62
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной
договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора»
1
.
Отмечая недостатки позиции Д.В. Майдаровского укажем, что ученый
предлагает «обязанность» заменить «правом» заключения основного договора.
Выше мы изложили свое видение этого вопроса. А вот по поводу
«согласованных условий» отметим, что эта позиция согласуется с нормами ст.
429 ГК РФ и оснований для не внесения этого изменения мы не видим.
Необходимо обратить внимание на мнение Д.В. Майдаровского по
поводу внесения изменений в п. 3 ст. 445 ГК РФ. Он предлагает изложить эту
норму следующим образом: «Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1
и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены
законом, иными правовыми актами, не согласованы сторонами или не
вытекают из существа обязательств»
2
.
В целом мы согласны с этой позицией и считаем, что п. 3 ст. 445 ГК РФ
должен быть изложен в новой редакции.
В целом стоит отметить, что институт предварительного договора
несмотря на внесенные изменения федеральным законом от 8 марта 2015 года
№42-ФЗ нуждается в дальнейшем совершенствовании.
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в сфере
оборота недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – М., 2011. – С. 12.
2
Там же.
63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе проведенного исследования были сделаны следующие выводы:
Институт предварительного договора известен с древнейших времен. В
римском праве («pactum de contrahendo») содержались детальные нормы,
регламентирующие применение предварительного договора, многие из которых
вошли в континентальное право путем рецепции римского права.
Дореволюционному законодательству была известна такая разновидность
предварительного договора, как договор запродажи. Договору запродажи была
посвящена отдельная глава проекта российского Гражданского уложения,
вынесенного на рассмотрение Государственной Думы в 1913 году, которая
состояла из пяти статей и была направлена на регулирование отношений,
связанных с продажей недвижимого имущества. В соответствии со статьей
1776 договор запродажи определялся как договор, согласно которому одна
сторона обязуется продать, а другая – купить к назначенному в договоре сроку
определенное недвижимое имение за условленную цену.
Значительное расширение сферы действия конструкции
предварительного договора наблюдалось в ГК РСФСР 1922 года. В этом
Кодексе отсутствовали общие правила, посвященные предварительному
договору, однако закреплялись две его разновидности: запродажная запись и
предварительный договор о заключении в будущем договора займа.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал упоминания о
предварительных договорах, в том числе и относительно указанных их двух
разновидностях, которые выделялись в ГК РСФСР 1922 года.
Общая норма о предварительном договоре, закрепляющая его
универсальный характер, содержалась в Основах гражданского
законодательства: ст. 60 предусматривала правовую возможность заключения
сторонами такого договора, порядок заключения предварительного договора,
обязательные требования к его форме и содержанию, а также последствия
нарушения.
64
Согласно статье 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Исходя из законодательного определения предварительного договора,
данного в ГК РФ, предварительный договор приравнивается к соглашению
сторон, в соответствии с которым они берут на себя обязательство заключения
в будущем основного договора согласно условиям, сформулированным в
предварительном договоре.
Из легального определения предварительного договора можно выделить
следующие его признаки:
1. Предварительный договор является гражданско-правовым договором.
По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров.
2. Предварительный договор совершается в той же форме, что и основной
договор (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
3. В предварительном договоре должны содержаться условия, которые
позволят определить предмет договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
4. Предварительный договор может совершаться под отлагательным
условием. Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих
заключение предварительного договора под отлагательным условием. Таким
образом, заключение такого договора возможно.
5. Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен – основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В науке гражданского права предварительный договор занимает особое
место в классификации договоров, поскольку требует специального правового
режима, касающегося относительно обособленного круга отношений по
заключению будущих основных договоров. Предварительный договор не
является инструментом прямого воздействия в хозяйственном обороте, это
65
своего рода организационный договор, регулирующий заключение отдельных
видов договоров. Именно поэтому данный вид договора размещается в общей
части обязательственного права ГК РФ. Основной целью предварительного
договора является установление между сторонами определенного
правоотношения, которое в дальнейшем должно привести к заключению
основного договора. В то же время предварительный договор не является
обязательством.
Особенность предварительного договора заключается в том, что
исполнение условий такого договора не связано с исполнением имущественных
требований. Единственной обязанностью, возникающей из предварительного
договора, является обязанность заключения основного договора.
Дискуссионным является вопрос относительно условия о предмете
предварительного договора. Так, условие о предмете предварительного
договора представляет собой обязательство заключить договор в будущем.
Согласно иному мнению, предметом предварительного договора являются
действия сторон по заключению в будущем договора (основного договора).
Как представляется, условием о предмете предварительного договора
являются действия по заключению основного договора. Предварительный
договор является основанием возникновения обязательства заключить
основной договор, данное обязательство не может быть одновременно
условием о предмете предварительного договора.
Соответственно, предметом организационного правоотношения,
возникшего из предварительного договора, являются действия по организации
договорных связей, а его объектом – основной договор, подлежащий
заключению.
Содержание предварительного договора состоит в обязанности сторон
заключить основной договор. Из буквального толкования положений п. 1 ст.
429 ГК РФ следует, что обе стороны предварительного договора имеют право
требования и обязанность по заключению в будущем основного договора. Тем
66
самым российское законодательство нормировало предварительный договор
как двусторонний обязывающий (организационный) договор.
В п. 2 ст. 429 ГК РФ сказано, что предварительный договор заключается в
форме, который установлен для основного договора. В случае, если форма
основного договора не установлена, то предварительный договор заключается
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
В ГК РФ предусмотрены различные способы обеспечения обязательств. В
отношении предварительного договора могут применяться различные способы.
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по
соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (ст. 329
ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а также
способом платежа. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком
предварительного договора (ст. 429 ГК РФ, ч. 4 ст. 380 ГК РФ).
Обеспечительный платеж как правовой термин получил наиболее
широкое развитие в гражданском обороте благодаря арендным
правоотношениям, а также найму жилых помещений (при этом он используется
одинаково широко в рамках как основных, так и предварительных договоров).
Согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом может быть
обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. А при наступлении
обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа
засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. По сути
нормы, обеспечительный платеж и является тем, что мы давно именуем
авансом.
Таким образом, в ходе изучения вопроса обеспечения предварительного
договора можно прийти к следующим выводам:
67
1. Даже если задаток дан после 1 июня 2015 года, суд может постановить
вернуть его покупателю.
2. Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у
продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине
покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные
попытки к заключению основного договора купли-продажи.
3. Если причиной незаключения сделки послужили внешние
обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы
спрогнозировать, задаток подлежит возврату.
4. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной
функции, как задаток, хоть и называется «обеспечительный платеж».
Независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая
соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
5. Стороны не вправе произвольно приравнять аванс (обеспечительный
платеж) и задаток своей волей. Такое уравнивание противоречит норме ст.
381.1 ГК РФ и применению не подлежит.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий
предварительного договора возможно как в результате виновных действий в
форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате
невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно
заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в
заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений,
виновность действий, нарушающих условия предварительного договора,
повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не
доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от
ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой
стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих
действий, в результате которых основной договор не был заключен.
68
Системный анализ изменений позволяет прийти к выводу, что
законодатель, с одной стороны, сохраняет тенденцию приоритетной защиты
интересов гражданина как слабой стороны экономических правоотношений,
предоставляя в этой связи судам возможность применения усмотрений при
принятии решений по спорам, вытекающим из исполнения обязательств, а с
другой стороны, ограничивает репрессивность санкций за их неисполнение,
придавая этим санкциям именно компенсационное значение.
Уплата обеспечительного платежа служит цели облегчения процесса
истребования штрафных санкций арендодателем у арендатора за отказ
последнего от исполнения предварительного договора.
Обеспечительный платеж (гарантийный платеж, обеспечительный
депозит) является по своей правовой природе неустойкой, если соблюдаются
следующие условия:
‒ его целью является обеспечение обязательств арендатора перед
арендодателем по предварительному договору;
‒ взыскание денежных средств, составляющих «обеспечительный
депозит», производится исключительно при неисполнении арендатором своих
обязанностей по предварительному договору, что означает де-юре и де-факто
применение неустойки в качестве меры имущественной ответственности
(штрафной санкции) за нарушение положений предварительного договора.
В связи с этим судебно-арбитражная практика признает, что за
неисполнение принятой на себя обязанности по предварительному договору –
заключить основной договор с кредитором в оговоренный срок, должник может
быть привлечен к гражданско-правовой ответственности посредством
удержания «обеспечительного депозита» в качестве штрафа
Совершенствование гражданского законодательства по вопросам
предварительного договора позволит разрешить существующие правовые
проблемы в рассматриваемой сфере. Помимо этого реализация новелл должно
помочь судам при разрешении споров, связанных с исполнением основных
договоров. В целях совершенствования законодательства мы предлагаем:
69
Пункт 3 ст. 445 ГК РФ изложить в новой редакции: «Правила о сроках,
предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если
другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами, не
согласованы сторонами или не вытекают из существа обязательств».
70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Федеральный закон от 8 марта 2015 года №42-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» //
Собрание законодательства Российской Федерации. - 2015. - №10. - Ст. 1412.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14
ноября 2002 года №138-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 года №260-ФЗ) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2002. - №46. - Ст. 4532; Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2017. - №31 (Часть I). - Ст. 4809.
3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24
июля 2002 года №95-ФЗ (ред. от 1 июля 2017 года №147-ФЗ) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2002. - №30. - Ст. 3012; Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2017. - №27. - Ст. 3944.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26
января 1996 года №14-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 года №39-ФЗ) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. - Ст. 410; Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2017. - №14. - Ст. 1998.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30
ноября 1994 года №51-ФЗ (ред. от 7 февраля 2017 года №12-ФЗ) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст. 3301; Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2017. - №7. - Ст. 1031.
6. Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик
от 31 мая 1991 года №2211-1 (утратил силу) // Ведомости СНД и ВС СССР. -
1991. - №26. - Ст. 733.
7. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года (утратил силу) //
Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 407.
8. Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 года (утратил силу) //
СУ РСФСР. - 1922. - №71. - Ст. 904.
71
Специальная литература
9. Агарков М.М. Юридическая природа железнодорожной перевозки //
Вестник гражданского права. - 2008. - №4. – С. 142-172.
10. Ананских И.А., Серова Ю.Г., Сальников С.П. Договор запродажи в
российском праве и его аналоги в зарубежном законодательстве XVIII-XIX вв.
// Юридическая наука: история и современность. - 2016. - №1. – С. 93-100.
11. Ананских И.А., Серова Ю.Г. Экономико-правовые предпосылки
возникновения и развития института запродажи в России XVIII -XIX вв. //
Правовое поле современной экономики. - 2015. - №12. – С. 103-108.
12. Ананских И.А., Серова Ю.Г. Понятие договора запродажи и условия
его заключения по российскому законодательству XVIII-XIX вв. // Правовое
поле современной экономики. - 2015. - №11. – С. 94-100.
13. Андрющенко А.В. От ретроспективного анализа организационных
договоров к построению их системы // Вестник Омского университета. Серия:
Право. - 2016. - №1. – С. 135-139.
14. Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н. Комментарий к разделу III
«Общая часть обязательственного права» части первой Гражданского кодекса
РФ (главы 21-29) (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс», 2015.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая:
Общие положения. – М.: Статут, 2009. – 848 с.
16. Брагинский М.И. Предварительный договор в хозяйственных
отношениях // Советское государство и право. - 1971. - №3. – С. 103-108.
17. Бычков А. Об авансе и о задатке // ЭЖ-Юрист. - 2016. - №33. – С. 12.
18. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015.
- №7. – С. 13.
19. Гасников К.Д. Применение обеспечительных платежей в рамках
отдельных гражданско-правовых обязательств: теоретические и практические
аспекты // Журнал российского права. - 2016. - №10. – С. 46-55.