2
Содержание
Введение ................................................................................................................ 3
Глава 1. Теоретические основы развития института договора аренды ........ 7
1.4. Исторические аспекты возникновения и становления института
аренды .................................................................................................................... 7
1.5. Общая характеристика договора аренды в современном гражданском
праве РФ ............................................................................................................... 17
1.6. Структура арендного правоотношения: субъекты, объект,
содержание ............................................................................................................. 28
Глава 2. Практические аспекты применения законодательства об аренде:
особенности субъектного состава .................................................................... 49
2.5. Субъектный состав договора аренды
недвижимости ........................................................................................................ 49
2.6. Особенности субъектного состава договора аренды земельных
участков. ................................................................................................................. 60
2.7. Специфика субъектного состава договора проката и договора аренды
транспортных средств .......................................................................................... 75
2.8. Субъекты договора финансовой аренды (лизинга) ................................ 94
Глава 3. Проблемы применения гражданского законодательства о субъектном
составе отдельных видов договора аренды и предложения по
совершенствованию гражданского законодательства .................................... 104
3.4. Проблемы применения законодательства о субъектном составе
отдельных видов договора аренды .................................................................... 104
3.5. Предложения по совершенствованию гражданско-правовых норм о
субъектном составе арендных правоотношений............................................ 112
Заключение ........................................................................................................ 121
Список использованной литературы ................................................................ 125
3
ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день в условиях развития рыночных отношений в
России очень остро встает вопрос о развитии и обеспечении стабильных
гарантий защиты имущественных интересов, связанных с осуществлением
различного рода хозяйственной деятельности общества. На это в конечном
счете и нацелена деятельность законодателей. В современных условиях
институт аренды одна из самых изучаемых областей гражданско-правовых
отношений. Этот институт регулирует отношения перехода имущества во
временное владение и пользование или временное пользование возмездно.
Институт аренды во всех своих проявлениях очень многообразен,
широко применяется в отношениях юридических лиц. Юридические лица,
государство и муниципальные образования вступают во взаимодействие с
физическими лицами (гражданами) для удовлетворения своих личных и
бытовых потребностей при помощи создания договоров аренды. В следствии
таких отношений большое значение приобретает изучение договорных форм
ведения хозяйственной деятельности, касательно аренды.
Договор аренды один из составляющих элементов совокупности
соглашений, которые регулируют гражданско-правовые отношения по
передаче имущества внаем. Если брать во внимание договор по передаче
имущества в собственность, то договор по передаче имущества во временное
пользование в правовом смысле не несет в себе цели смены титула
собственника, а предоставляет лишь право на временное пользование таким
имуществом с последующим возвратом арендованного имущества законному
владельцу.
Цель выпускной квалификационной работы состоит в том, чтобы
исследовать проблемы применения норм гражданского законодательства о
субъектном составе отдельных видов договора аренды, разработать
предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
Согласно поставленной цели будут решены следующие задачи:
4
1. Изучить исторические аспекты возникновения и становления
института аренды;
2. Дать общую характеристику договора аренды в современном
гражданском праве РФ;
3. Рассмотреть структуру арендного правоотношения: субъекты,
объект, содержание;
4. Исследовать субъектный состав договора аренды недвижимости;
5. Выявить особенности состава договора аренды земельных
участков;
6. Определить специфику субъектного состава договора аренды
проката и договора аренды транспортных средств;
7. Охарактеризовать субъекты финансовой аренды (лизинга);
8. Выявить проблемы законодательства о субъектном составе
отдельных видов договора аренды;
9. Разработать и сформулировать предложения по
совершенствованию гражданско-правовых норм о субъектном составе
арендных правоотношений.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы
являются общественные отношения, складывающиеся по поводу
возникновения арендных отношений.
Предметом исследования выступили нормы гражданского, земельного
законодательства и иные нормативно – правовые акты, регулирующие
отношения и решение возникающих проблем в результате образования,
изменения и прекращения отношений в договорах аренды.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав, разбитых на
параграфы, введения, заключения и списка литературы.
В первой главе выпускной квалификационной работы раскрываются
теоретические основы развития института договора аренды. Представляются
исторические аспекты возникновения и становления аренды, дается общая
характеристика договора аренды в современном гражданском праве РФ, а
5
также рассматривается структура арендного правоотношения: субъекты,
объект и содержание.
Во второй главе исследуются практические аспекты применения
законодательства об аренде, что касается особенностей субъектного состава.
Раскрываются особенности субъектного состава договора аренды
недвижимости, земельных участков, транспортных средств, договора проката
и финансовой аренды (лизинга).
В третьей главе выявляются проблемы применения гражданского
законодательства о субъектном составе отдельных видов договора аренды и
формулируются предложения по совершенствованию гражданского
законодательства и норм о субъектном составе арендных правоотношений.
Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы
содержащиеся в трудах российских ученых: Новицкого И.Б., Перетерского
И.С., Васильевой Е.А., Мейера Д.И., Брагинского М.И., Витрянского В.В.,
Иоффе О.С., Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Абовой Т.Е., Кабалкиной А.Ю.,
Корецкого А.Д., Покровского И.А., Срнакова И.В., Невзгодиной Е.Л., Козырь
О.М., Алексеева С.С., Аюшевой И.З., Васильева А.С., Степанова С.А.,
Рузакова О.А., Адамова Н.А., Тилова А.А., Тавасиева А.М, Коршунова Н.М.,
Просветова Г.И., Шеленкова В.Г., Гетьман В.Г., Шишкоедова Н.Н.,
Бушуевой Е.Н., Рожкова М.А., Рыбалова А.О., Каримовой А.Р., Прохорова
А.М., Елизарова Д.В., Ожегова С.И., Шведовой Н.Ю., Ерш А.В., Кокоевой
Л.Т, Садретдинов А.А., Белова В.А., Гонгало Б.М. и многих других.
В процессе написания ВКР были использованы материалы судебной
практики районных судов, судов субъектов РФ, Верховного Суда РФ,
постановления Пленумов Верховного Суда РФ.
Анализ, синтез, дедукция, аналогия, моделирование, абстрагирование,
специально-юридический, сравнительно-правовой, статистический, приемы
обобщения научного материала и практического опыта явились методами
исследования в процессе написания ВКР.
6
Ожидаемыми результатами исследований, проведенных в ВКР является
возможность применения результатов исследования в правотворческой и
правоприменительной деятельности. Возможность использования
результатов исследования в научно-исследовательской работе и в
преподавательской деятельности.
7
Глава 1. Теоретические основы развития института
договора аренды
1.1. Исторические аспекты возникновения и становления
института аренды
Договор аренды являет собой классику договорных отношений,
исторически насчитывает многие и многие тысячелетия.
Начало свое берет из Древнего Египта и Вавилона.
Основным объектом арендных правоотношений в Вавилоне была
земля. Сохранилось до наших дней большое количество деловой
документации, освещающей сферу аренды.
Согласно установленных в то время правил по заключению договора
аренды. На тот период времени там указывали: сам объект аренды, сумму,
место и время внесения оплаты, а еще обязательно присутствовали свидетели
и строго фиксировалась дата совершения сделки.
Оплатой в то время за эксплуатацию земли, естественно составляла
одну треть полученного с этого участка зернового урожая. Половина
взималась, если владелец сам участвовал в полевых работах или же
обеспечивал определенную часть расходов. Если речь шла об аренде
садового участка, ведь он приносил намного большую прибыль, здесь
собственник мог забрать и две трети урожая. Но такие требования не стоит
считать слишком завышенными, поскольку плодородность земель в тех
местах была очень высокая.
В обязанности арендатору в то время вменялась лишь арендная плата.
Если он плохо выполнил свою работу, оплата по аренде земли исчислялась
по среднему урожаю, сравнимо с соседними землями.
Арендный договор заключался сроком на один-два года. На три года
сдавались в основном только целинные земли. Вдобавок к тому, плата за
эксплуатацию земли в этих условиях бралась только на третий год аренды. А
если же участок арендовался под будущий сад, то утвержденные законом
8
50% собранного урожая выплачивались собственнику только на пятый, то
есть последний год пользования.
Кстати, субаренда в Древнем Вавилоне пользовалась довольно
широкой популярностью. Многие очень крупные арендаторы, сдавали
арендные наделы более мелким арендаторам.
Если сравнивать с римским правом, то там наем вещей определялся и
считался отдельным видом арендных правоотношений. В римском праве
широко охватывались три отдельные вида найма, такие как:
- наем вещей;
- наем услуг;
- наем работ.
Объединяющим в этих видах, есть то, обязательство одной стороны
предоставить другой в пользование наемную вещь, работу или услугу, а на
другую сторону накладывалось обязательство по оплате за пользование
вещью, работой или услугой.
Договор найма и договор купли-продажи отличались друг от друга тем,
что договор найма предполагал предоставление вещи, услуги или работы
лишь во временное пользование и соответственно за оговоренное денежное
вознаграждение из расчета соразмерно времени использования такой вещи,
услуги или работы.
В римском праве договор аренды несколько схож с сегодняшним. Он
уже тогда существовал в виде договора найма вещей. Римский подход от
сегодняшнего отличается, тем, что, если у наемной вещи менялся владелец,
договор расторгался.
Объединяющее их представлялось в том, что одна сторона ручалась
обеспечить другой стороне эксплуатацию отвечающей всем требованиям
вещи, а последняя – выплатить первой стороне за использование,
согласованное и условленное денежное вознаграждение.
Одна сторона по договору найма обязывалась предоставить другой
стороне оговоренные в договоре вещи для временного пользования, а другая
9
– выплачивать вознаграждение за пользование этими вещами. По окончании,
вернуть все первой стороне.
Внаем отдавались движимые и недвижимые вещи, те из них, которые
принадлежат к непотребляемым вещам, ведь в другом случае возврат именно
той вещи был бы совершенно невозможен. Предметом договора найма
являлись «нетелесные» вещи, такие как наследство. Также рассматривалась
возможность неопределенного срока аренды и расторгался такой договор по
решению любой из сторон в удобное для них время.
Главная и основная обязанность наймодателя содержалась в
обеспечении нанимателю в эксплуатацию вещи, тем не менее такая
обязанность не исключалась однократной передачей вещи нанимателю:
наймодатель был обязан в период всего срока найма предоставить
нанимателю возможность адекватного соответствующего договору
эксплуатированию вещи, то есть наймодатель должен был совершать
необходимый ремонт вещи, которую он отдал внаем для поддержания ее в
соответствующем виде в течение всего срока договора, принимать меры к
устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со
стороны третьих лиц, и т.п.
За недостатки вещи всю ответственность нес наймодатель вещи, в
случае, если она оказывалась непригодной для использования, он возмещал
все понесенные убытки
1
.
Самой главной обязанностью получателя вещи было своевременное
внесение оплаты за эксплуатацию. Оплата могла производиться
определенными договором интервалами, а могла, при наличии
дополнительного соглашения между участниками, вноситься вперед.
Отличительно то, что римское право постепенно отталкивалось от
обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Широко
известные нынешнему гражданскому обществу вещно-правовые компоненты
1
Новицкий И.Б. Римское частное право: учебник для бакалавров и магистров / под ред.
И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Издательство Юрайт, 2017. – 607 с.
10
договора имущественного найма: право следования и вещно-правовая защита
нанимателя как титульного владельца – в римском праве не существовали.
Это проявлялось, к примеру, в том, что при случае отчуждения наймодателем
вещи, которая находится у нанимателя, до окончания срока найма другому
лицу новый владелец никак не мог быть связан договором найма.
Обстоятельство отчуждения наймодателем отданной им вещи внаем, сам по
себе прерывал действия договора найма: наймодатель нес полную
ответственность перед нанимателем за не должное исполнение своих
обязанностей по обеспечению эксплуатации нанимателем взятой им вещи.
Тем не менее именно с этого момента наниматель мог реализовать свое право
эксплуатацию данной вещи, но при условии согласия на то ее нового
собственника.
Договор считался расторженным по окончании его срока, если вещь
продолжала использоваться нанимателем, а наймодатель не испытывал по
этому поводу возражений, договор считался возобновленным по негласному
согласию сторон. Прекратить действие договора могло существенное
нарушение его условий или же если арендуемая вещь понадобилась
наймодателю для личных нужд.
Европейские государства и их гражданское право входили в семью
континентального права, приняло фундаментальные черты и особенности
найма имущественного, предприимчиво использовавшиеся в римском праве.
Здесь договор имущественного найма, согласно законодательства
современных государств сохранил свою базу об обязательстве одной
стороны предоставления другой стороне конкретно определенное имущество
(вещь) во временное пользование возмездно, т.е. за определенную плату.
Объектом договора имущественного найма есть непотребляемая движимая
или недвижимая вещь.
11
Договор имущественного займа – это договор двусторонний,
возмездный и что немаловажно, консенсуальный
1
, это установили
законодательно многие современные государства.
Законодательство государств, таких как, например, Швейцария и ФРГ
использует договор аренды как версию договора имущественного найма.
Несколько выделенных качеств, относящихся к договору
имущественного найма в англо-американском праве, в зависимости, от того,
что является объектом найма. Такой договор подразделяется на найм
движимого и недвижимого имущества. В случае найма недвижимости
наниматель приобретает некоторое стесненное вещное право, а правовые
отношения движимых вещей идут как обязательно-правовые. Вопреки тому,
что в странах англо-американского права функционируют нормы
прецедентного права, к договору найма опубликованы многообразные
специальные правовые акты, которые составляют разностороннее
законодательство, регулирующее эксплуатацию путем найма
сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений,
технологического оборудования и т.п. А в договорной практике большое
разветвление получили различные типовые формы договоров найма,
созданные для различных видов имущества.
2
В Российском праве договор аренды был известен еще 1016 года, когда
был издан сборник правовых норм Киевской Руси. Но в тот период и еще
немного позже разница между арендой и близкими ей понятиями были не
совсем четко выражены.
Далее свое развитие договор аренды получает в иных законодательных
актах Российского государства, согласно Судебнику царя и великого князя
1
Консенсуальный договор – гражданско-правовой договор, который признается
заключенным с момента согласования существенных условий сторонами.
2
Васильева Е.А. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник.
Под. ред. Е.А. Вальевой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: 1992. С. 336..