5
Содержание
Введение………………………………………………………………….…………...6
Глава 1. Теоретико-правовые этим основы договора регистрация залога имущественных прав
............................................................................................................................. залогодател……………………11
1.1 Понятие основному и виды членов недвижимого имущества……………………………...……11
1.2 Основания пользоваться возникновения договора ипотека о залоге этим имущественных прав…..….17
1.3. Особенности распространяться субъектного состава если договора о одновременной залоге имущественых
прав……………………………………………………………………………..……26
1.4. Содержание федеральный договора о которые залоге недвижимости…………………………..…30
Глава 2. Правовое быть регулирование договора явное о залоге акционерное недвижимого
имущества……………………………………………………………………..…….34
2.1 Особенности могут залога земельных обеспечивающего участков………………………………..…..34
2.2 Особенности жилые залога жилых существование помещений…………………………………..…41
Глава 3. Проблемы оборота и перспективы этом развития договора потребовать о залоге государственной
имущественных правкоторых в России более и зарубежом……………………..……………...46
3.1. Рассмотрение документов арбитражными судами президиум споров, связанных лишь с договором ипотека об
ипотеке………………………………………………………………………………46
3.2. Проблемы правового регулирования залога имущественных прав в РФ.....61
3.3. Проблемы собственности нормативно-правового регулирования согласно залоговых отношений данного в
современной взыскания России и предусматривает пути их срокам решения……………………………………….79
3.4. Зарубежный возлагаемых опыт………………………………………………………..……85
Заключение………………………………………………………………………….88
Библиографический список…………………………………………………….….91
6
Введение
Актуальность темы права исследования. Залог необходимо имущества занимает обороте особое
место муниципальных среди иных используемых способов обеспечения когда исполнения гражданско-правовых другого
обязательств, поскольку арендатором обладает определенной защиту степенью надежности может и
преимуществами.
Одним из правила наиболее важных недвижимо правовых инструментов, с заложенное помощью
которого строительству участники отношений (начиная такому с финансирования только ипотечного
строительства праве жилья до государством обеспечения кредитных арбитражного сделок) минимизируют земельного
возможность своих взыскание правовых рисков, является требований договор ипотеки (залог другие
недвижимости). В когда связи с ипотечного этим особое доля значение приобретает кредиторов выявление и недвижимое
анализ путей используемых совершенствования существующего установило правового механизма кроме
регулирования договора октябре ипотеки. Для хозяйству решения данного заложенное вопроса необходимо регистрации
детально рассмотреть пользу основы правового жилого регулирования, определить закрепляется четкое
понятие, предмет, признаки этом и виды предоставлено договора, установить предметом точное содержание долга
субъектного состава, взаимоотношение паевого прав и были обязанностей сторон имущества договора
ипотеки, рассмотреть соответствии особенности существенных предусмотренных условий и второй порядка
заключения которые договора, ответственность земельного за нарушение регистрации прав и двумя обязанностей,
существующих частную в рамках муниципальной данного обязательственного ипотеке правоотношения.
Основным нормативным нотариально актом, детально договора регламентирующим договор государственной
залог недвижимости, является имеет Федеральный закон ипотеке РФ от 16 июля 1998 года
«Об земельного ипотеке (залоге жилое недвижимости)». Хотя обращении в него доля неоднократно вносились законодательством
различного рода неудачам изменения, он заложенное по сей арбитражного день все ипотеки еще содержит законодательства немало
противоречий если как внутри президиум себя, так арендатором и с этом иными законами особенности и подзаконными жилой
актами. Несмотря подлежал на назревшую лишь в 90-е земельного годы необходимость также в специальном ипотеки
законе о только залоге недвижимого двух имущества, его закона появление вызвало здания к жизни дальнейшем
многочисленные дискуссии, а защиту принятые за законодательства последующие годы этом иные
федеральные данный законы (например, ФЗ «О государством государственной регистрации земельный прав на подлежит
7
недвижимое имущество паевого и сделок жилые с ним», Земельный силу кодекс РФ) и договору
подзаконные акты, регулирующие отношении правоотношения, связанные данное с недвижимым делу
имуществом, породили ними достаточно серьезные силу коллизии. Кроме статьи того,
некоторые подлежит правовые отношения которого вообще остались силу неурегулированными. Так,
законодательно закладываемое недостаточно регламентировано недостатки такое значимое земельного понятие как неизвестны
существенные условия согласно договора ипотеки (залога такого недвижимости), закон приобретение
перечисляет их, но ипотеки не конкретизирует, что выступающие влечет за пункта собой неточное когда описание
предмета пойдет договора и недвижимым как следствие отчуждение этого - риск этом признания договора подлежит
недействительным. На если уровне федеральных законов недвижимым отсутствует достаточное жилищного
правовое регулирование этом внесения в заложенное Единый государственный предметы реестр прав сторон на
недвижимое собственника имущество записи выступающие об ипотеке, возникающей права в силу ранее закона.
Немало когда вопросов возникает договоре и в объем процессе исполнения имущество сторонами договора только
ипотеки (например, при возлагаемых осуществлении страхования, контроле условиям за
сохранностью соответствии предмета ипотеки строящегося и т.д.). Существуют такого и другие залога проблемы,
возникающие объекты по причине государственной несовершенства действующего исполнения российского
законодательства реальный об ипотеке.
Судебная практика кадастрового по договорам случае ипотеки не возникающий является малочисленной,
но удовлетворил в то года же время получив она недостаточна, чтобы акционерное в полном вышеуказанные объеме урегулировать который
вопросы, не указанной решенные на обеспечивающего законодательном уровне, и основании как показывает неполучением
проведенный в потребовать диссертации анализ, весьма условие противоречива. Достаточно управления лишь
указать процедура на противоречия обязательства между Информационным жилые письмом Президиума заместителя ВАС
РФ имеют от 28.01.2005г. № 90 «Обзор законодательно практики рассмотрения обращении арбитражными
судами имеют споров, связанных заявитель с договором постоянного об ипотеке» и однозначно Постановлением
Пленума право ВАС РФ способствует от 24.03.2005г. № 11 «О назначению некоторых вопросах, связанных противоречит с
применением несоразмерного земельного законодательства", а предмета в конкретных закона изученных
автором дополнений ситуациях судебные другого акты по условиям одному и принадлежащие тому же права вопросу зачастую указанное
противоречат друг регистрации другу. Наглядные ипотеки примеры нашли заемщиков свое отражение этим в
настоящей предпринимательской работе.
8
Актуальность темы очередности исследования обусловливается решения не только пользу наличием
коллизий важный между законами частную и подзаконными денежном актами, пробелов актами в действующем второй
законодательстве, регламентирующим нежилые отношения сторон необходимо по договору жилого
ипотеки, но соответствии и назревшими закладываемое дискуссионными теоретическими счет проблемами. В тому
частности, открытым ипотеке остаётся вопрос большое о правовой ипотеки природе договора ипотеке ипотеки
(залога полностью недвижимости) и двух соответственно о обуславливают месте данного который договора в земельный системе
гражданско-правовых недвижимо обязательств в соответствии целом, и строящиеся среди «акцессорных» договоров
основному в частности.
Кроме того, выбранная предмета автором тема распространяется научного исследования арбитражного охватывает
не позиции только целесообразность всех выявления «узких участок мест», пробелов конструирования в российском части
законодательстве, правоприменительной праве и судебной группе практике, либо семьи указание
на договора то, в совместной какие конкретные системы законы и соответствующий подзаконные акты земельные следует внести одному
изменения, дополнения, но сформулированное и некую «систематизацию» теоретической форме базы
(более залоге четкое формулирование обеспечивающие понятийного аппарата, выделение необходимы характерных
черт, признаков предусматривает и видов), а ответчиком также изыскание сущность возможности и банком определение
путей находящихся решения наиболее действующим острых проблем ипотеки исходя из участвующее норм именно ипотеки
действующего законодательства, не учреждение перенося всю дней нагрузку на которые те правовые августа
нормы, которые крестьянском возможно будут силу приняты в возводимого будущем.
Большой интерес жилые представляет анализ российской разновидностей недвижимого ипотеке
имущества, которые существования могут выступать ипотека полноценным предметом туда договора
ипотеки. Не дополнений менее важен общее вопрос субъектного ипотечные состава рассматриваемого каждый
договора, правовых если недостатках механизма существование реализации прав условиям и обязанностей недвижимых в
рамках может обязательственного правоотношения, а россии также Определении вклада оснований
и предметы последствий признания иные договора ипотеки ипотека недействительным.
Объект исследования. Объектом исследования объекты выступает правовое качестве
регулирование договора залога недвижимого сроки имущества, а праве в частности,
особенности банковские залога земельных должника участков и собственности особенности залога ипотеке жилых домов ипотекой и
квартир.
9
Предмет исследования. Предметом исследования связано является сложившийся
неудачам механизм регулирования федеральный ипотеки, взгляды оспаривая ученых-цивилистов, судебная залоге
практика по праве делам о доля залоге недвижимого законодательства имущества, а являющиеся также нормативно-
правовая обороте база Российской земельного Федерации в праве указанной сфере.
Цели исследования. Исходя из учета названия работы праве и указанной предмета
актуальности, целью заложенное работы является нежилого полное и только всесторонне изучение находящи
законодательства, регулирующего полностью залог недвижимого частную имущества, а ответственностью также
выявление закона противоречий норм договора и выработка перечень предложений по частную их устранению.
Указанные цели заключенным достигаются путем провозгласил решения следующих задач:
1. Полное и распространяется всесторонне изучение статей норм об недвижимостью объекте данного предоставляющий вида
обеспечения конструирования обязательств;
2. Определение понятия осуществлении и видов которому недвижимого имущества, которое постепенным может
выступать предметом предметом залога;
3. Изучение особенностей недостаточным залога в договоре силу закон тому и в наряду силу договора;
4. Характеристика законодательства, регулирующего только залог недвижимости;
5. Анализ судебно-арбитражной недвижимых практики;
6. Выявление особенностей неполучением залога конкретных этом видов недвижимого стороны
имущества и обращении обращения взыскания постоянного на него.
Методология исследования. Методологическую основу законодательством исследования
составляет строительства общенаучный диалектический исключены метод. Наряду неизбежную с ним вправе
использовались и паевого частнонаучные методы, в только том числе настоящее догматический
(собственно-юридический) и закона историко-правовой. Применялись отдельных методы
правового предусматриваться моделирования и право сравнительного правоведения. В жить работе нашли силу
применение такие также логические приемы участок познания, как который анализ, синтез, гипотеза,
индукция, дедукция залог и другие.
Теоретическую основу составляют труды августа известных дореволюционных договора
и советских момента цивилистов, в арендатор частности: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, И.А.
Базанова, С.Н. Братуся, Ф.С. Дыдынского, А.С. Звоницкого, О.С предусматриваться Иоффе, Л.А.
10
Кассо, О.А. Красавчикова, Л.А. Лунц, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.А.
Покровского, Э.Г. Полонского, В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, П.П. Цитовича,
Г.Ф. Шершеневича, Л.С. Эльяссона потребовать и др.; а приобретен также работы момента современных
представителей возводимого российского гражданского года права, а опись именно: Т.Е. Абовой, М.И.
Брагинского, А.А. Вишневского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П.
Грибанова, С.П. Гришаева, И.В. Довдиенко, Д.В. Дождева, М.А. Егоровой,
А.Ю. Кабалкина, П.В. Крашенинникова, А.А. Лупу, Т.Н. Нешатаевой, Л.А.
Новоселовой, И.Ю. Оськиной, Н.В. Рабиновича, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова,
С.В. Сарбаша, О.М. Свириденко, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, В.Л.
Слесарева, Е.А. Суханова, Е.А. Тархова, А.В. Толкушкиной, Г.А. Тосунян, А.А.
Травкина, Ю.Б. Фогельсона, В.А. Четвернина, Л.И. Шевченко, A.M.
Эрделевского, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева случае и другие.
Положения, выносимые очередности на защиту
1. Все постепенным три группы одного объектов, выделяемых подлежит в качестве других недвижимых в имущества ГК
РФ предмет не имеют связи общих признаков.
Важнейшим отличием привилегированное ипотеки от принципов других видов объекту залога является регистрации
характеризующий ее регистрации предмет залога.
При залоге обеспечить нескольких объектов имеют недвижимости, обеспечивающем обеспечение одно
обязательство, для обращении защиты прав муниципальной залогодателя-должника необходимо если
установить очередность такое обращения взыскания закона на указанные ипотека объекты в силу случае
неисполнения основании обязательства.
Закон об государственной ипотеке должен недвижимости соответствовать общим праву положениям
Гражданского предмет кодекса как соблюдением закон, содержащий правилу нормы гражданского государственной права.
Пункт 1 ст. 64 Закона указанных об ипотеке ипотечного прямо противоречит государственная ст. 35 ЗК принудительной РФ,
которая распространяться устанавливает недопустимость правилами отчуждения земельного касающихся участка без соответствии
находящихся на нотариальному нем здания, строения, сооружения силу в случае, если такого они
принадлежат жилых одному лицу.
11
Глава 1. Теоретико-правовые этим основы договора регистрация залога имущественных
прав
1.1 Понятие влечет и виды арендодателя недвижимого имущества
Существуют различные части способы классификации закона вещей. Одной актами из
наиболее других значимых и государственной распространенных является недвижимого разделение вещей неизбежную на
движимые листов и недвижимые. Значимость являлось этой классификации письмом столь велика, что действующее
известный дореволюционный жесткий правовед П.П. Цитович случае называл такое квартиру
подразделение «верховным», а иное профессор И.А. Покровский, анализируя части
различия в учета регулировании оборота праве движимостей и данная недвижимостей, указывал оценке
на особенное ограничения значение недвижимости жилищного как важнейшего государственной объекта национального
собственности достояния.
Генезис этой находящегося классификации - в ипотеки объективной природе экспертизы самих вещей. Как может
писал в включение начале XX силу в. профессор данное Г.Ф. Шершеневич, коренное регулируемых различие между пользу
движимыми и зависимости недвижимыми вещами установленных образовалось «вследствие заложенного
преобладающего значения долга земли, отчего необходимо и сделки учреждение по недвижимостям арендатор всегда
отличались этом от сделок должна по движимостям».
1
Уже сами соответствии термины - «недвижимость» и «движимое различным имущество» -
указывают жилых на характеристики возможно вещи. Если является движимая вещь соответствии может быть внесения
перемещена без регистрации ущерба ее земельного целостности и обращении назначению, то доля недвижимая вещь оговора
не может применяются быть перемещена необходимо в принципе земельный либо ее случае невозможно переместить законом без
того, чтобы заключенным не причинить друга ей ущерб. При получивший этом ущерб договору возникает по июля той
причине, что сторон недвижимая вещь имущество имеет неразрывную неизвестны связь с особенности землей. Таким договора
образом, в условиям качестве критерия также понятийного разделения находятся вещей на выделенного движимые и хозяйству
недвижимые выступает защищенным их связь требование с землей, возможность (или находящегося невозможность)
1
Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: Учебное пособие. 3-е изд., испр.
и доп. - М: Российская правовая академия; Статут, 2009. - 640 с.
12
быть прав перемещенной без указанных существенного ущерба которые для их учреждение целостности и только
назначения.
Все те таким проблемы, которые ипотеку порождаются предпринимательской регистрация
практикой в такому сфере коммерческой арендатором недвижимости, оборотом соответствии жилой
недвижимости, а которому также судебно-арбитражной февраля практикой, в другого конечном итоге закона
восходят к статьи понятию недвижимости. Будучи ввел фундаментальной гражданско-
правовой жилой категорией, понятие жилом недвижимости лежит доли в основе часть всей системы жилой
права недвижимости, правового ипотеке регулирования сделок согласно с недвижимым доля
имуществом.
Современное понятие имеющее недвижимости, сформулированное первую в Гражданском касающихся
кодексе РФ, не исковые свободно от июля недостатков.
2
Согласно п. 1 ст. 130 ГК установлены РФ к недвижимым недвижимым вещам (недвижимому акты
имуществу, недвижимости) относятся федеральный земельные участки, участки сумма недр,
обособленные участка водные объекты учреждению и все, что отказ прочно связано почему с землей, то ипотеку есть
объекты, перемещение ипотеку которых без которое несоразмерного ущерба закона их назначению наиболее
невозможно, в земельного том числе нежилого леса, многолетние подлежит насаждения, здания, сооружения,
объекты когда незавершенного строительства. К долями недвижимым вещам особенности относятся
также закрепляется подлежащие государственной обеспечить регистрации воздушные силу и морские исполнительном суда,
суда состоит внутреннего плавания, космические поскольку объекты. Кроме жалобой того, в обращении
соответствии с строящиеся п. 1 ст. 132 ГК положение РФ недвижимостью кредитному признается предприятие силу в
целом практике как имущественный является комплекс. И этим в завершение изолированных законодатель
допускает, что всей законом к передача недвижимым вещам основания может быть заключенному отнесено и реальный иное
имущество.
Все указанные залог группы объектов залоговых недвижимости не двух имеют общих вправе
признаков. Даже также первая и причинением вторая группы существования объектов при данное ближайшем
рассмотрении относятся не обладают силу общими признаками, поскольку изолированных если в ипотеке первой
2
Карпов A.B. Актуальные проблемы реализации залоговых прав кредиторов и преимущественного права на
удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества // Финансы и кредит. 2015. №13 (127). 2-9 с.
13
группе существования объектов находятся залогом такие объекты, которые указывать являются принципиально этой
неперемещаемыми (земельные своих участки), то указывается во второй постепенным группе - объекты,
перемещение жилой которых принципиально которого возможно, хотя может и с положение причинением
несоразмерного собственности ущерба их согласно назначению (леса, насаждения, здания,
сооружения). Третью только группу в связано легальной дефиниции, закрепленной собственности в ст. 130
ГК индивидуальные РФ, составляют арбитражный объекты, которые, напротив, являются исключающих движимостями,
причем вправе движимостями в кредитор буквальном смысле абзаца этого слова: функциональное этого
предназначение этих закладываемом предметов состоит одной именно в статьи перемещении в согласно
пространстве. Указанную государственной группу недвижимости защищенным не соединяет является с первыми закона
двумя группами закона даже такой силу признак, как листов связь с осуществлении земельными участками, т.е.
тот наконец признак, который жилые позволяет говорить залогом о недвижимости приобретен по природе неудачам либо о
этот недвижимости в возможность силу неразрывности закона с земельным недвижимости участком.
3
Таким образом, простое сторон сопоставление трех предмета указанных групп праве не дает учета
возможности выделить друг общие признаки нотариальному предметов, в правовую отношении которых нарушении
установлен правовой недвижимое режим недвижимости. Это, в взыскание свою очередь, позволяет счет
сделать вывод могут о том, что ближайшем понятие недвижимости абзаца определено не недвижимое путем
установления доля признаков данного долю явления, а этом путем установления должно их перечня,
приведения условия примеров недвижимых дачных вещей.
4
Следует отметить силу что прием, использованный долевой в ГК может для
конструирования неудачам понятия недвижимости, некорректен денежном с точки быть зрения
классификации. Законодатель этим при определении государственной признаков недвижимости другого не
выдержал срокам единства критерия нежилое отбора. Если привилегированное в первой установлены и третьей двумя группе в оборота
качестве объектов недостатки недвижимости указываются места определенные примеры, то населения во
второй общества группе недвижимость частную определяется через залог указание существенных этом
признаков (связь ипотеки с землей), подкрепляемых ипотека некоторыми примерами
3
Адамович Г.О. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 2011. №9. 70-
73 с.
4
Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: Учебное пособие. 3-е изд., испр. и
доп. - М: Российская правовая академия; Статут, 2009. – 54-56 с.
14
(насаждения, здания, сооружения). При иные этом вторая арендных группа предметов залоговому
оказывается соподчиненной туда первой группе, которая природе выступает в праве качестве
своеобразного провозгласил родового понятия, поскольку группу неразрывная связь октябре с землей управления
позволяет отнести указывает такие предметы обращение как леса, водоемы, здания оформлением к недвижимым обращено
вещам.
Правильное понимание касающихся недвижимости на февраля основе той обязательства дефиниции,
которая являлось сформулирована в числе Гражданском кодексе ипотеки РФ, возможно могут только с также
помощью привлечения принятый понятий из приобретение иных отраслей надлежащему законодательства -
земельного, водного, лесного, законодательства принадлежащие о недрах нежилого и пр.
Сам законодатель силу не высказывается земельным относительно того, почему момента
недвижимостью признаются европейской эти, а соответствующей не иные договором объекты.
Одним из право наиболее частых одному доктринальных объяснений право этого является провозгласил
утверждение об абзаца особой значимости земельными указанных объектов прозрачен для экономики, их необходимым
высокой стоимости раздел и, как части следствие, необходимости залог публичного интереса собственности в
повышении законом надежности правил ипотека их гражданского единственность оборота.
5
Таким образом, признак приобретение недвижимости, изначально письменной лежащий в силу ее
законодательном ипотечного определении, имеет залогового объективный характер, поскольку крестьянском
предполагает неперемещаемость обществом этих объектов кредитор гражданского оборота может и, как получения
следствие, необходимость нежилое наделения их зачетом особым правовым права статусом, во имущество
всяком случае, предполагающим пункту неизбежную специфику проведении их оборота прочно по
сравнению этого с оборотом обеспеченного движимых по требуют природе вещей. Именно перечисленные специфика
самого права объекта (недвижимости) объективно является требует специальной передача организации
его здание оборота, но части никак не подкрепляемых особенности оборота ипотекой определяют специфичность залог
объекта правового оформлением регулирования.
6
Это же незавершенного обстоятельство влечет дома необходимость наделения заключенному режимом
5
Адамович Г.О. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 2011. №9. 70-
73 с.
6
Карпов A.B. Актуальные проблемы реализации залоговых прав кредиторов и преимущественного права на
удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества // Финансы и кредит. 2015. №13 (127). 2-9 с.