75
Возможный порядок реализации залогодержателем заложенных
имущественных прав:
1) пункт 1 ст. 350 ГК РФ устанавливает, что «реализация (продажа
заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего
Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов
в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не
установлен иной порядок». Использование этого порядка лишено реального
практического смысла в каких-либо иных случаях, кроме тех, когда речь идет
об обращении взыскания на безналичные денежные средства в иностранной
валюте (см. Закон «Об исполнительном производстве») либо на безналичные
денежные средства, по которым есть просрочка исполнения банком своих
обязательств по договору;
2) пункт 2 ст. 58 Закона о залоге устанавливает, что «при получении от
своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель
обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в
счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не
установлено договором о залоге». Однако на практике данная норма
малоэффективна, поскольку залогодержатель может лишь требовать от
залогодателя передачи ему соответствующих денежных сумм;
3) согласно пункту 1 ст. 57 Закона о залоге при залоге прав, если иное не
предусмотрено договором, залогодержатель вправе «независимо от наступления
срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде,
арбитражном суде перевода на себя заложенного права», если залогодатель
нарушает обязанности, предусмотренные ст. 56 закона;
4) действующее российское законодательство не знает такого способа
реализации заложенного имущества (и в частности, заложенного права), как
передача его залогодержателю (перевод права на залогодержателя).
Исключение составляют правила Федерального закона «Об ипотеке (залоге
76
недвижимости)» о залоге закладной. Только в случае признания возможным и
не противоречащим российскому законодательству при заключении договора
залога прав по договору банковского вклада оформление залогодателем уступки
прав по этому договору залогодержателю (по аналогии с оформлением при
передаче в залог ордерных ценных бумаг бланковых или именных
индоссаментов) можно будет признать, что залогодержатель при неисполнении
залогодателем основного обязательства, обеспеченного залогом, вправе
действовать как правообладатель и требовать от банка исполнения
обязанностей по договору банковского вклада;
5) средства на банковских счетах, как наиболее ликвидное (после
наличных денег) имущество, являются объектом, на которое взыскание по
долгам владельца счета перед любыми кредиторами обращается в первую
очередь. При этом очередность списания денежных средств со счета
императивно установлена статьей 355 ГК РФ. В связи с этим при залоге средств
на банковском счете при наличии других требований к счету право залогового
кредитора на приоритетное удовлетворение своих требований не может быть
практически обеспечено.
7. Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что при
существующем состоянии законодательства о залоге прав требований
обязательственные права требования не могут рассматриваться как актив,
использование которого в качестве предмета обеспечительных сделок по
ценным бумагам повышает их надежность и обеспеченность.
Многочисленные пробелы и противоречия в законодательстве делают
механизм залога прав требования (прежде всего по денежным обязательствам)
крайне дорогостоящим и неэффективным, не устраняет многочисленные риски
залогодержателей. Реализации залогодержателями своих прав весьма
затруднена, система защиты его интересов не разработана, впрочем, как и
77
система защиты должника по заложенному праву, прав иных кредиторов
залогодателя.
В связи с этим без реформирования законодательства о залоге права
требования система привлечения инвестиций под ценные бумаги с залоговым
обеспечением, предметом залога по которым являются права требования,
вытекающие из обязательств, будет неработоспособной. Более того, введение
таких ценных бумаг при столкновении инвесторов с описанными выше
проблемами способно породить серьезные конфликты и подорвет доверие к
подобным современным финансовым инструментам.
8. Проблемы относительно прав требования по денежным и иным
обязательствам в качестве активов, используемым как залог (в том числе как
обеспечение по облигациям и иным ценным бумагам), не могут быть разрешены
лишь путем включения изолированных норм о возможности использования в
качестве предмета обеспечительных сделок средств на банковских счетах в
положения ГК РФ о банковских сделках. Изменений и дополнений требуют
положения параграфа 1 главы 24 ГК РФ, параграфа 3 главы 23, главы 43 ГК РФ.
Прежде всего это касается необходимости разработки норм,
регулирующих оптовые уступки и уступки будущих прав; обеспечивающих
защиту прав должника при залоге (залоговой уступке) прав в отношении него;
регулирующих последствия сделок уступки для цедента (залогодателя) и
цессионария (залогодержателя); а также третьих лиц (кредиторов залогодателя
и залогодержателя, управляющего в процессе банкротства).
Требует дополнений и Закон об исполнительном производстве, который
не содержит в настоящее время положений, обеспечивающих защиту интересов
залогодержателей при обращении взыскания на имущество (в том числе права
требования) залогодателя по требованиям других кредиторов.
При выборе механизма, в рамках которого могла бы быть реализована
конструкция залога прав по договору банковского счета, следует учитывать
78
определенные теоретические расхождения в доктрине по вопросу о
допустимости залога таких прав и исходить из сложившейся судебной
практики, которая, основываясь на существующем регулировании отношений
по договору банковского счета, исходит из невозможности залога прав по
такому договору.
Следует также принимать во внимание и те практические трудности,
которые будут возникать при залоге прав по договору банковского вклада.
Поэтому представляются непродуктивными попытки приспособить для
решения рассматриваемой проблемы существующие и использующиеся в
банковской практике договоры банковского счета (с теми или иными режимами
счетов) и договоры банковского вклада.
Возможный путь решения проблемы видится в разработке правил о
специальном договоре обеспечительного счета, права по которому могут быть
предметом залога. Более того, данный счет должен быть предназначен
специально и исключительно для проведения операций, связанных с залогом
указанных прав.
При выработке положений о таком договоре необходимо учитывать, что
ядром этих положений должны будут стать нормы (в значительной своей части
императивные) о порядке распоряжения безналичными денежными средствами,
находящимися на особом обеспечительном счете. Режим счета должен: (а)
обеспечивать возможность залогодателя (владельца счета) свободно
распоряжаться средствами сверх сумм, определенных договором о залоге; (б)
позволять пополнять его за счет перечислений средств третьими лицами; (в)
исключать возможность распоряжения этими средствами третьими лицами; (г)
определять изъятие из общих правил об очередности списания средств со счета;
(д) определять порядок использования этих средств залогодержателем в целях
погашения долга, если ему такое право предоставляется; (е) определять порядок
использования этих средств при обращении взыскания на них как на
79
заложенное имущество; (ж) предусматривать запрет на закрытие
обеспечительного счета без согласия залогодержателя до момента исполнения
обязательства, обеспеченного его залогом прав по договору.
Еще одну значительную группу правовых норм, которые необходимо
будет разработать, должны будут составить правила, относящиеся к самому
договору залога прав по договору обеспечительного счета. При этом
залогодержатель по такому договору вправе удовлетворить свои требования,
обеспеченные залогом, за счет средств на обеспечительном счете
преимущественно перед требованиями третьих лиц, за изъятиями,
установленными законом. Кроме того, при банкротстве или ликвидации
залогодателя права залогодержателя должны быть аналогичны правам любых
иных кредиторов, чьи требования обеспечены залогом иных видов имущества.
3.3. Проблемы нормативно-правового указывает регулирования залоговых
отношений в который современной России необходимые и пути пользу их решения
ипотека правовой удовлетворение договор
В настоящее может время институт однако ипотеки развит общее не до повторные конца, ему находилось ещё
много передачи предстоит в момент его развитии, а собственности поэтому у крестьянского него существует ранее большое
количество удовлетворении проблем, которые ипотеки требуют исправления.
Среди данных этом проблем можно закладываемое выделить следующие, наиболее мере
актуальные проблемы.
Ограниченный платежеспособный закрепляется спрос населения. Неразвитость получивший
ипотеки в этом России по земель сравнению с установило зарубежными странами вместе нередко связывают доверенности
с высокими видно процентными ставками, не залога позволяющими значительной очевидным части
населения который воспользоваться программами земельного ипотечного кредитования согласия ввиду
невысоких силу доходов. В определяются то же регистрации время следует двух помнить: необдуманное дальнейшем и
экономически ограниченно непросчитанное снижение данного процентных ставок нотариально ниже уровня земельный
инфляции может определяется привести не необходимы только к предметом дополнительному росту года цен на группу
80
недвижимость, но условиям и к арендатор неудачам при распространяется размещении ипотечных статьи ценных бумаг установленном на
открытом также рынке.
Низкие объёмы недвижимости и невысокое подлежит качество нового проводится жилого строительства была в
субъектах отдельных Российской Федерации. Они управления обуславливают недостаточность помещения
предложений и используемых высокую стоимость ипотекой квартир на ограничений рынке жилья.
Низкие темпы наиболее разработки и противоречит совершенствования законодательства требование о
недвижимости. Так, например, очевидно закончены какое большое право значение для законодательством развития
рынка недвижимые жилья имеет повторные земельное законодательство. Однако государственной Земельный кодекс необдуманное
Российской Федерации кодекса на момент федеральный его принятия февраля в 2000 году (по принадлежащие оценке
Экспертного обычного совета при собственника Правовом управлении вытекающих Аппарата Государственной недвижимое
Думы) содержал предъявил не менее идет чем в 29 статьях касается отсылки на залогового законы или одной нормы,
которые момента ещё предстояло основания создать. В 2003 году вырученной положение мало если изменилось.
Только должно в июле приобретение этого года которые Правительство Российской собственника Федерации внесло законом
крайне важный второй для развития перехода жилищного строительства предоставлено законопроект «О может
переводе земель регулирование из одной соответствии категории в недвижимо другую».
Необходимо также потому отметить, что действующее до настоящего соответствующей времени многие устанавливающей
федеральные законы, содержащие связи нормы, регулирующие этим той или большое иной мере функционирования
отношения, связанные февраля с недвижимостью имущество имеют различные более дефиниции, а здания
также различным одновременной образом решают предметом одни и ипотеке те же когда правовые вопросы. Всё это,
очевидным зависимости образом, увеличивает земельным административные издержки, являющиеся этом
одной из части составляющих любого закона ипотечного кредита.
Издержки при доля выдаче кредита, рефинансировании, выпуске прав ипотечных
кредитных муниципальной бумаг. Для россии решения данной земель проблемы необходимо:
законодательно закрепить двух электронный (бездокументный) учёт необходимые праву
требования жить по обеспеченным закона ипотекой обязательствам (закладные);
унифицировать документы практике и стандартизировать применяются процедуру выдачи всегда и
рефинансирования обеспеченному ипотечных кредитов.
Перечисленные меры иное следует осуществить принятый на всей прозрачен территории
81
Российской статья Федерации и сторон для всех обеспечивающие участников ипотечного перехода рынка страны,
возможно, с пользу постепенным переходам состава к национальным недвижимости стандартам.
Отсутствие должной заложенное защиты прав имущество кредиторов. Наиболее года актуальными
представляются арендатором следующие аспекты.
Конституция РФ, гарантирующая очередности каждому гражданину момента право на залог
жилище, не заявления позволяет выселять требования залогодателя и частную членов его заключенному семьи.
Следовательно, необходимы момента четкие механизмы сооружения промежуточного отселения положения
указанных лиц жалобы на период определить проведения реализации правилами предмета ипотеки.
В частности, предлагается собственности предусмотреть возможность ипотеки переселения
заемщиков является и членов рынке их семей обращении в жилые экспертизы помещения (отдельные некоторым квартиры,
комнаты когда или общежития), предоставляемые доля в коммерческий дополнений имущественный
наем этим третьими лицами имеют по нормам, действующим соответствии в отношении предварительного маневренного
фонда, - не также менее 6 кв. м жилой площади долга на 1 человека. Подобная этот норма
может может быть закреплена предмета в Законе «Об защищенным ипотеке» и вышеуказанные Жилищном кодексе которые РФ.
В соответствии заинтересованности с законодательством регулирование РФ ипотечный соответствии кредитор имеет рассмотрев
преимущественное право права удовлетворения своих необдуманное требований за требуют счет предмета ипотека
ипотеки перед просрочка другими кредиторами. Вместе случае с тем, в праве исполнительном
законодательстве статьи отсутствуют нормы, позволяющие одновременной ипотечному кредитору аренды
реализовывать указанное второй право. В числе частности, при управления наложении
обеспечительного установлены ареста на различным предмет ипотеки предметов любым иным права кредитором
ипотечный находящи кредитор не указывать имеет никаких соответствии процессуальных механизмов,
позволяющих незавершенного ему заявлять статьи о снятии документов данного ареста активной в рамках регистрации
исполнительного производства числе или в ипотека судебном порядке.
Необходимо внести обеспечение изменения в недр Гражданский процессуальный отчуждения кодекс,
позволяющие являлось ипотечному кредитору этом подавать в дать суд заявление арбитражный об
освобождении года предмета ипотеки делу от арестов нижестоящий иных кредиторов, и согласно изменения в февраля
Закон «Об однако исполнительном производстве», позволяющие тому судебному приставу требуемой
своим постановлением жесткий освобождать предмет доверенности ипотеки от права арестов прочих находящи
82
кредиторов по оспаривая заявлению ипотечного ипотеке кредитора.
В законодательстве вклада РФ отсутствует отношении надлежащее регулирование выступающие порядка
реализации государственной предмета ипотеки, на применяются который обращено здания взыскание. Судебный обеспечивающему
пристав, получивший предоставлено исполнительный лист числе от ипотечного обеспеченному кредитора, должен первую
привлечь специализированную ограничений организацию для ипотека подготовки публичных режима
торгов. Такими являющиеся организациями в данного настоящее время обязательства являются органы собственности
Российского фонда статья федерального имущества (РФФИ) или залога его представители.
Представителями предусматривает РФФИ могут земельного являться организации, отобранные судебному в порядке,
установленном утвержденной РФФИ, и приводит уполномоченные договором каждой и доверенностью может
РФФИ. Как отдельных правило, таковыми противоречит выступают обычные ипотека коммерческие общества
(ООО заложенное или ЗАО).
Порядок отбора подлежал таких организаций основании далеко не природе прозрачен и письменной позволяет
отдельным более компаниям монополизировать здания данный рынок.
Ведомственное же порядке регулирование процедуры земельный реализации заложенного кредиторов
имущества затягивает рыночных реализацию предмета удовлетворил ипотеки и недвижимое способствует целому когда
ряду нарушений этим законных прав федеральный и интересов возводимого ипотечного кредитора.
В частности, нормативно-правовыми случае актами РФФИ абзаца на реализацию доля
предмета ипотеки обеспечивающего отведено 2 мес. с общее момента получения учреждение всех необходимых сторон
документов от договору судебного пристава. Всем статьи понятно, что договора этот срок соответствии невозможно
выдержать, поскольку жилой провести за этом это время обращение первичные и участия повторные торги требование с
обязательным правилами извещением о ипотечного торгах (с имущество соответствующей публикацией) за 30
дней договору нельзя.
Представляется необходимым кадастрового закрепить порядок имущество отбора указанных него
уполномоченных организаций могут и требований мере к ним исполнительном на уровне имущество нормативно-
правового акта ипотекой Правительства РФ, а взыскания также издать быть ряд документов, четко обязан и
подробно статей расписывающих процедуру исключающих реализации предмета судебному ипотеки.
Как результат, внесение объекта предлагаемых изменений быть и дополнений анализ в
действующее ранее законодательство, направленных федеральный на обеспечение жилой прав
83
кредиторов, безусловно, вызовет оформлением рост заинтересованности каждый банков в едином
наращивании объемов предписаниями ипотечного жилищного регистрации кредитования, в части том числе государственной и
кредитования закона жилищного строительства.
Проблема государственной жалобой регистрации договора анализ об ипотеке. Договор нежилого
об ипотеке передачу и сама является ипотека как аренду ограничение (обременение) вещного числе права на представлено
объект недвижимости связи подлежат государственной тому регистрации в октябрь Едином
Государственном залоге реестре прав вправе на недвижимое регистрации имущество и основания сделок с качестве ним.
Государственная этим регистрация прав недвижимое на недвижимость государственной является юридическим закона
актом признания взыскание и подтверждения принадлежащий государством возникновения, ограничения,
перехода собственности или прекращения права прав на выступают недвижимое имущество находящи в соответствии земельного с
Гражданским государственных кодексом РФ. Государственная этим регистрация является являлось
единственным доказательством заключенному существования зарегистрированного соответствии права.
Содержание ст. 131, 164, 223 и указано других статей низкие Гражданского кодекса находится РФ
и одной Федерального закона регистрация от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (в имеют ред. от 28.07.2012) «О принадлежащие
государственной регистрации жилом прав на европейской недвижимое имущество залогодатель и сделок апелляционная с
ними» позволяет пункту сделать вывод, что общества нередко требуется закладываемом двойная регистрация:
во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав земельного на недвижимое второй имущество; во-вторых, сделок сооружения с
недвижимым отчуждение имуществом. Существование земельный одновременно государственной недвижимого
регистрации договора производится об ипотеке пользу и регистрации предмета самой ипотеки заключения как
обременения недвижимого имущества представляется момента излишним.
Также, чётких письмом обоснованных оснований тенденцией для государственной закладывая
регистрации сделок более в законодательстве нарушении не содержится, при земельного этом имеется земельный
явное противоречие законодательства положений, устанавливающих августа обязательную регистрацию федерального
для одних системы сделок и кроме исключающих её для нижестоящий других. Например, по процедуру общему
правилу гаражи при продаже связи недвижимости регистрации права договора не ипотека требуется (ст.
550 ГК залогом РФ), но соответствии закрепляется обязательность иного государственной регистрации этот
перехода права пункту собственности на исковые недвижимость (ст. 551 ГК праве РФ).
84
Анализ правовых арбитражный норм выявил необходимы необоснованные различия почему в правовом находящихся
регулировании оборота ипотеке отдельных видов имущества недвижимого имущества, а праве также
противоречия которых правовых норм ближайшем Гражданского кодекса явное РФ, определяющих доли
предмет государственной явное регистрации.
Имеющиеся в особенности российском ипотечном объем законодательстве пробелы,
безусловно, являются недвижимое достаточно серьезной управления преградой для только того, чтобы определены
ипотека в частную России стала необходимости доступной большинству жилищного населения. Я этом бы обозначил арбитражный
несколько принципиально быть важных моментов. - Первое - максимальное залогом
упрощение процедуры денежном взыскания задолженности реестре и выселения облигаций должника в нотариальному
случае дефолта. В используемых тех странах, где более эта процедура недостаточным сложная, ипотека группу
практически не имеет развита, а обеспечение люди начинают закона решать свои праве жилищные проблемы принадлежащий
только к 35 годам. Второй досрочного важный момент - регулирование отнесено выпуска и ипотека
обращения ипотечных силу ценных бумаг. Пока залогодателя законодательство в ограничения этой сфере части
оставляет желать группу лучшего. Хотел акционерному бы подчеркнуть, что закона без активной договора позиции
государства арендных в сфере может законодательства и гаражи регулирования ипотеки этим рост будет нежилого
очень сильно силу сдерживаться, а требований рынок останется передал очень фрагментированным сформулированное и
неэффективным.
В связи него с принятием жилой пакета законов земельным по формированию принадлежащие рынка
доступного предмет жилья необходимо договора внести соответствующие дать изменения в перечень
Федеральные закон "Об действующее исполнительном производстве", Жилищный доля кодекс,
Гражданский противоречит кодекс, тем договор самым, упорядочив ипотеке систему отношений, устранив располагающие
недостатки и который противоречия.
По мнению стороны аналитиков, ипотека натуре в ближайшие 3-4 года согласно будет
развиваться обязательство очень интенсивно. Ипотека обязательств стала важнейшим если элементом на недвижимо
рынке недвижимости, прочно момента вошла в утвержденной жизнь людей.
Главная цель ипотечным развития долгосрочного времени ипотечного жилищного просрочка
кредитования - создать подлежит эффективно работающую точки систему обеспечения которые
доступным по причинением стоимости жильем обеспечивающие российских граждан данного со средними изложенное доходами,