83
лишает возможности одной из сторон к злоупотреблению права второй
стороны.
Рассмотрим более подробно риски, возникающие у сторон при
заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на
вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет, если в
оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не
направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи,
действие предварительного договора просто прекращается (п. 6 ст. 429 ГК
РФ). В то время как заключение предварительного договора купли-продажи
квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя
крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких
предварительных договоров существует, главная причина этого – нежелание
застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные
законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости (п.1. ст. 1 Федерального закона от
30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации»)
1
.
К рискам покупателя можно отнести:
1. Двойные продажи. Одна из сложных ситуаций возникает в случае,
если недобросовестный продавец решил продать недвижимость по
предварительному договору сразу нескольким покупателям. При заключении
такого договора у покупателя не возникает право собственности на квартиру,
договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает
1
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
84
недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим
покупателем и затем продать ему квартиру
1
.
2. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег. В случае
судебного спора покупатель может претендовать только на возврат
вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки
рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика
банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой
возможности. Также покупатель не может рассчитывать на получение
неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре
купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного
договора, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Согласно действующему законодательству на этапе строительства
жилья возможно заключение с застройщиком только договоров долевого
участия в строительстве с обеспечением гарантий, предусмотренных
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также привлечение денег
жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
3. Риск признания предварительного договора незаключенным.
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны
содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все
параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и
пр.)
2
. Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в
договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор
считается незаключенным в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ.
1
Переведенцева, М. А., Половникова, Н. А. Риски сторон при заключении
предварительного договора купли-продажи недвижимости // Современные тенденции
развития науки и технологий. 2017. № 1-4. С. 117-123.
2
Аганина, И. В. Правовые последствия заключения предварительного договора участия в
долевом строительстве по законодательству Российской Федерации // Образование и
право. 2016. N 9. С. 74-76.
85
4. Отсутствие гарантий получения квартиры. Предметом
предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры
как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной
договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения
уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право
собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства
продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в
суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи,
то велика вероятность подачи встречного иска о признании
предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или
незаключенным.
Если между сторонами заключен предварительный договор участия в
долевом строительстве, то суд может признать его договором участия в
долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и
обязать застройщика предоставить документы на государственную
регистрацию. Для этого необходимо два условия:
- в предварительном договоре должны содержаться условия,
обязательные для включения в договор долевого участия в строительстве (ч.
4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ);
- соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства,
требованиям закона, предъявляемым к застройщикам (ч. 1 ст. 2, ч. 1-2 ст. 3
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 9 Обзора практики
разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013
1
).
С целью минимизации рисков при покупке квартиры в новостройке
стоит избегать застройщиков, предлагающих предварительный договор.
Данный договор сопровождается множеством рисков и практически полным
1
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // СПС Консультант Плюс.
86
отсутствием каких-либо гарантий. Даже, если дом будет построен, то
застройщик может попросту расторгнуть предварительный договор и вернуть
деньги покупателю. В случае же объективных причин по которым
покупатель планирует купить квартиру именно у этого застройщика с целью
минимизации рисков необходимо проверить наличие застройщика всех
необходимых документов (разрешение на строительство, договор аренды или
право собственности на землю, проектная декларация и т.д.), а также
включить в договор условия, которые предусмотрены для ДДУ (данные о
квартире и её цене)
1
.
Закон требует указывать в предварительном договоре условия,
позволяющие определенно установить объект продажи, – квартиру, цену и
порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор (п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана
ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца – гарантией того, что
его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из
сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть
право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п.
5 ст. 429 ГК РФ.
Риски сопровождают и другую сторону договора, как упоминалось
ранее, продавец практически не берет на себя ответственность, заключая
предварительный договор, но и он не застрахован от рисков, например от
невозможности понудить покупателя заключить основной договор.
1
Геворкян, Т. В., Гагал, Е. А. Предварительный договор купли-продажи объектов
строящейся недвижимости: проблемы теории и практики // Наука, образование и
культура. 2015. № 3 (3). С. 38-40.
87
В заключение необходимо отметить, что использование
предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости с одной
стороны дает его сторонам определенную гарантию добросовестного
исполнения основных обязательств, а именно получения готового объекта
недвижимости и уплаты за нее соответствующей цены. С другой стороны,
участникам гражданского оборота, в особенности покупателям – будущим
владельцам недвижимости, необходимо помнить о тех рисках, которые
может таить в себе конструкция предварительного договора и учитывать при
его заключении все требования законодательства, призванные
минимизировать риски и обезопасить стороны от недобросовестных
участников сделки.
88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Говоря о российской модели предварительного договора, нужно, прежде
всего, заметить, что рассматриваемый договор выполняет ряд уникальных
функций, присущих исключительно данной юридической конструкции.
Зародившись в отечественном праве как средство преодоления «технических
препятствий» при заключении основного договора, в новейшее время
предварительный договор имеет все основания рассматриваться как
дозволенный законом способ частичного ограничения свободы договора, как
средство построения договорных связей, как инструмент переговорного
процесса, как способ обеспечения заключения договора, как база для
введения в оборот права на заключение договора (особого объекта
гражданских прав), и, ко всему прочему, предварительный договор является
полноценным гражданско-правовым договором во всех трех его аспектах -
договор как документ, как сделка и как обязательство.
Можно выделить три основных направления развития предварительного
договора в современном российском законодательстве. Во-первых,
расширение набора способов обеспечивающих исполнение предварительного
обязательства. Во-вторых, изменение института предварительного договора.
В-третьих, распространение общих норм обязательственного права на
предварительный договор и порождаемое им предварительное обязательство,
с определёнными изъятиями.
Основное назначение предварительного договора – обеспечить
хозяйственные интересы сторон в будущем. Однако, являясь по своей сути
договором, он обладает особой структурой и правилами оформления. Таким
образом, в целом можно сделать вывод, что цель заключения
Предварительного договора – это упорядочение отношений между
сторонами в будущем, определение предмета и других условий будущего
обязательства. Предварительный договор порождает организационное
(неимущественное) обязательство, которое выражается в обязанности
89
участников данной сделки заключить в будущем основной договор,
опосредующий имущественный оборот. Поэтому необходимо учитывать, что
любой выход за установленные пределы расценивается как неоправданное
расширение действия норм о предварительном договоре, что в свою очередь
влечет порок рассматриваемой гражданско-правовой формы.
Законодатель наделил предварительный договор самостоятельностью,
об этом свидетельствует имеющаяся в ГК РФ норма права – ст. 429.
Предварительный договор заключается раньше основного, различны и
последствия заключения названных договоров. Предварительный договор
выступает определенной гарантией стабильности отношений между
хозяйствующими субъектами, что немаловажно в условиях экономического
кризиса.
Задаток как способ обеспечения исполнения предварительного договора,
использование которого в судебной практике с позиции правового
обоснования было весьма сомнительно, получил легальное закрепление в ГК
РФ. Вместе с тем, это все-таки лучший способ легализовать его
использование в правоприменении и тем самым разрешить противоречия в
судебной практике, исключить причины для дискуссии и противоположные
позиции внутри Верховного Суда РФ.
В заключение следует отметить, что проведенный правовой анализ
особенностей предварительного договора в юридической доктрине и в
правоприменительной практике российских судов подтвердил тот факт, что
использование предварительного договора в ряде случаев позволяет
эффективно защитить законные интересы сторон, связанные с заключением
основного договора. Однако выявленные в процессе анализа недостатки
правового регулирования в части предварительных договоров не позволяют
расширить сферу их применения в той степени, в которой этого требует
торговый оборот в современных условиях. Очевидно, что для создания
действительно эффективной конструкции предварительного договора в
90
российском гражданском праве потребуется более глубокая проработка
законодательных норм.
91
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
I. Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-
ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрании
законодательства РФ. 2014. N 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994
N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. N
32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства
РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред.
от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
6. Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ. 2015. N 10. Ст. 1412.
7. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 28.10.1998 № 218-З. URL:
http://www.pravo.by/document/?guid=3871&p0=HK9800218 (дата
обращения 20.05.2017)
8. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) (принят
Верховным Советом Республики Казахстан 27.12.1994) URL:
92
http://online.zakon.kz/document/?doc_id=1006061 (дата обращения
20.05.2017)
9. Гражданский кодекс Республики Молдова. Книга третья от 22.06.2002.
URL: http://continent-online.com/Document/?doc_id=30397878 (дата
обращения 20.05.2017)
10. Гражданский кодекс Республики Узбекистан. Часть первая от 21.12.1995
№ 163-1. URL: http://uz.denemetr.com/docs/768/index-95212-1.html (дата
обращения 20.05.2017)
11. Гражданское уложение Германии = Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch
mit Einführungsgesetz: ввод. Закон к Гражд. уложению / пер. с нем.; введ.,
сост. В. Бергманн ; науч. ред. А. Л. Маковский и др. М., 2006.
12. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие
Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом
Р.С.Ф.С.Р.») // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
13. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (утратил силу)
// Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.
14. О видах производных финансовых инструментов: Указание Банка
России от 16.02.2015 № 3565-У // Вестник Банка России. 31.03.2015. №
28.
15. Письмо Роспотребнадзора от23.07.2012 N 01/8179-12-32 «О
постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от18
июня 2012 года № 17 « О рассмотрении судами гражданских дел по
спорам о защите прав потребителей». Аналитический обзор от 4
сентября 2012 года //http: //www. Rospotrebnadzor.ru. (дата обращения
20.05.2017)
II. Научная литература
16. Аганина, И. В. Правовые последствия заключения предварительного
договора участия в долевом строительстве по законодательству
Российской Федерации // Образование и право. 2016. N 9. С. 74-76.