59
платы за использование помещения по назначению начисляются до даты
фактической передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи, и
арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере постоянной
составляющей платы за использование помещения по назначению за один
месяц по письменному требованию арендодателя.
Стороны согласовали, что отказом арендатора от исполнения
предварительного договора в целях применения санкций, предусмотренных
данным пунктом, будут признаваться, в частности неявка арендатора для
принятия помещения для проведения подготовительных работ и/или отказ
(уклонение) арендатора от подписания акта допуска в течение 5 рабочих дней
по истечении срока, установленного арендодателем в уведомлении арендатора
о готовности помещения к передаче для принятия арендатором по акту допуска,
а также, если арендатор после принятия помещения по акту допуска не
приступил к подготовительным работам в помещении и после направления
арендодателем письменного предупреждения о необходимости начала
подготовительных (отделочных) работ.
В пункте 5.1 предварительного договора стороны установили, что
арендатор вправе досрочно расторгнуть предварительный договор в случае,
если помещение становится непригодным для использования и применения
арендатором в результате неисполнения арендодателем обязанностей по
предварительному договору.
Обществом "ОбувьСити" в адрес общества "Управляющая компания
ИТС-Групп" 26.02.2013 направлено письмо N 88, в котором ответчик уведомил
истца о невозможности выполнения обществом "ОбувьСити" своих
обязательств по предварительному договору от 15.01.2013 и о необходимости
прекращения данного договора с 01.03.2013 по инициативе арендатора. В
письме также указано, что обеспечительный взнос остается у общества
"Управляющая компания ИТС-Групп" согласно п. 2.17 предварительного
договора.
60
Общество "Управляющая компания ИТС-Групп" в письмах от 12.03.2013,
19.03.2013 указало, что предварительным договором односторонний отказ от
исполнения договора по инициативе арендатора не предусмотрен, за
исключением ситуации, предусмотренной п. 5.1 договора, и потребовало
подписать соглашение о расторжении предварительного договора в
направленной редакции, а также уплатить штраф, предусмотренный п. 4.1
договора, не позднее 20.03.2013.
Общество "Управляющая компания ИТС-Групп", полагая, что ответчик
письмом от 26.02.2013 N 88 заявил об одностороннем отказе от исполнения
предварительного договора в связи с невозможностью выполнения своих
обязательств по договору и о необходимости досрочно прекратить
предварительный договор, передал часть помещения N 21 в пользование
обществу с ограниченной ответственностью "ЮНАЙК" по предварительному
договору аренды от 05.04.2013 N IV-05 К-2013, а также обратилось в
Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества
"ОбувьСити" штрафа, начисленного на основании п. 4.11 предварительного
договора, в сумме 1 027 854 руб. 83 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в
арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и
законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований общества
"Управляющая компания ИТС-Групп", суд первой инстанции исходил из того,
что предварительный договор аренды от 15.01.2013 является действующим,
доказательств расторжения предварительного договора аренды по вине или
инициативе арендатора и, как следствие, возникновения оснований применения
к ответчику штрафных санкций, установленных п. 4.11 спорного
предварительного договора аренды, материалы дела не содержат. Судом
установлено, что письмо арендатора от 26.02.2013 N 88 не может быть принято
в качестве доказательства одностороннего отказа ответчика от исполнения
61
договора, поскольку условиями предварительного договора аренды от
15.01.2013 не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения
договора, кроме как по основанию, указанному в п. 5.1 договора, каковым
данное письмо не является.
Судом также установлено, что доказательств обращения истца или
ответчика в суд с требованием о расторжении предварительного договора в
материалы дела не представлено. При этом судом первой инстанции отклонен
довод истца о том, что стороны своими конклюдентными действиями
расторгли предварительный договор. Из имеющихся в материалах дела
доказательств, пояснений ответчика суд не усмотрел волеизъявления сторон на
расторжение предварительного договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой
инстанции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке,
предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд
кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора (п. 1, 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что
стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
62
Исходя из содержания указанной статьи, данный договор не порождает
каких-либо иных обязательств.
В соответствии с п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской
Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению
сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами
или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора
полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или
соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или
измененным.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той
же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или
обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о
расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после
получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть
договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в
тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в
случае изменения или расторжения договора обязательства считаются
измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон
об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из
соглашения или характера изменения договора, а при изменении или
расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную
силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 431
Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия
предварительного договора аренды от 15.01.2013 N I-15 М-2013, установили,
что сторонами согласовано право арендатора досрочно расторгнуть
предварительный договор в случае, если помещение становится непригодным
для использования и применения арендатором в результате неисполнения
63
арендодателем обязанностей по предварительному договору (п. 5.1
предварительного договора).
Учитывая условия п. 5.1 предварительного договора, суды пришли к
выводу, что письмо арендатора от 26.02.2013 N 88 не может быть принято в
качестве доказательства одностороннего отказа арендатора от исполнения
договора. Судами также принято во внимание то обстоятельство, что истец в
ответ в письме от 12.03.2013 указал, что предварительным договором
односторонний отказ от исполнения договора по инициативе арендатора не
установлен, за исключением ситуации, предусмотренной п. 5.1 договора.
При этом судами установлено и сторонами не оспаривается, что
соглашение о расторжении предварительного договора аренды от 15.01.2013
последними подписано не было. Доказательств обращения в суд с требованием
о расторжении спорного предварительного договора в материалы дела не
представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации).
При таких обстоятельствах, с учетом того, что предварительный договор
аренды от 15.01.2013 является действующим и не расторгнут, суды пришли к
правильному выводу об отсутствии оснований для применения к обществу
"ОбувьСити" штрафных санкций, установленных п. 4.11 предварительного
договора
1
.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению
без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Таким образом, рассмотренные примеры раскрывают значительные
проблемы в сфере заключения, исполнения и прекращения предварительного
договора. Далее более подробно рассмотрим существующие проблемы и
определим возможные пути их решения.
1
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 августа 2014 г. N Ф09-3523/14
по делу N А60-30492/2013 // СПС «Консультант Плюс».
64
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
3.1. Анализ судебной практики в сфере функционирования института
предварительного договора
В условиях рыночной экономики субъекты права вынуждены мобильно
реагировать на постоянно меняющиеся спрос и предложение современного
общества, однако зачастую на практике заключение необходимого сторонам
договора - процесс, требующий серьезных временных затрат, длительного
согласования его условий различными подразделениями контрагентов и в
конце концов фактического подписания, что в случае значительной
удаленности субъектов друг от друга замедляет и без того сложную процедуру.
На помощь участникам правоотношений в этом случае может прийти
предварительный договор.
В силу действующей редакции ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации стороны гражданских правоотношений вправе заключить
соглашение (предварительный договор), в котором обяжутся в будущем
подписать договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг на условиях, предусмотренных таким соглашением (предварительным
договором).
Подписывая такой договор, хозяйствующий субъект тем самым
ограничивает свою свободу договора (право как заключать, так и не заключать
гражданско-правовые договоры ограничивается обязанностью заключить в
будущем договор с определенным субъектом на заранее установленных
условиях), однако взамен получает определенную гарантию того, что
интересующий его договор будет заключен на тех условиях, которые
согласовывались и подписание которого имеет важное значение для
деятельности такого субъекта.
Вместе с тем, необходимо отдельно отметить, что, заключив
предварительный договор, стороны возлагают на себя не основные обязанности
(например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге они хотят породить, а
65
лишь обязанность заключить друг с другом договор на определенных условиях.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче
имущества либо прав на имущество
1
.
Такое толкование положений закона судебными инстанциями порождает
ряд последствий, к примеру, если стороны заключают предварительный
договор, в соответствии с которым обязуются в будущем заключить основной
договор, требующий в соответствии с законодательством государственной
регистрации, то государственная регистрация предварительного договора не
требуется. Хотя ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор
заключается в той же форме, что и основной договор, однако требование
законодательства об обязательной государственной регистрации договора "не
является элементом формы этого договора"
2
.
Такая позиция судебных органов позволяет сторонам заключить
предварительный договор, не обременяя себя процедурой государственной
регистрации, с которой им придется столкнуться на стадии заключения
основного договора. Кроме того, указанное толкование позволяет избежать
недобросовестного поведения контрагента (а именно - злоупотребления
правом) в части оспаривания наличия обязанности заключить основной договор
ввиду отсутствия государственной регистрации предварительного договора и,
как следствие, его ничтожности по правилам п. 2 ст. 429 ГК РФ.
С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса,
которая внесла ряд изменений, в том числе и в правовые нормы, касающиеся
предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено
изменение: "Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
1
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС «Консультант
Плюс».
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС
РФ. 2001. N 4.
66
соглашение при заключении предварительного договора" (курсивом -
внесенные изменения).
Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость
наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК
РФ убирает необходимость предусматривать существенные условия договоров
в предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных
условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
Как указывалось в монографии "Договорное право. Общие положения"
М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, "если уже на стадии оформления
предварительного договора стороны в состоянии согласовать все существенные
условия основного договора, то что им мешает заключить сразу и
непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои отношения
предварительными договоренностями? При этих условиях роль
предварительного договора, по существу, сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора"
1
.
То есть на практике стороны, заключая предварительный договор, либо
вообще не в состоянии определить существенные условия будущего основного
договора, либо могут определить их ошибочно, руководствуясь
предположениями. Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными
материалами судебной практики, касающейся споров относительно
согласованности всех существенных условий договора. К примеру, суды
разрешали большое количество споров, связанных с заключением сторонами
предварительных договоров купли-продажи квартир.
В одном из таких судебных разбирательств рассматривался
предварительный договор, по условиям которого в предварительном договоре
объектом недвижимости, подлежащим продаже, является квартира общей
площадью 56,8 кв. м. Однако из выписки из Единого государственного реестра
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Монография. Кн.
1. М.: Статут, 2001. С. 235.
67
прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что общая площадь
квартиры составляет 57,8 кв. м, в связи с чем судом апелляционной инстанции
был сделан вывод о незаключенности предварительного договора по причине
отсутствия согласия сторон по всем существенным условиям договора купли-
продажи недвижимости
1
.
Такая позиция апелляционного суда представляется препятствующей
развитию договорных отношений между субъектами гражданских
правоотношений. Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя
норму, требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое применение
законодательства является единственно верным, но служит ли это развитию
гражданских правоотношений? Стороны, действуя добросовестно, заключают
предварительный договор, касающийся последующей купли-продажи объекта
недвижимости.
Исходя из текста договора, воля сторон была направлена на куплю-
продажу определенной квартиры (указывается адрес и этаж, расположение
квартиры на схеме строящегося дома), однако установить заранее точную
площадь объекта недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае
купли-продажи квартиры в доме, который фактически еще не построен). Таким
образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК РФ, у лица в
теории было право подписать предварительный договор на заключение в
будущем договора купли-продажи такого объекта недвижимости, однако
фактически подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине
несогласованности существенных условий.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
1
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС «Консультант
Плюс».
68
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из
буквального толкования нормы закона - несомненно, сможет, с точки зрения
принципа свободы договора - тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот?
Представляется, что она позволит недобросовестным лицам
злоупотреблять своими правами - к примеру, заявлять о своем желании
согласовать такие условия договора, которые стороны предусмотреть в
предварительном договоре не в состоянии - в целях признания его
впоследствии незаключенным. В частности, это может использоваться в
ситуации, когда одна из сторон предварительного договора фактически не в
состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при этом нуждается
в таком договоре - здесь, к примеру, могут фигурировать физические лица-
потребители, заключающие предварительные договоры купли-продажи
автомобиля.
Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести в
гражданские правоотношения как положительные, так и негативные моменты,
породит дополнительные споры о существе вводимой нормы, разрешать
которые предстоит судам. Однако уже сейчас представляется, что критериями,
на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных
договоров в части согласования определенных условий основного договора,
будут являться разумность и добросовестность - к примеру, согласовать
дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные
условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того.
То есть сделать согласование существенных условий правом, а не
обязанностью сторон, причем правом ограниченным - нельзя требовать
согласования условий (пусть даже существенных для основного договора), если
их невозможно установить на дату заключения предварительного договора.