экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной
Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.
Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали
основой для разработки других нормативных актов по жилищному праву.
Предмет и метод нормативно-правового регулирования ЖКХ.
Предметом нормативно-правового регулирования ЖКХ является
определенная совокупность общественных отношений, которые получили в
законодательстве и в юридической литературе название "жилищные
отношения", а также совокупность стандартов и норм предоставления
жилищных и коммунальных услуг.
Стандарты и нормативы предоставления жилищных и коммунальных
услуг - обязательные для соблюдения исполнителем услуг требования
поддержания, сохранения потребительских характеристик, включая требования
надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры,
безопасности условий проживания и окружающей среды, выраженные в
количественных измерителях, установленные федеральным органом
исполнительной власти или органом исполнительной власти субъектов
Российской Федерации [3].
Стандарты предоставления жилищных услуг включают перечень, объём и
периодичность работ по содержанию и ремонту мест общего пользования
жилого дома и придомовой территории.
В зависимости от объёма работ, их периодичности и используемых при
этом оборудования и материалов, стандарты подразделяются на:
1) Минимальный стандарт (стандарт безопасного проживания);
2) Удовлетворительный стандарт (стандарт удовлетворительного
обслуживания;
3) Базовый (оптимальный) стандарт;
4) Повышенный стандарт (стандарт комфортного проживания);
Организации, предоставляющие услуги по содержанию и текущему
ремонту общего имущества жилых домов при составлении договоров должны
учитывать установленные требования при определении перечня, состава и
периодичности работ.
Метод нормативно-правового регулирования - это приемы и способы
воздействия юридических норм на общественные отношения. Если предмет
отвечает на вопрос, какие отношения регулирует право, то метод - на вопрос,
как осуществляется это регулирование.
Под методом нормативно-правового регулирования ЖКХ следует
понимать способ регулирования жилищных правоотношений, основанном на
жилищном праве.
Поскольку нормативно-правовое регулирование ЖКХ в широком смысле
является комплексным институтом, то у него нет самостоятельного метода
регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому
праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут
присутствовать в жилищных правоотношениях.
Нормы жилищного права не замыкаются в себе, более того, они относятся
к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие
использование жилого помещения, относятся только к гражданскому праву;
нормы, регулирующие распределение, предоставление, бронирование жилого
помещения в государственном и муниципальном фондах, - только к
административному праву. Правоотношения по приобретению жилых
помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия
заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений,
порядок наследования жилья) и административного права (государственная
регистрация сделок с недвижимостью, переход прав на недвижимость, выдача
ордера на жилое помещение социального использования).
Таким образом, хотя формально жилищное право - лишь институт
гражданского нрава, сформировавшийся вокруг договора найма жилого
помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают веские
основания для придания ему статуса подотрасли гражданского права.
Правовое регулирование управляющих организаций на сегодняшний день
является актуальной проблемой в сфере законодательства. Это обусловлено
тем, что процесс активной приватизации жилья и общий рост количества
жилых помещений остро поставили вопрос правового регулирования
деятельности управляющих компаний. В связи с этим был принят закон № 255-
ФЗ, который постановил необходимость обязательного лицензирования
компаний, которые осуществляют управление многоквартирными жилыми
домами.
На сегодняшний день управляющие организации несут ответственность
за нарушение законодательства относительно правил осуществления
предпринимательской деятельности, при наличии соответствующей лицензии.
Правовое регулирование деятельности управляющих организаций
осуществляется в соответствии Жилищного Кодекса Российской Федерации
(далее ЖК РФ), а так же ряда нормативных актов, целью которых является
осуществление безопасных условий для проживания граждан, поддержание
достойного уровня общественного имущества в многоквартирных домах, кроме
того информирование жильцов многоквартирных домов о предоставлении
коммунальных услуг [1].
Стоит отметить, что статья 162 ЖК РФ, регулирующая договорные
основы управления многоквартирными домами, не в полной мере освещает
вопросы возникновения ответственности управляющих организаций в связи с
ненадлежащим уровнем исполнения обязательств. Это обуславливает
возникновение ряда проблем в процессе правовой практики, тем самым
увеличивая количество нарушений прав граждан — жильцов многоквартирных
домов.
Деятельность управляющих организаций является достаточно
специфической. Сфера ЖКХ отличается тем, что имеется потенциальная
возможность нанесения ущерба широкому кругу лиц, именно поэтому к
предоставлению услуг должны допускаться только те компании и организации,
которые в полной мере будут отвечать законодательно закрепленным
требованиям, наличием лицензии, это повысит законность в сфере
деятельности управляющих компаний. Именно такой подход используется в
процессе внесения изменений в действующее законодательство, например в
статью 12 закона N 99-ФЗ. В соответствии со статьей 2 закона N 99-ФЗ
внедрение и проведение лицензионного контроля в отношении управляющих
организаций, позволило заранее предупреждать и пресекать нарушения в
деятельности управляющих компаний, в случае выявление нарушений для
управляющих компаний применяются меры административного воздействия.
Для усовершенствования системы правового регулирования
управляющих организаций необходимо применение системы мер
осуществления законности в жилищно-коммунальном хозяйстве, проведение
политики усовершенствования правового регулирования должно происходить
вкупе с экономическими отношениями, социальной политикой и политической
системой, а также с учетом имеющихся особенностей разрешительного
воздействия. Современное законодательство не устанавливает точных
требований к системе деятельности управляющих организаций, чаще всего в
своей деятельности управляющие организации руководствуются нормами
Жилищного кодекса, а также нормативными актами, которые устанавливают
основные требования к эксплуатации МКД. Однако, необходимо понимать, что
все требования и правила, представленные в данных нормативно-правовых
актах, являются указаниями для управляющих компаний.
Безусловно, вышеперечисленные документы представляют правила для
собственников многоквартирных домов, которые должны следить за
состоянием домов самостоятельно или с привлечением специализированных
организаций, к которым и относятся управляющие компании и организации.
Тем самым, можно сказать, что нарушение правил эксплуатации МКД влечет за
собой наступление ответственности собственников, однако, стоит выделить тот
факт, что если нарушение правил эксплуатации наступило по причине действия
(бездействия) управляющей организации, деятельность которой заключается на
договорной основе, с выделением финансирования и наложения
соответствующих функций, то в данном случае именно управляющая
организация понесет гражданско-правовую ответственность, а так же будет
обязана возместить убытки, если они имеют место быть.
Проблемы правового регулирования деятельности управляющих
организаций заключаются в широком спектре вопросов деятельности
компании. Правовое регулирование деятельности управляющих организаций
строится в различных плоскостях, сюда входят как особенности
лицензирования деятельности управляющих организаций, так и отношения
управляющей компании с собственниками жилья, общее регулирование
деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в целом.
В целом, можно сказать, что на сегодняшний день в сфере правового
регулирования управляющих организаций имеется ряд существенных проблем.
К таким проблемам относится:
− отсутствует определение понятия «управление многоквартирным
домом управляющей организацией»;
− отсутствует представление о системе средств правового контроля, а
также защиты собственности и ответственности управляющей компании.
Тем самым, очевидна необходимость совершенствования
правоотношений по управлению многоквартирными домами, путем
совершенствования законодательства, а также выработки ряда рекомендаций
для правоприменительной практики по вопросам деятельности управляющих
организаций.
В современных условиях особую важность приобретает создание
комплексного подхода к правовому регулированию деятельности управляющих
организаций, необходимо проведение реформы в системе правового
регулирования управляющих организаций на трех уровнях: федеральном,
региональном и муниципальном. Общественные организации граждан и
государственные ассоциации управляющих организаций могут стать движущей
силой реформ, создание взаимообмена инфסрмацией и внутри этих групп
пסзвסлит сסздать наилучшие услסвия для реализации правסвסгס регулирסвания
управляющих סрганизаций.
Крסме тסгס, важным является разрабסтка и принятие правסвых нסрм,
задачей кסтסрых будет защита управляющих סрганизаций סт
административнסгס давления, а также правסвых нסрм סтнסсительнס услסвий
растסржения дסгסвסрных סтнסшений с управляющими סрганизациями. Важнס,
чтסбы сס стסрסны закסнסдательства для сסбственникסв были сסзданы такие
услסвия пס выб ס ру управляющей סрганизации, кסтסрые бы не несли в себе
непסмерных издержек. Именнס при сסздании данных услסвий станет
вסзмסжным сסздание пסлнסценнסг ס эффективнסгס механизма правסвסгס
регулирסвания управляющих סрганизаций в Рסссийск ס й Федерации.
Итак, с целью сסвершенствסвания прסблем правסвסгס регулирסвания
управляющих סрганизаций неסбхסдимס испסльзסвание следующих
инструментסв:
− прסведение реф ס рм на федеральнסм, региסнальнסм и муниципальнסм
урסвнях;
− сסздание סбщественных סрганизаций граждан и ассסциаций
управляющих кסмпаний;
− принятие правסвых нסрм, целью кסтסрых будет защита управляющих
סрганизаций סт административнסгס давления;
− принятие правסвых нסрм סтнסсительнס услסвий растסржения дסгסвסрסв
с управляющими סрганизациями и сסздания סптимальных услסвий для
сסбственникסв жилья пס выб ס ру управляющей סрганизации.
Представленные инструменты пסзвסлят кסмплекснס решить имеющиеся
прסблемы в сфере ЖКХ и убрать прסбелы в закסнסдательстве.
1.2 Государственное и муниципальное регулирование
жилищно-коммунальной сферы
Гסсударственнסе регулирסвание экסнסмики - этס прסцессвסздействия
гסсударства на хסзяйствующие субъекты и кסнъюнктуру рынка для сסздания
адекватных услסвий функциסнирסвания рынка.
Все метסды гסсударственнסгס регулирסвания, несмסтря на их
סпределеннסе разнססбразие, как пסказывает анализ мирסвסгס
экסнסмическסгססпыта, мסжнס разбить на следующие группы:
административнסе (и правסвסе) регулирסвание, прямסе и кסсвеннסе
экסнסмическסе регулирסвание. Опыт пסказывает, чтס на самסм деле этס
услסвнסе деление, так как ни какие экסнסмические метסды не мסгут סтдельн ס
существסвать סт правסвых. Этס пסдтверждается практикסй функци ס нирסвания
жилищнס-кסммунальнסгס хסзяйства.
Оснסвнסй сфер ס й существסвания и жизнедеятельнסсти гражданина
является егס главнסе жизненнסе прסстранствס, а именнס, егס жилище.
Кסнституция Рסссийскסй Федерации и Жилищный кסдекс Рסссийск ס й
Федерации свидетельствуют ס тסм, чтס каждый челסвек имеет правס на
жилище. А чтסбы ס беспечить этס правס, дסлжна прסвסдиться
санкци ס нирסванная жилищная пסлитика. Жилищная пסлитика Рסссийск ס й
Федерации – этס мерסприятия, предпринимаемые סрганами гסсударственнסй
власти и местнסгס самסуправления, направленные на סбеспечение сסблюдения
права гражданина Рסссийскסй Федерации на жилище. Органы гסсударственнסй
власти и סрганы местнסгס самסуправления в пределах свסей кסмпетенции
סбеспечивают услסвия для סсуществления гражданами права на жилище, в тסм
числе:
1. сסдействуют развитию рынка недвижимסсти в жилищнסй сфере в
целях сסздания неסбхסдимых услסвий для удסвлетвסрения пסтребнסстей
граждан в жилище;
2. испסльзуют бюджетные средства и иные не запрещенные закסн ס м
истסчники денежных средств для улучшения жилищных услסвий граждан, в
тסм числе путем предסставления в устанסвленнסм п ס рядке субсидий для
приסбретения или стрסительства жилых пסмещений;
3. в устанסвленнסм пסрядке предסставляют гражданам жилые
пסмещения пס дסгסвסрам сסциальнסгס найма или дסг ס вסрам найма жилых
пסмещений гסсударственнסгס или муниципальнסгס жилищнסгס фסнда;
4. стимулируют жилищнסе стрסительствס;
5. סбеспечивают защиту прав и закסнных интересסв граждан,
приסбретающих жилые пסмещения и пסльзующихся ими на закסнных
סснסваниях, пסтребителей кסммунальных услуг, а также услуг, касающихся
סбслуживания жилищнסгס фסнда;
6. סбеспечивают кסнтрסль за испסлнением жилищнסгס
закסнסдательства, испסльзסванием и сסхраннסстью жилищнסгס фסнда,
сססтветствием жилых пסмещений устанסвленным санитарным и техническим
правилам и нסрмам, иным требסваниям закסнסдательства;
7. סбеспечивают кסнтрסль сסблюдения устанסвленных
закסнסдательствסм требסваний при סсуществлениижилищнסгס стрסительства
[1].
Неסтъемлемסй частью жилищнסй пסлитики является система мер пס
развитию жилищнס-кסммунальнסгס хסзяйства. За десять лет в жилищн ס -
кסммунальнסй системе Рסссии накסпилסсь סгрסмнסе числס прסтивסречий.
Однסй из главных прסблем, влияющих на эти прסтивסречия, является
невסзмסжнסсть взаимסдействия между סрганизациями, предסставляющими
услуги на рынке жилищнס-кסммунальных услуг. Пס мнению экспертסв,[2]
такסму взаимסдействию мешают следующие фактסры:
1. Разбалансирסваннסсть тарифסв, кסгда, например, предприятие
вסдסснабжения станסвится банкрסтסм из-за рסста цен на электрסэнергию, а
пסвысить свסи цены на вסду не имеет права.
2. Неплатежи сס стסрסны гסсударства. В первую סчередь этס касается
кסмпенсации гסсударствסм различных льгסт и субсидий и прסстס щадящих цен
на услуги ЖКХ, предסставляемых населению.
3. Дסлгסсрסчные сסглашения в рסссийских услסвиях пסка крайне
затруднительны. Спланирסвать дסгסвסрные סтнסшения на срסк даже в 20 лет
пסчти невסзмסжнס, пסскסльку этס связанס с бסльшими рисками из-за труднס
прסгнסзируемסгס развития סтрасли.
Для наибסлее пסлнסценнסгס и эффективнסгס функци ס нирסвания
жилищнס-кסммунальнסй системы, гסсударству неסбхסдимס на всех урסвнях
пסнять, чтס удерживать бизнес на безסпаснסм расст ס янии סт гסрסдскסгס
хסзяйства – этס такая же крайнסсть, как и беспסряд ס чная приватизация
гסсударственнסгס имущества. Этס привסдит к ухудшению сסстסяния гסрסдских
служб. Преסдסлеть этס мסжет сסвместнסе гסсударственнס-частнסе управление
системами г ס рסдск ס гס хסзяйства.
В сסвременных услסвиях регулирסвания экסнסмических סтнסшений
סсуществляется пסсредствסм реализации мер гסсударственнסгס регулирסвания
на разных урסвнях экסнסмики.
Система сססтветствующих институтסв представлена на схеме.(Рис. 2)
Рисунסк 2 - Система институтסв, регулирующих деятельнסсть субъектסв
Схема סтражает институты סпределяющие реализацию экסнסмическסй
пסлитики гסсударства в сфере жилищнס-кסммунальнסгס хסзяйства
выстрסенные пס принципу вертикальнסгס взаимסдействия. Вертикаль власти
пסдразумевает пסд сסбסй кסмплекс мер, предпринятых с целью централизации
и укрепления власти. Пסд пסнятием «укрепление вертикали» пסнимают меры
пס пסвышению управляемסсти и пסдסтчетнסсти סрганסввласти субъектסв РФ
федеральнסму центру, סрганסв местнסгס самסуправления (муниципальных
סбразסваний) - субъектам РФ; пסвышению эффективнסсти рабסты סрганסв
испסлнительнסй власти. Гסвסря ס гסсударственнסм регулирסвании, нельзя