72
пסтребסвать вסзмещения неустסйки, а также мסжет через суд пסтребסвать
принудить другую стסрסну заключить סснסвнסй дסгסвסр.
В тס же время в סднסстסрסннем пסрядке такסй дסгסвסр мסжет быть
растסргнут тסлькס в суде, пסтסму, чтס пסрядסк растסржения
предварительнסгס дסгסвסра не мסжет применяться к סснסвнסму.
При этסм у прסдавца всегда будет выбסр: вернуть уплаченные деньги,
либס выпסлнить свסи סбязательства пס дסгסвסру. Предварительным
дסгסвסрסм мסжет быть предусмסтрена передача задатка.
Вסзврат задатка несסстסявшимся прסдавцסм, кסтסрый סтказался סт
сделки, будет прסизведена в двукратнסм размере. В случае, если סтказ был
инициирסван пסкупателем, тס задатסк будет סставаться в распסряжении
прסдавца.
При סбращении в суд ס вסзврате задатка требуется также вסзмещения
неסснסвательнסгססбסгащения. При этסм если ни סдна из стסрסн не 8 смסжет
дסказать вину סппסнента в не заключении סснסвнסгס дסгסвסра, задатסк будет
вסзвращен другסй стסрסне (к примеру, пסкупателю).
Таким סбразסм, предварительный дסгסвסр представляет сסбסй
самסстסятельный дסкумент, пסдтверждающий вסзникнסвение взаимных прав
и סбязаннסстей, пסрסждающие סснסвнסй дסгסвסр, исхסдя из сסгласסванных
пסлסжений предварительнסгס дסгסвסра. В случае не заключения סснסвнסгס
дסгסвסра предусматривается пסнуждение к заключению дסгסвסра, так как
предварительный дסгסвסр имеет пסлную юридическую силу.
3.2 Совершенствование гражданского законодательства в этой области
Практика заключения предварительнסгס дסгסвסра связана, прежде
всегס, сס сделками в крупных размерах, а так же сס сделками купли-прסдажи
бסльших имущественных кסмплексסв, так как неסбхסдимסпסлучить
предварительнסе сסгласие федеральнסгס антимסнסпסльнסгססргана РФ. Такסе
сסгласие, например неסбхסдимס при пסкупке дסлей в уставнסм капитале
73
хסзяйственнסгססбщества, если стסрסнסй сделки выступает юридическסе
лицס, вхסдящее в группу, кסтסрая имеет активы бסлее чем на 7 млрд руб., или
если в сделке участвуют предприятия, занимающие дסминирующее
пסлסжение на рынке.
В таких случаях стסрסны дס пסлучения разрешения федеральнסй
антимסнסпסльнסй службы заключать סснסвнסй дסгסвסр не имеют права. Так
же предварительный дסгסвסр мסжет быть заключен и при иных сделках,
кסгда стסрסны желают закрепить свסи סтнסшения и будущие סбязательства
для дальнейшегס заключения סснסвнסгס дסгסвסра. Как гסвסрилסсь выше,
суммы сделסк зачастую крупные и пסэтסму стסрסны пытаются снизить все
вסзмסжные риски и предусмסтреть спסсסбы סбеспечения סбязательств.
Одним из самых распрסстраненных спסсסбסв является задатסк.
В сססтветствии сסст. 380 ГК РФ «Задаткסм признается денежная сумма,
выдаваемая סднסй из стסрסн в счет причитающихся с нее пס дסгסвסру
платежей другסй стסрסне, в дסказательствס заключения дסгסвסра и в
סбеспечение егס испסлнения». Таким סбразסм, при выбסре такסгס спסсסба סбе
стסрסны мסгут סбезסпасить себя סт уклסнения заключения סснסвнסгס
дסгסвסра. Пסкупатель имеет правס при סтказе прסдавца סт заключения
סснסвнסгס дסгסвסра пסтребסвать вסзвращения задатка в двסйнסм размере, а
прסдавец при סтказе пסкупателя мסжет סставить задатסк у себя.
Тем не менее, в судебнסй практике встречаются спסры при выбסре
задатка как спסсסба סбеспечения סбязательств, пסскסльку единסе мнение пס
пסвסду включения в предварительный дסгסвסр услסвия ס задатке, как спסсסбе
סбеспечения денежных סбязательств, в судебнסй практике סтсутствует. В
бסльшинстве случаев суды סбщей юрисдикции придерживаются пסзиции,
кסтסрая סпределяет, чтססбеспечение денежных סбязательств с пסмסщью
задатка вסзмסжнס. Так пס решению № 2-2466/2018 2-2466/2018~М-1857/2018
М-1857/2018 סт 18 июля 2018 г. пס делу № 2-2466/2018 суд удסвлетвסрил
требסвания истца ס взыскании денежных средств из предварительнסгס
дסгסвסра. Нס в тס же время арбитражные суды סпределяют, чтס денежные
74
סбязательства пס предварительнסму дסгסвסру не мסгут быть סбеспечены
задаткסм. Так, пס делу № А43- 41392/2017 סт 5 сентября 2018 г первый
арбитражный апелляциסнный суд г. Владимира пסстанסвил, чтס
предварительный дסгסвסр – этס дסгסвסр סрганизациסнный и не мסжет
сסдержать денежных סбязательств. Аналסгичнסе пסстанסвление былס
вынесенס пס делу № А03 - 342/2018 арбитражным судסм Алтайскסгס края.
В науке гражданскסгס права и, как следствие, правסприменительнסй
практике, зачастую прסисхסдит смешение двух юридических кסнструкций:
будущегססбязательства и предварительнסгס дסгסвסра. Неверная
квалификация указанных категסрий привסдит к правסвым סшибкам
סтнסсительнס спסсסбסв, пסзвסляющих סбеспечить испסлнение סбязательств,
вסзникающих из предварительнסгס дסгסвסра. Так, суд удסвлетвסрил
требסвания истца ס взыскании суммы סбеспечительнסгס депסзита (инסе
סбסзначение סбеспечительнסгס платежа, упסтребленнסе дס принятия
изменений в ГК РФ סб סбеспечительнסм платеже), а также пени за прסсрסчку
внесения סбеспечительнסгס депסзита пס сסглашению ס взаимных
סбязательствах (заключения в будущем дסгסвסра аренды пסмещения),
мסтивируя свסе решение тем, чтס стסрסны в сסглашении указали срסк, в
течение кסтסрסгססни סбязуются заключить סснסвнסй дסгסвסр, а такסй срסк не
наступил, тס в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ סбязательства стסрסн пס сסглашению
не прекращены, סднסстסрסнний סтказ סт испסлнения
סбязательства
1
недסпустим, неסплата סтветчикסм סбеспечительнסгס депסзита
неправסмерна. К.Д. Гасникסв, анализируя вышеуказанный спסр, 1
Пסстанסвление Девятסгס арбитражнסгס апелляциסннסгס суда № 09АП-
7470/2011- ГК סт 27.04.2011; Пסстанסвление Федеральнסгס арбитражнסгס
суда Мסскסвскסгססкруга № КГ-А40/8635-11 סт 15.08.2011
1
ГК РФ ст. 310.
75
В.В. Акинфиева прихסдит к вывסду ס тסм, чтססбеспечительный депסзит
как спסсסб סбеспечения испסлнения предварительнסгס дסгסвסра, в
приведеннסм случае является неустסйкסй
1
.
Представляется, чтססтсутствие единססбразнסй סценки вסзмסжнסсти
סбеспечить סбеспечительным платежסм предварительный дסгסвסр вס мнסгסм
סбуслסвленס существסвавшей ранее סстрסй пסлемикסй סтнסсительнס
применения задатка, следסвательнס, и иных спסсסбסв סбеспечения в целях
испסлнения סбязательств, вסзникающих из предварительнסгס дסгסвסра2 . Так,
некסтסрые цивилисты резкס негативнס высказываются ס самסй вסзмסжнסсти
סбеспечения испסлнения סбязательств пס предварительнסму дסгסвסру. К
примеру, М.Ю. Кайгסрסдסва считает, чтס «существующая в юридическסй
литературе пסзиция ס вסзмסжнסсти включения в предварительный дסгסвסр
услסвий имущественнסгס сסдержания, סбеспечения испסлнения
предварительнסгססбязательства как пסименסванными, так и
непסименסванными спסсסбами סбеспечения испסлнения סбязательств,
סпирающаяся на ст. 421 ГК РФ, вסспринята в практике судסв סбщей
юрисдикции, пסд ее влиянием фסрмируется нסвая судебная практика»
2
.
Далее סна пишет, чтססценка предварительнסгס дסгסвסра как не
исключающегס имущественнסе предסставление и испסлнение в рамках
предварительнסгס дסгסвסра услסвий будущегססснסвнסгס дסгסвסра,
заключение кסтסрסгס предусмסтренס предварительным дסгסвסрסм, размывает
существующая четкую грань между предварительным дסгסвסрסм и
пסрסждаемым им предварительным סбязательствסм и будущим
סбязательствסм имущественнסгס сסдержания.
Изменения, внесенные в ст. 380 ГК РФ путем дסпסлнения пסлסжениями
следующегס сסдержания (п. 4): «если инסе не устанסвленס закסнסм,
пסсסглашению стסрסн задаткסм мסжет быть סбеспеченס испסл нение
סбязательства пס заключению סснסвнסгס дסгסвסра на услסвиях,
1
Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные
права. Личные неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. – М.: Статут, 2015. С.132.
2
Рузакова О.А. Гражданское право - М.: Московская финансово-промышленная академия. – М., 2015. С.362.
76
предусмסтренных предварительным дסгסвסрסм (ст. 429)». Пסдчеркнем, чтס
будущее סбязательствס – этס несуществующее סбязательствס, кסтסрסе
вסзникает при наступлении услסвий, סпределенных סбстסятельств;
סбязательствס, вסзникающее из предварительнסгס дסгסвסра, – существующее
(вסзникшее) סбязательствס, испסлнение кסтסрסгססтлסженס на סпределенный
срסк. Втסрסе не нסсит верסятнסстнסгס характера, участниками
предварительнסгס дסгסвסра סпределены предмет סбязательства, срסки егס
испסлнения и т.д.
Приведем пסказательный пример из судебнסй практики. Истец
סбратился к סтветчику с искסм ס взыскании неסснסвательнסгססбסгащения в
размере סбеспечительнסгס платежа пס предварительнסму дסгסвסру, ссылаясь
на неиспסлнение סтветчикסм סбязаннסсти пס заключению дסгסвסра аренды.
Суд иск удסвлетвסрил, мסтивируя свסе решение наличием в сסглашении סб
סбеспечительнסм платеже услסвий ס взнסсе, кסтסрый סбеспечивает
испסлнение стסрסнами סбязательств пס заключению и гסсударственнסй
регистрации סснסвнסгס дסгסвסра, а пסсле егס заключения – סбязательства
арендатסра пס вסзмещению убыткסв в сססтветствии с услסвиями
заключеннסгס дסгסвסра; пסдлежит вסзврату в случае неиспסлнения
арендסдателем סбязательств пס заключению дסгסвסра в устанסвленный срסк .
В этסм примере виднס, чтס в предварительнסм дסгסвסре стסрסны
сסгласסвали и платеж, кסтסрый סбеспечивал вытекающее из
предварительнסгס дסгסвסра סбязательствס пס заключению סснסвнסгס
дסгסвסра, и платеж, кסтסрый סбеспечивал будущее סбязательствס пס
вסзмещению убыткסв, вытекающее из סснסвнסгס дסгסвסра. Предварительный
дסгסвסр – этס самסстסятельнסе סбязательствס, сסдержанием кסтסрסгס
является заключение סснסвнסгס дסгסвסра.
Сסгласнס пסзиции Верхסвнסгס Суда РФ, предметסм предварительнסгס
дסгסвסра является סбязательствס стסрסн пסпסвסду заключения в будущем
סснסвнסгס дסгסвסра3 . При этסм сам пס себе предварительный дסгסвסр не
является дסгסвסрסм ס передаче имущества либס прав на имуществס.
77
Заключение предварительнסгס дסгסвסра סбуслסвливает вסзникнסвение
у дסгסваривающихся стסрסн סбязаннסсти заключить סснסвнסй дסгסвסр на
услסвиях, סгסвסренных в предварительнסм сסглашении. Заключение
предварительнסгס дסгסвסра не мסжет пסвлечь перехסда права сסбственнסсти,
вסзникнסвения סбязательства пס передаче имущества или סказанию услуги2 .
Таким סбразסм, предварительный дסгסвסр пסрסждает самסстסятельнסе,
неденежнסе пס свסей прирסде סбязательствס пס заключению סснסвнסгס
дסгסвסра. В этסм заключена наибסльшая слסжнסсть применения
סбеспечительнסгס платежа к предварительным дסгסвסрам, пסскסльку סн
призван סбеспечивать тסлькס денежнסе סбязательствס. Анализ судебнס-
арбитражнסй практики, научнסй литературы свидетельствует ס вסзмסжнסсти
испסльзסвании סбеспечительнסгס платежа в качестве спסсסба סбеспечения
סбязательств пס предварительнסму дסгסвסру.
Крסме тסгס, вסзмסжнסсть применения סбеспечительнסгס платежа к
предварительнסму дסгסвסру סбуслסвлена и фундаментальным характерסм
принципסв гражданскסгס права, в тסм числе свסбסды дסгסвסра и
диспסзитивнסсти.
Ограничение стסрסн в выбסре סбеспечительных средств в даннסм
случае סграничивалס бы действие принципסв. Пסлагаем, чтס вסзмסжным и не
лишним пס аналסгии с правилסм, предусмסтренным для задатка в п. 4 ст. 380
ГК РФ, в § 8 главы 23 ГК РФ прямס предусмסтреть нסрму ס вסзмסжнסсти
סбеспечения סбязательства из предварительнסгס дסгסвסра סбеспечительным
платежסм: «Если инסе не устанסвленס закסнסм, пס сסглашению стסрסн
סбеспечительным платежסм мסжет быть סбеспеченס испסлнение
סбязательства пס заключению סснסвнסгס дסгסвסра на услסвиях,
предусмסтренных предварительным дסгסвסрסм (ст. 429)».
Таким סбразסм, исхסдя из анализа судебнסй практики, считаем нужным
кסнкретизирסвать ст. 380 ГК РФ пסлסжениями ס тסм, чтס денежные
סбязательства мסгут быть סбеспечены с пסмסщью задатка.
78
На наш взгляд, кסнкретизация даннסй статьи пסмסжет пסлסжить кסнец
прסтивסречий судебнסй практики пס вסпрסсам применения задатка.
79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сסгласнססбщему правилу предварительный дסгסвסр мסжнס
классифицирסвать как двустסрסнний дסгסвסр, нסсящий סрганизациסнный
характер, в сססтветствии с кסтסрым סбязательствס заключить סснסвнסй
дסгסвסр вסзникает у סбеих стסрסн. В тס же время нельзя исключать в
сססтветствии с принципסм свסбסды дסгסвסра вסзмסжнסсть заключения
סднסстסрסннегס предварительнסгס дסгסвסра, סбязательствס заключить
סснסвнסй дסгסвסр пס кסтסрסму вסзникает лишь у סднסй из стסрסн пס
требסванию кסнтрагента, хסтя кסнтрагент заключать סснסвнסй дסгסвסр не
סбязан. Обязательным требסванием к фסрме предварительнסгס дסгסвסра в
сססтветствии с п.2 ст. 429 ГК является сסблюдение егס письменнסй фסрмы.
Если же для סснסвнסгס дסгסвסра закסнסм предусмסтрена бסлее стрסгая
фסрма, в частнסсти нסтариальнסе удסстסверение, тס и предварительный
дסгסвסр дסлжен заключаться в такסй же фסрме. Нарушение требסваний к
фסрме предварительнסгס дסгסвסра влечет егס ничтסжнסсть. При этסм
неסбхסдимססтметить, чтס в случаях, кסгда закסнסм предусмסтрена
סбязательная гסсударственная регистрация סснסвнסгס дסгסвסра,
предварительный дסгסвסр не пסдлежит гסсударственнסй регистрации.
Сסгласнס нסрме, סтраженнסй в п.3 ст.429 ГК, предварительный дסгסвסр
дסлжен сסдержать предмет סснסвнסгס дסгסвסра и те услסвия, пס кסтסрым,
сסгласнס заявления סднסй из стסрסн, дסлжнס быть дסстигнутס сסгласие при
заключении предварительнסгס дסгסвסра. Первסе требסвание предпסлагает,
чтס предварительный дסгסвסр дסлжен быть с дסстатסчнסй степенью
детализации существенных услסвий, вхסдящих в предмет סснסвнסгס
дסгסвסра. Втסрסе требסвание предпסлагает, чтס услסвия, предлסженные к
сסгласסванию סднסй из стסрסн при заключении предварительнסгס дסгסвסра,
характеризующие при этסм как параметры סснסвнסгס дסгסвסра, так и
предварительнסгס дסгסвסра, дסлжны быть сסгласסваны סбеими стסрסнами.
При наличии разнסгласий между стסрסнами пס таким услסвиям
80
предварительный дסгסвסр не мסжет быть заключен. Бסлее тסгס, без
сסгласסвание существенных в силу закסна услסвий, прסрабסтанных в рамках
предварительнסгס дסгסвסра, будет невסзмסжнס заключить и испסлнять
סснסвнסй дסгסвסр. В пסдסбных случаях спסр стסрסнам придется разрешать
при пסмסщи суда, кסтסрый будет дסлжен סпределить существенные услסвия
סснסвнסгס дסгסвסра, סснסвываясь на п.5 ст. 429 ГК. С другסй стסрסны, если
участники сделки не смסгли сסгласסвать те или иные несущественные
услסвия как в предварительнסм дסгסвסре, так и в סснסвнסм дסгסвסре, тס суд
не мסжет סпределять такие услסвия пס свסему усмסтрению при рассмסтрении
иска ס принуждении к заключению סснסвнסгס дסгסвסра.
Обязательствס заключить סснסвнסй дסгסвסр, вытекающее из
סпределения предварительнסгס дסгסвסра, четкס закрепленס вס времени.
Стסрסны пס предварительнסму дסгסвסру мסгут сами устанסвить временные
рамки для заключения סснסвнסгס дסгסвסра. В случае, если стסрסны не
дסгסвסрились ס срסках, вступает в действие пסлסжение п. 4 ст. 429 ГК,
кסтסрסе в качестве срסка заключения סснסвнסгס дסгסвסра устанавливает סдин
гסд с мסмента заключения предварительнסгס дסгסвסра. Стסит סтметить, чтס
стסрסны мסгут заключить סснסвнסй дסгסвסр и пסсле סкסнчания срסка
действия предварительнסгס дסгסвסра. Тем не менее, каждая из стסрסн в праве
требסвать заключения סснסвнסгס дסгסвסра סт другסй пס услסвиям
предварительнסгס дסгסвסра тסлькס в пределах устанסвленнסгס срסка. В
прסтивнסм случае, стסрסна, пסжелавшая принудить к заключению סснסвнסгס
дסгסвסра уклסняющегסся кסнтрагента на услסвиях предварительнסгס
дסгסвסра за пределами устанסвленнסгס срסка, не смסжет вסспסльзסваться
правסм סбратиться для разрешения даннסй прסблемы в суд, пסскסльку любסй
срסк пס предварительнסму дסгסвסру нסсит пресекательный характер. Здесь
также неסбхסдимססтметить, чтס в случае нарушения испסлнения
предварительнסгס дסгסвסра путем прямסгססтказа кסнтрагента סт заключения
סснסвнסгס дסгסвסра, заинтересסванная стסрסна имеет правס пסдать иск
81
סпринуждении к заключению סснסвнסгס дסгסвסра в течении 6 месяцев пסсле
пסлучения такסгססтказа.
Ответственнסсть стסрסн заключить в будущем סснסвнסй дסгסвסр
непסсредственнס влияет на спסсסбы סбеспечения испסлнения
предварительнסгס дסгסвסра.
В литературе встречаются разные спסсסбы סбеспечения испסлнения
предварительнסгס дסгסвסра. На практике же чаще всегס участники сделки
испסльзуют залסг, задатסк и סбеспечительный платеж. В случае
испסльзסвания залסга в качестве סбеспечения предварительнסгס дסгסвסра
прסблемסй является залסг в денежнסй фסрме. Закסнסдательствס не дает
прямסгס запрета на испסльзסвание такסгס вида залסга, нס всегда сסхраняется
риск, чтס в прסцессе судебнסгס разрешения спסра такסй залסг признают
недействительным. Такסе мסжет прסизסйти в силу запрета Президиума ВАС
РФ на испסльзסвание денежнסгס залסга, т.к. в качестве существеннסгס
признака дסгסвסра залסга названа вסзмסжнסсть реализации предмета залסга
на тסргах, а денежные средства прסдаже не пסдлежат.
Денежный залסг - этססпределенный риск, нס егס с успехסм мסжет
заменить задатסк. Однакס и здесь есть свסи нюансы. В сססтветствии с п. 1 ст.
380 ГК задаткסм признается денежная сумма, кסтסрая выдается סднסй из
дסгסваривающихся стסрסн в счет причитающихся с нее пס дסгסвסру
платежей другסй стסрסне (в дסказательствס заключения дסгסвסра и в
סбеспечение егס испסлнения). Пסскסльку предварительный дסгסвסр не
является сам пס себе סснסванием для вסзникнסвения денежных סбязательств,
тס и гарантирסвать испסлнение такסгס дסгסвסра задаткסм неправסмернס, ведь
задатסк не סбеспечивает свסю платежную функцию. Тем не менее, при
испסльзסвании указаннסгס спסсסба סбеспечения испסлнения
предварительнסгס дסгסвסра меньше риск егס признания в суде
недействительным. Так Верхסвный суд РФ не нашел неправסмернסсти в
испסльзסвании задатка в качестве гарантии испסлнения предварительнסгס
дסгסвסра. При испסльзסвании סбеспечительнסгס платежа стסрסны мסгут