38
Глава 2. Анализ дебиторской и кредиторской задолженности.
2.1 Организационно – экономическая характеристика организации ООО
«Юг Девелопмент»
Зарегистрирована 05.12.2007 г. в Межрайонной инспекции Федеральной
налоговой службы № 46 по г. Москве, ИНН 7726583210, ОГРН 1077763457089,
ОКПО 84088721. Генеральный директор организации – Амосов Дмитрий
Андреевич. Юридический адрес компании ООО «Юг Девелопмент»: 117105,
город Москва, Варшавское шоссе, 9 стр.6. Основным видом деятельности
является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым
недвижимым имуществом», а также 10 дополнительных видов деятельности.
Единственным учредителем является ЧАСТНАЯ АКЦИОНЕРНАЯ
КОМПАНИЯ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ КР ЭССЕТС
ЛИМИТЕД.
ООО «Юг Девелопмент» входит в группу компаний КР Пропертиз.
Основная экономическая деятельность:
- Девелопмент (физическое развитие объекта недвижимости и его
постоянное улучшение);
- Коммерческое управление объектом.
ООО «Юг Девелопмент» производит реконструкцию комплекса зданий
бывшего текстильного предприятия «Даниловская мануфактура»,
расположенного в непосредственной близости от ТТК в р-не метро Тульская, для
дальнейшей сдачи офисных помещений в аренду.
Основу комплекса, составляют производственные цеха середины XIX -
начала XX века, этажностью от 1 до 5 этажей.
В целях увеличения арендного дохода и повышения капитализации
объекта, принято решение провести переоборудование комплекса в два этапа и
реализовать предлагаемую концепцию развития.
39
ООО «Юг Девелопмент» восстанавливает историческую архитектуру XIX
века (красный обработанный кирпич фасадов, черный переплет окон, витражи с
маркизами, чугунные фасадные лестницы, двери из матовой нержавеющей стали,
освещение фасадов, эксплуатируемые мансарды, открытые озелененные
террасы), и интегрирует в нее современные инженерные системы (в соответствии
с требованиями офисных помещений класса «В+»).
Дизайн интерьеров зон общего пользования в стиле LOFT- красный
обработанный кирпич, высокие сводчатые потолки, антресоли, чугунные и
бетонные колонны, натуральное дерево, черный металл, натуральные
отделочные материалы, камины, открытая проводка инженерных коммуникаций.
Внутренняя территория - пешеходный, озелененный «европейский»
деловой квартал, с уютными ресторанами, кафе, террасами.
Организационная структура:
Отдел
управленческой
отчетности
Департамент
финансов
Генеральный директор
Отдел бух.учета и
налогового
планирования
Планово-
экономический
Отдел
информационных
технологий
Департамент
маркетинга и PR
Департамент аренды
Отдел по охране труда
Юридический
департамент
Отдел обеспечения
деятельности по аренде
Отдел договорных
отношений
Отдел оформления
прав на недвижимое
имущество
Казначейство
Департамент
развития
Бюро
инвестпроектов
Группа согласования
Управление
строительства
Группа технадзора
Инженерный отдел
Служба
безопасности
Отдел
делопроизводства
Административно-
хозяйственный отдел
Отдел кадров
40
Деятельность компании направлена на достижение основное цели:
- полная реконструкция и сдача объекта в эксплуатацию;
- эффективное управление собственной недвижимостью.
Для чего была выбрана генеральная задача - ребрендинг «детско-
вьетнамской ярмарки» (которая занимала данные площади до начала
реконструкции), в «европейский» деловой квартал в стиле LOFT.
На первом этапе стратегического планирования существовало два варианта
развития территории бывшей текстильной мануфактуры:
- Снести все старые здания и построить заново в стиле «стекло и бетон»,
имеющем широкое распространение в настоящее время.
- Сохранить производственные корпуса и, переоборудовав их, выйти на
рынок с эксклюзивным проектом.
В результате обсуждений собственника и генерального директора
компании, было принято решение пойти по второму пути.
Следующим этапом стратегического планирования был выбор «целевой
аудитории», вследствие чего был сделан выбор в пользу компаний «без
галстуков»: творческие мастерские, архитекторы, дизайнеры, художники,
производители, поставщики, продавцы предметов дизайна интерьеров, мебели,
отделочных материалов.
Так же было принято решение ориентироваться на арендаторов больших
площадей готовых арендовать помещения в состоянии shell&core (арендаторы
сами производят отделку помещений). Но в данное решение вносятся коррективы
по состоянию рынка аренды недвижимого имущества.
В настоящее время, основными арендаторами являются крупные компании
и холдинги, такие как Рамблер, МТВ Нетворкс Восток, SPN Communications,
Комитен, Магелан, Сбербанк-Технологии, НефтеТрансСервис и другие
известные и узнаваемые компании.
41
Кроме сдачи в аренду помещений, ООО «Юг Девелопмент» занимается
реконструкцией и дальнейшей продажей апартаментов в стиле loft, при этом
апартаменты продаются как с черновой отделкой, так и со стилизованным
ремонтом.
Обеспечением хозяйственной деятельности на объекте, занимается
компания КР-Сервис, которая осуществляет услуги по уборке помещений как для
арендаторов, так и для собственников апартаментов. Для более эффективной
работы ООО «Юг Девелопмент», в организационную структуру возможно ввести
службу эксплуатации, которая позволит оптимизировать себестоимость
обслуживания объекта, снизив стоимость эксплуатации до минимально
возможного уровня без потери качества. Так же для самообеспечения и
получения прибыли данный департамент может предоставлять услуги внешним
потребителям.
За организацию бухгалтерского учета и соблюдение законодательства при
совершении хозяйственных операций, в ООО «Юг Девелопмент»
ответственность несет руководитель. За ведение бухгалтерского учета отвечает
главный бухгалтер. В штате отдела бухгалтерии состоит три человека, каждый из
которых отвечает за свой объем работы. Ведущий бухгалтер производит расчет
арендной платы части арендаторов, ведет реестры выданных документов: счетов,
актов, счет-фактур, с последующим их архивированием. Заместитель главного
бухгалтера производит расчет арендных платежей для второй части арендаторов,
также в его круг обязанностей входит ведение книги продаж и покупок,
первичная документаций от поставщиков и ее архивирование, а также отчеты в
отделения статистики. Главный бухгалтер решает все вопросы, связанные с
учетом, своевременной подготовкой и сдачей отчетности: бухгалтерской,
налоговой и во внебюджетные фонды.
В своей деятельности бухгалтерия ОО «Юг Девелопмент» руководствуется
Федеральным законом «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 N 402-ФЗ,
42
Положениями по бухгалтерскому учету; Учетной политикой; Уставом
предприятия.
Учет хозяйственных операций, обязательств и имущества ведется в
соответствии с рабочим планом счетов бухгалтерского учета способом двойной
записи, разработанным на основании Плана счетов, утвержденного Приказом
Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н [5].
Система бухгалтерского учета автоматизирована на базе «1С:
Бухгалтерия» версия 8.3.
Максимальную часть прибыли компании приносит основной вид
деятельности – сдача в аренду собственных нежилых помещений, поэтому
важным является тактическое планирование развития бизнеса:
- Департамент финансов составляет и защищает на следующий год бюджет
организации, который включает в себя доходную и расходную части. Доходная
часть бюджета включает согласование размера минимальных арендных ставок,
курса валюты для внутреннего бюджета (т.к. в организации используются
заемные средства, бюджет и арендные договора составляются в валюте кредитов:
долларах США), максимально допустимые вакантные площади, общая сумма
планируемых поступлений по основной деятельности. Расходная часть бюджета
состоит из: хозяйственных расходов всех департаментов организации, расходов
на рекламу и брокеров для поиска арендаторов.
Одной из важных задач в развитии компании является увеличение
привлекательности объекта для арендатора, что можно добиться, оптимизируя
себестоимость объекта, а также поддерживая мощную систему маркетинга и
продаж.
Руководители отдела продаж и аренды, совместно с управляющими
компании определяют направления развития бизнеса в целом, ориентируясь на
изменения происходящие на ранке аренды, в экономической и политической
обстановке в стране. При этом для, максимального достижения поставленных
43
целей, они опираются на согласованные и утвержденные планы, которые
позволяют детализировать необходимые для этого мероприятия.
ООО «Юг Девелопмент» применяет общий режим налогообложения и
платит следующие налоги: НДС, налог на прибыль организаций, налог на
имущество организаций и взносы в фонд социального страхования, пенсионный
фонд. ООО «Юг Девелопмент» уплачивает НДФЛ.
На основе данных Таблицы 1 мы видим, что происходит ежегодное
увеличение объема выручки: по сравнению с 2014г. в 2015г. выручка
увеличилась на 28%, по сравнению с 2013г. в 2014г. выручка увеличилась на 31%.
Таблица 1.
Отчет о финансовых результатах ООО «Юг Девелопмент» за
период 2013-2015гг.
Показатель
Годы
2015
2014
2013
руб.
руб.
руб.
1
2
3
4
Выручка
1 649 116 000
1 291 021 000
987 058 000
Себестоимость
продаж
488 126 000
424 023 000
465 673 000
Валовая прибыль
(убыток)
1 160 990 000
866 998 000
521 385 000
Управленческие
расходы
79 807 000
86 605 000
79 228 000
Прибыль
(убыток) от
продаж
1 081 183 000
780 393 000
442 157 000
Проценты к
получению
145 729 000
135 839 000
136 849 000
Проценты к
уплате
933 278 000
602 267 000
410 188 000
Прочие доходы
11 322 623 000
7 746 738 000
342 3547 000
Прочие расходы
11 255 917 000
8 012 342 000
3 583 806 000
44
Изменение себестоимости продаж, носит не постоянный характер, по
сравнению с 2014г. в 2015г. себестоимость увеличилась на 15%, однако в 2014г.
по сравнению с 2013г. себестоимость продаж снизилась на 9%.
При этом чистая прибыль в 2015г. по сравнению с 2014г. увеличилась на
30%, а в 2014г. по сравнению с 2013г. увеличилась на 1 098%.
2.2 Оценка дебиторской задолженности ООО «Юг Девелопмент»
Все денежные операции с покупателями и поставщиками (за исключением
хозяйственного обеспечения офиса) ведутся в безналичном расчете.
В ООО «Юг Девелопмент» дебиторскую задолженность составляет
задолженность покупателей и поставщиков.
Данные, представленные в Таблице 2, показывают, что дебиторская
задолженность в 2014г. увеличилась на 156% по сравнению с 2013г., а в 2015г.
уменьшилась на 10% по сравнению с 2014г.
Прибыль
(убыток) до
налогообложения
360 340 000
48 361 000
8 559 000
Постоянные
налоговые
обязательства
568 130 000
556 763 000
-6 152 000
Отложенные
налоговые
обязательства
-9 339 000
-45 582 000
87 272 000
Отложенные
налоговые
активы
486 723 000
501 509 000
79 408 000
Прочее
28 000
33 000
153 000
Чистая прибыль
856 374 000
595 419 000
542 000
45
Таблица 2.
Сравнительный анализ дебиторской задолженности.
Для обеспечения хозяйственной деятельности, ООО «Юг Девелопмент»
привлекает большое количество подрядных организаций. Это поставщики
энергоресурсов (электро-, тепло- и энергоснабжающие), компании по
озеленению территории, строительно-монтажные организации, департамент
земельных ресурсов (т.к. земля на которой расположены здания находится в
собственности города), клининговые компании.
Практически со всеми из них, договора заключены на условиях авансовых
платежей за услуги.
В бухгалтерском учете взаимодействие с поставщиками отражается на
счете 60.
Аналитика счета 60 ведется в разрезе контрагентов и договоров (счетов).
Организация
Дт
Кт
Операция
Мосэнергосбыт
60.2
51
Оплачен аванс
Мосэнерго
60.2
51
Оплачен аванс
Теплосбыт
60.2
51
Оплачен аванс
Департамент
земельных
ресурсов
60.2
51
Оплачен аванс
Показатель
Годы
2013
2014
2015
руб.
руб.
руб.
1
2
3
4
Дебиторская
задолженность
943 830 000
2 414 060 000
2 182 327 000
46
Дебиторская задолженность поставщикам учитываются по дебету счета 60,
до момента получения закрывающих документов (акты, счет-фактуры) от
контрагента. Бухгалтер делает проводки Дт20 Кт60, и возникшая задолженность
уменьшается на сумму ранее выданных авансов. Оплаты по Договорам с
энергоснабажающими и государственными организациями, подлежат жесткому
контролю, т.к. непоступление денежных средств поставщикам, ведет за собой как
расчет и оплату пеней, так и возможное отключение ресурсов. А это
отрицательно скажется на деловой репутации ООО «Юг Девелопмент», и на
работе всего Делового квартала «Даниловская мануфактура».
Документальным подтверждением взаимоотношений ООО «Юг
Девелопмент» с контрагентами являются договора и дополнительные
соглашения.
Основным видом деятельности компании является сдача в аренду
собственного недвижимого имущества. Отсюда вытекают все правовые
взаимодействия с контрагентами.
Учет дебиторской задолженности, возникающей у ООО «Юг
Девелопмент» по этому виду деятельности, ведется на счете 62 (Расчеты с
покупателями и заказчиками). В данном случае, задолженность возникает, когда
бухгалтер проводит реализацию за отчетный месяц, а оплата за аренду от
заказчика еще не поступила. По условиям всех договоров аренды, арендатор
обязан вносить предоплату за следующий месяц аренды, поэтому, теоретически,
дебиторская задолженность в данном случае не должна возникать. Но, в связи, с
непростой экономической ситуацией в стране и лояльной политикой
кредитования руководства, дебиторская задолженность возникает достаточно
часто.
47
Организация
Дт
Кт
Операция
Сбербан-
Технологии
62.1
90.1
Отражена выручка от реализации
90.3
68
Начислен НДС по реализованным
услугам
Рамблер
62.1
51
Отражена выручка от реализации
90.3
68
Начислен НДС по реализованным
услугам
SPN
Communications
62.1
51
Отражена выручка от реализации
90.3
68
Начислен НДС по реализованным
услугам
НефтеТрансСервис
62.1
51
Отражена выручка от реализации
90.3
68
Начислен НДС по реализованным
услугам
Аналитика по счету 62 (Расчеты с покупателями и заказчиками) ведется в
разрезе покупателей и договоров (счетов). Документами-основаниями для
расчетов являются: договора, дополнительные соглашения, счета, акты
выполненных работ, счет-фактуры.
Помимо арендной платы, арендатор оплачивает потребленные им
коммунальные услуги, т.к. оплата происходит по факту потребления, то
возникновение дебиторской задолженности в данном случае, является
постоянной величиной. Бухгалтерские проводки по данному виду начислений
будут такими же, как и по основной аренде: Дт 62.1 Кт 90.1 Менеджеры и
руководители организации, осуществляют еженедельный контроль