29
Помимо этого, п. 2. и п. 3. ст. 429 ГК РФ гласят, что предварительный
договор обязательно должен полностью отражать предмет договора и основные
условия, а также в нём должен быть установлен срок заключения основного
договора. Если срок не прописан в предварительном договоре, согласно
законодательству, основной договор подлежит заключению в течение года с
момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
Предварительный договор является в некотором плане гарантом, который
создает между сторонами обязательство о заключении основного договора в
будущем. В этом его отличие от, например, опциона на заключение договора,
который направлен в большей степени не на возникновения в будущем
обязательства о заключении основного договора, а направлен на создание
секундарного права одной из сторон, своим волеизъявлением ввести основной
договор в действие. Поэтому, если в случае с опционом для возникновения
основного договора достаточно одностороннего заявления соответствующей
стороны договора, то при рассмотрении случая с предварительным договором
одного лишь волеизъявления стороны, пожелавшей заключить основной
договор, будет недостаточно. Для этого необходимо согласие другой стороны, а
при отсутствии такого согласия вопрос о введении в действие основного
договора решается судом, исходя из п. 5 ст. 429 ГК РФ.
После появления в Гражданском кодексе конструкции опциона для
заключения договора, а также появления на этой основе судебной практике,
возможности заключения основных договоров купли-продажи и аренды в
отношении еще отсутствующих у продавца или арендодателя на момент
заключения договора вещей (включая недвижимость), появляются вполне
разумный вопрос: есть ли смысл заключать предварительный договор?
Зачем, например, заключать предварительный договор аренды на стадии
строительства объекта, после введения объекта в эксплуатацию долгие месяцы
судиться с ответчиком по иску о принуждении к заключению основного
договора аренды, а вслед за этим, возможно, еще раз судиться в случае
30
неисполнения основного договора аренды, если можно сразу оформить
основной договор аренды в отношении будущей недвижимости, порождающий
обязательство сдачи в аренду после окончания строительства, или оформить
опцион на заключение основного договора аренды под условием введения
объекта в эксплуатацию и тем самым избежать как минимум первой судебной
стадии для фиксации заключенности основного договора?
Тем не менее, можно допустить, что некоторые участники оборота будут
по инерции оформлять отношения, имеющие своим предметом передачу
объекта, который еще не создан или не зарегистрирован в качестве
недвижимости в реестре на момент заключения договора, через оформление
предварительного договора. Так что возникающие в рамках этого института
проблемы еще долго будут предметом обсуждения в судах.
Так же в сфере продажи готового бизнеса предварительный договор часто
заменяют или путают с соглашением о намерениях. Соглашение о намерениях
– форма документа, которая не закреплена в законодательстве напрямую, во
многом схожа с предварительным договором, но не является тождественной
ему.
Рассматривая с юридической точки зрения соглашение о намерениях, его
нельзя отнести ни к ст. 420 ГК РФ, ни к ст. 429 ГК РФ. Оно является формой
организации переговоров между сторонами, не имеющей юридической силой.
Чтобы выделить основные различия при сравнении соглашения о
намерениях с предварительным договором, следует выделить их основные
противоположности.
Первой особенностью является то, что для соглашения о намерениях не
требуется наличие существенных условий, связанных с основным договором, в
отличие от предварительного договора. Это связано с тем, что соглашение о
намерениях может отражать намерение сторон и быть юридически значимым,
но в случае доведения дела до суда на практике возникают проблемы с
процессом доказывания.
31
Вторым основным критерием является то, что в предварительном
договоре жестко прописаны условия об обязанностях сторон и чётко
установлен срок заключения основного договора.
Каким бы не был размер продаваемого бизнеса и сколько бы он не стоил,
в процессе продажи всегда требуются услуги юриста для грамотного
оформления предварительного договора, договора купли-продажи и т.д. Роль
юриста в подобных сделках заключается в оценке всех возможных
юридических рисках в настоящем и будущем и максимальному сведению их к
минимуму.
На начальной стадии продажи готового бизнеса, в зависимости от
объекта продажи, иногда стороны подписывают соглашение о
конфиденциальности с целью защитить коммерческую тайну со стороны
продавца.
После подписания данного соглашения стороны приступают к обмену
информацией и ведению переговоров о стоимости объекта, оценки состояния
объекта продажи и прочих ключевых факторах.
Если между продавцом и покупателем возникает интерес на заключение
сделки, тогда юристы сторон начинают подготавливать предварительный
договор.
Предварительный договор купли-продажи готового бизнеса всегда
предусматривает внесение задатка.
На основании п. 4 ст. 380 ГК РФ обязательства, вытекающие из
предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка.
Данная норма была включена в ГК РФ от 1 июня 2015 г. с целью сгладить
сложившееся негативное отношение к включению задатка в предварительный
договор. Внесенный задаток будет обеспечивать усиление обязательств каждой
из сторон на заключение основного договора в будущем периоде и при
уклонении от заключения основного договора стороны, получившей задаток,
она обязана будет его вернуть в двойном размере. В случаях, когда внесшая
задаток сторона уклоняется от заключения основного договора, она рискует его
32
полностью утратить. Уплаченный по предварительному договору задаток
засчитывается в счет платежей по основному договору.
Кроме того, законодатель не препятствует для создания обязательств по
предварительному договору путем обещания уплатить неустойку. Такая
неустойка может быть выражена в качестве штрафа на случай срыва
предварительного договора по вине одной из сторон.
Исходя из судебной практики, в случаях, когда стороны, подготавливая
предварительный договор, предусматривают внесение на его основании
существенной или всей части денежного предоставления по подлежащему
заключению в будущем основному договору, такой договор уже не будет
квалифицироваться как предварительный.
Таким образом, на первый взгляд, предварительный договор может
показаться очень простым, несущем в себе лёгкую и понятную конструкцию.
Однако на практике, в случаях недооценки этого звена в процессе проведения
сделки, между сторонами может возникнуть конфликтная ситуация,
приводящая к лишним и долгосрочным судебным тяжбам, с часто нелёгким
процессом доказывания своей правоты. Поэтому не следует недооценивать
данный тип договора, ведь изначально грамотное его составления может
сберечь деньги и время в будущем.
33
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ,
ИСПОЛНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1. Порядок заключения предварительного договора
Ведение переговоров по заключению предварительного договора может
происходить в различных формах, в связи с чем следует обозначить
преддоговорные соглашения с открытыми условиями и соглашения о
переговорах, которые могут использоваться сторонами на этом этапе.
Соглашения с открытыми условиями, по сути, являются рамочными
соглашениями. Договоры о переговорах не затрагивают основных прав и
обязанностей будущего соглашения, то есть являются преддоговорными
соглашениями по отношению к будущему основному договору.
Можно выделить две стадии преддоговорных отношений – неправовая, то
есть та, в которой у сторон отсутствует правовая связь друг с другом, и
правовая, то есть та, в которой эта связь присутствует. В преддоговорных
отношениях на неправовой стадии заключение договора между определенными
лицами еще не предполагается с большой степенью вероятности, кроме того,
стороны не связаны друг с другом в правовом смысле, в связи с чем на этой
стадии преддоговорная ответственность не наступает. Переход из неправовой
стадии в правовую происходит в тот момент, когда стороны полагают
заключение договора неизбежным и начинают согласовывать его условия
(обязательным критерием является встречность волеизъявлений сторон).
Исследуя причины негативной практики заключения договоров, можно
сделать вывод, что наступление преддоговорной ответственности зависит,
прежде всего, от добросовестности (или недобросовестности) поведения
субъектов на этом этапе.
При добросовестном поведении в любом случае не может возникать
преддоговорная ответственность, даже в случае наличия значимых
(существенных) убытков, связанных с прерыванием договора, у другой
стороны. Рассматривая добросовестность как базовый принцип
34
преддоговорных отношений, следует сделать вывод о том, что, поскольку
точных критериев об отнесении какого-либо действия к недобросовестному не
сформулировано, в правоприменительной практике надлежит
руководствоваться принципом должной степени заботливости и
осмотрительности. Поскольку на законодательном уровне невозможно
предусмотреть все возможные случаи недобросовестного (или
добросовестного) поведения, оценка поведения субъекта в любом случае
остается на усмотрение суда в случае обращения одной из сторон с исковым
заявлением о взыскании убытков.
В.С. Комарицкий отмечает, что права и законные интересы субъектов
права могут нарушаться до момента заключения договора, а именно – в
процессе заключения договора, причем такие нарушения неразрывно связаны с
заключаемым соглашением
1
. Так, к примеру, направление оферты может
являться событием, влекущим возникновение преддоговорных отношений. При
исследовании оферты указанным автором критикуется требование закона о
необходимости согласования в оферте всех существенных условий договора.
Проект Гражданского кодекса Российской Федерации предлагал установить
правило, согласно которому при рассмотрении спора о признании договора
незаключенным суд вправе по заявлению одной из сторон признать договор
заключенным и самостоятельно определить соответствующее существенное
условие договора, однако соответствующее изменение не было принято
законодателем. Не оставляя без внимания слабые стороны указанного
изменения, автор, тем не менее, полагает, что его положительные стороны не
подлежат сомнению.
В 2013-2015 годах была проведена реформа в области гражданского
законодательства, чьи основные направления были заложены в Концепции
развития гражданского законодательства РФ, одобренной Советом при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
1
Комарицкий В.С. Правовое регулирование преддоговорной ответственности по
законодательству Российской Федерации. Автореф. Дис. канд. юрид. наук. М., 2016. С. 12.
35
законодательства 7 октября 2009 г. В 2012 году Президент РФ Д. А. Медведев,
в целях ее реализации, представил на рассмотрение Государственной Думе РФ
проект федерального закона № 475386. В процессе осуждения данный
законопроект был разделен на несколько смысловых частей, которые позже
стали отдельными федеральными законами. В общей сложности вносимые
изменения имели разноплановый характер: от технического корректирования
текста статей до приведения норм Гражданского кодекса РФ в соответствие с
актуальным состоянием российского законодательства и его унификация с
нормами международного законодательства
1
.
В частности, был подвергнут реформированию институт
предварительного договора, ядром которого является статья 429 Гражданского
кодекса РФ. В части 1 данной статьи предварительный договор определяется
как соглашение, предусматривающее обязанность для вступивших в него
сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ
или оказании услуг на условиях предварительного договора.
Форма его заключения зависит напрямую от формы основного договора,
если она не предусмотрена, то в письменной; в случае несоблюдения этого
положения части 2 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор признается
ничтожным. Согласно позиции Верховного Суда, на предварительный договор
не распространяется обязательная государственная регистрация, даже если
основной договор подлежит государственной регистрации. Данное толкование
позволяет избежать недобросовестного поведения одной из сторон –
оспаривания наличия обязанности заключить основной договор ввиду
отсутствия государственной регистрации предварительного договора
2
.
Согласно Концепция развития гражданского законодательства РФ в
статье 7 «Общие положения о договоре. Заключение договора» в пункте 7.6
планировалось развивать статью 429 ГК РФ по следующим направлениям:
1
Дашевская М. Письменного договора нет, а отношения есть / М. Дашевская //
Практический бухгалтерский учет. - 2015. - № 4. - С. 74 - 80.
2
Диркова Е. Предварительный договор / Е. Диркова // Практическая бухгалтерия. - 2014. - №
10. - С. 54 - 56.
36
1) установить перечень обязательных для отражения условий
(заключение основного договора, предмет договора и условия, «относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»)
с сохранением возможности установления прочих во время заключения
основного договора;
2) ввести возможность альтернативного выбора в случае отказать одной
из сторон заключать основной договор: либо в судебном порядке принуждать к
заключению основного договора, либо взыскивать убытки с уклоняющейся
стороны.
В Концепции высказывалась идея о том, что существующий подход к
заключению основного гражданско-правового договора через предварительный
договор направлено на необходимость исключения злоупотребления при
согласовании условий договоров.
Законодательно задуманное было осуществлено Федеральным законом от
8 марта 2015 г. № 42ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского
кодекса Российской Федерации». В части 3 статьи 429 ГК РФ, согласно
первому направлению развития, был изменен перечень условий, обязательных
для предварительного договора в сторону его конкретизации. Главным по-
прежнему остается возможность установления предмета договора. А вот
формулировка «другие существенные условия основного договора» сменялась
на «условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора», что позволит упростить процедуру составления текста договора
1
.
В отношении новой версии части 3 имеется соответствующая позиция
Верховного Суда: условие о предмете предварительного договора считается
выполненным, когда обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете
одинаковое представление и могут его определить. Так в рассматриваемом деле
стороны, заключая предварительный договор, стороны пришли к соглашению о
1
Дирков И. Масштабные изменения Гражданского кодекса / И. Дирков // Практическая
бухгалтерия. - 2015. - № 4. - С. 47 - 51.
37
том, в отношении каких именно земельных участков в последующем будут
заключены договоры купли-продажи. «При таких обстоятельствах нельзя
согласиться с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что предмет
основного договора купли-продажи сторонами не был определен».
Вместе с тем, хотелось бы отметить, что законодателем не было указано
одно из трех планируемых нововведений «условие о заключении основного
договора». Возможно, это планируется ввести в будущем или подразумевается,
исходя из новой версии текста части 5 данной статьи.
В части 5 статьи 429 ГК РФ, согласно второму направлению развития,
были внесены дополнения текста: «Требование о понуждении к заключению
основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения
разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия
определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом
случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения
суда или с момента, указанного в решении суда»
1
.
Новые положения вводят срок исковой давности для понуждения
заключить основной договор на условиях предварительного: шесть месяцев.
Кроме того, определено право суда разрешать споры относительно условий
основного договора, что уменьшается вероятность ситуации, когда стороны
вовсе не заключат предварительный договор из-за несогласия в отношении
перечня его условий. Также подписание предварительного договора становится
«действительно обязывающим моментом, а не действием, которое лишь
возможно приведет к заключению основного договора». Произошло усиление
законодательной защиты заинтересованных сторон от недобросовестных
действий контрагента. Однако можно двойственно толковать положение,
1
Мельников В.С. К вопросу о понятии гражданско-правового договора: проблемы теории и
правоприменительной практики / В. С. Мельников // Российский судья. - 2015. - № 12. - С. 36
- 39.
38
запрещающее отказываться от заключения основного соглашения при наличии
согласованного ранее предварительного
1
.
В заключение анализа изменений, внесенных в институт
предварительного договора, следует отметить, что они направлены на более
детальную регламентацию преддоговорных отношений с закреплением
возможности взыскания убытков с недобросовестных участников оборота.
Произошло расширение полномочий сторон на стадии заключения договора.
По мнению современных юристов, уже сейчас прослеживается зарождение
преддоговорной ответственности.
2.2. Исполнение предварительного договора
Рассмотрим особенности исполнения предварительного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
1
Рузаева Д.В., Ефремов Е.Н. Инновации в правовом регулировании предварительного
договора // Актуальные проблемы российского частного права: материалы Междунар. науч.-
прак. конф (г. Саранск, 10 марта 2017 г.). Саранск: ЮрЭксПрактик, 2017. С. 106-108.