72
случае наличия в этом реальной потребности. До недавнего времени в
Европе было распространено и промышленное вещное обременение,
необходимость в котором возникает при обеспечении предприятия
энергоресурсами и сырьём
82
. Поскольку данные функции в настоящее время
реализуют, как правило, крупные энергоснабжающие организации,
потребность в таких обременениях отпала. Гражданское право и
законодательство отличаются значительной восприимчивостью к
динамичным социальным и иным изменениям. Именно сфера гражданского
и, шире, частного права подвержена частым изменениям.
Несмотря на незначительное внимание к обременениям, в последние
годы осуществляются значимые реформы, затрагивающие и этот институт. В
частности, с 2019 г. резко меняется прежняя система долевого строительства,
на смену которой приходят элементы более развитых западных моделей
соинвестирования в сфере жилищного строительства. Введённые запреты (по
сути, ограничения) запрещают, при определённых условиях, изымать жильё
залогодателя при наличии просроченной задолженности по ипотеке или
иных нарушениях. Постепенно цивилизуются и взаимоотношения в сфере
права собственности, хотя данная сфера отличается наличием ряда острых
проблем. Преодолению последних могут способствовать, в том числе,
развитие антикоррупционного законодательства, ограничение
государственного вмешательства в частные отношения, защита и поощрение
малого и среднего предпринимательства, сотрудничество с крупными
компаниями в рамках государственно-частного партнёрства, гармонизация
отношений собственности в целом и т.д. Развитие российской правовой
системы должно быть поступательным, эволюционным и учитывать
социальные и правовые реалии. Слепое копирование западного опыта
82
Рублевский Р.С. Теоретические основы системы вещных прав лиц, не являющихся
собственниками. Автореферат дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право. – Волгоград,
2010. 29 с. [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.dissercat.com/co№te№t/teoreticheskie-os№ovy-sistemy-veshch№ykh-prav-lits-№e-
yavlyayushchikhsyasobstve№nikami(дата обращения 05.03.2020)..
73
приведёт скорее к негативным последствиям, в том числе связанным с
чрезмерным государственным регулированием и вмешательством в
гражданских правоотношениях. Однако и учёт зарубежного правового опыта
важен, с точки зрения определения актуальных направлений
совершенствования гражданского законодательства РФ об обременениях.
Необходимо учесть и тот факт, что на Западе получает признание и
возможность обременения исключительных прав, в области
интеллектуальной собственности.
Следует признать закономерной, логичной возможность обременения
различных гражданских прав, иных прав участников гражданских и частных
правоотношений. Необходимо избегать попыток ограничения применения
обременений исключительно сферой вещного права, смешения понятий
«обременения», «ограничения», а также доверительного управления
имуществом. Правовой опыт других постсоветских стран, Китая и Японии
может быть востребован в России с точки зрения обеспечения определённой
стабильности гражданского оборота, в том числе и в сфере обременений. Ст.
29 Конституции Японии, как и отдельные положения Конституции ФРГ,
например, исходит из того, что собственность обязывает. Указанный фактор
является своего рода конституционно-правовым обоснованием не только
ограничений, но и обременений, устанавливаемых в общественных
интересах, интересах третьих лиц
83
. Формализация обременений, как
отдельного института гражданского права и законодательства Российской
Федерации, признание возможности обременений не только вещных, но и
иных гражданских прав, позволят полнее обеспечить соблюдение прав и
законных интересов участников гражданских правоотношений, в том числе и
через их разграничение. Разграничивать права и законные интересы
собственника, иного правообладателя от прав третьих лиц немаловажно с
точки зрения признания права и его реализации. Поскольку различные
83
Емелькина И.А. Вещные (реальные) сервитуты в отечественном праве и зарубежных
правопорядках: тенденции развития // Хозяйство и право. 2010. № 12. С. 90.
74
гражданские и частные правоотношения могут предполагать наличие прав и
законных интересов третьих лиц на определённые права правообладателя,
формализация обременений, как отдельного института гражданского права,
поспособствует гармонизации гражданского оборота, защите прав его
участников. Внесение изменений в действующее законодательство РФ,
несомненно, должно быть обоснованным. Приоритетной должна быть
реализация норм действующего законодательства, но не внесение
постоянных изменений. И, тем не менее, предлагаемые изменения в сфере
обременений обоснованы. Одним из примеров заимствования зарубежного
опыта в смежной сфере является, в частности, реформирование системы
долевого строительства в России, в 2018-2019 гг. (прежде всего, меняется
схема финансирования жилищного строительства с привлечением денежных
средств граждан и юридических лиц).
В настоящее время в зарубежном законодательстве существует
несколько различных систем регистрации недвижимости, в каждом из
которых вопрос о взаимоотношениях с земельным кадастром решается по-
своему. Эти различия связаны с историческими и экономическими
особенностями развития каждой страны и отражены в организационных
структурах систем кадастра и регистрации земель. Так, в Швеции и других
странах Северной Европы, благодаря автоматизации, эти две системы были
тесно интегрированы. В этих странах кадастр постепенно эволюционировал,
и из простого налогового учета стала сложной системой с высокой степенью
надежности. В Германии, Австрии, Швейцарии и Нидерландах связь между
кадастром и регистром прав на землю чрезвычайно сильна. В этих странах
юридические единицы, зарегистрированные в земельном кадастре,
полностью соответствуют кадастровым единицам.
Благодаря использованию уникальных кадастровых номеров стало
возможным внедрить систему регистрации прав собственности, обеспечив
высокую степень защищенности и надежности и в Российской Федерации. В
связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Федерального закона № 218- ФЗ «О
75
государственной регистрации недвижимости» изменился порядок
проведения государственной регистрации сервитута, предусматривающего
право ограниченного пользования частью земельного участка. Требование о
возможности государственной регистрации только в отношении части
земельного участка, зарегистрированного в Едином государственном реестре
недвижимого имущества, остается неизменным
84
. Если часть земельного
участка не включена в реестр, регистрация сервитута в отношении этой части
земельного участка осуществляется одновременно с государственным
кадастровым учетом этой части. Кадастровая регистрация части земельного
участка осуществляется одновременно с регистрацией сервитута, который
предусматривает право на ограниченное использование такой части без
соответствующей заявки. В этом случае, вместе с соглашением об
установлении рабства, заявитель должен представить план землеустройства
для формирования части земельного участка. Вместе с тем, Земельный
кодекс РФ содержит исключение из общих правил, предусмотренных
Законом о регистрации, в части отсутствия необходимости в проведении
кадастрового учета части земельного участка и регистрации сервитута.
Исключение составляют случаи заключения соглашения об установлении
сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, на срок до трех лет. При наличии
указанных условий установление сервитута в отношении части такого
земельного участка допускается без проведения работ, в результате которых
обеспечивается подготовка межевого плана. Для применения этих правил
требуется отражение сторонами данных положений в соглашении об
установлении сервитута. При этом следует помнить о том, что возможность
84
«О государственной регистрации недвижимости»: Федеральный закон от 13.07.2015
№ 218- ФЗ (ред. от 02.08.2019)// СЗ РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I), ст. 4344; СЗ РФ.
29.07.2019. N 30. ст. 4150.
76
не осуществлять государственную регистрацию не распространяется на
случаи, когда сервитут устанавливается на весь земельный участок.
Говоря о заимствовании российским законодательством зарубежного
правового опыта в сфере обременений гражданских прав следует избегать
копирования различных вещных обременений по европейскому образцу, в
том числе обременений предоставления коммунальных услуг, поставок
энергии и сырья на промышленные предприятия, поскольку это скорее
характеризует гражданский и хозяйственный оборот в России. Однако
учитывать зарубежный опыт необходимо, в том числе и в целях определения
оптимальных путей развития российского законодательства об
обременениях.
3.2 Проблемы правоприменительной практики обременений в гражданском
праве России
Проблемы правоприменительной практики в России в части
обременений и ограничений также заслуживают внимания.
Определяя пределы ограничений и обременений в праве
собственности необходимо соблюдать принципы: ограничения права
собственности должны соответствовать ГП, принципам неприкосновенности
собственности, недопустимости самовольного вмешательства в частные дела
третьих лиц, осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления
нарушенных прав, их судебной защиты. Ограничения применяются в целях
обеспечения реализации прав, удовлетворения законных интересов третьих
лиц, недопущения нарушений и злоупотреблений со стороны собственника.
Установление ограничений негативно отражается на собственнике,
наносят ущерб его имущественным интересам, а право собственности может
быть ограничено в такой степени, что его осуществление становится
абсолютно невозможным.
Обременение права собственности, наложенное неправомерно,
подлежит защите в соответствии с законом. Его можно признать
77
недействительным либо изменить. Обоснованность и правомерность
обременений обусловлены соблюдением правовых норм, пределы
обременений права собственности определяются требованиями разумности и
добросовестности, запретом злоупотребления правом. При возникновении
оснований обращения взыскания на ипотеку (один из случаев ограничений и
обременений права собственности), выполняют ключевую роль в динамике
ипотечного правоотношения, создают материальную предпосылку для
перехода ипотечного отношения в фазу осуществления права залога. «Право
залогодержателя состоит в возможности требовать судебным порядком
продажи заложенной вещи. Но это право обусловливается неисполнением в
срок обязательства... По наступлении срока залогодержатель приобретает
право требовать продажи вещи, состоящей в залоге».
85
Так, в своей работе «Научно-практическое пособие по гражданско-
правовым вопросам обращения взыскания на заложенное недвижимое
имущество» В.А. Мочалова классифицирует обращения взыскания на
заложенное недвижимое имущество (предмета ипотеки) по двум критериям:
источнику возникновения и структуре. По источнику возникновения делят
две группы: 1) внутренние и 2) внешние. И две подгруппы: правомерные и
неправомерные.
86
Неправомерные действия (бездействие) должника, делят:
- действия (бездействие) должника, однократное нарушение
ипотечного обязательства (неуплата долга в срок, частичное погашение
долга);
- действия (бездействие) должника, систематическое нарушение
обеспечиваемого ипотекой обязательства (просрочка платежа более трех раз
в течение 12 месяцев).
Неправомерные действия (бездействие) залогодателя, можно
классифицировать по видам нарушений:
85
Шершеневич Г.П. Учебник русского гражданского права. М.1995. С.248.
86
Мочалова В. А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное
недвижимое имущество: научно-практическое пособие. М.: Юстициформ. 2013. С. 113.
78
- нарушение обязанности по соблюдению правил пользования
заложенным имуществом (ст. 29 Закона об ипотеке);
- нарушение обязанности по содержанию и ремонту заложенного
имущества (ст. 30);
- нарушение обязанности по принятию мер по сохранению данного
имущества (ст. 32);
- нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества (ст.
31) и др.
Группа внешних юридических фактов не зависит от воли сторон
указанных отношений. Факты, не связанные с нарушением условий ни
основного, ни дополнительного обязательства, выступают в качестве
правомерных действий и по форме выражения делятся на две подгруппы:
а) юридические поступки третьих лиц по отношению к договору об
ипотеке и обеспечиваемому ипотекой обязательству порождают право на
обращение взыскания независимо от того, направлены ли они на порождение
этого права или нет (например, подача иска об обращении взыскания на
предмет ипотеки последующим кредитором);
б) индивидуальные акты порождают право на взыскание в силу
направленности воли лица, издающего акт, на возникновение такого права
(например, акт государственного органа об изъятии земельного участка для
государственных нужд). Выделение этих двух подгрупп фактов позволяет
ответить на вопрос о том, с каким элементом правомерного действия норма
права связывает юридические последствия - с направленностью воли
(юридические поступки) или с самим фактом действия (индивидуальные
акты).
Статья 348 ГК РФ устанавливает, что отказ в обращении взыскания на
заложенное имущество возможен не только в связи с отсутствием оснований
ответственности должника по основному обязательству (ст. 401 ГК РФ), но и
вследствие крайней незначительности допущенного должником нарушения и
явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного
79
имущества. Аналогичное положение содержится в Законе об ипотеке (п. 3 ст.
50 , п. 1 ст. 54.1).
Право собственности стоит на «трех китах»: владение, пользование,
распоряжение. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть
у арендатора или залогодержателя (при закладе). Только собственник может
распоряжаться имуществом, не нарушающие права третьих лиц и действуя
легитимно. Залогодатель может реально обладать и пользоваться
имуществом, а так же извлекать из него выгоду. Залогодатель не вправе
распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным
образом. Есть случаи когда даже собственник не вправе распоряжаться
имуществом самостоятельно. Совершение одним из супругов сделки по
распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального
удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить
нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если
имущество принадлежит только одному из супругов. Есть риск что сделка
может быть признана недействительной по требованию супруга, чье
нотариальное согласие не было получено (п. 2 ст. 35 СК РФ)
87
. Залог
имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможен по
согласию всех собственников. (п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»)
88
. Но указанная норма противоречит п. 2 ст. 253 СК
РФ, в котором таковое согласие предполагается независимо от того, кем из
участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Следуя
правилу о том, что нормы специального закона превалируют над нормами
общего, можно сделать вывод, что требования Федерального Закона «Об
ипотеке» исключают презумпцию молчаливого согласия. Согласие всех
собственников общей совместной собственности, нотариально удостоверяют.
87
«Семейный кодекс Российской Федерации»: Федеральный закон от 29.12.1995 № 223-
ФЗ (ред. от 06.02.2020)// СЗ РФ. 01.01.1996. N 1. ст. 16; СЗ РФ. 10.02.2020. N 6. ст. 589.
88
«Об ипотеке(залоге недвижимости»: Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ
(ред. от 03.04.2020)//СЗ РФ. 20.07.1998. N 29 ст. 3400; Российская газета. N 73. 06.04.2020.
80
Согласие ЮЛ может даваться в простой письменной форме, с соблюдением
требований, предъявляемых к данного рода документам.
Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» следует изложить в следующей редакции: «Если
федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц,
являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально
удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной
форме». В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в
собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо
недееспособных лиц. ГК РФ в ст.ст. 26 - 38 подробно регулирует правила
заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) также
освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным
введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка
сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна. Во-
первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли
сможет являться заемщиком по договору кредита, так как возможность
заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо,
признанное ограниченно дееспособным, также вправе совершать только
мелкие бытовые сделки. Во-вторых, права недееспособных и
несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны государства.
Указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого
помещения без предоставления помещения, адекватного утерянному, то есть
практически не могут быть выселены из заложенного помещения. Залог
собственником доли в общей долевой собственности осуществляется им
самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается
уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ) или руководителем юридического
лица на основании учредительных документов(устава) без особой
доверенности. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о
81
том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной
формы (а таковой является ипотека), должна быть нотариально удостоверена.
Далее, ст. 1137 ГК РФ определяет требования к завещательному отказу.
Завещательный отказ может составлять всё содержание завещания, то есть
оно может им ограничиваться (абз. 3 п. 1 ст. 1137 ГК). Предметом
завещательного отказа может выступать передача отказополучателю в
собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи,
входящей в состав наследства, передача ему имущественного права,
входящего в состав наследства, приобретение и передача отказополучателю
иного имущества, выполнение для него определённой работы или оказание
ему определённой услуги, либо осуществление в его пользу периодических
платежей и т.д.
89
. На наследника, к которому переходит определённое жилое
помещение, в том числе жилой дом, квартира, может быть возложена
обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на другой
срок право пользования таким помещением или определённой его частью.
Право пользования имуществом, предоставленным по завещательному
отказу, сохраняется и в случаях передачи права собственности на имущество,
входившее в состав наследства. П. 3 ст. 1137 ГК РФ называет
отказополучателя кредитором, а наследника – должником по завещательному
отказу. К отношениям между ними применяются правила ГК РФ об
обязательствах, если из норм раздела V ГК РФ и существа завещательного
отказа не следует иное. Право на получение завещательного отказа не
переходит к другим лицам, сохраняя действие в течение трёх лет со дня
открытия наследства. Отказополучателю в завещании может быть
подназначен иной отказополучатель на случай, если назначенный в
завещании отказополучатель умрёт до открытия наследства или
89
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья): Федеральный закон от 26
ноября 2001 г. № 146-ФЗ(ред. от 18.03.2019) // СЗ РФ. 03.12.2001. N 49. ст. 4552; СЗ РФ.
25.03.2019. N 12. ст. 1224.
.