4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………. 5
Глава 1. Общая характеристика договора аренды части вещи………………….11
1.1. Договор аренды части вещи: историко-правовой аспект…………………...11
1.2 Квалификация договоров, предусматривающих пользование частью
вещи…………………………………………………………………………………20
Глава 2. Часть вещи как объект аренды…………………………………………. 33
2.1. Юридическая делимость как теоретическая предпосылка признания части
вещи самостоятельным объектом арендных правоотношений………………….33
2.2. «Часть вещи» как предмет различных видов договора аренды……………. 48
Глава 3. Основные проблемы в сфере правового регулирования договоров
аренды части недвижимого имущества………………………………………… .61
3.1. Правовые проблемы аренды части земельного участка…………………....61
3.2 Проблемы правового регулирования аренды части жилых и нежилых
помещений …………………………………………………………………………77
3.3 Теоретико-практические проблемы юридической природы договора,
предусматривающего пользование конструктивным элементом здания……...91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………….99
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………… 104
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………..………112
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы магистерской диссертации состоит в отсутствии
четкого правового регулирования вопросов, связанных с арендой части вещей.
Несмотря на то, что мнение о возможности сдачи в аренду части вещи
сформулировано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» и даже на уровне федерального законодательства (например,
в Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе от 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),
неопределенность в решении вопроса о возможности сдачи в аренду любых
частей вещи сохраняется.
Причинами тому являются следующие обстоятельства: 1) нормы
указанных законов не регулируют вопрос о возможности сдачи в аренду части
здания, сооружения, которая не является частью помещения, и не затрагивают
вопрос аренды части движимой вещи; 2) позиции Постановления № 73
подвергаются критике в научной литературе; 3) неоднократные изменения
подходов судов к решению этого вопроса происходили на основании
неменяющегося описания объекта аренды в статье 607 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
Проблема правовой квалификации договора о передаче в пользование
части вещи возникает в связи с тем, что, с одной стороны, есть экономическая
потребность в существовании таких отношений, которая сегодня реализуется в
разнообразных практических ситуациях, например использование крыши
здания (ее части) для размещения сооружений связи, фасада здания – для
размещения рекламы, части помещения торгового центра или земельного
участка – для организации торгового места и т.д. С учетом того что суть этих
отношений – временное пользование чужой вещью на возмездной основе,
наиболее близкой юридической конструкцией, как представляется, выступает
6
аренда, предметом которой и является предоставление имущества за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК
РФ).
Однако, с другой стороны, статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды
называет непотребляемые вещи, поэтому формируется мнение о том, что часть
вещи не может быть таким объектом. Это противоречие между жизненными
реалиями и нормативным регулированием порождает, во-первых,
теоретическую дискуссию, и, во-вторых, отсутствие в течение длительного
времени единообразного подхода к решению этого вопроса в судебной
практике.
Эти дискуссии (теоретическая и правоприменительная) велись на фоне
того, что еще в первой редакции ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
была предусмотрена государственная регистрация аренды части земельного
участка (участка недр) и части помещения в здании или сооружении. Кроме
того, части земельных участков, прямо названы в ст. 6 Земельного кодекса
Российской Федерации в качестве объектов земельных отношений. С 1 января
2017 г. вступил в силу ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости». Ст. 44 этого Закона предусмотрено
регулирование кадастрового учета частей недвижимости в различных
ситуациях, в том числе государственная регистрация договора аренды части
земельного участка (п. 3), части здания или сооружения (п. 5). В частности,
говорится об аренде таких частей здания или сооружения, как «блок-секция,
подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей,
совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные
комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей)».
Вышеуказанные противоречия в российском законодательстве,
касающиеся правового регулирования договора аренды части вещи,
обуславливают актуальность выбранной тематики исследования и
необходимость ее комплексного рассмотрения.
7
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в
процессе правового регулирования договора аренды части вещи в гражданском
праве Российской Федерации.
Предмет исследования – нормы права, раскрывающие правовые
проблемы, возникающие в процессе реализации договора аренды части вещи в
гражданском праве Российской Федерации.
Цель исследования – комплексный анализ проблемдоговора аренды
части вещи, поиск путей по их устранению.
Достижение поставленной цели возможно путем решения следующих
задач:
- рассмотреть историко-правовое развитие договора аренды части вещи;
- раскрыть квалификацию договоров, предусматривающих пользование
частью вещи;
- исследовать юридическую делимость в качестве теоретической
предпосылки признания части вещи самостоятельным объектом арендных
правоотношений;
- рассмотреть «часть вещи» как предмет различных видов договора
аренды;
- выявить правовые проблемы аренды части земельного участка;
- проанализировать проблемы правового регулирования аренды части
жилых и нежилых помещений;
- рассмотреть теоретико-практические проблемы договора,
предусматривающего пользование конструктивным элементом здания.
Степень разработанности темы исследования. Проведенный нами
анализ научно-популярных работ, показал, что в доктрине гражданского
правадостаточное внимание уделяется лишь, в целом, договору аренды. По
поводу этого особо следует отметить фундаментальное исследование В.В.
Витрянского и М.И. Брагинского
1
, где произведено подробное, с учетом
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о
передаче имущества. 2-е изд., стер. М., 2015. С. 780.
8
исторических аспектов, научно-практическое исследование договора аренды.
Также различные аспекты арендных правоотношений нашли отражение в
работах таких известных российских цивилистов как А. П. Сергеева и Ю. К.
Толстого
1
, Е.А. Суханова
2
, П. В. Крашенинникова
3
и др.
В то же время, следует отметить, что большинство исследований
перечисленных авторов не затрагивают правовых проблем договора аренды
части вещи в российском гражданском праве.
Небольшая активизация исследований, касающихся правовых
проблемдоговора аренды части вещи, произошла после принятия
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». По
этому поводу можно привести в пример работы таких исследователей, как О. В.
Жевняка
4
, Ю. Н. Кириченко
5
и А. Я. Ахмедова
6
. Несмотря на то, что данные
авторы затрагивают различные аспекты проблем договора аренды части вещи,
комплексного современного исследования по рассматриваемой тематики в
Отечественной доктрине гражданского права не имеется. В частности, остаются
мало исследованными вопросы понятия договора аренды части вещи; аренды
части земельного участка; государственной регистрации аренды части
недвижимого имущества и т.д.
В данной работе будет предпринята попытка для восполнения выше
обозначенных проблем, касающихся договора аренды части вещи.
1
Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Том II / Под ред. Сергеева А.П., Толстого
Ю.К. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2016. С. 765.
2
Гражданское право: учебник. В 2-х томах / Под ред. Суханова Е.А. 2-е изд., перераб.
и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014. C. 720.
3
Аренда: постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской
Федерации / Е.В. Вавилин, П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2017. С. 288.
4
Жевняка О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Государства и право. 2018. № 1. С. 38.
5
Кириченко Ю.Н. Сравнительный анализ правовых основ аренды земельных участков
в России и Германии // Российская юстиция. 2017. № 4. С. 56.
6
Ахмедов А.Я. Классификация договора, предусматривающего пользование
конструктивным элементом здания // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 114.
9
Методологическаяосновой исследования являются общенаучные и
частно-научные способы познания: диалектический, исторический, системный,
формально-логический, анализ и синтез, статистический, сравнительно-
правовой.
Так, исторический метод был использован для рассмотрения развития
института договора аренды в российской цивилистике. Сравнительно-правовой
метод позволил дать обобщающую характеристику договора аренды части
вещи в российском и зарубежном законодательстве. Благодаря формально-
юридическому методу было сформулировано понятие договора аренды части
вещи.
Научная новизна исследования состоит в том, что автором выделены
проблемы в правовом регулировании договора аренды части вещи, предложены
пути для их разрешения; дана авторская юридическая квалификация договора
аренды части вещи.
Теоретическую основу исследования составили научные труды таких
авторов следующих авторов как Е. А. Суханова, П. В. Крашенинникова, А. В.
Норина, И.П. Петраша, Ю.В. Романецева, К.Г. Токаревой и др.
Нормативной основой исследования послужили Конституция РФ,
Гражданский кодекс РФ, иные нормативные правовые акты, связанные с
правовым регулированием арендных отношений.
Эмпирическойосновойдиссертационногоисследованиявыступают
постановления Пленума Верховного Суда РФ, постановления арбитражных
судов субъектов РФ, отдельные акты судов общей юрисдикции.
Научная новизна темы диссертационного исследования выражается и
конкретизируется в следующих положениях работы, выносимых на ее
защиту:
1. Договор аренды является договором, по которому арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью арендодателя. Такой
договор может быть направлен и на передачу части вещи. Это соответствует
экономической сущности аренды – предоставить возможность извлекать
10
полезные свойства из чужого имущественного объекта, для чего не обязательно
владеть этим имуществом, пользоваться им в целом. Полезный эффект можно
получить и от использования части имущества. Содержание правового
института аренды в целом подходит для регулирования аренды части вещи,
требуется внести изменения лишь в некоторые статьи ГК РФ.
2. Перечень сделок, касающихся аренды части вещи определяется
действующим гражданским законодательством и судебно-арбитражной
практикой. Данный перечень не имеет четких квалификаций и нуждается в
научной доработке;
3. В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь
какое-либо самостоятельное полезное значение (часть земельного участка,
часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы зданий и
сооружений и тому подобные объекты.
4. Договор о возмездном размещении оборудования, рекламных
конструкций и т.п., принадлежащих одной стороне, на частях имущества
другой стороны с предоставлением первой стороне доступа к этому
оборудованию следует квалифицировать как договор аренды.
5. В случае невозможности самостоятельного использования части вещи
без использования иных ее частей, аренда соответствующей части вещи не
может иметь юридическую силу.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том,
что сформулированные выводы по теме исследования и в соответствии с ними
практические предложения способствуют совершенствованию нормативно-
правовой основы, регулирующей договор аренды части вещи. Содержащиеся в
работе теоретические выводы, собранный фактический материал и
практические рекомендации могут быть использованы в дальнейшем при
проведении дальнейших научных исследований по данной проблематике.
Структура работы. Магистерская работа состоит из введения, трех глав,
включающих шесть параграфов, а также заключения и списка использованной
литературы.
11
Глава 1. Общая характеристика договора аренды части вещи
1.1 Договор аренды части вещи: историко-правовой аспект
Историческое формирование договора аренды части вещи следует
рассматривать в контексте развития института договора аренды.
Договор аренды (договор имущественного найма) – это самостоятельный
вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона
(арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество
во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он
является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и
относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений,
классических договорных институтов, известных цивилистике со времен
Древнего Рима.
Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio
- conductiorerum); наем услуг (locatio - conductiooperarum); наем работы, или
подряд (locatio - conductiooperis)
1
. Общее между всеми тремя видами найма
состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне
пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой
стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в
римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона
(наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну
или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая,
сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами
определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в
сохранности наймодателю. В римском праве наем вещей рассматривался в
качестве отдельного вида договора найма (locatio – conductio)
2
– весьма
1
Новицкий И.Б. Римское право. Изд. 7-е стереотипное. М., 2015. С. 232.
2
Омельченко О.А. Римское право: учебник. Издание второе, исправленное и
дополненное. М., 2014. С. 208.
12
широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового
договора. Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи,
вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку
иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по
окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по
договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е.
когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою
очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора
найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи
(resincorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась
возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на
неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по
заявлению каждой из сторон в любое время.
Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении
нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не
исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был
обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность
нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях
наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем
вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока
договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании
переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.
На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной
внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для
использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором,
наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере,
компенсирующем весь интерес нанимателя.
Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без
вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и
не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким
13
образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору
найма.
Нужно отметить, что в римском частном праве подход к прообразу
современного договора аренды - договору найма вещей (locatio-conductiorerum)
был гораздо более гибким, нежели сейчас. Предметом данного договора могли
быть не только вещи в подлинном смысле (т.е. материальные предметы), но и
некоторые права
1
. Например, в Дигестах Юстиниана говорится, что внаем мог
быть сдан узуфрукт, то есть вещное право пользования чужим имуществом с
правом присвоения доходов от него (D.7.1.12.2)
2
. При этом узуфрукт относился
римскими юристами к числу бестелесных вещей (Институции Гая. 2.14)
3
.
Таким образом, если классические римские юристы признавали
возможность сдачи внаем бестелесных вещей (во всяком случае, некоторых из
них), то справедливо предположить, что они признали бы возможным и наем
части телесной вещи.
Римское право положило начало юридическому становлению и развитию
договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно
использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в
формировании законодательства в этой сфере.
Статья 1691 тома десятого Свода законов Российской империи
имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за
определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во
временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за
него составляли существенные условия этого договора.
Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским
правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д. И. Мейером,
доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории
1
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.:
Юриспруденция, 1999. С. 422.
2
Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты
Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. С. 285.
3
Мурзин Д.В. Ценные бумаги - бестелесные вещи. Правовые проблемы современной
теории ценных бумаг. М.: Статут, 1998. С. 69.