая
сметных ассигнований. В
хотя
частности, в роли
лицами
арендодателей от имени
коап
РФ обычно выступают
проблемы
комитеты
по управлению
идет
государственным имуществом. Их
субъективное
полномочия основаны
соответствии
на
законе. Правительство
платы
РФ осуществляет управление
момент
Федеральной
собственностью
судебная
на основании ст.114 Конституции,
результате
в развитие этой
более
нормы
принято
закона
постановление Правительства
между
РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 "О
обществу
делегировании полномочий
большинство
Правительства РФ по управлению и
определения
распоряжению объектами
сторон
федеральной собственности"
5
.
Согласно
связи
п. 5 этого постановления
него
передача в аренду
признал
государственного
имущества,
нужно
относящегося к федеральной
германии
собственности, производится
вопрос
Госкомимуществом РФ. Последний,
если
в свою очередь,
помещения
вправе поручать
часть
осуществление этих
част
функций территориальным
экономических
агентствам, т. е. комитетам
теоретическую
по управлению имуществом
ограниченной
субъектов РФ. Аналогичный
формой
порядок действует
смоленская
в отношении государственной
которые
собственности субъектов
заключение
РФ и
муниципальной собственности.
Помимо
мнению
комитетов по управлению
свои
имуществом в роли
выдача
арендодателей
государственного
часть
имущества могут
статьей
выступать унитарные
быть
пред-приятия, но
без
отчуждении
каких-либо ограничений
предоставлению
лишь применительно
подтверждением
к движимому имуществу.
Унитарные
самого
предприятия могут
минимущества
выступать арендодателями
кадастровый
в отношении
недвижимого
однако
имущества, а казенные
вывод
предприятия и бюджетные
обосновывал
учреждения
- в отношении
являющееся
любого имущества
имущество
только с согласия
время
собственника или
договоре
уполномоченного им органа. Дача
вопрос
такого согласия
номеров
равнозначна наделению
4
Постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. № 96
5
Там же.
12
указанных
иного
субъектов специальным
обусловлено
полномочием сдавать
постановления
имущество в
аренду. Если
третьем
же полномочия из закона
существенные
не вытекают, арендодатель
зданий
должен
иметь
стороны
специальное уполномочие
регистрации
собственника сдавать
говоря
чужое имущество
подлежащее
в
арен-ду от своего
дают
имени. В частности,
стороны
такое полномочие
несколькими
может вытекать
служит
из
договора комиссии.
Арендатор - это
заключается
лицо, заинтересованное
документах
в получении имущества
рынков
в
пользование. Никаких
помещения
специальных требований
юридическому
к нему закон,
нормативы
по общему
правилу,
арендодателя
не предъявляет.
Предмет договора - любая
уделяется
телесная неупотребляемая
извлекать
вещь, поскольку
оказанию
она не теряет
положение
своих натуральных
деятельность
свойств в процессе
вещей
использования. В
частности,
расположенными
в качестве предмета
президиумом
договора аренды
качестве
могут выступать
всем
земельные
участки
совершении
и другие обособленные
обратилось
природные объекты(например,
соответствии
участки леса
вправе
или водные
осуществления
объекты) здания,
арендатору
сооружения и иные
внесения
виды недвижимого
расположенной
имущества, предприятия
временное
и другие имущественные
заключенным
комплексы, оборудование,
договора
транспортные средства
когда
и иное движимое
указанного
имущество.
Законом могут
согласно
быть установлены
инстанции
виды имущества,
договор
сдача в аренду
которым
которого не допускается
отличать
или ограничивается. Ограничения
орган
могут
устанавливаться
средство
и в отношения вещей,
однако
свободных в обороте,
арендодателем
в зависимости,
например,
этого
от их принадлежности определенным
направленного
собственникам.
Существенные
суды
ограничения установлены
помещение
в отношении имущества,
указанием
находящегося в государственной
пользоватся
собственности. Все
проведения
же остальные вещи
была
могут сдаваться
котором
в аренду свободно.
Законом
категории
могут быть
помещения
установлены особенности
оснований
сдачи в аренду
можно
земельных участков
суды
и других обособленных
субъектов
природных объектов
6
. Эти
права
особенности вытекают
элементов
прежде всего
части
из невозобновляемости многих
раздела
природных ресурсов,
этой
их ограниченности, подчас
органами
уникальности, а потому -
необходимости
торговым
специально предусматривать меры,
аренды
направленные на их
рациональное
практике
использование. В частности,
только
при сдаче
осуществляется
в аренду земельных
6
п.2 ст.607, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября
1994 года N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации.
1994. N 32. Ст. 3301
13
участков
гамбаров
должно соблюдаться их целевое
всвязи
назначение
7
. Использование
способной
иных
объектов
признании
природы, в том
вопросов
числе на началах
необходимо
аренды, как
числе
правило, возможно
иногда
только при
года
наличии лицензии. Количество приводимых
арендные
примеров можно
даже
умножать до бесконечности. Поэтому
смысле
при заключении
договор
договоров аренды
которому
природных объектов
практике
недостаточно использовать
обозначаются
только нормы
этом
ГК, а всегда
устанавливая
нужно обращаться
названных
к специальному законодательству.
В
зала
договоре аренды
сделок
должны быть
найма
указаны данные,
передаче
позволяющие
определенно
относительно
установить имущество,
связей
подлежащее передаче
вывод
арендатору в
качестве
факт
объекта аренды
8
. Следовательно,
соответствии
предметом договора
аренды
аренды
может
решение
быть только
отсутствие
индивидуально-определенная вещь. Этот
помещения
вывод вытекает
пользуется
также из п. З ст.611 ГК
кодекс
РФ. Вещь,
заключение
передаваемая в аренду,
ограничения
должна быть
отношению
юридически незаменимой,
неизвестна
ведь по окончании
участке
договора возврату
договора
подлежит та
же вещь. Вещи,
отчуждении
определяемые родовыми
время
признаками, не могут
вносятся
составлять
предмет
продукты
договора аренды,
предназначена
поскольку относятся
аренду
к юридически заменимым.
Форма
условиям
договора аренды
наличие
урегулирована в ст.609 ГК
заключить
РФ. Помимо
возможность
общих
требований
судебная
к форме всякого
субъектах
договора, законом
вопрос
для договора
паспорт
аренды
установлены
имеем
и специальные требования. Договор
статус
аренды на срок
аренды
более года,
законом
а также если
пункте
хотя бы одной
ведь
из сторон договора
которая
является юридическое
этим
лицо,
независимо
процессе
от срока должен
различных
быть заключен
арендованного
в простой письменной
кадастровый
форме
(п.1 ст.609 ГК
сторонам
РФ). Договор
арендных
на срок более
чертеже
года независимо
момент
от его суммы
проживающих
способен довольно
этот
серьезно ущемить
требования
имущественные интересы
регистрации
сторон,
поэтому
возмездном
его содержание
собственника
должно быть
такие
формализовано. Что
основание
же касается
письменной
помещение
формы договоров
вопрос
аренды, заключаемых
частей
с участием
юридических
может
лиц, то правило
должник
п.1 ст.609 ГК
рынком
РФ есть лишь
порядка
конкретизация
общего
проведения
правила, закрепленного
ограниченные
п.1 ч. 1 ст.161 ГК
использованию
РФ, которое
земли
в подобном
повторении
иными
вовсе не нуждалось.
7
ст. 53 Земельного кодекса РСФСР
8
п.3 ст. 607, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября
1994 года N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации.
1994. N 32. Ст. 3301 (далее- ГК РФ)