24
принадлежат несовершеннолетнему или иным образом нарушают права
несовершеннолетних. Например, ответчик заключил безвозмездный договор об
отчуждении своей доли в праве собственности на квартиру постороннему лицу,
а не члену семьи, тем самым вынудив ребенка фактически жить в одной
квартире с посторонним человеком, то есть сделку можно оспорить и признать
недействительной. Заключив такой договор дарения доли оспариваемой
квартиры, ответчик фактически освободил себя от обязательств родителя по
созданию нормального жилья и других условий для своего ребенка, нарушив
тем самым норму ст. 61 СК РФ.
в) договор является мнимой или притворной сделкой (ст.170 ГК РФ).
Мнимой сделкой признается сделка, заключаемая только для вида без
намерения создать соответствующие ей правовые последствия..
Существенными признаками мнимой сделки являются: стороны совершают ее,
заранее зная, что она не будет исполнена и когда стороны преследуют иные
цели, чем те, которые предусмотрены договором. Мнимая сделка может быть
совершена в любой форме, даже проходить государственную регистрацию в
порядке, установленном законом, однако, если эта сделка не преследует цель
соответствующих ей последствий, ее можно признать мнимой. Действия сторон
с целью обмана определенных лиц, которые не участвуют в этой сделке, создав
ложное представление о намерениях сторон сделки, имеет юридическое
значение для того, чтобы квалифицировать сделку как мнимую. Что касается
притворной сделки - это когда одну сделку прикрываю другую, но на других
условиях. Чаще всего это используют для договора купли-продажи. Потому что
ключевой особенностью договора дарения является его безвозмездность, и в
случае встречной передачи вещи или права или встречного обязательства
договор не признается в качестве дара, а является фиктивной сделкой.
г) договор совершен недееспособным или ограниченным в
дееспособности лицом, или даритель не был способен понимать значение своих
действий или руководить ими (ст.171,176,177 ГК РФ). Дарителя должен
прекрасно осознает, что совершает и какие последствия влечет за собой сделка.
25
д) договор совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы или
неблагоприятных последствий (ст.179 ГК РФ), а также под влиянием
существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ). Обман при совершении договора
дарения выражается, прежде всего, в том, что одаряемый или иное лицо
воспользовались доверием дарителя к ним, которое возникло по различным
причинам. При этом зачастую даритель может, как пребывать в заблуждении
относительно природы сделки, так и не понимать суть сделки.
Особенно распространено применение обмана при нахождении дарителя
в тяжелой жизненной ситуации: в состоянии болезни, потери работы, наличия
долговых обязательств у дарителя или близких ему людей и т.п. Например,
даритель находилась в тяжелой жизненной ситуации из-за долга сына по
кредиту перед банком, который не имела возможности погасить. Одаряемый
(третье лицо) внушил ей, что она может потерять квартиру и остаться на улице,
если банк обратится в суд, и спастись от взыскания можно, только подарив
квартиру ему. Поверив ему под влиянием стечения жизненных обстоятельств,
истец лишилась единственного жилья.
е) договор заключен без одобрения соответствующей сделки органами
юридического лица, третьими лицами или государственным органом, органом
местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ); либо же предметом договора
является имущество, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст.
174.1 ГК РФ). Это может быть, к примеру, отсутствие нотариально
удостоверенного согласия супруга на отчуждение совместно нажитого
имущества по договору дарения; это также сделки с имуществом "под
запретом" и т.п.
Независимо от основания, являющимся критерием для признания
договора дарения недействительным обращение в суд по данному вопросу
должно осуществляться в пределах исковой давности:
а) для недействительных транзакций - три года со дня начала исполнения
недействительности сделки, а в случае требования лицом, не являющимся
участником сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о
26
начало его исполнения. В этом случае срок исковой давности для лица, не
являющегося стороной сделки, ни в коем случае не может превышать десяти
лет с даты начала сделки.
б) по оспоримым сделкам - один год со дня прекращения насилия или
угрозы, под влиянием которого была заключена сделка, или со дня, когда истец
узнал или должен был узнать о других обстоятельствах, которые являются
основанием для признания сделки недействительной.
Некоторые учёные и специалисты уголовно-правовой сферы считают,
что цель рассматриваемой нормы - недопущение превращения дара во взятки.
Из-за того, что существует различие во мнении относительно цели, возникает
искажение понимания гражданско-правового института запрета дарения. Так,
специалисты по уголовному праву, рассуждая о совершенствовании
законодательства по борьбе с коррупцией и взяточничеством, предлагают
исключить из ГК РФ п. 3 ст. 575 либо внести поправку, которая исключила бы
возможность дарения должностному лицу денежных средств в любом размере.
Аналогичного мнения придерживается большинство граждан, считающие, что
понятие "подарок" для работников образовательных и медицинских
организаций, а также государственных и муниципальных служащих ничем не
отличается от понятия "взятка", отсюда были высказаны предложения о
введении полного запрета на подарки для указанной категории лиц. Такая мера
видится чересчур категоричной и не соответствует духу частного права. Ведь
дарение выступает, прежде всего, как знак благодарности, который стал
своеобразной традицией в обществе, и нельзя трактовать такой знак (добрый
жест) как злоупотребление правом, как преступление. Например, подарки по
случаю окончания университета, подарки ко дню учителя или медика,
корпоративные подарки между юридическими лицами.
Законодатель, осознавая серьезность угрозы нарушения субъективных
гражданских прав, а также возможность злоупотребления ими при совершении
дарения в социально значимых для человека сферах (медицины, образования,
муниципальных и государственных услуг), а также в сфере коммерческого
27
оборота, использовал допустимый прием дифференциации в виде установления
запрета дарения подарков в отношении отдельного круга лиц.
1
Статья 10 ГК РФ оговаривает общие пределы запрета дарения, в основе
которых лежат положения о добросовестности и недопустимости
злоупотребления своими правами во вред интересам других лиц. Они
выступают своеобразной правовой моделью того, как должно (или не должно)
действовать лицо при осуществлении своего субъективного права или
исполнении субъективной обязанности. Любое лицо, вступающее в
гражданские правоотношения, обязано как бы не нарушать правовые запреты и,
по возможности, способствовать созданию среды, в которой нарушение
запретов было бы невозможно. Совершенно очевидно, что, давая подарок,
даритель, опираясь на свои моральные принципы, должен разумно осознавать
беспричинность своих действий и не иметь корыстных целей обогащения за
счет одаряемого.
Любая норма гражданского законодательства должна иметь пределы.
Ведь нет сомнений в том, что механизм реализации гражданско-правовых норм
должен конструироваться, прежде всего, методом определения границ
дозволенного и направлением свободы и инициативы субъектов гражданского
права в необходимое русло. При отсутствии таких пределов право способно
превратиться в свою противоположность - произвол и тем самым вообще
перестает быть правом
2
.
Согласно ст.576 ГК РФ "в отношении же юридических лиц, которым
принадлежит имущество, являющееся объектом дарения, принадлежит на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить её с
согласия собственника, если иное не предусмотрено законом". Так,
предприятие только с согласия собственника вправе распоряжаться
1
Имеется ввиду что применение дифференциации правового регулирования к договору
дарения обусловлено необходимостью сгладить реальное фактическое различие субъектов
договорных отношений (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от
26.10.2016 по делу N 33-13880/2016// СПС «КонсультантПлюс»)
2
Аб
ов Т.Е. К
оммент
ар
ий к Гр
ажд
анск
ому к
одексу РФ./ П
од ред. Т.Е. Аб
ов
а, А.Ю.К
аб
алк
ин.-
М.:2011г
28
принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым
имуществом. Остальным имуществом оно распоряжается самостоятельно.
Автономные учреждения распоряжаются недвижимым и особо ценным
движимым имуществом только с согласия его собственника. Казенные
предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного
управления, должны испрашивать согласие собственника на распоряжение
любым имуществом. А частное или бюджетное учреждение вообще не вправе
отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за
ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств,
выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Передача имущества в общую совместную собственность допускается по
согласованию всех участников совместной собственности с соблюдением
правил, предусмотренных ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации.
1.3 Проблемы и последствия ненадлежащего исполнения договора
дарения.
Несмотря на довольно четкое изложение норм о дарении в ГК РФ в
правоприменительной практике возникает достаточно большое количество
проблем и связанные с ними вопросов. Существующие пробелы в
законодательстве не могут не вызывать трудностей в правоприменительной
практике. Отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации
специальных норм, регулирующих особенности договора дарения, не
способствует надлежащей гарантии защиты прав и законных интересов
граждан как участников соглашения.
"Одной из главных проблем на сегодняшний день является отсутствие
обязательного нотариального оформления большинства сделок по отчуждению
недвижимости, в том числе жилых помещений. Принимая во внимание
социально-экономическую ситуацию в стране, нельзя не согласиться с мнением
о том, что отказ от обязательности нотариального удостоверения договоров,
29
связанных с отчуждением жилых помещений, нередко создает почву для
различного рода незаконных действий".
1
В странах, основу законодательства которых составляет англосаксонская
правовая система, уровень безопасности сделок иной. В этих странах у каждого
гражданина как субъекта права обычно имеется свой «домашний» адвокат,
который скрупулезно, квалифицированно предварительно оценит сделку с
позиций её безопасности и целесообразности для клиента. Кроме того, в
каждой сделке с недвижимостью там будет участвовать страховая компания,
которая специализируется на проверке юридической чистоты сделки и будет
возмещать убытки клиенту в случае возникновения их в связи со сделкой.
Наконец, в странах с англосаксонской правовой системой давно создан единый
реестр недвижимости, по которому можно проследить юридическую судьбу
каждого объекта недвижимости с момента его создания, законность его
последующего перехода от одного владельца к другому.
В нашем же отечестве Единый общероссийский реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии развития, а размах
мошенничества, недобросовестности не только сторон в сделке, но и отдельных
должностных лиц, участвующих в оформлении сделки, не требует особых
доказательств. Учитывая это, следует признать, что нотариус всё-таки не был
пока лишним барьером на пути заключения недействительной сделки.
В связи с широким распространением в повседневной жизни договора
дарения, с ним связано множество теоретических и практических проблем,
требующих своего урегулирования. Заключая договор дарения граждане не
всегда понимают что процесс передачи имущества имеет довольно тяжёлую
законодательную регламентацию, а отношения между сторонами — сложный и
иногда спорный характер, поэтому его оформление несёт определенные
юридические последствия для обеих сторон.
1
Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и
право. 1999. № 6. С. 83.
30
Среди главных проблем при заключении договора дарения, которые
зачастую становятся основанием для признания договора недействительным
можно выделить следующие:
1. Заключение договора дарения, совершенное по заблуждению или в
связи с обманом.
2. Заключение договора дарения, с целью прикрыть другую сделку
(притворная сделка). Анализ судебной практик свидетельствует, что подобного
рода сделки являются самым и распространенными.
Первая проблема зачастую связана с низким уровнем правовой
грамотности дарителей. Как правило, к данной категории граждан относятся
лица пожилого возраста, которые, с одной стороны, могут быть введены в
заблуждение родственниками и другими лицами, с другой стороны, могут
просто незнать о преимуществах договора ренты или завещания.
Что касается второй проблемы, то причин ее возникновения может быть
несколько. Во-первых, как и в первом случае, может быть правовая
безграмотность сторон, которые, например, в договоре дарения указывают
условия характерные для договора ренты (ст.583 ГК РФ). Во-вторых,
недобросовестные граждане пытаются воспользоваться «преимуществами»
договора дарения «прикрывая» другую сделку (как правило, куплю-продажу).
Каковы эти «преимущества». Первый связан с освобождением от налога при
дарении. При таких обстоятельствах стороны заключают договор дарения, а
денежные средства передаются, например, по расписке. Одаряемый (реальный
покупатель) в таком случае ставится в невыгодное положение, поскольку
даритель не обязан передать дар в том или ином виде, более того, он вправе
отказаться от выполнения дарственного обещания или отменить дарение
(ст.577, ст.588 ГК РФ). Второе «преимущество» связано с отсутствием
необходимости получать разрешение от лиц, имеющих преимущественное
право покупки при продаже доли в недвижимости. Поскольку дарение
безвозмездно и целью дарения не является получение какой-либо прибыли, то
на него данная норма не распространяется.
31
Очевидным решением данных двух проблем может стать введение
обязательной нотариальной формы для договора дарения недвижимого
имущества. В частности, на данный момент нотариус не только обязан
уточнить юридические последствия договора, заключенного сторонами, но и
раскрыть истинную волю сторон. Более того, в силу ст.17 Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус несет
имущественную ответственность за законность совершения сделки.
Таким образом, с одной стороны, никто не сможет воспользоваться
правовой неосведомленностью дарителя, к которым, как правило, относятся
лиц а пожилого возраста, с другой – сторонам будет труднее «прикрыть»
дарением другую сделку.
Определяющим риском при заключении договора дарения – это, сделать
обратный шаг, т.е. отменить договор почти невозможно. Это сделать можно
только в суде и согласно ст. 578 ГК РФ.
Определяющим риском при заключении договора дарения – это, сделать
обратный шаг, т.е. отменить договор почти невозможно. Это сделать можно
только в суде и согласно ст. 578 ГК РФ.
Соглашение о дарении может доставить немало хлопот и одаряемому.
Часто наследники, потерявшие лакомый кусочек, оспаривают акт дарения. И
иногда они побеждают. Это происходит, если квартира, которая была подарена,
была приобретена в браке, а согласие второго супруга - нет. Если даритель в
пожилом возрасте и имеет кучу заболеваний, то родственники могут доказать,
что он не осознавал, что делал. Также одним из рисков может быть, если
дарителем жилой недвижимости является, либо предприниматель, либо глава
компании, тогда в случае банкротства суд может признать эту сделку попыткой
скрыть имущество и расторгнуть договор дарения. Если между дарением
недвижимости и банкротством не прошло полгода, суд отменит эту сделку в
90% случаев. В случаях оформления в договоре пункта о том, что если даритель
переживёт одариваемого, то договор дарения на квартиру будет расторгнут.
32
Это не всегда устраивает одариваемого, т.к. осложняет возможную продажу
данной квартиры.
Дарение имеет конкретные последствия, характерные только для его
договорного типа. Благотворительная передача прав собственности дарителем
одаряемому не позволяет ему требовать взаимных имущественных выгод от
одаряемого или его родственников в связи с даром. К примеру, есть практика
признания недействительными совершенных с небольшим разрывом во
времени сделок взаимного дарения. Суды расценивали такие договора как
притворные, покрывающие мену. Однозначно незаконными признают условия
даже о минимальном встречном предоставлении, например - приняв в дар дом,
позаботиться о домашнем питомце дарителя. О подобных условиях можно
договориться только устно.
Сложилась противоречивая практика касательно условий дарения, в силу
которых даритель оставляет за собой возможность в ограниченном режиме
пользоваться дарёным имуществом. Например, передав право собственности на
дом, лицо указывает в договоре на свое право в нем проживать. Единого
мнения по поводу законности подобных сделок так и не сложилось. Некоторые
суды считают, что дарение с сохранением права дарителя на проживание в
подаренной жилплощади является возмездной сделкой и, вследствие этого, ее
нужно считать недействительной.
Подписывая соглашение о дарении, даритель не всегда понимает, что он
безвозвратно расстается со своей собственностью. Проблема заключается в том,
что дарение не обременяет отчуждаемое имущество арендой или зависимым
содержанием (ст.566 ГК). К тому времени, когда требование о признании
дарения объявлено недействительным, квартира или дом могут поменять
владельца более одного раза. И очень трудно требовать собственность от
окончательного добросовестного владельца, который не был связан с
оспариваемым даром (имуществом).
Бывают ситуации, когда человек, получивший недвижимость в подарок,
узнает о долгах по коммунальным услугам и т.д., он не несет обязанности по их
33
оплате. Дело в том, что бремя содержания имущества несет его хозяин.
Одаряемый становится таковым только после возникновения права
собственности. В подобных ситуациях, должником является даритель и
взыскивать задолженность необходимо с него, в добровольном порядке или
посредством суда.
Положительным в договоре дарения является то, что если его заключают
родственники, отпадает причина в необходимости платить налог (дар является
доходом на основе Налогового кодекса; если даритель и одаряемый близкие
родственники: брачные партнеры; братья и сестры; дети и родители;
дедушка/бабушка и внуки, то они освобождаются от НДФЛ).
Как правило, если гражданин знал или должен был знать об основаниях
для оспаривания или недействительности соглашения, считается
действовавшим не добросовестно. Недействительность сделки, точнее
признание ее как таковой, влечет за собой возврат сторонами друг другу всего
полученного. Если невозможно вернуть полученное в натуральной форме, то
возмещается её стоимость. Кроме того, сторона, пострадавшая от
мошенничества, может требовать компенсации морального вреда.
Если сделка прошла регистрацию в органах государственного реестра, но
одаряемый умер первым, даритель имеет право забрать имущество себе, если
такое условие было предусмотрено заключенным договором. В противном
случае квартира входит в наследственную массу одариваемого. Также
необходимо учесть, что если передаваемое в дар имущество имеет обременения,
это должно обязательно указываться в договоре. Согласно действующему
законодательству, обременения переходят к одариваемому вместе с правом
собственности.
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ: договор дарения прошёл долгий путь становления
как нормативно-правовой сделки. Данное соглашение стало неотьемлемой
частью передачи прав собственности и на сегодняшний день является одним из
быстрых способов это совершить. Но в силу конкуртноспособности меж
физических или юридических лиц, безграмотности населения, высокого