82
недвижимостью (например, условие о цене – в случае договора купли-
продажи), которая ранее в публичных реестрах не указывалась.
Ряд положений Закона направлен на упрощение системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности:
Вводится принцип экстерриториальности, в соответствии с которым
документы на государственную регистрацию теперь можно будет подать в
любом субъекте Российской Федерации, независимо от места нахождения
объекта недвижимости. При этом появится возможность предоставления
документов на государственную регистрацию при выездном приеме
регистрирующего органа.
Сократятся сроки государственной регистрации прав на недвижимое
имущество. Так, например, срок государственной регистрации на основании
заявления, поданного непосредственно в регистрирующий орган, теперь
составит семь рабочих дней (вместо десяти рабочих дней, предусмотренных
ранее действовавшим законодательством).
Государственный кадастровый учет вновь построенного здания или
сооружения будет производиться по заявлению органа, выдавшего
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который должен в течение пяти
рабочих дней самостоятельно направить такое заявление в регистрирующий
орган.
Если права на объекты недвижимости возникают на основании актов
государственных органов или органов местного самоуправления или сделок с
ними, то соответствующий орган будет обязан самостоятельно направить в
регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав и
прилагаемые к нему документы в течение пяти рабочих дней с момента
принятия акта или совершения сделки.
Уточнено, что для целей государственной регистрации права
собственности на вновь построенное здание или сооружение достаточно,
чтобы договор аренды земельного участка, на котором расположен
построенный объект, действовал на момент его ввода в эксплуатацию.
83
Вводится обязанность регистрирующего органа самостоятельно
запрашивать у уполномоченных органов, в порядке информационного
взаимодействия, учредительные документы юридического лица.
Запрещается отказ в приеме заявления о государственной регистрации
и прилагаемых к нему документов, кроме единственного случая, когда не
установлена личность лица, предоставившего такое заявление.
Регистрирующий орган теперь будет обязан незамедлительно
уведомить правообладателя объекта недвижимости о том, что в отношении
принадлежащего ему объекта недвижимости поступило заявление о
государственной регистрации прав.
Отменяются выписки из ГКН. Теперь и государственный кадастровый
учет, и государственная регистрация возникновения и перехода права будут
подтверждаться выпиской из ЕГРН.
Несмотря на большое количество положительных нововведений,
некоторые положения Закона могут неблагоприятным образом отразиться на
деятельности участников рынка недвижимости и на практике привести к
затруднениям и затягиванию сроков при государственной регистрации
недвижимого имущества и прав на него.
Одним из таких моментов является увеличение количества оснований
для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Формально, Закон предусматривает единственное основание для
отказа – не устранение причин, препятствующих осуществлению
государственной регистрации прав, в течение срока приостановления
регистрации.
Однако, в то же время Закон закрепляет 55 оснований для
приостановления государственной регистрации, среди которых есть немало
спорных, не зависящих от заявителя напрямую (например, не поступление
документов и сведений, запрошенных государственным органом в порядке
информационного взаимодействия, ничтожность сделки, подлежащей
84
государственной регистрации, издание актов государственных органов вне
пределов компетенции такого органа или подписавшего документ лица).
Таким образом, в итоге количество оснований для отказа в
государственной регистрации увеличилось с 30 до 55.
Далее, некоторые положения Федерального закона от 21 июля 1997
года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (а именно, о выплате государством компенсации
за утрату права собственности на жилые помещения) будут действовать до 1
января 2020 года. Кроме того, сохраняют свою силу многие положения
Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости», который с 1 января 2017 года переименован в
Федеральный закон «О кадастровой деятельности». Несмотря на то, что
прежнее законодательство должно применяться в части, не противоречащей
новому Закону, такая ситуация может привести к практическим проблемам
при прохождении процедуры государственной регистрации, связанным с
формированием регистрирующими органами новой практики учета и
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, Закон предполагает принятие около 25 подзаконных актов,
необходимых для реализации его положений (например, о порядке ведения
ЕГРН, о порядке предоставления заявления об осуществлении регистрации
прав и прилагаемых к нему документов, о формах документов и требованиях
к ним, о видах и содержании выписок из ЕГРН). На настоящий момент
многие из них уже разработаны и вступили в силу с 1 января 2017 года.
Несмотря на множество позитивных аспектов, Закон, в целом, не
разрешил ряд назревших проблем в сфере оборота недвижимого имущества.
В частности, не было предложено принципиальных изменений в порядок
реализации принципа открытости ЕГРН, и не был закреплен пресекательный
срок для оспаривания зарегистрированных прав.
85
В связи с постепенным объединением ГКН и ЕГРП, в первое время,
вероятно, практика государственного кадастрового учета, государственной
регистрации прав и предоставления сведений из ЕГРН будет различаться в
зависимости от конкретного региона. Поэтому следует внимательно следить
за практикой применения новых правил, а также за самим процессом
переноса сведений об объектах недвижимости в ЕГРН.
86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящей работе были рассмотрены особенности государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок и актуальные проблемы
совершенствования нотариальной деятельности в настоящее время.
За последние несколько лет можно заметить повышенное внимание со
стороны теоретиков и практиков к реформированию российского нотариата.
Появление каждого нового проекта нормативного акта, направленного на
изменение нотариата (начиная с Концепции проекта закона «О нотариате и
нотариальной деятельности» (в нескольких вариантах) и заканчивая
Проектом Федерального Закона «О нотариате и нотариальной
деятельности»), лишь усиливает уверенность в неизбежности будущих
реформ в данной сфере. Необходимость проводящегося реформирования
нотариата имеет две объективные причины.
Во-первых, в настоящий момент существует ряд нерешенных
проблем, приобретших неустранимый имеющимися средствами характер.
Во-вторых, становится общепринятым качественно новое понимание
нотариата как одного из важнейших институтов отечественной юстиции.
Очевидно, что пройдя исторический отрезок времени, на настоящем этапе
нотариат исчерпал интенсивные средства развития.
Также немаловажным аспектом реформирования нотариата является
осознанная необходимость в создании и последующем развитии системы
предупреждения и профилактики конфликтов при осуществлении
гражданских правоотношений. Данная система прямым образом
способствует уменьшению спорности этих правоотношений и последующему
снижению количества обращений в суд. «Нотариат снижает спорность
гражданских правоотношений за счет публичного удостоверения от имени
государства важнейших юридических актов его участников, о чем
свидетельствует и российская статистика. Нотариус заранее предупреждает о
существе совершаемых действий, придавая им иное значение при
87
выполнении своих публично-правовых функций». Риск возникновения спора
уменьшается либо исключается вовсе.
Анализируя собранный материал, можно сделать ряд выводов,
касающихся исследуемого явления.
Нотариат выполняет определенные законом полномочия по
осуществлению государственной функции по защите и охране прав и
законных интересов граждан и юридических лиц. Эти полномочия
делегированы ему государством и для их реализации нотариат наделяется
определенными властными полномочиями, в силу чего его деятельность
приобретает публичный характер и реализуется от имени РФ.
Нотариат представляет собой институт с двойственной правовой
природой, сочетающий в своей организации и деятельности принцип
публичности с защитой частных интересов конкретных индивидов, в
результате чего деятельность нотариата имеет ярко выраженное
частноправовое содержание. Особенностью современного российского
нотариата является сохранение двух категорий нотариусов: нотариусов,
работающих в государственных нотариальных конторах, и нотариусов,
занимающихся частной практикой. Определяющая тенденция в развитии
нотариата в РФ должна выражаться в постепенном движении к единому
нотариату, действующему в форме свободной профессии - латинскому
нотариату. Сохранение государственного нотариата противоречит правовой
природе нотариата как института гражданского общества, не входящего в
систему государственных органов, негативно отражается на принципах
независимости и беспристрастности нотариусов и экономически
нецелесообразно.
При определении направлений совершенствования правового
регулирования нотариальной деятельности целесообразно придерживаться
деления функций нотариата на социальные и содержательные.
Разграничение нотариальных функций позволяет отразить место нотариата в
современном обществе как особого правового института (социальные
88
функции нотариата) и показать специфику его деятельности в отношении
участников нотариального производства (содержательные функции
нотариата).
Предоставление права совершения нотариальных действий органам
местного самоуправления, приводит в ряде случаев к непрофессиональному
совершению отдельных нотариальных действий должностными лицами
органов местного самоуправления, что свидетельствует о необходимости
дальнейшего совершенствования законодательства в этой сфере.
Проект Федерального закона «Об организации нотариата и
нотариальной деятельности» четко регламентирует систему контроля
нотариальной деятельности: законность нотариального действия, отказ в его
совершении контролируется только судом; соблюдение нотариусом
налогового законодательства – налоговыми инспекциями; организацию
приема граждан, ведение делопроизводства, содержание архива –
территориальными органами Федеральной регистрационной службы с
привлечением возможностей нотариальных палат субъектов Российской
Федерации (здесь и плановые проверки и проверки по жалобам);
правильность уплаты обязательных членских взносов, соблюдение норм
Кодекса профессиональной чести нотариуса и Устава Палаты –
нотариальными палатами субъекта Российской Федерации; срок стажировки
увеличен с одного года до двух лет у нотариуса, имеющего стаж работы не
три, а пять лет; вместо лицензии на право нотариальной деятельности лицо,
сдавшее квалификационный экзамен, получает квалификационное
свидетельство; исключается предусмотренная Основами о нотариате
возможность досрочного экзамена у стажера; разделяет оплату
нотариального действия и оплату технической работы, подготовки проекта
документа, юридических консультаций; исключает понятие
«профессиональная деятельность нотариуса».
При работе над совершенствованием законодательства о нотариате
законодателю следует рассмотреть необходимость акцентирования внимания
89
на роли нотариуса как независимого советника сторон при формулировке
норм о статусе нотариуса; закрепить право нотариуса оказывать
юридическую помощь по урегулированию разногласий между сторонами,
связанных с совершением нотариального действия, как самостоятельный вид
оказания квалифицированной юридической помощи. Законодательное
регулирование участия нотариуса в процедуре медиации должно включать в
себя формулирование системы принципов медиации; закрепление
процедуры, стадий медиации; определение оплаты этого вида нотариальной
помощи и ответственности нотариуса при ее ненадлежащем оказании.
Представляется перспективным понимание медиации в нотариальной
деятельности как самостоятельного вида, который был бы направлен на
достижение лицами, обращающимися за совершением нотариального
действия, общей позиции по совокупности их прав и обязанностей,
подлежащих удостоверению нотариальным актом.
Необходимо усовершенствовать порядок страхования
профессиональной ответственности нотариусов для того, чтобы в полной
мере гарантировать права лиц, понесших ущерб от нотариального действия,
совершенного с нарушением законодательных требований. В формировании
фонда страхового возмещения обязан участвовать не только сам нотариус,
путем заключения договора индивидуального страхования риска
профессиональной ответственности, но и нотариальная палата, которой
следует осуществлять обязательное коллективное страхование риска
профессиональной ответственности нотариусов, являющимися членами
нотариальной палаты.
90
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. //
Российская газета. 21 января 2009.
2. Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 г. № 1-
ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. 1997. № 1. Ст. 1.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30
ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.
3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26
января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья от 26
ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст.
4552.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // Собрание законодательства РФ.
18.11.2002. № 46. ст. 4532.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая от
05.08.2000 г. № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2000. № 32. Ст.
3340.
8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от
11 февраля 1993 г. № 4462-1 // Российская газета. 1993. 13 марта.
9. Федеральный закон от 8 февраля 1998 № 14-ФЗ «Об обществах с
ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. 1998. №
7. Ст. 785.
10. Федеральный закон от 8 августа 2001 № 129-ФЗ «О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. 2001. № 33. Ст. 3431.