54
на гостиничном рынке региона, поскольку качественное обслуживание –
один из основополагающих причин успешного развития Алматы.
2.2. SWOТ-анализ бизнес-проекта
Для реализации проекта строительства эко-отеля в рамках
существующего гостиничного комплекса «Novotel» предлагается три
различных комплектации домов-коттеджей компании «Futteralhaus».
Стоимость дома (номера) колеблется в пределах 20-22 тыс. долл. США. Так,
для сравнения, в отличие от жилых строений проекта, строительство одного
номера гостиницы (отеля) в Алмате на сегодня обходится в 100-300 тыс.
долл. США. Вывод об очень больших сроках окупаемости очевиден.
Аренда загородных коттеджей (домиков) является сектором рынка
недвижимости, который активно развивается в последние 8-10 лет, рост этого
сектора составляет около 10% ежегодно.
Целевая аудитория проекта – это, прежде всего, нестандартно
мыслящие люди. Есть несколько целевых групп, на которые может быть
ориентирован проект: люди, для которых экологичность и простота жилого
помещения имеет приоритетное значение; молодые семьи; люди, которые
хотят отдыхать одновременно недалеко от пляжа и среди природы; рыбаки и
туристы, дайвинг; молодежные компании; спортивные команды (лыжные и
сноуборд) – на период ноябрь-апрель.
В последние годы в развитии рынка загородного отдыха произошел
серьезный скачок, благодаря которому сервис для отдыхающих вышел на
качественно новый уровень. На территориях загородных центров
появляются современные коттеджи, отвечающие всем требованиям
проживания. Предложение таких домиков ограничено, рынок находится на
начальном этапе развития. Посещение гостевых домиков имеет слабо
выраженную сезонность, что является привлекательным фактором для
инвесторов.
55
В среднем доходность гостевых домиков эксперты - игроки рынка
оценивают в 20% годовых и более.
На рынке гостевых домиков РК в т.ч и в Алма-Ате существует
большой неудовлетворенный потребительский спрос. В праздничные и
выходные дни загородные центры, в составе которых размещены гостевые
домики, не способны принять всех желающих. Этот факт влечет за собой
рост цены на аренду домика, что делает этот вид досуга недоступным для
большинства потребителей. В результате ограниченного предложения рынка
перед майскими, новогодними праздниками, в летний период отпусков
образуется ажиотажный спрос, что порождает рост цен на аренду коттеджей
в среднем в 1,5 - 2 раза. Тем не менее, в праздничные дни гостевые домики не
способны вместить всех желающих (приложение 13).
Размещение в составе гостиничного комплекса «Novotel» - эко-отеля в
рамках существующего различных по формату гостевых домиков с
приемлемой стоимостью аренды, высоким уровнем сервиса и обслуживания,
наличием развлекательной инфраструктуры - гарантировано сделает
гостевые домики популярным местом отдыха и позволит покрыть часть
неудовлетворенного потребительского спроса среди жителей региона и
туристов. При этом близкое расположение комплекса к г. Алматы будет
являться конкурентным преимуществом при выборе места отдыха
потребителями.
Анализируя ситуацию на рынке, можно увидеть, что конкурентные
предложения колеблются в диапазоне от 1 500 руб. до 6 800 руб. за сутки
проживания (приложение 14). Принимая во внимание различный уровень
предложений для потенциального клиента, учитывать только стоимость
проживания было бы некорректно. Так, помимо цены, в процессе
формирования цены на дома-коттеджи, были приняты следующие
корректировки: корректировка на экологичность жилых строений проекта;
география размещения участка (национальный парк); равноудаленность
комплекса от объектов с широко развитой инфраструктурой; возможность
56
поселения и проживания различных групп клиентов (с разными интересами и
целями отдыха); уникальность предложения проекта как такового ввиду его
экологичности и использования уникальной немецкой технологии
строительства «Futteral Haus».
Все вышеперечисленные аспекты позволяют говорить о
формировании более высокой цены (на 25-30%) для домов-коттеджей
проекта. Так, средняя цена по номерному фонду Евпатории составляет на
момент оценки – сентябрь 2016 г.: 3 700 руб., в связи с чем стоимость
проживания в номерном фонде строящегося эко-отеля может быть
определена на уровне 4 500 руб./сутки.
Принимая во внимание приведенную информацию, представим
результаты SWOT-анализа проекта. SWOT-анализ предполагает
рассмотрение и сопоставление сильных и слабых сторон разрабатываемого
проекта. Ниже в таблице приведена матрица SWOT анализа, в которой
обозначены сильные, слабые стороны, возможности и угрозы создаваемого
проекта.
Таблица 2
SWOT-анализа проекта строительства эко-отеля в рамках
существующего гостиничного комплекса «Novotel»
Сильные стороны
Уникальное расположение: равное
удаление от морского побережья и
степного массива;
Видовые характеристики участка: из
окна каждого дома-коттеджа
открывается вид на море;
Эксклюзивность применяемой
строительной технологии: экологичные
дома-коттеджи немецкого производства,
дружественные к окружающей среде
Ландшафтные характеристики:
возможность организации пляжной и
прогулочной зон;
Развитая инфраструктура и зоны
притяжения туристов
Слабые стороны
Сравнительно небольшой номерной
фонд;
Достаточно сильная ценовая
конкуренция.
57
Возможности
стабильность цен на недвижимость (в
том числе аренда) региона;
рост спроса на курортную
недвижимость;
Угрозы (риски)
срыв сроков поставки домов- коттеджей;
колебания курса рубля и евро;
снижение покупательской
способности;
активное развитие региона: плотный
недостаточный спрос.
график спортивных и культурных
мероприятий до 2018 года
включительно.
Таким образом, размещение, востребованных жителями, центров
притяжения (горнолыжный центр, аквапарк, аттракционы, гостевые домики)
и ряда дополнительных услуг в эко-отеля в рамках существующего
гостиничного комплекса «Novotel» позволит занять пустующие рыночные
ниши, существующие среди центров притяжения комплекса, создаст
конкурентное преимущество в сравнении с другими видами проведения
досуга, создаст образ уникального загородного центра отдыха - лидера рынка
загородного отдыха, не имеющего аналогов в регионе, способного
удовлетворить любые потребности в развлечении.
2.4. Анализ затрат бизнес – проекта
Строительный процесс представлен четырьмя основными стадиями:
подготовительные работы, основные работы, отделочные работы, установка
оборудования и пуско-наладочные работы.
При подготовительных работах готовится площадка под
строительство аквапарка, вырывается котлован, согласно проекту
производства работ, завозится и устанавливается необходимое для
строительства оборудование и машины, возводится временное ограждение и
жильё. На основной стадии заливается фундамент, возводятся вертикальные
конструкции, укладываются перекрытия, встраивается оборудование.
Заключительная стадия подразумевает наладку и запуск оборудования,
окончательную проверку качества строительства, уборку и благоустройство
58
территории.
График строительства эко-отеля в рамках существующего
гостиничного комплекса «Novotel» и объектов притяжения представлен в
таблице 3.
Таблица 3
График строительства эко-отеля гостиничного комплекса
«Novotel» и объектов притяжения
Этапы
1 кв. 2020
2 кв. 2020
3 кв. 2020
4 кв. 2020
Покупка
земельного
участка
Подготовительные
работы
Основные работы
Установка
оборудования
Пуско-
Наладочные
работы
Общая стоимость проекта составляет 1 601 840 000 руб. (с НДС).
Финансирование проекта предполагается за счет средств инвестора
привлекаемых на возвратной основе, с выделением доли в уставном капитале
(таблица 4).
Таблица 4
Направление инвестиционных вложений
Направления
инвестиционных
вложений
1 кв.
2020
2 кв.
2020
3 кв.
2020
4 кв.
2020
Итого:
Земельный участок
19 000
000р.
19 000
000р.
Подготовительные
работы
390 500
000р.
390 500
000р.
781 000
000р.
Основные фонды
400 000
000р.
400 000
000р.
800 000
000р.
Реклама
150
000р.
150 000р.
Оборотные
средства
168
750р.
100
000р.
100
000р.
1 321
250р.
1 690
000р.
Итого:
19 168
750р.
390 600
000р.
790 600
000р.
401 471
250р.
1 601 840
000р.
59
Динамика и структура инвестиционных вложений отражена на
рисунках приложения 15. Список подготовительных и основных работ, а так
же закупаемого оборудования, приведен в приложении 16 исследования.
Согласно, сметных данных на установку и наладку оборудования для
инфраструктурных объектов эко-отеля гостиничного комплекса «Novotel»
заложены следующие суммы (приложение 17).
Подводя итог второй главы исследования, следует отметить, что анализ
на сегодняшний день гостиничного хозяйства в Казахстане, позволяет
прийти к выводам о том, что в данной области ожидают активное развитие и
рост. Несмотря на это эффективность и прибыльность бизнеса будет тесно
пересекается с качественным управленческим звеном, применением
современных технологий в казахстанских гостиничных предприятиях,
организацией маркетинговых исследований.
В целом проведенные исследования показали уязвимые места в
туристском и отельном бизнесе и могут служить основой для принятия
управленческих решений в гостиницах Казахстана. На основании
проведенных исследований можно построить адаптивную модель управления
гостиничным и туристским бизнесом, позволяющую оперативно
осуществлять его корректировку с целью повышения эффективности
деятельности предприятий.
Таким образом, строительство эко-отеля в составе гостиничного
комплекса «Novotel» с возможностью комфортно отдохнуть и получить
лечение в любое время года будет востребованным и конкурентноспособным
на гостиничном рынке региона, поскольку качественное обслуживание –
один из основополагающих причин успешного развития Алматы.
Размещение, востребованных жителями, центров притяжения
(горнолыжный центр, аквапарк, аттракционы, гостевые домики) и ряда
дополнительных услуг в эко-отеля в рамках существующего гостиничного
комплекса «Novotel» позволит занять пустующие рыночные ниши,
существующие среди центров притяжения комплекса, создаст конкурентное
60
преимущество в сравнении с другими видами проведения досуга, создаст
образ уникального загородного центра отдыха - лидера рынка загородного
отдыха, не имеющего аналогов в регионе, способного удовлетворить любые
потребности в развлечении.
Проведем расчеты, которые позволят оценить экономическую
эффективности проекта и провести оценку рисков по уровню
безубыточности.
61
Глава 3. Финансово – экономическое обоснование разработки
бизнес-плана гостиницы
3.1. Разработка финансового плана
Все расчеты произведены с ежеквартальной периодичностью с 1 кв.
2020 года по 4 кв. 2026 года (включительно) при помощи программы
Microsoft Excel 2007. Полученные результаты представлены в сводных
аналитических таблицах файла Microsoft Excel расчеты финансовой
составляющее проекта (приложение 18). Согласно полученным результатам
промежуточные конечные суммы по разделам представив в виде диаграмм.
Лист 1 Налоговое окружение Проект предусматривает общую систему
налогообложения, то есть выплаты налога на имущество, НДС, налога на
прибыль, страховых взносов (таблица 5).
Таблица 5
Налоговое окружение
Наименование налогов
Ставка(или
сумма)
Налогообла
гаемая
база
Период
начисления
Страховые взносы
30,2%
ФОТ
ежемесячно
НДФЛ
13%
ФОТ
ежемесячно
Налог на прибыль
20%
Доходы
1 раз в квартал
НДС
18%
Облагаемая
НДС
выручка
1 раз в квартал
НДФЛ
2,2%
Имущество
на балансе
1 раз в квартал
Земельный налог
1,5%
Кадастровая
стоимость
земли
1 раз в квартал
Согласно полученным результатам промежуточные конечные суммы
по разделам представим в виде диаграмм.
Структура налоговых выплат по результатам вычислений представлена
на рисунке приложения 19. Анализируя представленные данные, можно
увидеть, что максимально высокими составляющими налоговых выплат
являются НДС и налог на прибыль.
62
Результаты сводных аналитических таблиц файла Microsoft Excel
расчета финансовой составляющей проекта. Лист 1 Налоговое окружение
позволяют проследить динамику налоговых выплат и отметить, что динамика
налоговых выплат нарастает по мере реализации проекта и максимальная
сумма выплат приходится на 4 кв. 2026 года.
Лист 2 отражает номенклатуру и цен услуг, которая за отчетный
период составила по среднему чеку 4000 р. за услуги эко-отеля гостиничного
комплекса «Novotel» и 500 р. за услуги кафе.
Лист 3 содержит расчетные данные по количеству посетителей эко-
отеля гостиничного комплекса «Novotel». Прогноз количества посетителей,
чел. по результатам вычислений представлен на рисунке приложения 19.
Лист 4 отражает сведения по численности персонала и заработной
плате, которые следующие: 33 человека с общей суммой выплат 1 050 000р.
Инвестиционный план (план капитальных вложений) включает
описание этапов работ по подготовке предприятия к производству продукции
(услуг). Рассматриваются источники инвестиций и конкретный вклад по
каждому виду.
Выполним калькуляцию прямых материальных затрат.
Согласно данным Листа 5 структура расходов, % складывается
следующим образом (приложение 19):
Анализируя представленные данные, можно сказать, что основная доля
расходов приходится на обслуживание комплекса эко-отеля гостиничного
комплекса «Novotel».
Опираясь на данные сводных аналитических таблиц файла Microsoft
Excel расчета финансовой составляющее проекта - листа 5 структура можно
отметить, что динамика структура расходов на реализацию проекта
нарастает по мере реализации проекта и максимальные суммы выплат
отмечаются с 2026 года.
Расчет выручки согласно данным Листа 6 выглядит следующим
образом (приложение 20). Опираясь на данные приложения 20 и сводных
63
аналитических таблиц приложения 8 (Лист 6) можно отметить, что согласно
прогнозу расходов отмечается устойчивый рост показателей услуг
собственно эко-отеля и кафе.
Динамика чистой прибыли, руб. от реализации проекта и динамика
денежного потока, руб по результатам вычислений, приведенные в
аналитических таблицах приложения 18 (Лист 6) позволяют отметить
устойчивое положение чистой прибыли и денежного потока от проекта и
рост чистой прибыли накопленным итогом и накопленного денежного
потока.
Таким образом, согласно проведенным расчетам, проведенным с
ежеквартальной периодичностью с 1 кв. 2021 года по 4 кв. 2027 года
(включительно) при помощи программы Microsoft Excel 2007 можно сделать
вывод, что инвестиционная привлекательность проекта высокая и проект при
условии его реализации принесет хорошие дивиденды.
Путем расчета определенных показателей формируется четкая
картина состояния дел, подкрепленная конкретными цифрами, что позволяет
сделать окончательные выводы. Показатели эффективности проекта
отражены в таблице 6 исследования.
Таблица 6
Показатели эффективности проекта строительства эко-отеля
гостиничного комплекса «Novotel»
Показатели эффективности проекта
Показатели продаж:
Точка безубыточности, %
ежеквартально загрузки
2%
Точка безубыточности, руб.
ежеквартальных продаж
5 317 591р.
Показатели рентабельности:
Средние значения по проекту
Рентабельность продаж
51%
Рентабельность активов
21%
Оборачиваемость активов
0,4
Показатели основной деятельности
Средние значения по проекту
Объем продаж, в кв.
191 009 051р.
Объем текущих расходов, в кв.
66 045 721р.
Чистая прибыль, в кв.
99 973 039р.
Денежный поток, в кв.
115 675 577р.