20
количества. Помимо этого, вследствие нарушения требований почвоохранных
мероприятий, 197,7 млн. гектаров сельхозугодий подвержена активным
процессам деградации - зарастает бурьяном, кустарником, мелколесьем.
Ветровой эрозии подвержено 61 млн. гектар сельхозугодий, а опустыниванию –
уже более 100 млн.; площадь оврагов на пашне уже превысила 1 млн. га, доля
кислых почв на фоне резкого сокращения объемов известкования за 26 лет
увеличилась с 30% до 45%; переувлажнению и заболачиванию подвержено 7%
пашни, 3% - вторичному засолению (в южных регионах доля таких земель
достигает 50%)
1
.
Естественно, приведенная статистика охватывает и частные сельхоз
угодья, но значительная ее часть приходится на государственные и
муниципальные земли, не сданные в аренду. Можно возразить, что существует
возможность привлечения должностных лиц субъектов РФ и муниципальных
образований к ответственности (по тем же ст. 8.7, 8.8 КоАП РФ), однако,
обратившись к статистике судебной практики можно увидеть, что доля
привлеченных должностных лиц публично-правовых образований среди
прочих лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушение
режима использование земель сельхоз назначения, составляет менее 15%, при
том, что доля государственной и муниципальной собственности в указанной
категории земель – более 60%
2
.
Таким образом, можно сделать вывод, что по сравнению с частной
собственностью на землю государственная собственность более похожа на
отношение по поводу господства над вещью, что выражается не только в
абсолютно различных основаниях приобретения, но и в пределах
осуществления своих прав собственником земли. Частная собственность на
землю характеризуется рядом ограничений и обязанностей, которые призваны
1
Кашин В.И. Доклад председателя комитета Государственной Думы по аграрным вопросам
от 01.02.2017. URL: http://komitet2-20.km.duma.gov.ru/Novosti-Komiteta/item/12280573 (дата
обращения 01.04.2020)
2
О состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в РФ в 2014 году.
Доклад Министерства сельского хозяйства. М., 2016. С. 65.
21
обеспечить баланс частных и общественных интересов, не позволяющих
реализовывать многое правомочия, присущие для права собственности на
движимую вещь.
1.2. Земельный участок и земельная доля как объекты права
собственности
Прежде чем говорить о земельном участке, как объекте гражданского
оборота, нужно также определить, в каких еще правовых формах земля
участвует в общественных правоотношениях и как эти формы отличаются от
земли, имеющей статус земельного участка.
Помимо земельного участка в гражданском, земельном,
градостроительном и экологическом законодательстве часто встречаются такие
термины как «земли», «земельная доля», «часть земельного участка».
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ, земельный участок является недвижимой
вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет
характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально
определенной вещи. Земельный кодекс, называя земельный участок
недвижимой вещью, распространяет на него действие Гражданского кодекса
РФ, который более детально регламентирует признаки недвижимости (ст. 130
ГК РФ), а также особенности приобретения и осуществления права
собственности и иных вещных прав на землю (гл. 17 ГК РФ). Таким образом,
земельный участок, будучи объектом гражданских прав естественным образом
является объектом гражданского оборота в целом и права частной
собственности в частности.
Исчерпывающего же определения термина «земля» или «земли» нет в
действующем законодательстве. Н.С. Мустакимов и Е.А. Попрухина
1
на
1
Мустакимов Н.С., Попрухина Е.А. Право собственности на землю: понятие и формы //
Марийский юридический вестник № 1. 2016. М.: Марийский государственный университет,
2016. С. 83.
22
основании анализа главы 3 Земельного кодекса приходят к выводу, что термин
«земля» понимается законодателем либо как земли, составляющие фонд
природных ресурсов (в соответствии с содержанием ст. 1 ЗК РФ), либо
отождествляется с совокупностью земельных участков.
Данная позиция представляется нам верной, однако, считаем
необходимым дополнить ее. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ, земельный участок
обладает таким существенным признаком как индивидуальная определенность,
которая достигается путем выделением его на местности в установленном
законом порядке и занесении полученных в результате такого выделения
координационных данных в кадастр недвижимого имущества. Необходимость
такой индивидуальной определенности диктуется потребностью в участии
соответствующих областей земли в гражданском обороте в качестве
самостоятельных объектов. Однако, вместе с тем, подавляющая часть земли,
составляющая территорию Российской Федерации, не подвержена указанной
индивидуализации, как в силу проблематичности ее осуществления, так и
практической бесполезности, так как данные области земной поверхности
непосредственно не участвуют в гражданском обороте, а если и участвуют, то в
той степени, которая не требует подобного юридического обособления.
Так, территория Российской Федерации представляет собой совокупность
юридически обособленных как самостоятельные объекты гражданского
оборота участков земной поверхности – «земельных участков», так и участков
земной поверхности, не подвергшихся процедуре такого юридического
обособления – «земли» или «земель». Кроме того, думается, что в
подтверждении правильности нашей интерпретации закона служит также и
содержание норм Земельного кодекса об образовании земельных участков (ст.
ст. 11.2, 11.3 ЗК РФ), в соответствии с которыми земельные участки образуются
при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе
из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности.
23
Таким образом, если земельный участок как юридически обособленная
часть земной поверхности преимущественно является объектом гражданского
оборота, то к земле, как участку земной поверхности, не имеющему подобного
юридического обособления, не применимы нормы гражданского и иного права,
регламентирующие возможность отчуждения имущества в частную
собственность. Соответственно, «земля» не выступает в качестве вещи в том
понимании, которое подразумевает Гражданский кодекс РФ, и рассматривается
законодателем как природный объект и ресурс, на что и обращено внимание в
п. 1. ч. 1 ст. 6 ЗК РФ.
В связи с этим в литературе была высказана позиция А.П. Анисимова и
А.Я. Рыженкова, которые полагают, и что «земля как природный объект и
природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни
отношений собственности, ни каких-либо еще отношений, так как объектом
земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория,
отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки
соответствующего объекта, поэтому объектом земельных и иных
правоотношений является индивидуализированная часть земли, т. е.
конкретный земельный участок»
1
.
По нашему мнению подобная позиция, которая противопоставляет
земельный участок и иные правовые формы существования земли в
общественных отношениях такому понятию как «природный объект», является
неверной. Земельный участок подлежит индивидуализации, обособлению
сугубо для его участия в гражданском обороте, и обособление это носит
преимущественно юридический, а не фактический (физический) характер,
поэтому земельный участок ни при каких обстоятельствах не перестает быть
частью земной поверхности, не теряет свойства и качества земли, оставшейся за
его границами, то есть объективно продолжает быть частью целого. Учитывая
1
Анисимов А.П. Гражданское право России. Общая часть: учебник для академического
бакалавриата / Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А.; под общей редакцией
Рыженкова А.Я.. Москва: Издательство Юрайт, 2019. С. 303.
24
это, земельный участок как вещь и объект гражданского оборота всегда
остается одновременно и природным объектом, что и обуславливает
возможность и необходимость возложения на частного собственника ряда
земельных и экологических обязанностей и ограничений.
Определение понятию «часть земельного участка» также не дано в
действующем законодательстве, однако, принимая во внимание сущность
термина «земельный участок», думается, что под его частью следует понимать
любую площадь земли в границах земельного участка, условно определяемую
собственником земли, сторонами по сделке или уполномоченным органом
государственной власти или местного самоуправления с целью участия этой
площади в гражданских, земельных или иных правоотношениях в пределах,
допускаемых законом.
В отличие от земельного участка его часть не может быть объектом
сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, дарение, мена), так как в
соответствии со статьей 37 ЗК РФ объектами подобных сделок могут быть
только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
1
Следовательно, часть земельного участка не является полноценным объектом
гражданского оборота, что подтверждается и судебной практикой.
2
Между тем,
часть земельного участка может быть объектом иных правоотношений,
например, ипотеки
3
или аренды.
4
1
Тоточенко Д.А. Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-
правовой защиты в суде // Имущественные отношения в Российской Федерации. №7. 2016.
М.: Международная академия оценки и консалтинга. С.10.
2
Кассационное постановление президиума Краснодарского краевого суда от 20 января 2016
г. по делу № 44 Г-1956/2015 по кассационной жалобе представителя Колбасиной Г.И. на
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского
краевого суда от 02 июля 2015 года по иску Нестерова А.В. к Колбасиной Г.И. о признании
расписки договором купли-продажи недвижимого имущества, признании договора купли-
продажи недвижимого имущества заключенным, разделе земельного участка и признании
права собственности на недвижимое имущество.
3
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.
4
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации. 2012. № 1. С. 12.
25
По нашему мнению, некое сходство с частью земельного участка имеет
земельная доля, которая в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» представляет собой долю в праве общей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения. При этом, считаем, допустим называть земельной долей и долю в
праве общей собственности на земельные участки иных категорий.
Общей чертой земельной доли и части земельного участка является то,
что они в противоположность полноценному земельному участку не выделены
в натуре, т.е. не представляют из себя часть земной поверхности с точно
определенными границами. Главным же отличием является то, что земельная
доля более оборотоспособна, так как может отчуждаться без выделения на
местности.
Определившись с понятиями земельный участок и земельная доля, а
также с тем, чем они отличаются от иных форм участия земли в общественных
отношениях, можно более подробно рассмотреть вопрос об их особенностях
как объектов гражданского оборота.
К особенностям земельного участка относятся:
1) Обязательное межевание и постановка на государственный
кадастровый учет, а также государственная регистрация вещных прав на землю.
2) Индивидуальность. Статья 8 ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости»
1
устанавливает следующие индивидуальные характеристики
земельного участка: кадастровый номер, описание местоположения, площадь,
кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов
недвижимости, номер кадастрового квартала; сведения о лесах, водных
объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах
земельного участка; категория земель; вид разрешенного использования
земельного участка; сведения о зоне с особым правовым режимом, если
земельный участок или его часть расположены в ее границах.
1
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-
ФЗ // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
26
Главным из всех вышеперечисленных индивидуализирующих признаков
земельного участка являются его границы, определенные в установленном
законом порядке. Отсутствие уточненных границ земельного участка может
являться для суда основанием отказа в защите нарушенных прав на землю.
1
При этом нужно отметить, что до настоящего времени ни в одном
федеральном законе не содержится определение термину «граница земельного
участка». Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой
деятельности» (п. 4.2 ст. 1)
2
лишь указывает на то, как она устанавливается. Для
правоприменительной практики же это определение имеет существенное
значение, так как при согласовании границ смежных земельных участков
иногда возникает вопрос, является ли единичная точка соприкосновения
земельных участков ее границей, или же граница подразумевает как минимум
несколько точек соприкосновения
3
. В настоящее время судебная практика
говорит о том, что уже одну точку соприкосновения можно считать границей
4
.
3) Регламентация максимальных и минимальных размеров земельных
участков из некоторых категорий земель. На сегодняшний день согласно п. 1 ст.
11.9 ЗК РФ максимальные и минимальные размеры земельных участков, в
отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной
деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются
такими градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты
1
Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 26 июня 2014 года
по делу № 33-8574/2014; Апелляционное определение Омского областного суда от 25 июня
2014 года по делу № 33-3832/2014.
2
Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 № 221-Ф // Собрание
законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. Ст. 4017.
3
Тоточенко Д.А. О признании недействительными результатов межевания земельных
участков // Электронный аналитический портал «Отрасли права». URL: http://отрасли-
права.рф/article/28233 (дата обращения 01.04.2020)
4
Решение Пермского районного суда (Пермский край) от 9 февраля 2015 г. по делу № 2-
2838/2014 по иску Сасина П.В. к Урсаеву Н.Г. о признании строения самовольной
постройкой, сносе строения и встречному иску Урсаева Н.Г. к Сасину П.В. о признании
межевого плана земельного участка недействительным, об установлении местоположения
смежной границы земельных участков, исключении сведений о местоположении границ
земельного участка из государственного кадастра недвижимости; Решение Кировского
районного суда Ленинградской области от 14 июля 2017 г. по делу № 2-127/2017 по иску
Бакирова А. А. к Крутякову Е.М.
27
содержатся в правилах землепользования и застройки муниципальных
образований и утверждаются представительным органом местного
самоуправления. Указанная градостроительная документация применима по
большей части к землям населенных пунктов, максимальные и минимальные
размеры земельных участков из других категорий земель регламентируются
федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами. Так,
например, для земель сельскохозяйственного назначения ФЗ № 101 «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» в п. 2, ч. 3, ч. 2 ст. 4, п. 3
ч. 1 ст. 19.1 устанавливает, что максимальный размер земельного участка в
одном муниципальном районе должен составлять не менее чем 10 процентов
общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной
территории в момент предоставления или приобретения земельного участка.
Более детально размеры регламентируются на уровне субъекта РФ, так,
например, ст. 4 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в
Оренбургской области»
1
устанавливает минимальных размер участка в размере
одного гектара.
4) Недопустимость самовольного изменения категории земельного
участка. Для этого частному собственнику необходимо пройти процедуру,
предусмотренную Федеральным законом «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ
2
.
5) Единство судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов
недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками здания и
сооружения следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. Указанные положения закреплены в
Гражданском (ст. 273) и Земельном (ст. 35) кодексах Российской Федерации.
1
Закон Оренбургской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в
Оренбургской области» от 17 марта 2003 года № 118/16-III-ОЗ // СПС «Гарант». URL:
https://base.garant.ru/27502688/#friends (дата обращения 01.04.2020)
2
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в
другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 27.12.2004. N 52
(часть 1). Ст. 5276.
28
Данные нормы действуют за исключением следующих случаев:
отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в
натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения,
находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.
27 ЗК; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на
условиях сервитута.
При этом нужно отметить, что земельный участок (по крайней мере, его
часть) зачастую рассматривается и законодателем и участниками гражданских
правоотношений как принадлежность здания, строения, сооружения. Все
объясняется тем, что зачастую земля имеет меньшую экономическую ценность.
В качестве примера приоритета строений над земельным участком служит
существование таких правовых понятий как «часть земельного участка,
необходимая для использования здания, строения, сооружения» (ст. 552, 652 ГК
РФ), институт приобретения права частной совместной собственности на землю
собственниками многоквартирного дома при оформлении своих прав на жилые
помещения
1
и т.д. Земельный участок рассматривается как главная вещь, если
он имеет особую экономическую, культурную или экологическую ценность,
как, например, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
и особо охраняемых территорий.
7) Необходимость осуществления собственником земли различных
землеохранных мероприятий, предусмотренных ЗК РФ, Федеральным законом
«Об охране окружающей среды»
2
и иным законодательством, а также
использование земли строго по целевому назначению. Причем неиспользование
земельных участков служит основанием привлечения собственника к
ответственности, если сроки для освоения и начала использования
соответствующего земельного участка предусмотрены законом (например, ст.
1
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ // Российская газета. № 1. 12.01.2005. С.16; Жилищный кодекс
Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Парламентская газета. № 7-8.
15.01.2005. Ст.36;
2
Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 № 7-ФЗ //
Парламентская газета. № 140-141. 27.07.2002. Ст. 11, 12, 77.
29
8.8 КоАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению,
невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для
использования по целевому назначению»).
8) Уникальные по сравнению с другой недвижимостью физические
свойства: неперемещаемость, невозможность уничтожения, плодородность,
непотребляемость, невозобновляемость, фундаментальность в буквальном
смысле – как основа для любой другой недвижимости.
9) Недостаточная пространственная определенность: если вопрос
распространения правомочий собственника по площади земельного участка
считается решеным – они действуют в установленных границах земельного
участка, то вопрос об иных пространственных направлениях, а именно глубины
и высоты земельного участка, остается открытым и связан с такими понятиями
как «недра» и «воздушное пространство», право собственности и суверенитет
над которыми осуществляет Российская Федерация. В связи с этим и
существуют такие отрасли права как градостроительное, горное и воздушное.
Они ограничивают правомочия частного собственника в соответствующих
направлениях.
10) Неотъемлемым признаком понятия «земельный участок» как объекта
гражданского оборота также является государственная регистрация прав на
него. Земельный участок является объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ),
на земельные участки распространяются соответствующие правила о
недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ней (ст. 131, 223 ГК РФ).
Особенностями же земельной доли как объекта гражданского оборота
являются:
1) Невещественность. Большинство ученых-правоведов относят
земельную долю к имущественному праву, а не к вещи. Такую же позицию,
фактически, занимает и законодатель, называя ее долей в праве общей