2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
3
ГЛАВА 1.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
5
1.1.
Нормативно-правовая база государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России на
современном этапе
5
1.2.
Международный опыт регистрации и нотариального
удостоверения сделок
26
ГЛАВА 2.
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ
РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С УЧАСТИЕМ НОТАРИАТА В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
37
2.1.
Особенности регистрации сделок в сфере участия в
юридических лицах
37
2.2.
Специфика нотариального удостоверения сделок купли-
продажи доли в уставном капитале юридического лица
51
2.3.
Особенности государственной регистрации сделок с
недвижимостью на современном этапе
55
ГЛАВА 3.
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РЕФОРМИРОВАНИЯ
СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И
НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК
69
3.1.
Модернизация системы нотариата РФ
69
3.2.
Основные направления модернизации процедур
государственной регистрации сделок
80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
90
ПРИЛОЖЕНИЯ
95
3
ВВЕДЕНИЕ
Особый интерес в исследовании гражданско-правовых норм в
комплексных отраслях представляет сформировавшаяся на сегодняшний
день как комплексная отрасль - нотариальное право. Правовой институт
нотариата, традиционно развиваясь в области гражданского права,
обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц
путем совершения нотариальных действий. Сама потребность в нотариате
как охранительном институте возникла по мере роста торгового оборота.
Данная связь не утрачена и по сей день, и гражданско-правовое
регулирование имеет преобладающее по сравнению с другими видами
отраслевого регулирования значение для нотариального права,
регулирующей общественные отношения, связанные с совершением
нотариальных действий.
Большинство нотариальных действий направлено на обеспечение
стабильности гражданского оборота, что свидетельствует об актуальности
проблемы нормального функционирования гражданско-правовых норм в
комплексной отрасли нотариального права.
Общетеоретическую основу исследования составили труды
следующих отечественных специалистов: Азнаева А.М., Бакировой Е.Ю.,
Бахитовой Д.Ф., Гришаева С.П., Илюшиной М.Н., Татаркиной К.П.,
Халбаевой Т.Н. и др.
Объектом исследования являются общественные отношения,
связанные с совершением нотариальных действий по удостоверению
гражданско-правовых сделок.
Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие
общественные отношения, связанные с совершением нотариальных действий
по удостоверению гражданско-правовых сделок.
Цель настоящей работы – комплексный анализ проблем теории и
практики нотариального удостоверения гражданско-правовых сделок.
4
Для реализации данной цели поставлены следующие задачи:
- охарактеризовать сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке;
- рассмотреть нормативно-правовую базу нотариального
удостоверения сделок;
- исследовать особенности законодательства развитых государств о
нотариальном удостоверении сделок;
- выявить проблемы нотариального удостоверения сделок и пути их
преодоления.
Методологической основой выступает общенаучный диалектический
метод познания, а также ряд частных научных методов: системный метод,
метод сравнительного анализа, формальнологический метод толкования
права.
5
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
1.1. Нормативно-правовая база государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России на современном этапе
Сделками являются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей. Удостоверение сделок, пожалуй, является одним из
самых распространенных нотариальных действий.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем
совершения на документе удостоверительной надписи.
Граждане и юридические лица вправе нотариально удостоверить
любую сделку, не противоречащую действующему законодательству,
независимо от того, требуется ли законом нотариальная форма. Однако, для
некоторых сделок установлена обязательная нотариальная форма [3].
В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное
удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по
закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В соответствии с законами нотариальное удостоверение обязательно
для следующих видов сделок:
- завещание (ст. 1124 ГК РФ);
- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной
формы (ч. 2 ст. 185 ГК РФ);
- доверенность, совершаемая в порядке передоверия (ч. 3 ст. 187 ГК
РФ), за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 185 ГК РФ, а именно
доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия на получение заработной
платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение
6
вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий,
вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе
денежной и посылочной;
- доверенность на получение повторного свидетельства о
государственной регистрации акта гражданского состояния (ч. 2 ст. 9
Федерального закона «Об актах гражданского состояния»);
- доверенности на представление интересов налогоплательщика -
физического лица (ст. 29 Налогового кодекса РФ);
- доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»);
- договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в
обеспечение обязательств по договору, который должен быть удостоверен
нотариально (ч. 2 ст. 339 ГК РФ);
- договор об уступке требований, основанных на сделке, совершенной
в нотариальной форме (ч. 1 ст. 389 ГК РФ);
- перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной
форме (ч. 2 ст. 391 ГК РФ);
- договор ренты, в том числе его разновидность - договор
пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
- договор отчуждения доли или части доли в уставном капитале (ст. 21
Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
- брачный договор (ч. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
- соглашение об уплате алиментов (ч. 1 ст. 100 Семейного кодекса
РФ);
- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)
государственной регистрации (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);
7
- согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения
взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество (п. 4 ст. 349
ГК РФ, п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Последствием несоблюдения нотариальной формы сделки в случаях,
когда законодательством установлена обязательная нотариальная форма,
является недействительность сделки. Причем такие сделки считаются
ничтожными, к ним применяются правила двусторонней реституции .
Перед удостоверением любой сделки нотариус, помимо проверки
дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц - участников
сделки обязан разъяснить сторонам: смысл и значение сделки, для
совершения которой они обратились к нотариусу; содержание
представленного ими или подготовленного по их просьбе нотариусом
проекта сделки; права, обязанности и ответственность сторон по
совершаемой сделке; последствия удостоверяемой сделки [39].
Если в проекте есть ссылки на статьи закона, то нотариус должен
разъяснить сторонам содержание указанных статей.
Разъяснение нотариусом смысла и значения проекта удостоверяемого
документа необходимо для того, чтобы юридическая неосведомленность
граждан не могла быть использована им во вред. Разъясняя правовые
последствия совершаемых гражданами сделок, нотариус выступает в
качестве профессионального, причем незаинтересованного и
беспристрастного, советника, обеспечивая участникам сделки равенство их
прав, защиту интересов, в том числе от их собственных непродуманных
действий [23].
Юридически грамотная и обоснованная консультация и последующее
придание документу официального характера посредством его
нотариального удостоверения способствуют целям предупреждения
возможных споров уже на стадии согласования условий сделки либо
упрощения процедуры доказывания в суде, если спор между участниками
сделки все-таки возник.
8
Помимо разъяснения указанных положений, нотариус должен
установить, соответствует ли содержание проекта сделки действительным
намерениям сторон, т.е. не заблуждаются ли стороны, не совершают ли свои
действия под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжелого стечения
обстоятельств .
Также нотариус проверяет проект сделки на соответствие
требованиям законодательства, при чем не только требованиям закона, но и
иных правовых актов, т.к. в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не
соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
При удостоверении завещания законом установлен особый порядок: в
соответствии с ч. 2 ст. 1125 ГК РФ завещание, записанное нотариусом со
слов завещателя, до его подписания обязательно должно быть полностью
прочитано завещателем в присутствии нотариуса. Если завещатель не в
состоянии лично прочитать завещание, его текст оглашается для него
нотариусом, о чем на завещании делается соответствующая надпись с
указанием причин, по которым завещатель не смог лично прочитать
завещание [26].
В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации
подлежат право собственности и другие вещные права не недвижимые вещи.
Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных
в законе.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу), в соответствии со
ст. 130 ГК РФ, относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество [12].
9
Статья 55 Основ о нотариате устанавливает, что удостоверение
договоров отчуждения или залога перечисленного имущества, подлежащего
регистрации, допускается только при условии представления документов,
подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое
имущество (правоустанавливающих документов) [8].
В настоящее время не существует и не может существовать какого-
либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть
приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе
и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок,
не противоречащих закону. Так, помимо традиционных
правоустанавливающих документов, каковыми являются договоры купли-
продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и
свидетельства о праве на наследство, правоустанавливающими документами
могут являться достаточно редкие документы, например:
- соглашение об уплате алиментов, когда в счет причитающихся
алиментов алиментообязанное лицо передало имущество в собственность
лица, имеющего право на получение алиментов;
- договор передачи имущества в собственность в счет причитающейся
участнику общества с ограниченной ответственностью доли в уставном
капитале в связи с выходом из этого общества;
- исполненный договор аренды недвижимого имущества с правом его
выкупа, и другие.
Заключение договора отчуждения недвижимого имущества
осуществляется в соответствии с правилами, установленными Гражданским
кодексом РФ для соответствующего вида договора. Договор залога
недвижимого имущества оформляется в соответствии с требованиями
Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
В тексте удостоверяемого договора обязательно делается ссылка на
правоустанавливающие документы.
10
Подлинные документы, на основании которых удостоверяется
договор, приобщаются к оставляемому в делах нотариуса подлинному
экземпляру договора, за исключением: документов, удостоверяющих
личность физического лица; учредительных документов юридического лица
и документов о полномочиях его представителя, (в случае, если доверенность
выдана на заключение конкретного договора и не содержит других
полномочий, то она остается в делах нотариуса); правоустанавливающих и
иных документов, необходимых для государственной регистрации права;
паспортов транспортных средств; документов, подтверждающих
регистрацию права на имущество или регистрацию имущества .
В делах нотариуса остаются копии перечисленных документов (за
исключением документов, удостоверяющих личность).
При возврате подлинных правоустанавливающих документов на
имущество на них нотариусом делается отметка о совершении
соответствующего нотариального действия, с указанием даты совершения
нотариального действия, реестрового номера и сведений о нотариусе,
ставится подпись нотариуса и его печать.
В соответствии с действующим законодательством договоры купли-
продажи, дарения или отчуждения иным образом недвижимого имущества не
требуют обязательного нотариального удостоверения, за исключением
отчуждения по договору ренты, который подлежит обязательному
нотариальному удостоверению. Но по соглашению сторон любой договор
может быть удостоверен нотариально, в т.ч. и договор отчуждения
недвижимости [8].
В случае нотариального удостоверения договора отчуждения
недвижимости данное нотариальное действие должно совершаться по месту
нахождения недвижимого имущества.
Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое
имущество, может быть удостоверен по месту нахождения любого из
подлежащих мене объектов недвижимости.
11
При удостоверении договора в отношении недвижимого имущества
нотариус проверяет: принадлежность имущества; наличие обременений,
запрещения отчуждения или ареста имущества.
В случае отчуждения имущества, находящегося в совместной
собственности супругов нотариус проверяет наличие согласия супруга
продавца, которое в соответствии с ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ должно
быть нотариально удостоверено. Если продавец не состоит в
зарегистрированном браке, он подает нотариусу об этом заявление,
содержание которого доводится до сведения покупателя.
В договоре об отчуждении недвижимого имущества должны быть
указаны следующие сведения:
- об участниках сделки;
- об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии
этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем
передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий
договор, в соответствии со ст. 554 ГК РФ, считается незаключенным;
- о праве собственности и об иных вещных правах на основании
сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, со ссылкой
на эти документы (наименование документа, когда и кем выдан либо
удостоверен документ, а также когда и где он зарегистрирован);
- об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости
(сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде и др.). При этом
должно быть указано содержание ограничения, срок его действия, названо
лицо, в пользу которого ограничиваются права;
- о цене договора, а также порядок ее уплаты. В соответствии с ч. 1 ст.
555 ГК РФ при отсутствии в договоре условия о цене договор считается
незаключенным.