ссудной задолженности;
— увеличению прибыли коммерческого банка;
— изменению показателей оценки качества кредитного портфеля, что
повысит его качество.
Мероприятия по совершенствованию качества кредитного портфеля
коммерческого банка представлены в табл.16.
Таблица 16
Мероприятия по совершенствованию качества кредитного
__________
портфеля коммерческого банка
________________
Мероприятие Краткая характеристика
Результат
1 2 3
Управление
кредитным риском
Внедрение системы
управления кредитным
риском: мониторинг,
включение службы риск
Позволит повысить процент
возврата кредитов
Лимитирование
одного или группы
заемщиков
Ограничить кредитование
больших сумм на больший
срок, а поддерживать
кредитование меньших сумм
на. более малые сроки
Снижение потерь вследствие
концентрации какого-то из
видов риска в совокупном
кредитном портфеле
Диверсификация
розничного
кредитного
портфеля
Предоставление более
мелких сумм кредитов
большему числу
потенциальных клиентов
Развитие потребительского
кредитования
Диверсификация
корпоративного
кредитного
портфеля
Необходимо проводить
диверсификацию кредитного
портфеля с возможностью
уменьшения совокупного
риска кредитных потерь за
одно событие
Развитие кредитования
среднего и малого бизнеса,
увеличивая их долю в
совокупном кредитном
портфеле
Страхование
кредитов в случае
наступления
банкротства
Страхование рисков
невозврата по ссудной и
приравненной к ней
задолженности
Страхование кредитов в случае
наступления банкротства
предприятия
Пересмотреть
систему
страхования ссуд
Расширить спектр выплаты
страхового ущерба
Повысит привлекательность
страхового пакета
Внедрение данных мер в деятельность коммерческого банка в комплексе
позволит повысить качество кредитного портфеля коммерческого банка
65
Следовательно, комплекс мероприятий включает в себя основные виды
работы: внедрение системы по управлению кредитным риском и
совершенствование существующих методов по снижению кредитного риска.
Уменьшение количества просроченных ссудных платежей позволит
коммерческому банку снизить ставку по кредитам, что будет явным
конкурентным преимуществом перед другими банками.
Управление кредитным риском включает в себя несколько этапов
(табл.17).
Таблица 19
Управление кредитным риском_________________
№
Этап
Краткая характеристика Примечание
1 2 3 4
1 Превентивны (досудебный) этап
1.1
Т екущий
мониторинг
состояния
кредитного
портфеля
банка
мониторинг изменения текущей
кредитоспособности, мониторинг
изменения финансового состояния
заемщиков, оценка состояния предмета
залога, своевременное исполнение
не реже 1 раза в месяц
саставление отчетности состояния
кредитных дел и ссудной
задолженности в соответствии с
классификацией ссуд по уровню
кредитного риска
Ежедневно
определение потенциальных и
реальных опасностей, проблемных
кредитов для принятия мер по
снижению кредитного риска
не реже 1 раза в месяц
1.2
Включение
службы риск
менеджмента
напоминания о необходимости внести
очередной платеж
не реже 2-3 раз в
неделю
2 Судебный этап
Также на всех стадиях управления просроченной задолженностью,
особенно на превентивном и досудебном необходимо, чтобы процесс
мониторинга состояния кредитного портфеля и отслеживание просроченной
задолженности, а также другие рутинные операции стали полностью
автоматизированными. При текущем мониторинге можно выявить факторы
опасности, сигнализирующие о снижении качества кредита:
66
— несвоевременное погашение заемщиком суммы основного долга и
процентов согласно условию кредитного договора;
— ухудшение финансового состояния заемщика (несвоевременное
представление финансовой отчетности, снижение финансовой прибыли и т.д.);
— ухудшение состояния предмета залога;
— появление проблем с налоговыми органами;
— снижение внешнего рейтинга заемщика.
Платежи по основному долгу по кредиту у клиентов коммерческого банка
списываются автоматически со счета клиента согласно установленному
графику, в установленный день. Если клиент вовремя не положил денежные
средства на счет, списания не происходит. Даже если средства поступили на
счет днем позже, автоматически они не списываются, и возникает
просроченная задолженность. Клиент об этом часто даже не знает.
Следовательно, организация предупредительных действий важна на данном
этапе, для того чтобы, в первую очередь, не допустить возникновения
просрочки из -за забывчивости и невнимательности заемщика. Для реализации
предупредительных действий достаточно в соответствии с графиком платежей
предупреждать клиента о необходимости внести платеж, используя любой
выбранный клиентом способ (SMS-напоминание, телефонный звонок, e-mail).
Если по каким-то причинам не произошло списание вовремя, необходимо
информировать клиента о данном факте. Также необходимо разработать
программное обеспечение, позволяющее автоматически списывать денежные
средства позже дня по графику платежей.
На досудебном этапе необходимо постараться выявить причины
возникновения просроченной ссудной задолженности и по возможности
порекомендовать клиенту способы их устранения. В большинстве случаях
урегулировать претензии возможно посредством реструктуризации кредита,
которая выполняется поэтапно:
1. Подготовка проекта нового кредитного договора.
2. Согласование проекта нового кредитного договора.
67
3. Заключение нового кредитного договора.
4. Заключение соглашения о реструктуризации кредита.
5. Контроль за исполнением новых условий кредитного договора.
Для осуществления эффективного управления качеством кредитного
портфеля необходимо минимизировать кредитный риск. Существует несколько
методов управления рисками кредитного портфеля (рис.9).
Рисунок 9 - Методы управления рисками кредитного портфеля
коммерческого банка
В отношении к коммерческому банку лимитирование и диверсификацию
можно применить как в розничном, так и в корпоративном портфелях. В
розничном портфеле необходимо провести его диверсификацию путем
предоставления более мелких сумм кредитов большему числу потенциальных
клиентов. В связи с ростом процентной ставки кредитования, снижением
платежеспособности населения увеличилась ссудная задолженность по
потребительским кредитам.
В Банке необходимо провести лимитирование, то есть рассчитать лимит
кредита на одного или группу заемщиков. Ограничить кредитование больших
сумм на больший срок, а поддерживать кредитование меньших сумм на более
малые сроки. Малые суммы вернуть легче, чем большие, тем более,
краткосрочные ссуды менее подвержены риску невозврата. К тому же
расширение клиентской базы, то есть кредитование большего числа клиентов
позволит снизить концентрацию риска на одного заемщика.
Необходимо пересмотреть диверсификацию корпоративного кредитного
портфеля. В данный момент Банк большую долю кредитования отдает крупным
68
предприятиям (49%) в кредитном портфеле. Соответственно, при
возникновении просроченной задолженности, резко возрастает просроченная
задолженность на одного заемщика или группу связанных заемщиков во всем
корпоративном кредитном портфеле. То есть необходимо проводить
диверсификацию кредитного портфеля с возможностью уменьшения
совокупного риска кредитных потерь за одно событие. Поэтому нужно
развивать кредитование среднего и малого бизнеса, увеличивая их долю в
совокупном кредитном портфеле. Это позволит снизить концентрацию риска на
одного заемщика или группу заемщиков путем расширения клиентской базы.
Страхование кредитных рисков — это страхование рисков невозврата по
ссудной и приравненной к ней задолженности. При проведении кредитования
корпоративных клиентов нужно ввести страхование кредитов в случае
наступления банкротства предприятия. Необходимо обучить персонал,
непосредственно работающий с клиентами, так предлагать этот продукт, чтобы
клиент не сомневался в его приобретении, то есть видел для себя существенную
выгоду в его покупке.
В системе розничного кредитования также предлагаю пересмотреть
систему страхования ссуд. В данный момент страховая компания оплачивает
ссудную задолженность лишь только по причине потери трудоспособности
заемщика (инвалидности) или же по причине его летального исхода.
Необходимо расширить спектр выплаты страхового ущерба.
То есть, чтобы страховая компания выплачивала ссудную задолженность
полностью или частично в случае ухудшения финансового состояния заемщика.
В основном, это касается потери заемщиком места работы. Это повысит
стоимость страхового продукта. Поэтому нужно обучить персонал,
непосредственно работающий с клиентом, так предлагать данный продукт,
чтобы клиент видел в приобретении страхового пакета услуг только выгоду для
себя и, не задумываясь, приобретал данный продукт.
Можно разбить стоимость страхового продукта по годам, чтобы со
ссудного счета списывалась не вся сумма за страхование единовременно, а
69
могла разбиваться на части и списываться за несколько приемов.
3.2. Совершенствование ипотечного кредитования
Для совершенствования ипотечного кредитования предлагается
сокращение возрастных ограничений и выход на конкурирующие позиции по
ипотечному кредитованию - «обратная ипотека».
В настоящее время в экономической литературе обратная ипотека
("Reverse Mortgage) или определена как форма банковского кредита для
населения пенсионного возраста под залог имеющейся недвижимости (ипотека)
с единовременным погашением в конце срока кредита на потребительские
нужды. Следовательно, обратная ипотека как форма кредита характеризуется
следующими классификационными признаками:
- В качестве кредитора выступает кредитная организация, то есть это
банковская форма кредита;
- обратная ипотека выдается в денежной форме, то есть это денежный
кредит;
- Обратная ипотека ориентирована на граждан РФ пенсионного
возраста, то есть является кредитом для населения;
- По договору обратной ипотеки предусмотрен объект залога - жилая
недвижимость, то есть кредит может быть назван ипотечным;
- В то же время по цели кредит относится к потребительским
кредитам с дополнительным обеспечением, так как выдается для приобретения
товаров и услуг;
- По форме выплат обратная ипотека является кредитом с
периодическими аннуитетными выплатами;
- Обратная ипотека является необслуживаемым кредитом с
единовременным погашением процентов и суммы кредита в конце срока
(шаровый кредит);
- Точный срок обратной ипотек может быть изменён, так как для
банка, срок кредитной линии играет большую роль на срок окупаемости и
70
точку безубыточности.
Программе «обратная ипотека» свойственны следующие социально
экономические функции. Рисунок 10.
Основными принципами института обратной ипотеки являются
следующие положения: заемщик не обязан (но имеет право) выплачивать
кредит до дня своей смерти или добровольного переезда; заемщик получает
оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен на
недвижимость («обратные» платежи); заемщик является владельцем жилья до
дня своей смерти или добровольной продажи жилья; заемщик вправе в любое
время продать собственность за сумму ипотечного долга или за оценочную
стоимость (в зависимости от того какая сумма меньше).
Для эк
1
к
W
ономики
?ф
пенсионного
возраста
• увеличение спроса на потреоительских рынках за счет роста
текущих доходов граждан;
• снижение нагрузки на бюджет через создание альтернативы
социальной патронажной службы для престарелых за счет появления
финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на дому;
• формирование дополнительных накоплений (в случае обратной
ипотеки накопления представлены в виде недвижимости).
* вовлечение лиц пенсионного возраста в экономический оборот, что
способствует повышению качества жизни граждан пенсионного
возраста;
• повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории
граждан - пенсионеров;
• увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества
оказываемых медицинских услуг;
• повышение социальной ответственности младших членов семей
перед престарелыми родственниками.
Рисунок 10 - Социально-экономические функции «обратная
ипотека»
Особенности взаимоотношений кредитора и заемщика по программе
«обратная ипотека» определяются, как и по любому другому кредиту,
кредитным договором, понятие которого содержится в п. 1 ст. 819
Гражданского Кодекса РФ: «банк или иная кредитная организация (кредитор)
обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на
условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить
71
полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее».
Обратная ипотека не может быть использована в отношении части
земельного участка, который не может соответствовать определению
самостоятельного участка соответствующей категории, в отношении жилых
комнат, составляющих часть дома или квартиры.
Выплата кредита «обратная ипотека» заемщику может осуществляться в
следующем виде: единовременная выплата всей суммы кредита; равные по
сумме ежемесячные выплаты в течение фиксированного периода времени;
равные по сумме ежемесячные выплаты в течение всей жизни заемщика;
произвольная выборка средств заемщиком с постоянным пересчетом остатка
лимита выдачи (кредитная линия).
Начисление процентов по кредиту осуществляется ежемесячно, но
обслуживание кредита не осуществляется, так как кредит и выплаты
погашаются в конце срока обратной ипотеки. Процентная ставка по обратной
ипотеке возможна как фиксированная, так и плавающая.
Основные отличия обратного ипотечного кредита от потребительского и
ипотечного кредитов заключаются в следующем: по источнику погашения
кредита - реализация заложенного имущества (по другим кредитам - доходы
заемщика или домохозяйств); по уровню андеррайтинга платежеспособности
заемщика
- Отсутствует (по другим кредитам - присутствует в разной степени);
по оценке залога
- Прогнозная будущая стоимость (по другим кредитам - текущая
стоимость); по типу платежа - шаровый платеж без процентных выплат до
истечения срока кредита (другие кредиты
Для прогнозирования денежных потоков необходим важнейший
инструмент-бюджет движения денежных средств (БДДС).
Эффективность для «Обратной ипотеки» мы можем просчитать
следующим образом.
Представим экономические показатели эффективности обратной ипотеки.
72
Определим условия займа:
Стоимость жилья 3 000 000 руб.
2
15000
5%
Период
Ежемесячный платёж
Индексация ежегодно
Рост недвижимости за 1 год 8.3%
Ставка банка
1,15
Инфляция% 3,2%
Представим расчеты на выше обозначенных условиях, как для клиента,
так и для банка.
1. Определим ежегодную выдачу займа с учетом индексации 5%, (в
условиях выдачи кредита индексация может изменяться и изменять срок
окупаемости проекта), в этом случае за первый год предоставляется кредит на
189 тыс. рублей, ( из условия 15000 тыс. ежемесячный платёж, 15000*12 мес.),
так как интерес банка составляет 15% (ставка банка ) то сумма начисления
составляет 28350 рублей 189000*0.15
2. Общая сумма клиента перед банком за первый год составит 217 350
3. Проведем аналогичные расчёты в «Microsoft Office Excel» за
каждый период действия программы (15 лет)
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счет реализаций (продажи недвижимости или
досрочного погашения клиента)
Рассмотрим вариант для аннуитетных платежей:
Общие затраты банка за 15 лет (выданных средств клиенту + интерес
банка 15% составит 4 690 101 рублей.) При этом приведённая сумму посчитаем
по формуле в «ЧПС» и получим значение, что сумма текущий момент составит
2183590 рублей (это ставка дисконтирования 10 процентов (инфляция) на
период 15 лет.
Теперь проведём расчет с учетом дисконтирования
тыс. руб.
73
Для подсчета, применим ставки дисконтирования-10%
40n(NPV)= - (217 350 (1 + 0,1а)1 + 239 628 (1+0,10)2+ 43 311 020(1+
0,10)3+ 217 350 (1 + 0,10)1 + 239 628 (1+0,10)2+ 43 311 020(1+ 0,10)3= - 150 000 +
683 721 + 7 121 318.65 + 65 870 647,5 ) + 9 920 832 (1+0,10)15= 191 378 рублей
Доход при реализации недвижимости в стоимость в 3 млн, при среднем
росте цен на недвижимость 8.3% через 15 лет составит 5 230 731 рублей, тем не
менее приведённая стоимость квартиры на текущий момент составит 3 051 625
рублей.
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счёт продажи недвижимости:
Рассчитаем остаточную стоимость недвижимости: ОС = стоимость
продажи - общую задолженность перед банком. ОС= 3051625- 2183590=868035
рублей, данная сумма является собственностью клиента (наследника).
Общая сумма задолженности - выданных клиенту = сумма всех
начисленных процентов за 15 лет.
2183590-1898774=284816 рублей, таким образом банк от реализаций
условий получит 284 816 рублей прибыли приведенной к текущему моменту.
Рассмотрим риски и ограничения данной модели:
1. Мы исходили из того, что может изменяться рынок цен, растёт на
8.3% ежегодно (значения среднестатистические согласно предыдущим
периоду), индексация может составлять более или менее 5% ежегодно, это
будет влиять, на срок окупаемости проекта и точки безубыточности проекта,
например при индексации 5% и подорожание недвижимости на 8,3%, у нас
будет ограничение в 15 лет, так как рост инфляции, опережает, рост цен на
жильё
2. Но при индексации выплат в 15%, мы видим, что точка проект
будет приносить нам доход только до 13 лет, на 14 году он станет нам
убыточен, за счёт того, что индексация выплат, будет опережать ставку
дисконта.
Инфляция по РФ определяема на уровне 10%. И ставка по кредиту
74