14
правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также
гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что
внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. «Не всякая вещь
может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без
повреждения ее существа»
1
.
В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного
найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор
имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного
гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло
по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма,
сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных
правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так
называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем
государственного имущества.
Определение понятия договора имущественного найма оставалось
практически неизменным. Договором имущественного найма признавался
такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется
предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение
для временного пользования (ст. 275 ГК 1964 г.).
По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре
имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-
правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного
владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя,
которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-
правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило,
согласно которому при переходе права собственности на имущество от
наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового
собственника (ст. 288 ГК 1964 г.).
1
Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и
дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М., 2003. С. 331.
15
По этому поводу О. С. Иоффе, подчеркивая обязательственно - правовой
характер отношений по имущественному найму, тем не менее, приходит к
следующему выводу: «Однако сданное внаем имущество поступает во владение
нанимателя, а владение – такое правомочие, которое может быть нарушено
любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный
контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относительное)
правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с
передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные
абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав
нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права
собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в
пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»
1
.
Неизменным оставался подход к определению предмета договора
имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое
индивидуально - определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных
объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встретить
нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых
помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или
коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет,
поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали
предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма;
государственные предприятия как имущественные комплексы более не
являлись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г.
приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдельных
видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом
найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйственного
назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам.
В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений
1
Иоффе О. С. Обязательственное право. М.,1975. С. 380.
16
имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и
нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако
законодательством специально предусматривалось, что социалистические
организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания,
сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и
транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем
организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок
входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически
выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом
случае договор имущественного найма используется для извлечения
постоянных доходов.
Если же взять в целом систему правового регулирования отношений
имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть
которой состояла в умалении значения норм имущественного найма,
содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных
нормативных актов.
Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и
культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр
существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в
регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и
владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные
отношения одними из первых.
Актом, предусматривающим использование договора аренды в
имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7
апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР».
В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза
ССР и союзных республик об аренде, которые стали одним из первых крупных
законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий
хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в
развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования
17
договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим
регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью
арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое
внимание.
В Основах определялись порядок и способы преобразования
государственных предприятий в арендные, предусматривались меры,
стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а
также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное
место отводилось регулированию трудовых отношений при переходе
предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки
собственно аренды. Никак не вписывался в систему гражданско-правовых
отношений так называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был
посвящен специальный раздел Основ), который представлял собой не что иное,
как форму организации производственных и трудовых отношений на
государственных предприятиях.
Преобразование государственных предприятий в арендные широко
проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй
половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и
муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных
хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в
качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных
предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в
качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на «нет».
Е.А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды
имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий
и др.) высказался за выделение в качестве особого договора «хозяйственной
аренды». Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в
возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере
его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на
переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные,
18
то есть однотипные с правом собственника. Юридического закрепления
договоры «хозяйственной аренды» не получили.
Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О
приватизации государственного и муниципального имущества» исходит из
нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им
предусматривается завершение операций по выкупу арендованных
государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по
истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п.
12 ст. 43).
Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об
аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ
1
, введенной в
действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 ГК, регулирующей аренду, восприняты
некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ
законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся
этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года.
Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР
аренде было посвящено всего 12 статей, в действующем ГК РФ их в пять с
лишним раз больше – 65. И дело не только в увеличении числа норм,
детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к
регламентации рассматриваемых отношений.
Действующим гражданским законодательством закреплено понятие
«договор аренды». Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
Таким образом, можно сделать следующий вывод. Договор аренды имеет
давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в римском
праве. Возникновение этого института предопределено стремлением
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федер.закон от 26.11.1996
г. №14-ФЗ // Собр. законодательства Рос.Федераци. 1996 г. №5. Ст. 410.
19
участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать
имущество. В советском гражданском праве, нормы о договоре
имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а
сам договор имущественного найма рассматривался в качестве
самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в
этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов
имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма,
увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования
отношений найма с участием так называемых социалистических организаций
или связанных с передачей внаем государственного имущества. С принятием
ГК РФ 1996 г. договор аренды получил широкую правовую регламентацию,
основанную на взаимном урегулировании прав сторон арендных
правоотношений.
1.2 Квалификация договоров, предусматривающих пользование
частью вещи
20
Правовая квалификация договора по предоставлению в пользование
части вещи в теории и судебной практике разнообразна – его признают
непоименованным договором, договором об оказании услуг, договором аренды.
В одной из научных статей приводится обзор примеров из судебной практики с
этими квалификациями, автор предлагает применять к такому договору в
порядке аналогии закона главу 34 ГК РФ, то есть считает договор
непоименованным
1
.
Существует мнение о том, что при аренде части вещи правильнее
говорить о сдаче в аренду всей вещи, хотя и с определенным (ограниченным) в
договоре порядком владения и (или) пользования вещью со стороны
арендатора
2
.
Нередко в литературе квалификация таких отношений ставится в
зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских
прав. Так, автор работы
3
полагает, что часть вещи (часть нежилого помещения)
может быть объектом прав только после фактического или юридического
обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики вещи. В другой
работе отмечается, что больше всего таким отношениям (аренда крыши здания
или сооружения) соответствует конструкция аренды, однако предлагается
таким частям «предоставить статус» вещи
4
. Ставится и более общий вопрос:
можно ли рассматривать часть вещи в качестве объекта общественных
отношений? Отмечается, что существующее законодательство не исключает
возможность признать часть вещи объектом права; часть вещи и право
1
Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2015. №
6. С. 11.
2
Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. Т. 2. С. 219.
3
Ерш А.В. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС от 11 января
2002 г. № 66 (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) // Практика
рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и
обзоров Президиума ВАС / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исследовательский
центр частного права. М.: Статут, 2017. Вып. 1.
4
Кулаков В.В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных
отношений // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2015. № 2.
С. 12
21
пользования ею – оборотоспособные объекты
1
.
История развития арбитражной судебной практики показывает, что в
1990-х годах суды квалифицировали такие договоры (например, связанные с
арендой фасада здания для размещения рекламы) как договоры аренды, однако
впоследствии сложилась практика признания их недействительными. Иногда
такие договоры квалифицировались как договоры возмездного оказания услуг.
Более единообразное отношение к ним сформировалось после того, как
информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 был утвержден Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой. В п. 1 этого Обзора указано,
что договор о предоставлении в пользование «конструктивного элемента»
здания (например, крыши) для рекламных целей, не является договором
аренды, так как такой элемент не является самостоятельным объектом
недвижимости, который можно передавать в пользование отдельно от здания.
Такая квалификация договора ВАС РФ получила поддержку в
юридической литературе. А.И. Бычков не относит договор, направленный на
использование конструктивного элемента здания для рекламных целей, к
аренде в силу отсутствия прав на имущество по нему, а предмет
непоименованного, по его мнению, договора заключается в предоставлении
одним субъектом другому возможности на возмездной основе размещать
рекламу в/на здании или помещении
2
.
Такая же позиция предусмотрена письмом Федеральной
антимонопольной службы «О договоре аренды на размещении рекламной
конструкции» от 17 марта 2010 г. № АК/7158.
Приведем содержание данного документа: «ФАС России рассмотрел
1
Мельников Н. Часть индивидуально определенной вещи в системе объектов
общественных отношений: вопросы теории и практики (на примере земельных участков) //
Хозяйство и право. 2015. № 11. С. 18.
2
Бычков А.И. Конструкции непоименованного, смешанного и комплексного
договоров в гражданском праве России // Адвокатская практика. 2012. № 2. С. 28; См. также:
Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов (к вопросу о соотношении договора
аренды и договора возмездного оказания услуг) // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 22.
22
обращение относительно случаев заключения для размещения рекламных
конструкций договоров аренды земли и сообщает.
Согласно части 5 статьи 19 Федерального закона «О рекламе» установка
и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по
договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого
имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом,
управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на
срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию
временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не
более чем двенадцать месяцев.
Таким образом, в законодательстве Российской Федерации о рекламе
закрепляется, что размещение рекламной конструкции осуществляется по
договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Данный
договор не является договором аренды, и законодательство Российской
Федерации о рекламе не предполагает заключения договора аренды для
заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
Гражданский кодекс Российской Федерации не выделяет договор на
установку и эксплуатацию рекламной конструкции в самостоятельный вид,
соответственно в нем могут содержаться положения, как предусмотренные для
отдельных видов договоров (например, для договора аренды), так и
вытекающие из существа правоотношений.
Порядок заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной
конструкции на имуществе, находящемся в государственной или
муниципальной собственности, закреплен в части 5.1 статьи 19 Федерального
закона «О рекламе» - заключение такого договора осуществляется на основе
торгов (в форме аукциона или конкурса). При этом согласно части 5.2 статьи 19
Федерального закона «О рекламе» при проведении торгов необходимо
учитывать, занимает ли участник торгов преимущественное положение в сфере
распространения наружной рекламы на момент подачи заявки на участие в
23
торгах.
Учитывая изложенное, по мнению специалистов ФАС России, договор
аренды земельного участка не может подменить собой договор на установку и
эксплуатацию рекламной конструкции.
Вместе с тем, заключение договора аренды в дополнение к заключенному
договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции
законодательство Российской Федерации не предусматривает».
Предметом договора является предоставление возможности на
возмездной основе размещать рекламу на «конструктивном элементе» здания,
этот договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон должны
регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также
условиями самого договора, то есть Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации признал такой договор непоименованным. Несмотря на это, и после
2002 г. принимались судебные акты, в которых давалась иная квалификация
рассматриваемым отношениям.
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 было подтверждено мнение о
том, что договор, предусматривающий передачу в пользование отдельных
частей здания (например, несущей стены или крыши), не является договором
аренды, однако к нему необходимо по аналогии применять правила об аренде
1
.
Внесение в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации изменений от 25 января 2013 г.
2
, касающихся аренды,
можно назвать поворотной точкой в решении вопроса. Так, в п. 9
Постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том числе с
1
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания»: Постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
2
«О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды»:Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. № 4.