72
обязательств, имеющим денежный характер, как обеспечительный платеж
или, как его еще именуют, страховой депозит
1
.
При этом возникает вопрос: имеет ли обеспечительный платеж
возвратный характер или же он может быть засчитан в счет будущих
платежей по основному договору? Как представляется, он должен быть
возвращен получателем плательщику в следующих случаях:
1) если обязательства по предварительному договору прекратились по
любому основанию, за которое плательщик обеспечительного депозита не
отвечает (например, в результате истечения срока для заключения основного
договора, при отсутствии в договоре всех существенных условий основного
договора, в результате уклонения получателя обеспечительного депозита от
заключения основного договора).
Данный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой
2
и
основывается на положениях законодательства, закрепляющих
недопустимость неосновательного обогащения (ст. ст. 1102 - 1104 ГК РФ);
2) при заключении участниками предварительного договора основного
договора.
При этом арбитражные суды, обосновывая правомерность
использования обеспечительного платежа в рамках предварительного
договора, ранее ссылались на п. 1 ст. 329 ГК РФ, рассматривая его как
непоименованный способ обеспечения исполнения обязательства
3
.
Обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения
исполнения обязательств имеет ряд признаков, отличающих его от близких
правовых конструкций, призванных устанавливать лишь особый порядок
исполнения основного обязательства (авансовая форма расчетов, зачет
однородных требований и т.д.), таких как:
1
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2009 по делу N А21-1652/2009 //
СПС Консультант Плюс
2
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.2010 по делу N А56-14466/2009.//
СПС Консультант Плюс.
3
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 N 09АП-
32600/2011-ГК. // СПС Консультант Плюс.
73
В двух статьях ГК РФ об обеспечительном платеже (ст. ст. 381.1, 381.2)
получили закрепление следующие правила. Обеспечительный платеж может
быть использован для обеспечения именно денежных требований: предметы
обеспечительного и основного обязательств всегда одинаковы, уплата денег
производится в обеспечение именно денежного долга (п. 1 ст. 381.1). При
этом Кодекс не проводит никаких различий между обеспечением условных и
иных, в том числе отсроченных, требований: по мнению законодателя,
обеспечительный платеж может иметь смысл в применении к любым
денежным требованиям. Из буквального смысла п. 1 ст. 381.1 ГК следует, что
плательщиком обеспечительного платежа выступает должник в основном
обязательстве. Однако это правило следует понимать как более широкое:
обеспечительный платеж может быть внесен и третьим лицом, которое не
является должником по обеспечиваемому обязательству. Переданные
кредитору суммы поступают ему в собственность, с тем чтобы в случае
нарушения основного обязательства быть засчитанными в качестве
удовлетворения его требований к должнику, а в случае надлежащего
исполнения обеспеченного обязательства - быть выплаченными обратно (абз.
2 п. 1, п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
3.3. Особенности предварительного договора в сфере сделок с
недвижимостью
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, не может
считаться сделкой с недвижимостью, договором о передаче недвижимого
имущества или прав на него, так как предмет этого договора - не
обязательство по вопросам недвижимого имущества, а только, обязательство
сторон, которые преследуют цель заключить в будущем основной договор.
Данные выводы подкрепляются определениями Верховного Суда РФ от
20.07.2010 № 5-В10-42
1
, от 16.12.2014 № 9-КГ14-8
1
Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42 // СПС Консультант Плюс.
74
Исходя из анализа судебной практики, предварительный договор нашел
наибольшее применение в сфере купли-продажи, аренды недвижимости. Это
связано, прежде всего, с наличием права собственности на объект
надвижимости к моменту заключения сделки. В условиях рыночных
отношений стороны могут быть заинтересованы в объекте недвижимости
уже на первоначальной стадии строительства, но заключение основного
договора в связи с еще не наступившим правом обладания объектом
порождает риски для сторон. Так как купля-продажа, долгосрочная аренда
являются крупными сделками, сторонам имеет смысл заключить вместо
самого договора предварительный, в котором будут указаны условия
заключения договора в будущем. Такие обременительные условия, как
ипотека, также ставят предварительный договор в более выгодное положение
для использования на рынке недвижимости.
Необходимость использования предварительного договора при
определенных обстоятельствах очевидна и для договоров, подлежащих
государственной регистрации, например, договор купли-продажи земельного
участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или
другого недвижимого имущества или договор найма здания или другого
капитального сооружения (их отдельной части). Такие договоры отличаются
тем, что требуют предоставления правоустанавливающих документов при их
заключении. В результате складывается ситуация, при которой договор не
может быть заключен до тех пор, пока продавец не получит на
недвижимость, которая является предметом договора, надлежащим образом
оформленные правоустанавливающие документы.
Внесенные в ГК РФ изменения (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-
ФЗ) положительно сказались на количестве судебных разбирательств,
связанных с заключением предварительных договоров купли-продажи
квартир. Примером отрицательного влияния по включению всех
существенных условий в предварительный договор служит судебное
разбирательство, где объектом недвижимости в предварительном договоре
75
значилась квартира в 56,8 кв. м. Но в выписке из Единого государственного
реестра была указана площадь 57,8 кв. м, из-за чего суд апелляционной
инстанции признал договор незаключенным по причине несогласованности
по существенным условиям договора
1
. По нашему мнению, такая
«несогласованность» противоречит принципу добросовестности и мешает
развитию гражданских правоотношений. Суду следует учитывать, что
стороны действовали добросовестно, не преследуя цели незаключения
основного договора.
Таким образом, действовавшая до 1 июня 2015 г. редакция п. 3 ст. 429
ГК РФ фактически подвергала сделки оспоримости в суде по причине
несогласованности существенных условий. С момента внесения поправок
этот недочет исправлен, что, несомненно, послужит положительному исходу
сделки – заключению основного договора и устранит злоупотребление
правом одной из сторон.
Возвращаясь к принципу добросовестности, нужно отметить его
значимость уже на стадии ведения переговоров, следует уточнить, что в
отличие от достаточно нового для ГК РФ понятия «добросовестность»
зарубежное законодательство достаточно развернуто определяет принцип
добросовестного ведения переговоров, а сама процедура ведения
переговоров является эффективным правовым инструментом
преддоговорной ответственности. Ярким примером в данном случае может
быть немецкая конструкция culpa in contrahendo (буквально истолковывается
как «вина при ведении переговоров») или квазидоговорная ответственность,
разработанная Рудольфом фон Иерингом, а затем, будучи даже не
упомянутой в Германском гражданском уложении, получившая колоссальное
развитие в судебной практике, сформировавшись в полноценный институт
гражданского права. В основе этой конструкции лежит предположение, что
стороны, начиная переговоры, как бы заключают между собой договор о том,
что они будут осуществлять добросовестные действия, направленные на
1
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 №9-КГ14-8 // СПС Консультант Плюс
76
заключение договора. Необоснованный срыв переговоров, так же как и
другая недобросовестная преддоговорная практика, составляют нарушение
договора, который подразумевается, и влекут за собой меры преддоговорной
ответственности, как правило, в форме возмещения наличествующих
убытков.
В основе этого положения лежит теория Рэймонда Салейля, в
соответствии с которой стороны, вступившие в переговоры, должны
действовать добросовестно и не могут прервать переговоры без особых
причин. Стороны при ведении переговоров формально не закрепляют свои
отношения. Однако категория culpa in contrahendo предполагает нарушение
обязанности добросовестного поведения на преддоговорном этапе раньше,
чем стороны взяли на себя договорные обязательства. Под добросовестным
поведением сторон в ходе переговоров понимается наличие доверия и
добропорядочности
1
.
Категория добросовестности не поддается четкому определению, однако
можно признать, что обязанность добросовестного ведения переговоров
включает в себя два элемента: проявлять щепетильность и обязанность
уважать законные интересы другой стороны.
Преддоговорная ответственность, таким образом, основана на
положении о том, что с начала переговоров между сторонами возникает
особая связь – доверительные отношения, которые требуют от них
проявления взаимной добропорядочности. Российское законодательство не
устанавливает общего правила поведения на преддоговорной стадии.
Возможность возложения на недобросовестную сторону преддоговорной
ответственности предусматривается только при уклонении от заключения
основного договора при наличии предварительного договора. При этом А. С.
Комаров отмечает, что судебная практика последних десятилетий
свидетельствует о признании ответственности участников переговоров, в
1
Чумакова, О. Н. Предварительный договор: отдельные аспекты гражданско-правового
регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия:
История и право. 2016. № 4 (21). С. 50-55.
77
частности за неосновательное обогащение в результате переговоров,
введение в заблуждение, за обещания, данные в ходе переговоров
1
.
Предполагается, что расширение круга норм о преддоговорных
соглашениях и ответственности за их несоблюдение позволило бы
участникам гражданских правоотношений иметь большую свободу действий
при решении вопросов, возникающих в процессе их деятельности.
При заключении сделок с недвижимостью с помощью предварительного
договора современная финансовая нестабильность рынка недвижимости
обязывает обратить внимание на такие условия, как стоимость имущества, а
также условия об арендной плате по договору об аренде. Кроме того, нужно
учесть, что при понуждении к заключению основного договора не указанные
в предварительном договоре условия предоставляются на усмотрение суда
2
.
До 1 июня 2015 г. вопрос о включении в основной договор условий, не
предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с
учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма
Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»)
3
.
До настоящего времени суд был не вправе принимать к рассмотрению
спор, где: сторона потребовала указать в основном договоре цену,
определенную не в общем, а ином порядке; предварительный договор не
содержал условия о конкретной цене основного договора; другая сторона
возразила против включения условия о такой цене. И поскольку пока нет
официальных разъяснений, чем именно в таких случаях должен
руководствоваться суд, стороны несут риск крупных убытков.
1
Комаров, А. С. Ответственность в коммерческом обороте. М.: Юрид. лит., 1991. 208 с.
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N
4.
3
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» //
Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.
78
Несмотря на указанные недостатки, предварительный договор носит
положительный характер для развития гражданского оборота, законодатель
укрепил конструкцию предварительного договора, тем самым побудив
стороны к действию и избавив от ненужных условий, что, несомненно,
расширяет возможности сторон на преддоговорной стадии.
Таким образом, мы видим, что основная цель предварительного
договора – оформить обязательства о заключении в будущем основного
договора. Упростив, можно отметить, что, применяя конструкцию
предварительного договора, сторонам фактически предлагается до стадии
заключения основного договора обсуждать и прописывать все его условия,
что, несомненно, делает эту правовую конструкцию привлекательной для
упрощённого гражданского оборота на начальной стадии заключения сделки
– основного договора.
При заключении сделки купли-продажи, аренды недвижимости
сторонам следует детально оговорить такие условия, как предмет и цена, т. к.
судебная практика показывает, что неупоминание таковых в
предварительном договоре ведет к недействительности основного.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в
том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Еще сложнее с земельными участками. В соответствии с п. 1 ст. 37
Земельного кодекса РФ
1
объектом купли-продажи могут быть только
земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) //
Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
79
образом, если земельный участок никогда не был сформирован и поставлен
на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке как
объект недвижимости, границ такого земельного участка определено не было
и какие-либо права на земельный участок, отсутствуют и никогда не
существовали, то он не может выступать объектом купли-продажи, до
момента постановки на государственный кадастровый учет. Также должно
быть указана категория земель и вид разрешенного использования
земельного участка.
В любом случае в предварительном договоре купли-продажи (договоре
о намерениях) должен быть указан предмет договора, будь то земельный
участок или иные объекты недвижимости (жилой дом или иные строения,
находящиеся на данном участке).
Таким образом, если в предварительном договоре отсутствуют
документы о принадлежности выше указанного имущества продавцу,
которые бы позволяли конкретизировать границы земельного участка, а
также сведения о доме и иных строениях говорит о том, что предмет
договора не согласован, а, следовательно, сам договор является
незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой
(Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2015 № 306-ЭС14-6789
1
).
И тогда такой предварительный договор является незаключенным, и у
покупателя отсутствуют правовые основания для взыскания двойной суммы
задатка. Но ценное время потеряно … и часто некоторые не совсем
порядочные покупатели пытаются компенсировать потерянное время
деньгами
2
. Вот рассмотрим на примере частный случай, когда нерадивые
покупатели хотели воспользоваться доверием продавца и все таки заключили
предварительный соглашение о намерении приобрести объект недвижимости
1
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2015 № 306-ЭС14-6789 // СПС Консультант
Плюс.
2
Черячукина, Е. А., Толбузина, Т. В. Существенны ли условия для заключения
предварительного договора купли-продажи // Социально-экономические исследования,
гуманитарные науки и юриспруденция: теория и практика. 2017. № 13. С. 210-218.
80
(земельный участок с жилым домом и иными строениями) при этом
земельный участок еще находился в стадии оформления. Покупатели сами
настояли на подписании предварительного договора, передали значительную
сумму денежных средств и указали срок заключения основного договора
купли-продажи. При этом срок был поставлен покупателем и явно был не
выполним со стороны Продавца. При наступлении срока заключения
основного договора купли-продажи: земельный участок до конца не
оформлен и покупатель игнорирует продавца. В результате появилось
исковое заявление.
А. обратилась в суд с исковым заявлением к Б. о взыскании в двойном
размере суммы задатка указав, что был заключен предварительный договор
купли-продажи земельного участка. По условиям данного договора, истица
внесла в качестве задаток. По утверждению истицы ответчик в
установленные предварительным договором сроки отказался заключить
основной договор купли-продажи. На основании изложенного, истица просит
суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка.
В судебном заседании ответчик исковые требования не признал, пояснив
суду, что он не возражает заключить с истицей договор купли-продажи
недвижимого имущества, о чем он уведомлял истицу письмами.
Суд нашел требования истицы подлежащими отклонению по
следующим основаниям. По смыслу действующего законодательства, в силу
положений п.п. 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ заключение предварительного договора
является намерением сторон заключить в дальнейшем основной договор на
условиях, определенных в предварительном договоре. Предварительный
договор создает только обязательство заключить в будущем основной
договор. Обязательство заключить в будущем основной договор, является не
денежным обязательством. Согласно ст. 429 ГК РФ, в предварительном
договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить
основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не
определен, основной договор подлежит заключению в течение года с
81
момента заключения предварительного договора. Обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,
он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна
сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По смыслу приведенных норм действующего законодательства,
денежные средства являются задатком, подтверждающим факт заключения
договора и его исполнения. Между тем, переданные истицей ответчику
денежные средства не являются задатком, поскольку основной договор не
был заключен. В случае заключения основного договора и неисполнения его
ответчиком, переданные ответчику денежные средства в подтверждение его
заключения и обеспечения исполнения являются задатком. Таким образом,
заявленные истицей к взысканию с ответчика денежные средства не
являются задатком. Помимо изложенного, ответчик не отказывается и не
отказывался от заключения договора, о чем в деле имеются адресованные
истице письма. С учетом выше изложенного, требование истицы о взыскании
с ответчика двойной суммы задатка не могут подлежать удовлетворению
1
.
Как показывает судебная практика наличие всех существенных условий
предварительного договора является обязательным условием для
безоблачного взаимодействия всех сторон предварительного договора и
1
Решение Красногорского городского суда Московской области от 23.04.2014 года URL:
www. krasnogorskmo.sudrf.ru (дата обращения 20.05.2017)