74
календарных дней с момента вступления в силу решения полномочного органа
местного самоуправления города Казани об изменении территориальной зоны
земельных участков на зону Д-2 - зона обслуживания населения, и не позднее
31.12.2013 года.
В соответствии с пунктом 4.1.1. предварительного договора стороны
предусмотрели, что продавец обязуется своими силами и за свой счет
предпринять все юридически значимые действия для перевода назначения
земельных участков на зону разрешенного использования Д-2. При этом
стороны установили, что изменение назначения зоны разрешенного
использования должно произойти не позднее 15 декабря 2013 года.
Цена всех приобретаемых объектов недвижимости определена в пункте
3.1.1. предварительного договора, которая составила 5 540 000 долларов США
по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Покупатель выплачивает в качестве задатка денежную сумму в рублях,
эквивалентную 500 000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на день платежа, не
позднее 6 календарных дней с момента подписания договора.
Оставшуюся денежную сумму в рублях (включая НДС), эквивалентную 5
040 000 долларов, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, в течение 30 дней с момента
государственной регистрации права собственности покупателя на все объекты,
указанные в пункте 2.1. договора.
Во исполнение предварительного договора ЗАО "МДМ Эстейт"
платежными поручениями N 98 от 09 сентября 2013 года, N 99 от 11 сентября
2013 года, N 38 от 17 марта 2014 года, осуществило оплату ЗАО
"Сантехприбор" в размере 18 665 823 руб.
Между тем, в установленные сроки основной договор купли-продажи
недвижимого имущества заключен не был.
21 сентября 2015 года между ЗАО "МДМ Эстейт" (первоначальный
кредитор) и ООО "Форум-Сервис" (новый кредитор) заключено соглашение об
уступке права требования к ОАО "Сантехприбор" по предварительному
договору.
75
В соответствии с пунктом 1.3 соглашения ЗАО "МДМ Эстейт" уступило
ООО "Форум-Сервис" право требования долга в размере 18 665 823 руб.
ЗАО "МДМ Эстейт" 21 сентября 2015 года направило в адрес ОАО
"Сантехприбор" уведомление об уступке права требования по
предварительному договору в сумме 18 665 823 руб. и потребовало оплатить
задолженность новому кредитору - ООО "Форум-Сервис".
Неисполнение денежных обязательств должником послужило основанием
для обращения истца в суд с исковым требованием.
Признавая требования истца обоснованными суды исходили из того, что
поскольку денежные средства по предварительному договору ЗАО "МДМ
Эстейт" внесены, у ответчика возникло неосновательное обогащение по
причине незаключения основного договора.
С таким выводом судов коллегия не может согласиться
Уплаченная ЗАО "МДМ Эстейт" денежная сумма в данном случае
обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство
покупателя перед продавцом ОАО "Сантехприбор" заключить основной
договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных
условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из
обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет
которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его
заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Таким образом, само по себе незаключение основного договора не может
свидетельствовать о неосновательности обогащения продавца за счет средств,
внесенных в качестве задатка покупателем по предварительному договору.
Судьба задатка, в силу приведенных положений пункта 2 статьи 381
Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется исходя из оценки
поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора.
Соответствующая позиция правоприменения приведена в определении
Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2016 года
N 18-КГ16-29.
76
Между тем, не являлось предметом исследования судов соответствующее
поведение сторон, в том числе по соблюдению всех условий предварительного
договора, в зависимость от которых ставится возможность заключения
основного договора.
Так, судами не установлено: какие конкретно действия должен был
совершить ответчик в рамках исполнения условий пункта 4.1.1.; в связи с чем
стороны исходили из вероятности принятия ожидаемого решения
компетентного органа местного самоуправления города Казани об изменении
назначения зоны разрешенного использования земельных участков до
15.12.2013 года при определении крайнего срока заключения основного
договора - 06.09.2013 года.
Ни истец, ни ЗАО "МДМ Эстейт" не указали нижестоящим судам и не
пояснили коллегии о том, какие действия не были совершены ответчиком во
исполнении принятых на себя обязательств в рамках пункта 4.1.1
предварительного договора либо совершены несвоевременно, что определенно
исключило бы возможность заключить основной договор в установленный
срок.
Как указали суды, невозможность заключения основного договора
обуславливается принятием Казанской городской Думой решения N 8-34 от
25.06.2014 года "О внесении изменений в карту зон градостроительных
регламентов Правил землепользования и застройки (часть 2
Градостроительного устава г. Казани) на земельных участках по ул. Клары
Цеткин и ул. Милицейская" после 31.12.2013.
В материалах дела отсутствуют доказательства об изменении воли
продавца объектов недвижимости при наступлении события, предусмотренного
пунктом 1.1 предварительного договора.
Иные причины, исключающие возможность заключение основного
договора со стороны покупателя, также не приведены в судебных актах,
поскольку не исследовались судами.
77
Названное решение Казанской городской Думы судами не изучалось, в
материалах дела оно отсутствует, равно как и сведения о его опубликовании,
введении в действие.
В этой связи, несостоятельны доводы истца о том, что действительность
названного соглашения об уступке права требования (цессии) от 21.09.2015
установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда
Республики Татарстан от 11.03.2016 года в рамках дела N А65-31651/2015, в
связи с чем, по его мнению, наличие уступаемого права не может являться
предметом исследования судов.
По спору по требованию о взыскании новым кредитором с должника
денежных средств, вытекающих из ранее неисполненного обязательства,
ответчик вправе возражать относительно обоснованности заявленного иска, в
частности по обстоятельствам, с которыми сделка связывает возникновение
обязательства.
Разрешая соответствующее требование, суд не связан с правовой оценкой
поведения сторон, данной при рассмотрении дела об оспаривании договора
цессии, тем более, что указанные выше обстоятельства не установлены и не
приведены во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда
Республики Татарстан от 11.03.2016.
При новом рассмотрении дела надлежит учесть изложенное, принять
законное и обоснованное решение суда при всестороннем и полном
исследовании фактических обстоятельств дела, правильном применении норм
материального, процессуального права.
Таким образом, Арбитражный суд ПО в Постановлении от 28.02.2017 по
делу N А65-25432/2015 учел вышеуказанную позицию Верховного Суда
Российской Федерации, который истолковал прежнюю редакцию ст. 380 ГК РФ
в ныне действующем содержании, и отметил в свою очередь, что перечисление
задатка в рамках предварительного договора в счет приобретения имущества
является исполнением конкретного денежного обязательства покупателя по
78
основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы
внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.
Незаключение основного договора не может свидетельствовать о
неосновательности обогащения продавца за счет средств, внесенных в качестве
задатка покупателем по предварительному договору.
Судьба задатка в силу приведенных положений п. 2 ст. 381 ГК РФ должна
определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии решения о
заключении основного договора.
3.2 Возмещение убытков за нарушение обязательства заключить
договор
Возмещение убытков является универсальным способом защиты
гражданских прав, пригодным для защиты всякого нарушенного права,
включая право требовать заключения основного договора.
В российской литературе нам встретились только два обоснованных
подхода по вопросу возмещения убытков за нарушение предварительного
договора.
М.И. Брагинский пишет, что «сравнивая между собой последствия
нарушения предварительного и основного договоров, следует иметь в виду, что
в первом случае речь идет о компенсации отрицательного интереса (интереса к
заключению основного договора), а во втором - позитивного интереса к
соблюдению обязательства контрагентом, нарушенного ненадлежащим
исполнением обязательства, вытекающего из основного договора. Можно
заранее предположить, что в первом случае убытки окажутся меньше, чем во
втором. Следовательно, риск нарушения основного договора превышает
заведомо тот, который связан с нарушением предварительного договора. Кроме
того, в силу предварительного договора стороны лишены возможности
требовать от контрагента реального исполнения обязательства, которое только
предполагается включить в основной договор, в случаях, подпадающих под
действие ст. ст. 463 и 398 ГК РФ. Таким образом, прибегая к предварительному
79
договору, стороны устанавливают еще одну ступень в заключении основного
договора. Оказавшись на этой ступени, стороны имеют возможность еще раз
взвесить последствия своих действий: заключить ли им или не заключить
основной договор. У стороны, уклоняющейся от заключения основного
договора, остается надежда на то, что вторая сторона удовлетворится
компенсацией негативного интереса, не предъявляя требований о понуждении
контрагента к заключению основного договора»
1
.
А.А. Симолин пишет об опасности злоупотребления правом. «В самом
деле теория подчинения предварительного договора некоторым формальностям
главного договора из того положения, что в противном случае путем
предварительного договора стороны достигали бы того же результата, обходя
установленные законом для главного договора формальности. Такой обход
возможен, когда последствия неисполнения обязанности хотя состоят и не в
признании судом главного договора заключенным, а в возмещении убытков,
причиненных незаключением главного договора, но последствия эти являются
тождественными с последствиями неисполнения главного договора»
2
.
Как видим, позиция М.И. Брагинского полностью снимает обоснованные
опасения А.А. Симолина, поскольку по мнению первого убытки за нарушение
предварительного договора всегда окажутся меньше, чем убытки за нарушение
основного договора.
Представляется, что точка зрения, согласно которой убытки за нарушение
предварительного договора компенсируют отрицательный интерес (интерес к
заключению основного договора) и будут всегда меньше, чем убытки за
нарушение основного договора, компенсирующие позитивный интерес, может
быть скорректирована с учетом деления предварительных договоров на сильные
и слабые.
1
Брагинский М.К, Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - 2-
е изд. М., 2009. С. 399.
2
Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве (1916) // Симолин
А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы
гражданского права. М., 2009. С. 182.
80
Позиция М.И. Брагинского совершенно оправдана в отношении слабых
предварительных договоров. Если из слабого предварительного договора не
может быть удовлетворено требование о понуждении заключить основной
договор, то отсутствуют основания и для взыскания убытков за его нарушение
в размере убытков за нарушение основного договора. В этом случае подлежит
компенсации отрицательный интерес (интерес к заключению основного
договора).
Но, как представляется, в отношении сильного предварительного
договора, который позволяет требовать заключения основного договора,
должны действовать иные правила. В этом случае подлежит возмещению
интерес к исполнению основного договора. В противном случае, желающий
возмещения ущерба кредитор будет сначала вынужден обратиться с
требованием о понуждении заключить основной договор, что было бы
бесполезным обходным путем.
На практике получили широкое распространение споры, связанные с
обеспечением задатком обязательств по предварительному договору. Механизм
действия такого задатка построен следующим образом.
В случае заключения основного договора такой задаток подлежит зачету
в счет денежного обязательства, следующего из основного договора. Если за
незаключение основного договора ответственна сторона, давшая задаток, он
остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную
сумму задатка.
Исходя из положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает
только обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно п. 1 ст.
380 ГК РФ задаток может использоваться исключительно в денежных
обязательствах, а предварительный договор их не порождает. Таким образом,
буквальное толкование действующего законодательства позволяет сделать
81
вывод о недопустимости обеспечения задатком обязательства заключить
договор
1
.
Другой вариант возможного решения, нашедший отражение в судебной
практике, состоит в признании того, что предварительный договор не
порождает денежных обязательств, и функции задатка в рамках указанного
договора не могут быть реализованы. Предварительный договор, в котором
стороны указали, что сумма задатка идет в счет платежей по основному
договору может быть классифицирован как смешанный договор, поскольку в
нем содержится условие о внесении денежной суммы в счет оплаты по
основному договору, который будет заключен в будущем.
Для исключения риска указанных выше неблагоприятных последствий,
связанных с обеспечением задатком обязательств по предварительному
договору, на практике, стали заключаться предварительные договоры, которые
предусматривали уплату так называемых обеспечительных платежей, которые
не были поименованы в качестве задатка.
Вопрос об использовании задатка в предварительном договоре стал
предметом рассмотрения в одном из дел Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. При этом толкование судебного акта позволяет сделать
вывод о том, что задаток может использоваться для обеспечения обязательства
заключить договор.
Согласно п. 1 ст. 280 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и
в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может быть
обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по
заключенному между ними договору, должником по которому является или
1
Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды и сфера
применения. Дис. канд. юрид. наук. М., 2010. // URL:
http://www.dissercat.com/content/zadatok-ponyatie-pravovaya-kvalifikatsiya-otdelnye-vidy-i-sfera-
primeneniya
82
будет являться сторона, передавшая задаток. Но предварительный договор не
содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
83
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги выполненной работы, следует подчеркнуть, что
предварительные договоры приобретают все большее распространение в
практике в качестве самостоятельного основания возникновения, изменения
или прекращения гражданских прав и обязанностей, а преддоговорное
разбирательство является не только одним из составляющих принципа свободы
договора, но и служит гарантом для сторон от злоупотребления правом.
По своей правовой природе предварительный договор представляет собой
самостоятельный род (вид) гражданско-правовых обязательств и входит в
группу договоров о совместной деятельности. Специфика данного договора
состоит в том, что, во-первых, удовлетворение своего интереса стороны видят в
заключении предварительного договора, то есть в установлении для себя
обязательств, во-вторых, удовлетворение своего интереса возможно лишь в
результате совершения сонаправленных действий.
Исходя из смысла пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации, существенными условиями предварительного договора являются:
условие о предмете основного договора; иные существенные условия
основного договора, указанные в законе, иных правовых актах в качестве
таковых; условия, о согласовании которых заявляет хотя бы одна из сторон. В
соответствии с Федеральным законом от 08 марта 2015 г. № 42-ФЗ с 01 июня
2015 г. предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также иные существенные условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть законодатель ставит
содержание предварительного договора в зависимость от воли сторон, которая
в данном случае имеет большую силу, нежели предписания закона. Предлагаем
законодателю изложить пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации в следующей редакции: предварительный договор должен
содержать в себе все существенные условия основного договора. Абзац 2