25
В целом местоположение объекта можно признать благоприятным
для размещения зданий и сооружений жилого назначения.
Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости
земельного участка, предполагаемого к передаче в аренду.
В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1
«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки», обязательного к применению субъектами оценочной
деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от
20 июля 2007 года №256: «Оценщик при проведении оценки обязан
использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или
обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик
вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках
каждого из подходов» [5].
Как уже было отмечено ранее, при оценке рыночной стоимости
земельных участков существует возможность применения двух подходов
при определении рыночной стоимости: сравнения аналогов продаж и с
точки зрения приносимого объектом дохода.
Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а
также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в
каждом случае отдельно в соответствии со многими факторами, в том числе
спецификой объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Согласно международным стандартам оценки необходимой частью
оценки рыночной стоимости является концепция наиболее наилучшего и
эффективного использования.
Учитывая специфику объекта оценки и цель оценки, единственный, в
настоящий момент, вариант использования для жилищного строительства.
Применение сравнительного подхода обуславливается объемом
информации, необходимым для его реализации [22]. В случае наличия
достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях
26
настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и
предполагаемым использованием результатов оценки, является
приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества.
Как показывают расчёты, представленные в таблице 4 , рыночная
стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, то
есть ценность объекта недвижимости определяется многочисленными
типичными участниками рынка.
Таблица 4
Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом
Показатель
Объект
оценки
Сходный
объект №1
Сходный
объект №2
Сходный
объект №3
Сходный
объект №4
Местоположение
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Цена объекта, руб
6900000
4500000
220000
250000
Площадь объекта,
кв.м
1300
51500
30000
1400
1200
Цена
предложения на
продажу,
руб/кв.м
134
150
157
208
Передаваемые
права на
земельный
участок
собственност
ь
собственност
ь
собственност
ь
собственност
ь
собственност
ь
Назначение
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Условия
финансирования
типичные
типичные
типичные
типичные
типичные
Условия сделки
сделка
сделка
сделка
сделка
сделка
Условия рынка
(время продажи)
фев.13
фев.13
фев.13
фев.13
фев.13
Наличие
улучшений
нет
нет
нет
нет
нет
Инженерные
коммуникации
нет
электричеств
о
электричеств
о
электричеств
о
Корректировки первой группы
Цена
предложения
на продажу,
руб/кв.м
134
150
157
208
Условия сделки
сделка
сделка
сделка
сделка
сделка
Корректировка, %
-10%
-10%
-10%
-10%
27
Скорректированна
я
цена, руб/кв.м
121
135
141
188
Условия
финансирования
типичные
типичные
типичные
типичные
типичные
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
Скорректированна
я
цена, руб/кв.м
121
135
141
188
Передаваемые
права на
земельный
участок
собственност
ь
собственност
ь
собственност
ь
собственност
ь
собственност
ь
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
Показатель
Объект
оценки №1
Сходный
объект №2
Сходный
объект №3
Сходный
объект №4
Сходный
объект №5
Скорректированная
цена, руб/кв.м
121
135
141
188
Условия рынка
(время продажи)
фев.13
фев.13
фев.13
фев.13
фев.13
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
Скорректированная
цена, руб/кв.м
121
135
141
188
Корректировки на отличия в ценообразующих факторах второй группы
Скорректированна
я цена(по первой
группе факторов),
руб/кв.м
121
135
141
188
Общая площадь,
кв.м
1300
51500
30000
1400
1200
Корректировка, %
20%
20%
0%
0%
Скорректированна
я цена(по первой
группе факторов),
руб/кв.м
145
162
141
188
Инженерные
коммуникации
электричеств
о
нет
электричеств
о
электричеств
о
электричеств
о
Корректировка, %
15%
0%
0%
0%
Скорректированна
я цена(по первой
группе факторов),
руб/кв.м
166
162
141
188
Местоположение
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкински
й
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
Вашкинский
р-н, Липин
Бор
28
Корректировка, %
15%
0%
0%
0%
Скорректированна
я цена(по первой
группе факторов),
руб/кв.м
191
162
141
188
Рыночная
стоимость, руб/м
2
171
При расчёте корректировок рекомендуется использовать метод
парных продаж, так как он наиболее приближен к рынку и погрешность
корректировки сводится к минимуму.
Учитывая, что рынок продаж земельных участков в Вашкинском
районе очень ограничен, практически невозможно подобрать объекты
сравнения, которые имеют идентичные признаки с одним расхождением.
Поэтому, принимая во внимание всё вышеперечисленное, метод парных
продаж при расчёте корректировок не применялся.
При определении рыночной стоимости земельного участка
сравнительным подходом, была уточнена вся необходимая информация по
представленным объектам – аналогам, включая цену предложения/сделки,
уточнение текущего пользования объектов – аналогов.
В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 кв.м
общей площади земельного участка. В процессе оценки цены продаж 1 кв.м
площади объектов сравнения приводятся к цене 1 кв.м оцениваемого
объекта через систему корректировок.
Корректировкой цены по элементам сравнения определяется
откорректированная цена объектов-аналогов по соответствующей группе
поправок.
При внесении корректировок использовались данные результатов
опроса специалистов различных агентств недвижимости.
Корректировки объектов-аналогов по «первой группе элементов
сравнения».
29
Набор прав на недвижимость – объект оценки и сходные объекты
сопоставимы, поэтому корректировка не требуется. Условия
финансирования – данные о каких-либо дополнительных условиях
финансирования отсутствуют, в связи с этим данная корректировка не
применялась.
Дата предложения/совершения сделки – сбор информации о
предложениях на рынке недвижимости, аналогичных объекту оценки,
производился в период соответствующий дате оценки, поэтому
корректировка цены продажи объектов-аналогов на дату оценки не
производилась.
Корректировка на цену предложения – корректировка на условия
сделки отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и
покупателем. Введена корректировка на закрытие сделки в размере 10 % на
основании результатов опроса агентств недвижимости, представленных в
Таблице 5.
Таблица 5
Корректировка на цену предложения
№
п/п
Ф.И.О. эксперта
Величина корректировки
Среднее
значение
диапазона,
%
min,
%
max,
%
10
1
Колосов Д.Н.
5
15
10
2
Макаренко
Д.А.
5
15
10
3
Гасов А.П.
5
15
10
4
Киселева Е.Н.
5
15
10
Среднее значение по выборке, % (округлённо)
10
Таким образом, в результате введения данной корректировки цены на
сходные земельные участки изменились. Скорректированная цена на
30
сходный объект №1 составила 121 руб/кв.м, на объект №2 – 135 руб/кв.м, на
объект №3 141 руб/кв.м и на объект №4 – 188 руб/кв.м.
Продажа земельного участка может произойти по цене ниже
рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность,
если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки
существует семейная, деловая или финансовая связь. Цена реальной сделки
может отличаться от цены предложения за счет торга между покупателем и
продавцом при достижении итоговой цены.
Корректировки объектов-аналогов по «второй группе элементов
сравнения».
Корректировка по фактору «площадь объекта» - несомненно,
структура спроса оказывает влияние на рыночную стоимость и ликвидность
объекта. Как правило, чем больше площадь объекта, тем он дешевле (аналог
понятия оптовой скидки). Введена корректировка в размере 20%. При
расчете корректировки учитывалось мнение экспертов, результаты опроса
которых представлены в таблице 6.
Таблица 6
Корректировка по фактору «площадь объекта»
№
п/п
Ф.И.О. эксперта
Величина корректировки, %
Площадь объекта, кв.м
До 1500 кв.м
включительно
От 30 000
кв.м
1
Колосов Д.Н.
0
20
2
Макаренко
Д.А.
0
20
3
Гасов А.П.
0
20
4
Киселева Е.Н.
0
20
Среднее значение по выборке,
% (округлённо)
0
20
После введения корректировки по фактору «площадь объекта» цена
31
на сходный объект №1 составила 145 руб/кв.м, на объект №2 – 162 руб/кв.м,
на объект №3 – 141 руб/кв.м и на объект №4 – 188 руб/кв.м.
Корректировка по фактору «обеспеченность инженерными
коммуникациями» оказывает значительное влияние на величину рыночной
стоимости земельного участка.
Корректировка выполняется по следующим элементам, входящих в
понятие инженерно-техническое обеспечение: электроснабжение,
теплоснабжение, водоснабжение, канализация и газоснабжение, и
суммируется для получения единого кода по каждому объекту сравнения.
По данному фактору была введена корректировка в размере 15% (Таблица
7).
Таблица 7
Корректировка по фактору «обеспеченность инженерными
коммуникациями»
№
п/п
Ф.И.О. эксперта
Величина корректировки
Нет коммуникаций
электричество
1
Колосов Д.Н.
15
0
2
Макаренко
Д.А.
15
0
3
Гасов А.П.
15
0
4
Киселева Е.Н.
15
0
Среднее значение по выборке,
% (округлённо)
15
0
Исходя из данных таблицы 6, корректировка была введена на цену
только сходного объекта №1, так как на этом земельном участке
отсутствуют инженерные коммуникации. Цена составила 166 руб/кв.м.
Корректировка по престижности местоположения – данный параметр
является одним из основных ценообразующих факторов.
Под местоположением понимается расположение объекта
32
относительно центра города, основных транспортных магистралей,
перспективы развития и пр. На основании данных таблицы 8 была введена
корректировка в размере 15%.
Таблица 8
Корректировка по фактору «местоположение»
Объекты
сравнения
Характеристика
местоположения
Вывод о
престижности
местоположения
Корректировка
по отношению
к объекту
оценки, %
Объект-аналог
№1
инфраструктура
развита на
хорошем уровне
низкая
15
Объект-аналог
№2
инфраструктура
развита на среднем
уровне
средняя
0
Объект-аналог
№3
инфраструктура
развита на низком
уровне
средняя
0
Объект-аналог
№4
инфраструктура
развита на
уровне выше среднего
средняя
0
После того, как была введена корректировка по фактору
«местоположение», изменилась цена только на объект-аналог №1 и она
составила 191 руб/кв.м.
Корректировка по фактору «улучшение участка» - объект оценки и
сходные объекты сопоставимы, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость земельного участка в рамках
сравнительного подхода составит – 222 300 рублей.
33
2.3 Техническая экспертиза (теплотехнический расчет, расчет
фундамента с листом)
Центральный район является центральной частью исторического
центра города, здесь сосредоточены основные достопримечательности
города, музеи, галереи, посольства и представительства разных стран и
госструктур. В районе проживает 215 тысяч человек, что делает его самым
густонаселённым районом в городе, 25 % населения составляют
пенсионеры и 10 % дети и подростки. Также в районе постоянно проживает
«временное население» — туристы и иммигранты, которые составляют
также 25 % номерного фонда города.
Центральный район считается престижным местом для проживания,
здесь живут бизнесмены, сотрудники правоохранительных органов и служб
госбезопасности, преподаватели университетов и их дети и внуки. В то же
время в центральном районе продолжают существовать коммуналки
Центральный район считается престижным местом для проживания, здесь
живут бизнесмены, сотрудники правоохранительных органов и служб
госбезопасности, преподаватели университетов и их дети и внуки.
В соответствии с общим проектом застройки секция многоэтажного
дома возводится в г. Березники.
Уровeнь чистoго пoлa пeрвого этaжа принимается зa oтметку 0.000,
котoрoй сooтветствуeт aбсoлютная отмeтка +116,40.
Кoнструктивнoe рeшeниe
В здании несущими стенами являются продольные и поперечные
стены. Такая конструктивная схема обеспечивает достаточный уровень
жесткости и устойчивости конструкции.
Перегородки и стены
34
Стены в здании многослойные толщиной 680 и 810 мм с утеплителем
толщиной 50 мм.
С первого по третий этаж предусмотрена кирпичная кладка толщиной
810 мм.
Рядовой многопустотный кирпич мaрки CУРПу M150/F35/1,4 пo
ГOСТ 379-2015 нa цeмeнтнoм рaствoрe используется для выполнения
внутренней версты.
Чeтырнaдцaтипустoтный кирпич мaрки CУЛПу-М150/F35/1,4 по
ГОСТ 379-2015 будет использоваться для формирования наружной версты.
Величина кирпичной клaдки принимается тoлщинoй 680 мм с 4 по 12
этаж включительно. Нaружнaя вeрстa выпoлняeтся аналогично кладке 1-3
этажей.
Bнутрeнняя вeрстa выпoлняeтся из кeрaмичeскoгo утoлщeннoгo
пустoтeлoгo рядoвoгo кирпичa мaрки КР-р-пу 250x120x88/ 1,4
НФ/150/1,4/25 пo ГOСТ 530-2012 с использованием цeмeнтнoго рaствoра.
Bнутрeнниe стeны выполняются из силикaтнoгo утoлщeннoгo
рядoвoгo кирпичa мaрки CУРПу M150/F35/1,4 пo ГOСТ 379-2015 нa
цeмeнтнoм рaствoрe. B мeстaх прoхoждeния двух кaнaлoв и бoлee
уклaдывaются сeтки из прoвoлoки B500 диаметром 4 мм c ячeйкoй 50х50
мм. Чeрeз каждые три рядa клaдки укладывают сетки.
Кирпичныe пeрeгoрoдки выполнены тoлщинoй 65 мм, что
соответсвует основным строительным ГОСТ: из кирпичa мaрки КР-л-по
250х120х88/1,4НФ/75/1,4/25 по ГОСТ 530-2012 нa цeмeнтнoм рaствoрe с
периодичностью, определяющей установку oднoгo стeржня чeрeз 4 рядa
клaдки B500, диаметр которого равен 4 мм.
Вo избeжaнии пeрeдaчи нaгрузoк на перегородки, их нe дoвoдят нa 20-
30 мм дo кoнструкции пeрeкрытий, а зaзoры зaпoлняют упругим
мaтeриaлoм.