СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..1
ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЧАСТНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ…………………………………………………..5
1.1. Понятие и основные признаки понятия частной собственности на
земельные участки…………………….……………………………………………5
1.2. Земельный участок и земельная доля как объекты права
собственности………………………………………………………........................21
1.3. Оборотоспсобность земельных участков как необходимое условие
приобретения права собственности на землю……………………...……………35
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕНОСТИ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ……………………………………………………48
2.1. Понятие и общая характеристика приобретения права
собственности на земельные участки и его
оснований…………………………………………………………………………48
2.2. Сделки как основание возникновения права частной собственности
на земельные участки. Условия действительности и недействительности
данных сделок……………………………………………………............................62
2.3. Особенности приобретения права собственности на земельные
участки, находящиеся в государственной и муниципальной
собственности………………………………………………………………………81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………….………………..94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………100
1
ВВЕДЕНИЕ
За время своего существования Российское государство поэтапно
развивалось в рамках разных общественно-экономических формаций и
правовых систем, и лишь в конце двадцатого века наша страна в лице
Российской Федерации полноценно вступила на путь рыночной экономики, в
которой ключевое значение имеют общественные правоотношения по поводу
частной собственности на землю.
Перед современной Россией была поставлена фундаментальная задача по
созданию справедливой, реально функционирующей системы норм о правах
граждан и организаций на земельные участки, реализация которой осложнялась
тем, что в тогдашней России традиций частной собственности на землю
фактически не существовало. Российская Федерация по отношению к другим
правовым формам российского государства, по сути, стала первопроходцем в
создании демократичного, повсеместно действующего института права частной
собственности на землю.
Последние десятилетия ознаменовались крупными реформами
гражданского и земельного права. Они продолжаются и сегодня. Несмотря на
то, что в сфере правового регулирования отношений частной собственности на
землю законодателем проделана большая работа, и российская система права
существенно преобразилась, ее нельзя назвать идеальной. В законодательстве о
частной собственности на землю продолжают существовать пробелы, которые
обеспечивают несогласованность действующих правовых норм и создают
угрозу нарушения имущественных прав граждан и юридических лиц на
земельные участки.
Наиболее острые и волнующие проблемы возникают в процессе
приобретения права частной собственности на землю. Совокупность норм,
регулирующих приобретение права частной собственности на земельные
2
участки, образует субинститут права частной собственности, который и
оказывает на механизмы приобретения права собственности на землю
колоссальное влияние, так функционирование этого субъинститута
обеспечивает возникновение субъективных прав и обязанностей участников
гражданского оборота земли, то есть предшествует земельной собственности.
Учитывая это, научные исследования общественных отношений по
поводу приобретения права частной собственности на земельные участки, а
также норм, их регламентирующих, являются крайне актуальными и играют
важную роль в совершенствовании действующей правовой системы.
Теме приобретения права частной собственности на землю уделено
большое внимание в среде ученых-правоведов. Написаны десятки диссертаций
и монографий. Учеными, работавшими над проблемами института частной
собственности на землю, являются Вдовин М.С., Сташевский Е.Д.,
Зимина А.А., Кучкин В.А., Сальников В.П., Зуй Ю.В., Шитова Е.А.,
Горский А.Д., Заозерский А. И., Троицкий С.М., Тягай Е.Д., Князева Е.С.,
Стародумова С.Ю., Лобанов С.В., Романова Г.В., Кабанова И.Е. и многие
другие. Их труды были использованы при написании данной работы.
Эмпирической же основой исследования стала судебная практика и
статистическая информация.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения
по поводу права частной собственности на землю в российском государстве.
Предметом исследования является судебная практика и нормы права о
праве частной собственности на землю, основаниях, способах и порядке ее
приобретения.
Целью исследования является выявление существующих в действующем
законодательстве Российской Федерации о праве частной собственности на
землю пробелов и недостатков, а также внесение предложений по их
устранению.
Для достижения поставленной цели был решен ряд задач:
3
- определить основные правовые формы участия земли в общественных
отношения на современном этапе развития российского права;
- исследовать основы права частной собственности на землю, а именно:
понятие частной собственности на землю как института права и как
субъективного частного права конкретного лица; установлено значение такого
правового свойства земли как оборотоспособность, ее место и роль в правовом
режиме земельного участка;
- сформулировать перечень оснований для приобретения права частной
собственности на землю в соответствии с действующим законодательством,
охарактеризованы правовые особенности каждого основания;
- изучить особенности приобретения земельных участков посредством
заключения сделок, рассмотрены некоторые проблемные вопросы
законодательства и судебной практики в указанной сфере;
- выявить особенности и современные проблемы приобретения в частную
собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной
и муниципальной собственности.
Методологической основой исследования послужили такие методы
познания, как: анализ и синтез, дедукция и индукция, классификация,
исторический метод; сравнительно - правовой метод, формально -
юридический, статистический.
Данная работа состоит из введения, основной части – двух глав,
содержащих шесть параграфов, заключения и списка использованной
литературы.
В первой главе настоящего исследования исследуется: правовые формы
участия земли в гражданском обороте, особенности земельной доли и
земельного участка как объектов гражданских прав; право частной
собственности как институт права и как субъективное право конкретного лица,
отличие частной собственности от государственной собственности;
оборотоспособность как правовое свойство земельного участка, ее влияние на
правовой режим перехода прав на землю.
4
Во второй главе работы исследуются: основания приобретения права
частной собственности на землю в Российской Федерации по действующему
законодательству, сущность и особенности каждого правового основания;
сделки как основание приобретения права частной собственности на землю, а
также проблемы, возникающие в юридической практике при их совершении;
проблемы и особенности приобретения в собственность земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности.
В ходе защиты данной диссертации будут вынесены на обсуждение
сделанные автором в каждом из параграфов работы теоретические выводы и
предложения по изменению и совершенствованию действующего
законодательства, которые и составляют теоретическую и практическую
значимость диссертации.
5
ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
1.1. Понятие и основные признаки понятия частной
собственности на земельные участки
По данным государственного статистического наблюдения за
земельными ресурсами России по состоянию на 2016 год, в собственности
граждан находится 109741,2 тыс. га земли
1
, в собственности юридических лиц
находится 18238,4 тыс. га земельных участков
2
, площадь земель, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, составляет 255632,4 тыс. га
1
Сайт Росреестра. Наборы открытых данных // URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_port
al_services/cc_ib_opendata2/!ut/p/c5/hU69DoIwGHyk76pAWRswLSBYlERgIQ0hSMKPgzHx7a2
6uKB34_1STZazuQ-
9uQ3LbEYqqfYaMFcw5SBCyH0IscsKncCCW73ymkjGWiWSQeZ7IArCE9OCAxp_0ufX3pfjkG
5d6wiKOOXHDXzno__qf-
dXIECZWqaOKqr56g_pUjV2vWkfdJ1KDPqSPwHqEtmb/dl3/d3/L0lJSklna21DU1EhIS9JRGpBQ
U15QUJFUkNKRXFnLzRGR2dzbzBWdnphOUlBOW9JQSEhLzdfMDE1QTFINDBJMEQ3ODB
BQUVOVFBLMDAwRzUvUmFjZU4yNDk3MDAwNS9zYS5ydS5mY2NsYW5kLmlibXBvcnRh
bC5zcHJpbmcucG9ydGxldC5kaXNwYXRjaGVyLkRpc3BhdGNoZXJBY3Rpb25FdmVudC1NVU
xUSVBBUlQ!/?PC_7_015A1H40I0D780AAENTPK000G5000000_ru.fccland.ibmportal.spring.po
rtlet.handler.BeanNameParameterHandlerMapping-
PATH=%2fShowInfoblockPageController¶m_infoblock_document_path=P9.9.htm (дата
обращения 01.04.2020)
2
Сайт Росреестра. Наборы открытых данных // URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_port
al_services/cc_ib_opendata2/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gDQ1NHQw8TA08
DF3MLA0dHV7-QAG8DIDAHykeaxXu6ewV4eLsbGrgH-
hgYeDq7BBsGOJobGAQYENAdDrIPSYW_r7EpUIVziJeveZCRgYUJRB6f-
WD9OICjgb6fR35uqn5BboRBZkC6IgC4i9rh/dl3/d3/L0lDU0lKSWdrbUNTUS9JUFJBQUlpQ2dB
ek15cXpHWUEhIS80QkVqOG8wRmxHaXQtYlhwQUh0Qi83XzAxNUExSDQwSTBENzgwQUF
FTlRQSzAwMEc1L2F5Y2VOMjQ5NzAwMTQvc2EucnUuZmNjbGFuZC5pYm1wb3J0YWwuc3
ByaW5nLnBvcnRsZXQuZGlzcGF0Y2hlci5EaXNwYXRjaGVyQWN0aW9uRXZlbnQtTVVMVEl
QQVJU/?PC_7_015A1H40I0D780AAENTPK000G5000000_ru.fccland.ibmportal.spring.portlet.ha
ndler.BeanNameParameterHandlerMapping-
PATH=%2fShowInfoblockPageController¶m_infoblock_document_path=P9.10.htm (дата
обращения 01.04.2020)
6
земли
1
, а площадь всего земельного фонда в границах РФ составляет 36598910
тыс. га
2
.
Приведенные данные свидетельствуют о том, что доля частных земель в
РФ существенно меньше площади земель, находящихся в государственной и
муниципальной собственности. Например, в США доля частных земель
составляет более 60%
3
.
Учитывая это, а также развивающийся характер рыночных отношений в
нашей стране, институт частной собственности и связанные с ним
теоретические и практические проблемы имеют крайне существенное значение
для обеспечения стабильности процесса денационализации земли, ее
рационального, эффективного использования и защиты частных и
общественных интересов.
В современной юридической науке под правом собственности понимают
как институт гражданского права – совокупность норм права, так и вещное
1
Сайт Сайт Росреестра. Наборы открытых данных // URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_i
b_portal_services/cc_ib_opendata2/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gDQ1NHQw
8TA08DF3MLA0dHV7-QAG8DIDAHykeaxXu6ewV4eLsbGrgH-
hgYeDq7BBsGOJobGAQYENAdDrIPSYW_r7EpUIVziJeveZCRgYUJRB6f-
WD9OICjgb6fR35uqn5BboRBZkC6IgC4i9rh/dl3/d3/L0lDU0lKSWdrbUNTUS9JUFJBQUlpQ2dB
ek15cXpHWUEhIS80QkVqOG8wRmxHaXQtYlhwQUh0Qi83XzAxNUExSDQwSTBENzgwQUF
FTlRQSzAwMEc1L1l5Y2VOMjQ5NzAwMjAvc2EucnUuZmNjbGFuZC5pYm1wb3J0YWwuc3B
yaW5nLnBvcnRsZXQuZGlzcGF0Y2hlci5EaXNwYXRjaGVyQWN0aW9uRXZlbnQtTVVMVElQ
QVJU/?PC_7_015A1H40I0D780AAENTPK000G5000000_ru.fccland.ibmportal.spring.portlet.han
dler.BeanNameParameterHandlerMapping-
PATH=%2fShowInfoblockPageController¶m_infoblock_document_path=P9.11.htm дата
обращения 01.04.2020)
2
Сайт Сайт Росреестра. Наборы открытых данных // URL:https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib
_portal_services/cc_ib_opendata2/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gDQ1NHQw8
TA08DF3MLA0dHV7-QAG8DIDAHykeaxXu6ewV4eLsbGrgH-
hgYeDq7BBsGOJobGAQYENAdDrIPSYW_r7EpUIVziJeveZCRgYUJRB6f-
WD9OICjgb6fR35uqn5BboRBZkC6IgC4i9rh/dl3/d3/L0lDU0lKSWdrbUNTUS9JUFJBQUlpQ2dB
ek15cXpHWUEhIS80QkVqOG8wRmxHaXQtYlhwQUh0Qi83XzAxNUExSDQwSTBENzgwQUF
FTlRQSzAwMEc1L0N5Y2VOMjQ5NzAwMjYvc2EucnUuZmNjbGFuZC5pYm1wb3J0YWwuc3
ByaW5nLnBvcnRsZXQuZGlzcGF0Y2hlci5EaXNwYXRjaGVyQWN0aW9uRXZlbnQtTVVMVEl
QQVJU/?PC_7_015A1H40I0D780AAENTPK000G5000000_ru.fccland.ibmportal.spring.portlet.ha
ndler.BeanNameParameterHandlerMapping-
PATH=%2fShowInfoblockPageController¶m_infoblock_document_path=P9.1.htm дата
обращения 01.04.2020)
3
Тягай Е.Д. Право собственности на недвижимость в США: сложноструктурные модели. М.,
ООО «Проспект», 2014. С. 47.
7
право в субъективном смысле, т.е. комплекс правомочий. Нужно отметить, что
указанные значения можно соотнести друг с другом как целое и часть в виду
того, что право частной собственности как институт права является
источником правомочий, входящих в субъективное право собственности.
Комплекс правомочий собственника, составляющий субъективное право
собственности, регламентирован ст. 209 ГК РФ
1
. К правомочиям собственника
относятся правомочия на собственные активные действия в отношении
земельного участка:
Правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность
хозяйственного господства собственника над вещью, отношение к ней как к
своей. «В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник
может переместить в нужное для него место, владение землей представляет
собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство
над ней ограниченно»
2
.
Правомочие пользования - это возможность «использовать полезные
свойства земли: выращивать сельскохозяйственную продукцию, размещать
постройки»
3
, т.е. это допустимая законом возможность хозяйственной
эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и получения доходов
от ее использования.
Правомочие распоряжения - это возможность для собственника
определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать
земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать,
обменивать, завещать и т. д.). Распоряжение включает также право
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред.
от 16.12.2019) // СПС «Консультантплюс // URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=340325&fld=134&dst=100
0000001,0&rnd=0.05175674311211842#07467445560479251 (дата обращения 01.04.2020)
2
Шалайкин Р.Н. Особенности содержания права собственности на землю // Проблемы
правоохранительной деятельности. №2. 2011. М.: Белогородский юридический институт
МВД РФ им. И.Д. Путилина, С. 32.
3
Дарков А.А. Правовое регулирование возникновения права собственности и других вещных
прав на земельные участки в контексте реформирования гражданского законодательства //
Государственная служба и кадры. 2019. № 3. С. 76.
8
собственника на уничтожение вещи, но к земле оно не применимо.
Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах: изменение
фактического состояния земельного участка, которое влечет за собой
изменение его юридического статуса; изменение правового режима земель;
изменение в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков.
Исходя из смысла действующего законодательства (ст. 35 Конституции
РФ
1
, ст. ст. 1, 12, 14 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ
2
), также выделяют такие правомочия
как:
Правомочие требования, обращённое к неопределенному кругу лиц, о
недопустимости вмешательства в сферу его хозяйственного господства над
земельным участком.
Правомочие на защиту - это возможность собственника земли
осуществлять отстаивание своих прав и интересов методами и способами,
предусмотренными законодательством, в том числе и путем обращения в
установленном порядке в уполномоченные органы для возбуждения
гражданского, административного и уголовного судопроизводства по факту
нарушения его прав.
3
Некоторые авторы по вопросу правомочий собственника земельного
участка занимали достаточно спорные позиции, утверждая, что: «в земельных
правоотношениях элементы владения и пользования, как правило, совпадают,
их понятия отождествляются»; «владение земельным участком предполагает
одновременно и пользование»; «право распоряжения неотделимо от права
собственности, если само оно продолжает существовать»
4
.
1
Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 //
URL: http://www.constitution.ru (дата обращения 01.04.2020)
2
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ.
Принят Государственной Думой 23 октября 2002 года. Одобрен Советом Федерации 30
октября 2002 года // "Собрание законодательства РФ", 18.11.2002, N 46, ст. 4532,
3
Князева Е.С. Особенности реализации права собственности на землю юридическими и
физическими лицами. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических
наук. Москва, 2006. С.68
4
Мустакимов Н.С., Попрухина Е.А. Право собственности на землю: понятие и формы //
Марийский юридический вестник № 1, 2016, М.: Марийский государственный университет,
2016. С.81
9
С мнениями этих ученых нельзя согласиться. Самим законодателем в ст.
209 ГК РФ дается разграничение таких полномочий как владение и
пользование. Думается, что пользование земельным участком без владения им
(хотя бы частичным) – невозможно. Владение же без пользования не только
возможно, но и чрезвычайно распространено. Граждане в силу объективных
причин могут достаточно длительное время не пользоваться земельными
участками, просто владея ими, числя их на своем балансе: владеть земельным
участком, отведенным под жилищное строительство, но не осуществлять его;
владеть участком из земель сельскохозяйственного значения, но не
осуществлять сельскохозяйственную деятельность и так далее.
Право же на распоряжение земельным участком в отдельных случаях
также считаем отделимым от права собственности. В ч. 1 ст. 260 ГК РФ
говорится о том, что «…лица, имеющие в собственности земельный участок,
вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и
распоряжаться им иным образом…..». Перечисленные действия по
распоряжению земельным участком и правда не совместимы с сохранением
права собственности на него – кроме одного: сдачи земельного участка в
аренду. Так, собственник земельного участка может заключить договор аренды
земельного участка, в котором будет предусмотрено право арендатора на
заключение договора субаренды этого же участка. Таким образом, будет
осуществлена передача полномочия по распоряжению земельным участком
несобственнику с одновременным сохранением права собственности.
Следует отметить, что в теории гражданского права предпринимались
попытки расширить триаду основных правомочий собственника, введя в нее
дополнительное правомочие – управление, которым обладало бы
исключительно государство. В советской теории права в условиях
повсеместной государственной собственности на землю впервые попытался
произвести подобное «расширение» А.В. Павлов
1
.
1
Павлов, А. В. Конспект курса земельно-колхозного права / А. В. Павлов. - М.: Вымпел,
1938. – С.158