32
договора; распределяются обязательства участников договора по ремонту и
восстановлению арендуемого имущества; вероятность и механизм выкупа,
если это обуславливается договором; размер и порядок внесения платы за
пользование арендованным имуществом; обязательство арендодателя
предоставить имущество, а вместе с тем и инструкцию по эксплуатации,
технический паспорт, т.е. всю необходимую документацию; возврат
имущества после окончания срока договора. Также договором аренды могут
быть оговорены и дополнительные условия, в зависимости от вида
арендуемого имущества и пожеланий сторон.
В обязательном порядке договором аренды предусматриваются
обстоятельства, которые участники правоотношений считают бесспорными.
Нарушение их неминуемо повлечет за собой прекращение и расторжение
договора.
Предопределенное нормой условие договора, применимой в таких
случаях, а соглашением участников правоотношений не указано другое, то
стороны могут своим соглашением убрать ее действие или утвердить
условие, которое может отличаться от указанного в ней. Если такое условие
отсутствует, то оно обозначается диспозитивной нормой.
Законом и другими нормативно-правовыми актами, другими словами
императивными нормами установлены правила, которым должен
обязательно отвечать договор аренды.
Договор аренды является консенсуальным, т.е. признанным
заключенным с момента согласования существенных условий участниками
договора; возмездным, т.е. имущество передается внаем только за плату;
двусторонне обязывающий, т.е. каждая из сторон является носителем прав и
обязанностей; настоящим договор является с того момента, когда
арендодатель передает имущество арендатору; договор аренды является
срочным, т.е. имущество передается во временное владение и пользование
или во временное пользование на конкретный установленный договором
срок, следует отметить, что срочность не является обязательным свойством
33
договора, так как Гражданский кодекс РФ считает вероятным возможность
заключения такого договора без указания срока действия, такие договоры
называются бессрочными.
С того момента, как договор заключен, он вступает в законную силу и
является обязательным для исполнения сторонами его заключившими.
Окончание срока действия договора не освобождает от ответственности
участников за нарушение условий, оговоренных в нем.
В аренду могут быть переданы:
1. Земельные участки и другие отдельные природные объекты;
2. Предприятия и другие имущественные комплексы;
3. Здания, сооружения;
4. Оборудование;
5. Транспортные средства;
6. И другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в
процессе их эксплуатирования (непотребляемые вещи).
Правом на передачу имущества внаем обладает, непосредственно сам
владелец этого имущества, а также лицо, которое он уполномочил
1
.
Главным признаком объектов арендных правоотношений есть их
характерная определенность. Передавая согласованное договором аренды
имущество, участники правоотношений основываются на том, что после
окончания срока договора оно будет возращено арендодателю, согласно
описи, приложенной к договору. Именно поэтому объектом аренды не может
выступать, например, партия материалов производственно-технического
назначения или партия продукции, предназначенные для перепродажи или
использования в производстве.
Предметом договора займа могут быть используемые вещи и деньги,
но тут есть отличие от договора аренды. По договору аренды имущество
1
«Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями
могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество
в аренду». Ст. 608. «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
34
должно быть возвращено, и именно то, которое было передано, а вот в
договоре займа возврату подлежат не те же предметы, которые были
получены, а тождественные им и в том же количестве.
При составлении договора аренды участники правоотношения должны
указать и согласовать наиболее полные сведения, касающиеся объекта
договора, что позволит определенно установить имущество, которое будет
передано внаем. Если же такой информации не будет, тогда договор аренды
будет считаться незаключенным
1
.
Следовательно, условие об объекте договора аренды – это весомый
пункт для всех без исключения договоров аренды. Для некоторых отдельных
видов аренды, даже были специально разработаны дополнительные условия
и отнесены к существенным, например, размер оплаты за арендованные
здания и сооружения
2
.
Обратим внимание на положения, в которых говорится о том, что
законом могут быть установлены виды имущества, передача которого внаем
просто невозможна или же ограничена
3
. Отдельные предприятия связи,
транспорта, оборонной промышленности, топливно-энергетического
комплекса, а также предприятия Министерства обороны России, МВД
России, ФСБ России и предприятия некоторых прочих отраслей экономики,
индивидуальность и характер деятельности которых предопределяют
повышенную степень централизации управления ими, внаем передаваться,
конечно же не могут. Перечни таких объектов установлены отдельными
распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.
1
«В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При
отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным» п.3 ст. 607 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)»
от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
2
Ст. 654 Размер арендной платы. «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть
вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
30.12.2018).
3
Ст. 608 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
35
Так же определен перечень объектов железнодорожного транспорта,
которые запрещены к сдаче внаем
1
. Некоторые ограничения установлены и
для передачи внаем водных объектов
2
.
В договоре аренды следует обозначить полное четкое наименование
имущества, его свойства, если речь идет о недвижимом имуществе, то в
обязательном порядке следует указать его месторасположение и прочие
сведения, которые могут позволять более конкретно и четко установить
объект аренды и его состояние. Если же этого не сделать, то условия об
объекте, передаваемом внаем, участниками правоотношения не согласовано
и естественно такой договор заключен быть не может.
Продукция, плоды и доходы, полученные по результатам его
эксплуатации в аренде, являются собственностью арендатора, что четко
определено ст. 606 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, продукция,
плоды и доходы есть не что иное, как часть предмета аренды и,
следовательно, не могут быть возвращены арендодателю после окончания
срока договора, если же иное не оговорено договором аренды.
Передаваемая внаем вещь, должна иметь все прилагающиеся к ней
приспособления, такие как механизм для производства: строительные
материалы, удобрения, к примеру. Комплектующие вещи составляют объект
договора аренды независимо от указания о них в договоре. При
необходимости, стороны заключают дополнительные соглашения к договору,
где и оговаривают иные условия.
В случае сдачи внаем транспортного средства, оборудования,
механизма и т.д. должны в обязательном порядке обеспечиваться
необходимой для эксплуатации технической документацией, сертификатами.
Список документов должен указываться в договоре.
1
Федеральный закон от 27.02.2003 №29-ФЗ «Об особенностях управления и
распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (ред. от 30.09.2017).
2
Ст. 11 «Водного кодекса РФ» от 03.06.2006 №74-ФЗ (ред. от 27.12.2018).
36
Следующим весомым условием договора аренды, является то, что он
должен быть заключен в письменной форме
1
.
Еще одним из немаловажных условий договора аренды есть
обязательства сторон к содержанию имущества и установление покрытия
затрат на капитальные вложения в основные средства, переданные внаем.
В течение всего срока аренды арендодатель должен проводить
капитальный ремонт сданного им имущества за собственный счет, если иное
не предусмотрено законом, договором или иными нормативно-правовыми
актами
2
. В случае нарушения обязательств арендодателем, арендатору дается
право на:
1. Самостоятельно осуществить капитальный ремонт и взыскать
затраченную сумму с арендодателя или же включить эту сумму в счет
будущей арендной платы;
2. Требовать уменьшения арендной платы тождественно либо
расторгнуть договор и получить возмещение убытков в судебном порядке.
Однако и арендатор должен поддерживать полученное имущество в
надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт.
Отдельно следует упомянуть о правах, связанных с эксплуатацией
арендованного имущества:
1. Передавать имущество в субаренду;
2. Передавать свои права и обязанности другому лицу;
3. Предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
4. Отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в
уставный капитал или паевой взнос юридических лиц.
1
«Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора
является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной
форме» п.1 ст. 609 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
2
«Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в
аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или
договором аренды» п.1 ст. 616 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть
вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
30.12.2018).
37
Срок аренды имущества оговаривается договором. Если же такой срок
не согласован и не указан, то договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок. В таком случае каждый из участников
правоотношения имеет право в любое удобное для себя время расторгнуть
договор, обязательно уведомить об этом другую сторону за тридцать дней, а
если речь идет о недвижимости, то за девяносто дней до предполагаемого
события
1
.
Договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке, это
происходит, когда арендатор:
- пользуется имуществом с явным нарушением условий договора или
же назначения имущества, также если подобные нарушения происходят
неоднократно;
- значительно повреждает арендуемое имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату;
- не осуществляет капитальный ремонт в указанные договором сроки, а
если таковые отсутствуют, в разумные сроки
2
.
В договоре аренды, по требованию арендодателя можно предусмотреть
условия досрочного расторжения договора:
- аренда вносится частично, т.е. не полностью, при том, что суд
признает такое нарушение важным;
- однократное отсутствие арендной платы в срок, согласованный
договором аренды.
Также договором аренды могут быть согласованы основания отказа
арендодателя от выполнения договора и его расторжения во внесудебном
порядке.
1
Ст. 610 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
2
«не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды
сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в
соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора» п. 4 ст. 619 «Гражданского
кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
38
До того, как обратиться в суд с иском о досрочном расторжении
договора арендодатель обязан отправить арендатору письменное
уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок
и предписания о расторжении договора.
По требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно
через суд в случаях если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование или же
создает препятствия для эксплуатации имущества согласно условиям,
оговоренным в договоре или назначением самого имущества;
- переданное имущество само имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были указаны арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
выявлены арендатором, т.е. скрыты от последнего во время осмотра
имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в
установленные договором аренды сроки, что является его прямой
обязанностью, установленной законом, а если таковое отсутствует в
договоре, то в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, непригодном для эксплуатации
1
.
Договор аренды считается пролонгированным на тех же условиях на
неопределенный срок, если по истечении срока договора арендатор
продолжает эксплуатировать арендованное имущество, а у арендодателя
отсутствуют возражения на сей счет.
После окончания срока договора аренды арендатор обязан вернуть
имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил,
учитывая нормальный износ, если иное не установлено договором. Если же
арендатор не выполнил обязательств по возврату имущества, то арендодатель
1
Ст. 620 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
39
вправе требовать от него внесения арендной платы за все время
использования после окончания срока действия договора.
Важно отметить, что арендатор, соответствующим образом
выполняющий свои обязательства, по истечении срока договора аренды
имеет при других равных условиях преимущественное право перед другими
лицами на заключение этого договора на новый срок. Он должен письменно
сообщить арендодателю о своем намерении заключить такой договор в срок,
согласованный договором, а если же в договоре аренды такой пункт
отсутствует, то в разумный срок до истечения действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок необходимо
учитывать, что:
- договор аренды, заключенный на новый срок – это совершенно новый
договор аренды
1
;
- арендодатель и арендатор не учитывают ранее заключенного договора
аренды;
- извещение арендатора до окончания срока действия договора аренды
о его расторжении и о нежелании арендодателя возобновлять арендные
отношения само по себе не исключает возможности арендатора
воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды
на новый срок;
- преимущественное право заключить договор аренды на новый срок
принадлежит только арендатору;
- преимущественное право арендатора на заключение договора аренды
на новый срок может быть использовано им в случае если арендодатель
передал спорное имущество в аренду третьему лицу
1
.
1
«Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим
образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих
равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение
договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о
желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре
такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора» п.1 ст. 621
«Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ
(ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
40
Если в договоре аренды согласовываются условия улучшения
арендованного имущества, то отдельные улучшения являются его
собственностью, если иное не предусмотрено договором
2
.
Неотъемлемые улучшения арендованного имущества во всех вариантах
развития событий, есть собственность арендодателя. В случае если эти
улучшения были произведены арендатором за собственные средства, он
может требовать возмещения их стоимости, если они были предварительно
согласованы с арендодателем. Улучшения, произведенные за счет
амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью
арендодателя вне зависимости от того отделимые или неотделимы эти
улучшения
3
.
Выкуп арендованного имущества возможен при внесении
согласованной договором выкупной цены по окончании срока аренды. А
если выкуп не предусмотрен договором, то создаётся дополнительное
соглашение между участниками правоотношения о включении ранее
полученной арендной платы в выкупною стоимость. И оформляется такая
сделка особым образом, т.е. заключается договор купли-продажи
арендованного имущества.
Несоблюдение условий заключения договора аренды, таких как,
государственная регистрация, приводит к несостоятельности сделки
4
.
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой».
2
«Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества являются его
собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды». П.1 ст.623
«Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ
(ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
3
«Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и не отделимые,
произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются
собственностью арендодателя». П.4 ст.623«Гражданского кодекса Российской Федерации
(часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
30.12.2018).
4
Ст. 165 Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной
регистрации сделки. «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019).
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
41
Иногда бывает так, что в ходе аренды меняется собственник
имущества. В таком случае независимости от переоформления договора
новый владелец приобретает, а предыдущий теряет право на доход от аренды
этого имущества. Однако, следует обратить внимание, что смена владельца
не есть основание для внесения в судебном порядке изменений в ранее
заключенный договор, за исключением замены сведений об арендодателе в
договоре.
Содержание договора состоит из целого комплекса условий, которые
упорядочивают права и обязанности сторон. Условия договора аренды
подразделяются на две группы:
- условия регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя;
- основные обязанности арендатора.
Основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора
конфронтируют права требования контрагента. Не следует забывать и о
последствиях, предусмотренных законом по неисполнению или
ненадлежащему исполнению одной из сторон условий договора аренды
1
.
1. Арендодатель имеет право:
- обязывать арендатора к выплате положенной ему договором арендной
платы;
- в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения
оплаты требовать ее досрочного погашения в установленный им срок, но не
более, чем за два срока подряд, если другое не оговорено в договоре
2
;
- разорвать договор, если арендатор эксплуатирует имущество не по
его прямому назначению или согласованными условиями договора,
1
Иванова Е.В. Договорное право. В 2т. Т.1. Общая часть: учебник для бакалаврата и
магистратуры. – М.: Издательство Юрайт, 2017. – 175с.
2
Ст. 614 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996