34
задолженность физических лиц по кредитам на покупку жилья увеличилась на
12,9%.
По прочим потребительским кредитам наблюдается принципиально иная
картина. На этом сегменте кредитного рынка задолженность сокращается второй
год подряд, хотя темпы сокращения и замедлились с 14% в 2015 г. до 5% в 2016
г. В отдельные месяцы
2016 г. наблюдалось незначительное увеличение долга населения перед
банками по потребительским кредитам, но возврата к устойчивому росту пока не
произошло (рис. 8).[30]
В итоге структура задолженности населения по банковским кредитам
смещается в пользу более длинных и дешевых кредитов на покупку жилья. По
состоянию на 1 января 2017 г. доля жилищных кредитов в общем объеме
задолженности населения достигла рекордных 42%, увеличившись только за
2016 г. на 4 п.п. (с 38% на 1 января 2016 г.). Минимальная доля жилищных
кредитов после потребительского кредитного бума 20112013 гг., когда темпы
прироста задолженности по потребительски кредитам достигали 50% в годовом
выражении, составляла 27% в конце 2013 г.
Изменение структуры кредитной задолженности можно считать
благоприятным фактором для финансового состояния домашних хозяйств. Это
напрямую влияет на уровень долговой нагрузки на располагаемые доходы
домашних хозяйств. Увеличение доли жилищного кредитования в общем объеме
кредитной задолженности населения при прочих равных условиях ведет к
удлинению среднего срока кредита и к снижению стоимости обслуживания
кредитной задолженности. Более длинные сроки задолженности требуют
меньших регулярных выплат при том же объеме задолженности.
Однако по итогам 2016 г. средневзвешенная срочность розничного
кредитного портфеля уменьшилась с 48 до 45 месяцев. При этом срочность
потребительского кредитования по итогам 2016 г. упала еще сильнее - с 37 до 32
месяцев. Срочность же жилищного кредитования в 2016 г. практически не
менялась, сохранившись на уровне 12 лет, что являлось сдерживающим
35
фактором для снижения срочности совокупного розничного кредитного
портфеля банков.
Рисунок 8 - Темп прироста кредитной задолженности населения,
% за 12 месяцев
Фактическая стоимость розничного кредитного портфеля по итогам 2016
г. составила 16,6% годовых, изменение за год было минимальным. Однако стоит
отметить прекращение тенденции удешевления совокупного долга населения,
наблюдавшейся в предшествующие два года (в 2013 г. стоимость долга
достигала 18% годовых). Динамика стоимости банковского розничного
кредитного портфеля в первую очередь определяется стоимостью
потребительских кредитов. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам
на покупку жилья остается стабильной на уровне около 12,5-12,7% годовых. При
этом стоимость портфеля потребительских кредитов выросла с 18,7% годовых в
2015 г. до 19,2% годовых в 2016 г. Таким образом, стабильность общей
стоимости кредитной задолженности для заемщиков была обеспечена ростом
доли более дешевых жилищных кредитов в структуре розничного кредитования.
Долговая нагрузка по отношению к располагаемым доходам домашних
хозяйств в 2016 г. составила 9,6%, как и в 2015 г. Номинальный объем
располагаемых доходов населения в 2016 г. составил 50,0 трлн руб.,
увеличившись по сравнению с 2015 г. на 0,5%. Объем обязательных платежей по
36
банковским кредитам (величина погашения согласно графику и выплаты
процентов) - 4,6 трлн руб., что соответствует уровню 2015 г. Интересно, что в
структуре обслуживания банковских кредитов незначительный рост величины
погашения основного долга в 2016 г. по сравнению с 2015 г. (на 33 млрд руб.)
был почти полностью компенсирован снижением объема процентных выплат (на
32 млрд руб.). Исходя из описанной выше структуры долга и его стоимости это
свидетельствует о том, что именно рост доли более дешевых жилищных
кредитов обеспечил стабильность долговой нагрузки на доходы населения в 2016
г.
Несмотря на восстановление положительных темпов роста кредитной
задолженности населения перед банками, в 2016 г. вклад банковского
кредитования в финансы домашних хозяйств остается отрицательным. Это
следствие значительных процентных выплат, заметно превосходящих величину
прироста кредитной задолженности. Так, в 2016 г. население выплатило банкам
1,8 трлн руб. в качестве процентов по полученным кредитам. А увеличение
кредитной задолженности, как было отмечено выше, составило лишь 0,2 трлн
руб. Таким образом, банковский кредит стал причиной снижения совокупного
бюджета домашних хозяйств в 2016 г. на 1,6 трлн руб. (в 2015 г. - 2,5 трлн руб.).
Эта величина эквивалентна 4,2% (6,9% в 2015 г.) совокупных потребительских
расходов населения в 2016 г., складывающихся из розничного товарооборота,
покупки платных услуг и расходов на общественное питание. В среднем за 2014-
2016 гг., за время отрицательного вклада кредитного рынка в бюджет домашних
хозяйств, этот вклад можно оценить в 4,3% потребительских расходов
населения. При этом за годы кредитного бума (2011-2013 гг.) положительный
вклад банковского кредитования составлял лишь 2,8% потребительских
расходов.
Состояние качества розничного кредитного портфеля в 2016 г. можно
характеризовать как прекращение роста плохих долгов. Доля просроченных
кредитов физическим лицам в их общем объеме сократилась за год всего на 0,1
п.п. - с 8,4 до 8,3%. Однако с учетом того, что в середине года этот показатель
37
достигал 9%, произошедшее изменение тенденции очевидно. Похожая ситуация
наблюдается с отношением резервов на возможные потери по кредитам
физическим лицам к объему задолженности физических лиц перед банками. В
целом за год это отношение сократилось с 11,2 до 10,8%, притом что весной 2016
г. этот показатель достигал уровня 11,6%. Основной причиной улучшения
качества розничного кредитного портфеля в 2016 г. стала постепенная
переориентация банков с более рискованного потребительского кредитования на
менее рискованное кредитование покупок жилья, где уровень просрочки
традиционно ниже.
По данным Банка России, в 2016 году в России выдано 856,4 тыс.
ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,47 трлн. рублей, что на 27%
выше уровня 2015 года в стоимостном и на 22% - в количественном
выражении.[35]
Рисунок 9 – Объемы предоставления ипотечных кредитов в
2013-2016 годах, млрд. рублей
Восстановление рынка ипотеки после кризиса 2015 года заняло всего год,
в 2009 году рынку на восстановление потребовалось два года. Следует отметить,
что падение рынка в 2015 году было гораздо менее глубоким - снижение
составило около 34% (1 764 млрд. рублей в 2014 году, 1 162 млрд. рублей в 2015
году) по сравнению с 77% (656 млрд. в 2008 году, 153 млрд. в 2009 году).
38
Это объясняется действием государственной программы субсидирования
процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося
жилья. Программа, завершение которой первоначально планировалось в марте
2016 года, в конце февраля была продлена до конца 2016 года, а лимит выдач
ипотечных кредитов был увеличен с 400 млрд. рублей до 1 трлн. рублей.
Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение
процентных ставок. По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи
в 2016 году составила 12,48%, а в декабре - снизилась до 11,55%. Ниже ставки
по ипотеки были только в конце 2011 года (11,4%). Замедление инфляции до
рекордных значений формирует устойчивые ожидания дальнейшего снижения
ключевой ставки (в 2016 году снизилась с 11% до 10%).
Рисунок 10 - Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам,
% годовых
По состоянию на 01.01.2017 года объем ипотечного портфеля составил 4,5
трлн рублей, что на 13% превышает уровень конца 2015 года (4 трлн. рублей на
01.01.2016 года).[35]
39
Рисунок 11 - Задолженность по ипотечным жилищным кредитам
Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком
уровне. На 01.01.2017 года доля ипотечной задолженности со сроком задержки
платежей 90 дней и более составляет 2,7% ипотечного портфеля, что сравнимо с
ведущими развитыми странами. Максимальный объем просроченной ипотечной
задолженности 90+ в 2016 году был зафиксирован по итогам мая (131,4 млрд.
рублей) и с тех пор постепенно снижался. По другим, не ипотечным кредитам
населению, уровень просрочки составляет 14,5%.
В условиях роста ипотечного портфеля доля кредитов со сроком задержки
платежей на 90 дней и более постепенно снижается - по итогам 2015 года она
составляла 3%. Напомним, что максимальное значение доли просроченной
ипотечной задолженности 90+ было зафиксировано в 2010 году -7,1%. Такой
показатель был следствием высокой доли валютной задолженности в общем в
ипотечном портфеле - на начало 2010 года она составляла 20%.
Общий объем ипотечного портфеля с 2010 года увеличился в 4,4 раза, в то
же время объем валютной задолженности сократился в 3 раза (с 198 до 65 млрд.
рублей, менее 1,5% всей задолженности по ипотеке). Это - минимальный объем
за последние 10 лет. Банки активно проводят процесс реструктуризации и
конвертации валютных ипотечных кредитов. На начало 2017 года ипотечные
40
кредиты в иностранной валюте выплачивают не более 12-14 тыс. заемщиков по
сравнению с более чем 30 тыс. заемщиков на начало 2015 года.[35]
Рисунок 12 - Доля кредитов, платежи по которым просрочены на
90 и более дней, %
В настоящий момент выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте
практически прекращена. В 2016 году выдано всего 34 ипотечных кредита на
сумму 1,1 млрд. рублей, в январе 2017 года - ни одного ипотечного кредита в
валюте. Этому способствовало установление Банком России повышенных
коэффициентов резервирования.
Данные Росстата о вводе жилья свидетельствуют о сохранении ввода
многоквартирного жилья на уровне 2014-2015 годов. В 2016 году построено 48,4
млн. кв. м многоквартирного жилья.
Таких результатов удалось достичь во многом благодаря поддержке со
стороны государственной программы субсидирования процентных ставок по
ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья. В рамках программы
населением приобретено более 25 млн. кв. м жилья (в том числе в 2016 году -
более 15 млн. кв. м).
41
Рисунок 13 - Объем задолженности по ипотечным кредитам в
иностранной валюте, млрд. рублей
Количество зарегистрированных договоров долевого участия физических
лиц в строительстве в 2016 году достигло 620 тыс. (+5% к 2015 году). С ипотекой
приобреталась практически каждая вторая квартира на этапе строительства
(42%). Этот сегмент рынка жилья продемонстрировал наиболее высокие темпы
роста - +35% к 2015 году (+24% к 2014 году).
Снижение общего объема ввода жилья (80,2 млн. кв. м, -6% к 2015 году)
является результатом падения индивидуального жилищного строительства (-
10% к 2015 году), которое продолжается уже два года. Объемы индивидуального
жилищного строительства сокращаются из-за снижения объемов вводимого по
«дачной амнистии» жилья. Запасы старого неоформленного жилья постепенно
исчерпываются, основной его объем был зарегистрирован до 28.02.2015 года -
первоначального планового срока действия программы.
По данным Росреестра, в 2016 году было зарегистрировано 219 тыс. прав
на жилье в рамках «дачной амнистии» (в 2010 году - 525 тыс. прав, в 2015 году -
379 тыс. прав). По оценке АО «АИЖК», строительство новых индивидуальных
домов в 2016 году выросло с 16 до 17 млн. кв. м. На конец 2016 года, по оценке,
42
в стадии строительства в многоквартирных домах находится 2,2 млн. квартир
площадью 108,8 млн. кв. м. Это 2,3 годовых объема ввода многоквартирного
жилья.
В 10 регионах, вводящих наибольшие объемы многоквартирного жилья,
сконцентрировано 50% всего ввода жилья в многоквартирных домах в
Российской Федерации. На долю этих регионов приходится 56%
многоквартирного жилья, находящегося в стадии строительства, и 45%
выданных ипотечных кредитов.
Рисунок 14 - Ввод жилья в России в 2014-2016 годах, млн. кв. м
По данным Росреестра, количество зарегистрированных в 2016 году прав
физических лиц на жилье на основании договоров купли-продажи и мены (ДКП)
составило 3,6 млн. (+1,2% к 2015 году). При этом на 5% выросло количество
зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) физических лиц (620
тыс.).[35]
Основным фактором развития рынка недвижимости в 2016 году являлось
ипотечное кредитование: 42% ДДУ и 31% прав по ДКП зарегистрированы с
привлечением ипотеки.
Постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. N 220 "Об
43
утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета
российским кредитным организациям и акционерному обществу "Агентство
ипотечного жилищного кредитования" на возмещение недополученных доходов
по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)"
была введена в действие программа субсидирования ипотечного кредитования.
Программы льготной ипотеки с государственным субсидированием
позволяли получить займ с пониженными кредитными ставками — до 12%
годовых.
Суть государственного субсидирования ипотеки заключалась в том, что
бюджет частично финансировал программы жилищного кредитования. Банки-
партнеры проекта предлагали потенциальным заемщикам сниженные кредитные
ставки и лояльные условия на покупку первичного жилья, возводящегося за счет
государства.
Подобными программами могли воспользоваться:
семьи, в которых приходится менее 18 кв. м. жилой площади на одного
члена;
лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и стоящие в
очереди на получение квартиры;
лица, занятые в бюджетной сфере (работники системы здравоохранения,
образования, военнослужащие, молодые ученые и т.д.).
Государственное субсидирование стало одним из вариантов получения
поддержки при покупке жилья. Компенсация или субсидия предоставлялись
Министерством финансов через банки или АИЖК, которые в свою очередь
выдавали ипотечные кредиты по льготным ставкам (не выше 12% в год).
Величина субсидии определялась как разница между ставкой
рефинансирования ЦБ РФ +2,5% и 12%. Для займов, оформленных до 01.03.2016
года, формула выглядела следующим образом: ключевая ставка +3,5% и минус
12%.
Программы госсубсидирования ипотеки устанавливались с условием
выдачи кредитов при действующей ставке рефинансирования выше отметки