14
включа-юще-й моде-ли и те-хники, ре-гла-ме-нты, компе-те-нции, "способствуе-т
росту стоимости ка-к за- сче-т опе-ра-ционных выгод инве-стирова-ния, та-к и за- сче-т
инте-гра-ции инве-стиционных и фина-нсовых ре-ше-ний, фина-нсового и
инте-лле-ктуа-льного ка-пита-ла-"
8
. В то же- вре-мя, учитыва-я за-тра-ты на-
сове-рше-нствова-ние- этих проце-дур, не-точный ха-ра-кте- р экономиче-ских
прогнозов, быстрые- изме-не-ния во вне-шне-й сре-де- , возника-е-т вопрос о выявле-
нии зна-чимых эле-ме-нтов проце-сса- формирова-ния и ре-а-лиза-ции инве-
стиционной политики, влияющих на- е-е- эффе-ктивность.
Не-обходимость ра-зра-ботки оце-нки эффе- ктивности инве-стиционной
политики пре-дприятия обусловле-на- те-м фа-ктом, что в лите-ра-туре- вопросы е-е-
экономиче-ского обоснова-ния в большинстве- случа-е-в сводятся к оце-нке-
эффе-ктивности инве-стиционных прое-ктов. Ме-тодиче-ские- же- ра-зра-ботки по
оце-нке- эффе-ктивности ре-а-лиза-ции инве-стиционной политики пре-дприятия в
це-лом в лите-ра-туре- пра-ктиче-ски не- пре-дста-вле-ны либо име-ются отде-льные-
а-спе-кты. Компле-ксна-я оце-нка- инве-стиционной политики пре-дприятия должна-
ра-ссма-трива-ть ве-сь инве-стирова-нный в не-го ка-пита-л. Ме-тоды оце-нки
инве-стиционных прое-ктов в этой связи выступа-ют лишь ка- к инструме-нты для
обоснова-ния эффе-ктивности использова-ния опре-де-ле-нной соста-вляюще-й все-го
ка-пита-ла-
9
.
Инве-стиционна-я де-яте-льность строите-льной орга-низа-ции являе-тся видом
де-яте-льности строите-льной орга-низа-ции и проявляе-тся в компле-ксном,
«сквозном» обе-спе-че-нии инве-стиционного проце-сса-, подра-зуме-ва-юще-м орга-
низа-цию фина-нсирова-ния и осуще-ствле-ния не-кое-го прое-кта- сила-ми строите-
льной орга-низа-ции в за-да-нные- сроки и в пре-де-ла-х соотве-тствующих
бюдже-тных огра-ниче-ний с це-лью извле-че-ния комме-рче-ской выгоды.
Функции, за-да-чи и структура- инве-стиционной де-яте-льности
строите-льной орга-низа-ции ра-скрыты на- схе-ме- (рис. 1).
8
Те-плова- Т.В. Инве-стиционные- рыча-ги ма-ксимиза-ции стоимости компа- нии. Пра-ктика- российских пре-
дприятий. М.: Ве- ршина-, 2017. с. 199.
9
А-ста-нин Д.Ю. Ме- тодика- а-на-лиза- формирова-ния и ре-а-лиза-ции инве-стиционной политики пре-
дприятия // Экономиче-ский а- на-лиз: те-ория и пра-ктика-. 2018. N 30.
15
Основной функцие-й строите-льной орга-низа-ции являе-тся упра-вле-ние-
инве-стиционными ре-сурса-ми.
В за-висимости от выполняе-мых в да-нных моме-нт функций пе-ре-д
строите-льной орга-низа-цие-й могут стоять ра-зличные- за-да-чи от выбора- стиля
упра-вле-ния до опре-де-ле-ния на-пра-вле-ний ра-звития инве-стиционной
де-яте-льности.
При этом структура- орга-низа-ции инве-стиционной де-яте-льности должна-
способствова-ть выполне-нию тре-х основных на-пра-вле-ний:
1. Отбор и позиционирова-ние- инве-стиционных прое-ктов;
2. Обе-спе-че-ние- ре-а-лиза-ции инве-стиционных прое-ктов строите-льной
орга-низа-ции;
3. Контроль и подде-ржа-ние- не-обходимого уровня коэффицие-нтов
эффе-ктивности инве- стиционных прое-ктов и ра-звития инве-стиционной
политики строите-льной орга-низа-ции.
Це-нтра-льным вопросом инве-стиционной политики строите-льной
орга-низа-ции являе-тся обе- спе-че-ние- инве-стиционных прое-ктов строите-льных
орга-низа-ций.
В ме-ждуна-родной пра-ктике- получил широкое- ра-спростра-не-ние- компле-кс
ме-тодов и инструме-нтов обе-спе-че-ния инве-стиционных прое- ктов строите-льных
орга-низа-ций
10
:
долговые- обяза-те-льства- в форме- це-нных бума-г (а-кций, облига-ций);
ра-знообра-зные- це-нные- бума-ги ме-ждуна-родных фина-нсовых
рынков;
ра-зличные- виды кре-дитных линий и ба-нковских кре-дитов;
ра-зличные- виды лизинга-;
ра-зличные- га-ра-нтии;
обяза-те-льства-, подкре-пле-нные- прямыми га-ра-нтиями тре-тьих лиц;
10
Строите-льство / под общ. ре- д. Ю.А-. Ва-силье-ва-. М.: А-юда-р Пре-сс, 2017. С. 254.
16
спе-цифиче-ские- контра-кты (обяза-те-льства-) на- прода-жу будуще-й
продукции;
структурирова-ние- фина-нсирова-ния прое-ктов на- основе- доче-рних
компа-ний, спе-циа-лизирова-нных филиа-лов, совме-стных
пре-дприятий, спе-циа-льных прое-ктных компа-ний, тра-стовых фирм
и ве-нчурных фондов, стра-те-гиче-ских а-льянсов, па-ртне-рств.
Уча-стника-ми формируе-мой се-годня ме-ждуна-родной систе-мы прое-ктного
фина-нсирова-ния являются ме-ждуна-родные- и ре-гиона-льные- фина-нсово-
кре-дитные- институты, ра-зличные- многосторонние- а-ге-нтства- ра-звития и
а-ге-нтства- но га-ра-нтиям инве-стиций, тра-нсна-циона-льные- и многона-циона-льные-
корпора-ции (ТНК и МНК), тра-нсна-циона-льные- ба-нки (ТНБ), крупные- ме-ждуна-
родные- стра-ховые- а-ссоциа-ции-синдика-ты, на-циона-льные- пра-вите-льства-,
на-циона-льные- (госуда-рстве-нные- или полугосуда-рстве-нные-) а-ге-нтства-
экспортно-импортного кре-дитова-ния и стра-хова-ния, а- та-кже- на-циона-льные-
кре-диторы и институциона-льные- инве-сторы.
Для успе-шного выполне-ния больших инве-стиционных прое-ктов
строите-льных орга-низа-ций (ка-к пра-вило, ме-ждуна-родных) используются
ра-зличные- комбина-ции выше-ука-за-нных видов долгового и доле-вого, вне-шне-го
и внутре-нне-го фина-нсирова-ния, га-ра-нтий и орга- низа-ционных структур, а-
та-кже- ра-зличные- схе-мы прое-ктного фина-нсирова-ния типа- «строй — вла-де-й —
эксплуа-тируй», «строй — эксплуа-тируй — пе-ре-да-й пра-во собстве-нности» или
комбинирова-нные- схе-мы «строите-льство — приобре-те-ние- пра-в собстве-нности
— эксплуа-та-ция — пе-ре-да-ча- нра-в собстве-нности и получе- ние- дивиде-ндов», а-
та-кже- другие- схе-мы обе-спе-че-ния инве-стиционных прое-ктов строите-льных
орга-низа-ций, в проце-ссе- ре-а-лиза-ции которых ча-сто происходит совме-ще-ние-
фина-нсирова-ния с огра- ниче-нным ре-гре-ссом и фина-нсирова-ния под
пра-вите-льстве-нные- га-ра-нтии
11
.
11
Хорошилова- О.В. Соста-в пла-новых пока-за-те- ле-й де-яте-льности оте-че-стве-нных пре-дприятий, отра-жа-
ющих инте-ре-сы сте-йкхолде- ров // Изве-стия ИГЭА-. 2017. N 6(56).
17
Се-годня ра-злича-ют два- основных вида- (схе-мы) инве-стиционной
политики строите-льной орга-низа-ции:
1. строите-льна-я орга-низа-ция не- бе-ре-т на- се-бя фина-нсовые- риски и
ра-бота-е-т на- гонора-ре-.
При ра-ссма-трива-е-мой схе-ме- инве-стор на-нима-е-т строите-льную
орга-низа-цию, чтобы после-дняя, на-приме-р, на- выбра-нном зе-ме-льном уча-стке-
построила- зда-ние- «под ключ» и, возможно, за-полнила- е-го а-ре-нда-тора-ми.
Выбор строите-льной орга-низа-ции происходит, ка-к пра-вило, посре-дством
те-нде-ра-. В та-ком прое-кте- строите-льна-я орга-низа-ция обычно не- уча-ствуе-т
своими де-ньга-ми. Он лишь проводит прое-ктирова-ние- на- де-ньги за-ка-зчика-,
не-обходимые- согла-сова-ния с вла-стями, строите-льство и сда-чу площа-де-й. На-
все- не-обходимые- ра-боты он привле-ка- е-т спе-циа-листов (а-рхите-кторов,
подрядчиков, инжиниринговые- фирмы и т.д.), но отве-тстве-нность за- ве-сь прое-
кт в це-лом ле-жит на- строите-льной орга-низа-ции. Гонора-р за- руководство
инве-стиционным прое-ктом в особо сложных случа-ях може-т достига-ть 10%
стоимости прое-кт.
12
2. строите-льна-я орга-низа-ция созда-е-т комме-рче-скую не-движимость,
выступа-я ка-к е-диноличный орга-низа-тор прое-кта-.
По сути, строите-льна-я орга-низа-ция выполняе-т все- те- же- функции, что и в
пе-рвой схе-ме-, но кроме- этого е-ще- и за-нима-е-тся построе-ние-м фина-нсовой
схе-мы инве-стиционного прое-кта-. При этом строите-льна-я орга-низа-ция
вкла-дыва-е-т в прое-кт собстве-нные- сре- дства-, которые- и являются сте-ржне-м
будуще-й фина-нсовой схе-мы. Фина-нсова-я схе-ма- крупных инве-стиционных
прое-ктов строите-льной орга-низа-ции обычно пре-дста-вляе-т собой сложную
комбина-цию собстве-нных сре-дств строите-льной орга-низа-ции, привле-че-нных
инве-стиций, ба- нковских кре-дитов и а-ре-ндных пла-те-же-й от будущих а-ре-нда-
торов. При сме-ша-нном фина-нсирова-нии строите-льна-я орга-низа-ция име-е-т долю
в будуще-м объе-кте- не-движимости. При вложе-нии на- ра-нне-м эта-пе- 10%
12
Ва-хрин П. Инве-стиции. -М.: Да-шков и К
о
. 2017. с 193
18
стоимости прое-кта- строите-льна-я орга-низа-ция пре- те-ндуе-т в будуще-м на- долю
до 50% построе-нной не-движимости. Высока-я прибыльность опе-ра-ций
строите-льной орга-низа-ции объясняе-тся высокими риска-ми не-уда-чи прое-кта-,
которые- не-се-т строите-льна-я орга-низа-ция. В связи с этим большинство
спе-циа-листов сходятся в том, что инве-стиционной политика- строите-льной
орга-низа-ции та-кого рода- являе-тся на-иболе-е- сложной из все-х возможных
опе-ра-цие-й на- рынке- не-движимости, хотя бы потому, что в одном прое-кте-
совме-ще-ны и риэлторские-, и строите-льные-, и а-рхите-ктурные-, и оче-нь сложные-
фина-нсовые- опе-ра-ции
13
.
1.2 Структура- ре-сурсов инве-стиционной де-яте-льности
строите-льной орга-низа-ции и возможности их использова-ния
Все- источники формирова-ния инве-стиционных ре-сурсов подра-зде-ляются
на- основные- группы (рис. 1). Сре-ди собстве-нных источников фина-нсирова-ния
инве-стиций гла-вную роль бе-зусловно игра- е-т прибыль, оста-юща-яся в
ра-споряже-нии строите-льной орга-низа-ции после- упла-ты на-логов и других
обяза-те-льных пла-те-же-й. Ча-сть этой прибыли, на-пра-вляе-мой на- ра- звитие-,
може-т быть использова-на- на- любые- инве-стиционные- це-ли.
Политика- ра-спре-де-ле-ния чистой прибыли строите-льной орга-низа-ции
основыва-е-тся на- избра-нной е-ю стра-те-гии экономиче-ского ра-звития.
Вторым по зна-че-нию источником собстве-нных сре-дств являются
а-мортиза-ционные- отчисле-ния. Их ра-зме-р за- висит от объе-ма- используе-мых
строите-льной орга-низа-цие-й основных фондов и принятой политики их
а-мортиза-ции (использова-ния ме-тода- прямолине-йной или ускоре-нной
а-мортиза-ции).
Полное- са-мофина-нсирова-ние- пре-дусма-трива-е-т осуще-ствле-ние-
инве-стирова-ния исключите-льно за- сче-т собстве-нных (или внутре-нних
13
Никола-е-в Ю Н. Сде-лки с не- движимостью. -М.: Изд-во «Эксмо». 2017. с. 93
19
источников). Этот ме- тод фина-нсирова-ния используе-тся в основном для
ре-а-лиза-ции не-больших ре-а-льных инве-стиционных прое- ктов, а- та-кже- для
фина-нсовых инве-стиций.
Рис. 1. Основные- ме-тоды фина-нсирова-ния инве-стиционных
програ-мм и прое-ктов
Оста-льные- из пе-ре-числе-нных собстве-нных источников формирова-ния
инве-стиционных ре-сурсов в проце-ссе- ра-зра-ботки инве-стиционной стра-те-гии
строите-льной орга-низа-ции не- ра-ссма-трива-ются, та-к ка-к их формирова-ние-
являе-тся пре-дме-том та-ктиче-ского или опе-ра-тивного пла-нирова-ния.
Сре-ди за- е-мных источников фина-нсирова-ния инве-стиций гла-вную роль
обычно игра-ют долгосрочные- кре-диты ба-нков. Одна-ко в совре-ме-нных
условиях этот источник пра-ктиче-ски не- используе-тся в связи с не-ста-бильным
состояние-м экономики.
20
Эмиссия облига-ций строите-льной орга-низа-ции та-кже- не- получила-
пока- широкого ра-спростра-не-ния, та-к ка-к этот источник привле-че-ния
инве-стиционных ре-сурсов доступе-н лишь орга-низа-циям с высокими ра-зме-ра-ми
уста-вного фонда- и име-ющими устойчивую положите-льную ре-пута-цию на-
рынке-.
Инве-стиционный лизинг являе-тся одной из на-иболе-е- пе-рспе-ктивных
форм привле-че-ния за-е-мных ре-сурсов. Он ра-ссма-трива-е-тся ка-к одна- из
ра-зновидносте-й долгосрочного кре-дита-, пре-доста-вляе-мого в на-тура-льной
форме- и пога-ша-е-мого в ра-ссрочку. Острый де-фицит инве-стиционных ре-сурсов,
с одной стороны, и зна-чите-льное- количе-ство не-используе-мых производстве-
нных объе-ктов и оборудова-ния всле-дствие- экономиче-ского спа-да-, с другой,
созда-ют пре-дпосылки для широкого использова-ния инве-стиционного лизинга- в
де-яте-льности строите-льной орга-низа-ции.
Инве-стиционный се-ле-нг являе-тся одной из новых форм привле-че-ния
инве-стиционных ре-сурсов, используе-мых рядом строите-льных орга-низа-ций
России. Се-ле-нг пре-дста-вляе-т собой спе-цифиче-скую форму обяза-те- льств,
состоящую в пе-ре-да-че- собстве-нником (юридиче-скими и физиче-скими лица-ми)
пра-в по пользова-нию и ра-споряже-нию е-го имуще-ством за- опре-де-ле-нную пла-ту.
В ка-че-стве- имуще-ства- могут выступа-ть зда-ния, сооруже-ния, оборудова-ние-,
сырье- и ма-те-риа-лы, де-не-жные- сре-дства-, це-нные- бума-ги, а- та-кже- продукты
инте-лле-ктуа-льного и творче-ского труда-. В за- рубе-жной пра-ктике- се- ле-нг пре-вра-
тился в один из ва- жных инструме-нтов фина-нсирова-ния инве-стиций в
ра-зличных сфе-ра-х бизне-са-
14
.
Лизинг или се-ле-нг используются при не-доста-тке- собстве-нных
фина-нсовых сре-дств для ре-а-льного инве-стирова-ния, а- та-кже- при инве-стициях в
ре-а-льные- прое-кты с не-большим пе-риодом эксплуа-та-ции или с высокой
сте-пе-нью изме-няе-мости те-хнологии.
14
Ма- йфа-т А-.В. Гра-жда-нско-пра-вовые- конструкции инве- стирова- ния: Моногра-фия.- М.: Волте- рс Клуве-
р, 2016. С. 152.
21
Оста-льные- источники за-е-мных сре-дств в проце-ссе- ра-зра-ботки
инве-стиционной стра-те-гии обычно не- ра-ссма-трива-ются.
Сре-ди привле-че-нных источников фина-нсирова-ния инве-стиций в пе-рвую
оче-ре-дь ра- ссма-трива-е-тся возможность привле-че-ния а-кционе-рного ка-пита-ла-.
Этот источник може-т быть использова-н строите- льными орга-низа-циями и их
са-мостояте-льными структура-ми (доче-рними фирма-ми), созда-ва-е-мыми в форме-
а-кционе-рных обще-ств. Многие- строите-льные- орга-низа-ции уже- се-йча-с широко
используют возможности привле-че-ния а-кционе-рного ка-пита-ла- к
инве-стиционной де-яте-льности.
Для пре-дприятий иных орга-низа-ционно-пра-вовых форм (кроме-
а-кционе-рных обще-ств) основной формой дополните-льного привле-че-ния ка-пита-
ла- являе-тся ра-сшире-ние- уста-вного фонда- за- сче- т дополните-льных взносов
(па-е-в) оте-че-стве-нных и за-рубе-жных инве-сторов.
А-кционирова-ние- ка-к ме-тод фина-нсирова-ния используе-тся обычно для
ре-а-лиза-ции крупнома-сшта-бных ре-а-льных инве-стиций или отра-сле-вой или
ре-гиона-льной диве-рсифика-ции инве-стиционной де-яте-льности.
Кре-дитное- фина-нсирова-ние- приме-няе-тся, ка-к пра-вило, при инве-стирова-
нии в быстроре-а-лизуе-мые- ре-а-льные- объе-кты с высокой нормой прибыльности
инве-стиций. Этот ме-тод може-т быть использова-н и для фина-нсовых
инве-стиций при условии, что урове-нь доходности по ним суще-стве-нно
пре-выша-е-т ста-вку кре-дитного проце-нта-.
Строите-льна-я орга-низа-ция ча-ще- все-го используе-т сме- ша-нное-
фина-нсирова-ние-, которое- основыва-е-тся на- ра- зличных комбина-циях
выше-пе-ре-числе-нных ме-тодов и може-т быть использова-но для все-х форм и
видов инве-стирова-ния.
Та-ким обра-зом, а-на-лиз пока-зыва-е-т, что из все-го многообра-зия
источников формирова-ния инве-стиционных ре-сурсов при ра-зра-ботке- инве-
стиционной стра-те-гии строите-льной орга-низа-ции могут быть учте-ны лишь
основные- из них.
22
Оптимиза-ция структуры источников формирова-ния инве-стиционных
ре-сурсов являе-тся за-ключите-льным эта-пом ра-зра-ботки стра-те-гии их
формирова-ния. Не-обходимость та-кой оптимиза-ции опре-де-ляе-тся те-м, что ра-
ссчита-нное- соотноше-ние- внутре-нних и вне-шних источников формирова- ния
инве-стиционных ре-сурсов може-т не- соотве-тствова-ть тре-бова-ниям фина-нсовой
стра-те-гии строите-льной орга-низа-ции и суще-стве-нно снижа- ть урове-нь е-е-
фина-нсовой устойчивости.
Таблица- 1
Основные- особенности каждой из групп источников финансирования
15
Источники
финансиро
вания
Характеристика-
Преимущества-
Недостатки
Внутренни
е-
(собствен-
ные-)
Простота-и быстрота-
привлечения
Ограниченный объем привлечения,
а- следовательно, и возможностей
существенного расширения
инвестиционной деятельности при
благоприятной конъюнктуре-
инвестиционного рынка-
Высокая отдача- по
критерию нормы
прибыльности инвести-
руемого капитала, так как
не- нужно уплачивать
ссудный процент
Существенное- снижение-
риска-
неплатежеспособности и
банкротства- строительной
организации при их
использовании
Ограниченность внешнего контроля
эффективности использования
собственных инвестиционных
ресурсов, что при
неквалифицированном управлении
ими может привести к тяжелым
финансовым последствиям для
строительной организации
Полное- сохранение-
руководства- в руках
первона-чальных
учредителей компании
Внешние-
(заемные-
и привле--
ченные-)
Высокий объем возможного
привлечения средств,
значительно превышающий
объем собственных
инвестиционных ресурсов
Сложность привлечения и
оформления
Более- продолжительный период
привлечения
Необходимость предоставления
соответствующих гарантий (на-
платной основе-) или залога-
имущества-
Более- высокий внешний
контроль эффективности
инвестиционной
Повышение- риска- банкротства- в
связи с несвоевременным
погашением полученных ссуд
15
А-ле-кса-ндров B.T. Це- нообра-зова-ние- в строите-льстве-: Уче-б. пособие- / В.Т.А-ле-кса-ндров, Т.Г. Ка-сьяне-
нко. - СПб: Изд. дом «Пите-р»; 2017. с. 112
23
деятельности и реализации
внутренних резервов ее-
повышения
Потеря части прибыли от
инвестиционной деятельности в
связи с не-обходимостью уплаты
ссудного процента-
Частична-я потеря управления
деятельностью строительной
организа--ции (при
акционировании).
В проце-ссе- оптимиза-ции структуры источников формирова-ния инве-
стиционных ре-сурсов не-обходимо учитыва-ть сле-дующие- основные- особе-
нности ка-ждой из групп источников фина-нсирова-ния, пре-дста-вле-нные- в та-
блице- 1.
1.3 Ме-тодика- формирова-ния инве-стиционной политики
строите-льного предприятия
Це-лью упра-вле-ния инве-стиционной политики строите-льной орга-низа-ции
являе-тся обе-спе-че-ние- эффе-ктивности инве-стиционной де-яте-льности
строите-льной орга-низа-ции в кра- ткосрочном и долгосрочном пе-риоде-. При этом
выбор це-ли ра-звития инве-стиционного поте-нциа-ла- строите-льной орга-низа-ции
опре-де-ляе-тся тре-бова-ниями вне-шне-й сре-ды, а- дина-мичность вне-шне-й сре-ды
упра-вле-ния инве-стиционной политикой строите-льной орга-низа-ции снижа-е-т
ве-роятность достиже-ния це-ли формирова-ния инве-стиционного поте-нциа-ла-
строите-льной орга-низа-ции. Инве-стиционные- ре-сурсы строите-льной орга-низа-
ции являе-тся е-е- стра-те-гиче-скими ре-сурса-ми, которые- обе-спе-чива-е-т
устойчивость функционирова-ния и ра-звития строите-льной орга-низа-ции в
не-а-де-ква-тных условиях вне-шне-й сре-ды, позволяе-т не-йтра-лизова-ть не- га-тивное-
влияние- фа-кторов ма-кросре-ды.
При ра-зра-ботке- конце-пции формирова-ния инве-стиционной политики
строите-льной орга-низа-ции она- должна- зна-ть стра-те-гию других субъе-ктов
строите-льного рынка-. Только при та-ком условии можно прогнозирова-ть ра-
звитие- вне- шне-й сре-ды строите-льной орга-низа-ции (конкуре-нтов, потре-бите-ле-й,