55
пунктом 1 статьи 5 Закона подготовки об ипотеке только по договору жилого об ипотеке постоянного может быть здания
заложено недвижимое право имущество, указанное иной в пункте 1 статьи 130 ГК ипотеке РФ,
права установлена на которое федеральный зарегистрированы в доля порядке, установленном неполучением для
государственной связи регистрации. Пункт 1 статьи 130 ГК случае РФ относит быть к
недвижимому группу имуществу только силу недвижимые вещи. Согласно государственной пункту 1 статьи
131 право досрочного собственности на статьи недвижимые вещи недвижимости подлежит государственной статьи
регистрации. Поэтому залогового и общая ипотеки долевая собственность строительства нескольких лиц обращении на
недвижимую более вещь подлежит праве государственной регистрации. Также времени в
соответствии одновременной с правилами письменной части второй предоставлено статьи 251 и арбитражного пункта 2 статьи 223 ГК уступкой
РФ подлежит ограничений государственной регистрации акционерному переход права прав на долю ипотеке в праве предмета
собственности на постоянного недвижимое имущество. Поскольку условие возникновение общей данная
долевой собственности установлены на недвижимое приобретенные имущество и государственной переход долей ипотеке в праве земельного
собственности на ипотеке недвижимость подлежат договор государственной регистрации,
постольку определении к сделкам государственных с долями государственной в праве представлено собственности на хоть недвижимость
применяются наконец правила о быть сделках с приоритет недвижимостью. Следовательно, к анализ
договору о высокими залоге доли природе в праве принудительной собственности на может здание применяются главы
правила ГК сооружения РФ о ипотека залоге недвижимости сторон и Закона также об ипотеке. Указанный ипотека
договор согласно государственная законодательству, действовавшему статьи на дату общее его заключения,
подлежал этом нотариальному удостоверению согласно и государственной акционерному регистрации1.
7. Исполнение случае обязательств, вытекающих нижестоящий из двух оговора и более этом кредитных
договоров, заключенных ограниченно между одними находящихся и теми арендных же должником предъявил и кредитором,
может договор быть обеспечено потому одним договором приводит об ипотеке регулирование здания. Если должнику в
последующем такому при уступке очевидно кредитором (цедентом) своих который прав по качестве одному из одной
этих кредитных необходимо договоров третьему права лицу (цессионарию) с указывается одновременной
уступкой нотариально прав по права договору об ипотека ипотеке, стороны вытекающих не определят предметом очередность, в февраля
которой ипотека имеющими обеспечивает исполнение котором должником обязательств семьи перед
ними, применяются которые нормы статьи 46 Закона только об ипотеке. Вырученная предмета от
реализации статьи предмета ипотеки праве сумма подлежит статьи распределению между кредитор
56
кредиторами пропорционально окончании размерам их квартиру требований, обеспеченных момента
ипотекой.
Кредитная организация, которой президиум банк уступил сооружения свои права едином требования по
срок кредитному договору, заключенному необходимым им с таким акционерным обществом, и помещения права
по государственных договору об ограниченно ипотеке, обеспечивающему ипотеке исполнение обязательств ипотека по этому
указывается кредитному договору, обжаловала передача в судебном обеспечивающему порядке отказ уплаты учреждения
юстиции тому в регистрации системы перехода к дата ней прав статьи по договору заинтересованности об ипотеке.
Учреждение юстиции соответствии указало, что ипотека договором об вступает ипотеке здания,
заключенным предоставлено между банком домов и акционерным ипотеки обществом, было когда обеспечено
исполнение облигаций этим обществом такое обязательств по земельного возврату кредитов,
предоставленных договора ему банком досрочного на основании обязательств двух кредитным государственная договоров. В нежилые
соответствии с силу абзацем вторым таковому пункта 1 статьи 43 Закона подлежит об ипотеке расположено
очередность залогодержателей залоге устанавливается на исключающих основании данных вышеуказанные Единого
реестра была о моменте залоге возникновения ипотеки. В статьи Единый реестр срок была внесена обеспечивающему
одна запись семьи о регистрации защищенным одного договора условие об ипотеке (одной если ипотеки),
обеспечивающего права исполнение обязательств отдельных акционерного общества праве перед
банком, вытекающих года из двух многоквартирном кредитных договоров. Поэтому рынке данная запись залоге
не позволяет если учреждению юстиции других при регистрации которые перехода к собственности кредитной
организации закрепляется прав по возводимого договору об ипотеки ипотеке определить участка и указать момента в Едином силу
реестре очередность противоречит двух залогодержателей (банка продаже и кредитной согласия организации)
в качестве отношении одного приобретение предмета ипотеки. Арбитражный лицо суд признал жесткий отказ не статьи
обоснованным. Залогодатель банк и залогодержатель соответствии вправе на установлена основании одного ипотеке
договора об жилые ипотеке одного требуемой недвижимого имущества была обеспечить исполнение залогодателем
независящих друг хоть от друга права обязательств, вытекающих возможность из нескольких обращается
самостоятельных договоров. Согласно предусматривает пункту 1 статьи 43 Закона жилое об ипотеке письмом
имущество, заложенное отражение по договору российского об ипотеке обуславливают в обеспечение заложенное исполнения
одного которых обязательства (предшествующая имеет ипотека), может ипотека быть предоставлено права
в залог залоговых в обеспечение нежилого исполнения другого недвижимые обязательства того государственную же или федеральный иного
57
должника предоставлено тому же залогодателя или иному выступают залогодержателю (последующая видно ипотека). В жилом
силу пункта 5 статьи 46 Закона оговора об ипотеке заявлением правила об оставил удовлетворении
требований ипотеке залогодержателей по группе предшествующей и юридической последующей ипотекам обязательства
не применяются, если большое залогодержателем по недвижимого предшествующей и указанных последующей
ипотекам ипотеки является одно земельные и то участок же лицо. В ипотеке этом случае просрочка требования,
обеспеченные такого каждой из двумя ипотек, удовлетворяются сумма в порядке регулирование очередности,
соответствующей закона срокам исполнения арендатор соответствующих обязательств, если ипотека
федеральным законом более или соглашением этот сторон не заложенным предусмотрено иное. При иного
заключении договора предписаниями ипотеки стороны (банк договор и акционерное ввел общество) имели ипотеке
право определить, в передачи отношении какого должнику из кредитных здания обязательств ипотека основному
будет считаться нотариальному предшествующей и этим какого последующей. При договору уступке
банком нескольких прав по законодательством одному из федерального кредитных договоров места третьему лицу (кредитной находящегося
организации), повлекшей которого переход прав имущества по договору целевого об ипотеке, банк закона и это возлагаемых
лицо также сроки могли определить ипотеке очередность, в паевого которой их которые права требования регистрации
обеспечены ипотекой всех одного объекта. Поскольку требований цедент и соответствии цессионарий об обязательств
этом не наличии договорились, каждый заключенному из них нарушении является кредитором состоит по
самостоятельному возлагаемых кредитному договору причинением и оба пункту они выступают кроме как
сокредиторы (залогодержатели) по соответствующей одному договору возникающий об ипотеке возлагаемых и имеют удовлетворении
право получить здание удовлетворение своих получив требований, обеспеченных изложенное ипотекой, из
оговора суммы, вырученной помещения от реализации праве предмета ипотеки, в более размерах,
пропорциональных залогового размерам этих предоставлено требований (статья 321 и иное пункт 1 статьи
334 ГК государственной РФ). При имущество этом их попечительства требования, обеспеченные путем ипотекой,
удовлетворяются нотариально в порядке требование очередности, соответствующей нежилое срокам
исполнения счет соответствующих обязательств (пункт 5 статьи 46 Закона договора об
ипотеке). Соответственно, в принципов зависимости от помещения сроков исполнения когда обязательств,
их муниципальной требования для законодательством целей определения квартир очередности их субаренду удовлетворения
рассматриваются получить как обеспеченные системы предшествующей или лицо последующей
ипотекой (пункты 2-4 статьи 46 Закона состоит об ипотеке)1.
58
8. Залогодержатель ипотеке был вправе предназначены обратиться к права учреждению юстиции ограниченно с
заявлением выразившиеся о государственной ипотеки регистрации ипотеки сооружения в силу анализ закона, ранее уплаты не
зарегистрированной отчуждении учреждением юстиции, без когда внесения платы противоречит за такую решение
регистрацию2.
Банк обжаловал основания в судебном судебному порядке уклонение участке учреждения юстиции пункте от
регистрации имеющие в пользу указанием банка законной возникающий ипотеки на закона жилые помещения,
приобретенные потому акционерным обществом права за счет постепенным кредита, предоставленного ответственностью
ему для земельный этих целей случаев банком.
В ходе потребовать судебного разбирательства момент арбитражный суд оставил установил, что даты
кредит был согласно предоставлен банком регистрации акционерному обществу смысле для приобретения заявитель
жилых помещений которые на основании этим договора долевого объекты участия в наконец строительстве,
заключенного установленном между ним жилые и заказчиком распространяется строительства. В этот соответствии с может
пунктом 1 статьи 77 Закона заявлением об ипотеке, если наложении иное не удовлетворение предусмотрено
федеральным необдуманное законом или настоящее договором, жилой указанных дом или активной квартира,
приобретенные статьи или построенные момент с использованием этим кредитных средств регистрации банка
или зданием иной кредитной задача организации либо участок средств целевого может займа,
предоставленного членов другим юридическим которые лицом на заложенного приобретение или собственности
строительство жилого вклада дома или удовлетворении квартиры, считаются кодекса находящимися в возможности залоге
с только момента государственной обязательств регистрации права согласно собственности заемщика однако на
жилой праве дом или сторон квартиру1.
В силу право пункта 2 статьи 20 Закона указанных об ипотеке только учреждение юстиции регистрации
должно было совместной осуществить регистрацию соответствии законной ипотеки возлагаемых в отношении нежилого
недвижимого имущества права в момент являющиеся регистрации права предоставлено собственности общества
данными на полученные собственника жилые помещения. Однако числе в тот регистрации момент такая передал регистрация не
может была осуществлена. В указанное ходе проведения залогодержатель правовой экспертизы собственности
правоустанавливающих документов, представленных пользоваться обществом для недр
регистрации своего может права собственности залогодатель на жилые регистрации помещения, учреждение друг
юстиции не иной смогло выявить закладывая факт, что защиту денежные средства, перечисленные залогодателя
59
акционерным обществом находящееся заказчику по предметом договору долевого возможность участия в которая
строительстве в проведении качестве платы исковые за квартиры, были договора предоставлены обществу требование
для этих праве целей банком отчуждении на основании этом кредитного договора. Поэтому реализации
учреждение юстиции должно и не повторные установило факта является возникновения законной гаражи ипотеки
банка режима на эти счет квартиры. В данное последующем банк недостаточным обратился к заинтересованности учреждению
юстиции право с заявлением юридической о регистрации исполнительном ипотеки в недвижимости силу закона учреждение в отношении обращение
указанных жилых выступающие помещений. Однако если учреждение юстиции имеют не приняло предметом от
банка предусматривает документы на крестьянского государственную регистрацию, так этого как заявитель статьи не
приложил юридической документа об мере оплате государственной обращение регистрации. Арбитражный настоящее
суд, рассмотрев недвижимого представленные заявителем другого документы, признал нежилое уклонение
учреждения заложенное юстиции от лишь приема документов паевого на регистрацию тому законной
ипотеки ипотека неправомерным. В законодательством соответствии с предусмотренным правилами пункта 2 статьи 20
Закона государственной об ипотеке экспертизы ипотека в соответствующий силу закона арбитражного подлежит государственной права
регистрации, которая ответственностью осуществляется учреждением лишь юстиции без доли
представления отдельного закона заявления и деятельность без оплаты отнесенные государственной
регистрации. Поскольку особенности в нарушение ипотеки абзаца второго недвижимого пункта 2 статьи 20
учреждение судебного юстиции не субаренду осуществило государственную залогодателю регистрацию ипотеки нотариальному
в силу ипотекой закона в применяются момент регистрации соответствии права собственности этом акционерного
общества такого на приобретенное управления нежилое помещение, банк положения как залогодержатель также
по ипотеке одной в силу всей закона был статьи вправе обратиться момента к учреждению условие юстиции с проводится
заявлением о соглашение государственной регистрации. В применяются этом случае распространяться плата за реальный
государственную регистрацию силу не должна могут взиматься.
9. Права позволяет по договору производственный аренды нежилого установленном помещения, заключенному момента на
срок назначению до одного недвижимое года, могут здания быть предметом положения залога. Однако постановление поскольку
договор договору аренды нежилого закона помещения, заключенный уступка на срок законом до одного которому года,
не регулируемых подлежит государственной собственности регистрации, договор является о залоге февраля прав по анализ такому
договору семьи аренды не абзаца является договором туда ипотеки.
60
Арендатор обжаловал письмом в судебном имеет порядке отказ ипотека учреждения юстиции ответственностью в
государственной заявления регистрации договора недвижимости об ипотеке обращается права аренды учреждению нежилого
помещения, вытекающего ипотека из договора пункта аренды, заключенного здании на одиннадцать системы
месяцев. Отказ залоге учреждения юстиции листов был обоснован которые тем, что условия в соответствии удовлетворении
с пунктом 2 статьи 651 ГК ипотеки РФ и закладываемом информационным письмом арендатором Президиума
Высшего точки Арбитражного Суда обращено Российской Федерации федеральный от 01.06.2009 N 53 "О возможности
государственной регистрации имеет договоров аренды договор нежилых помещений"
договор предметов аренды нежилого однозначно помещения на договору срок до главы одного года позволяет не подлежит договором
государственной регистрации. Согласно ипотеки подпункту 1 статьи 20 Федерального крестьянского
закона "О случае государственной регистрации уступкой прав на октябре недвижимое имущество недостаточным и
сделок однако с ним" основанием залогодателю для отказа такого в государственной закона регистрации права вклада
или сделки счет является то, что залоге данное право залогодателя или данная государственной сделка не кодекса подлежит
государственной статьи регистрации. Поскольку предназначены договор аренды тенденцией нежилого
помещения ипотеке на срок которых до одного недвижимого года не лицо подлежит государственной нарушении
регистрации, не актами может быть закона осуществлена и ипотеки государственная регистрация реализации
договора об относятся ипотеке арендных заложенное прав, вытекающих недвижимых из такого законодательством договора.
Арбитражный судебного суд отказал недвижимым арендатору в решение удовлетворении его юридической заявления и предметом
признал отказ находятся учреждения юстиции имеют обоснованным по правила следующим причинам.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона должнику об ипотеке судебного по договору состоит об ипотеке установленных
может быть этом заложено недвижимое договору имущество, указанное соответствии в пункте 1 статьи
130 ГК договор РФ, права облигаций на которое статьи зарегистрированы в платить порядке, установленном форме
для государственной недвижимого регистрации. В изложенное соответствии с закона пунктом 5 этой установлены же статьи
случае правила об ипотечным ипотеке недвижимого пункта имущества соответственно имеет применяются к юридических
залогу прав управления арендатора по согласно договору об если аренде такого крестьянском имущества (право нежилое
аренды), поскольку другие иное не арендатор установлено федеральным влечет законом и стороны не
противоречит него существу арендных нижестоящий отношений. Таким могут образом, права статьи
арендатора, вытекающие доля из договора проводится аренды недвижимого большое имущества, не залогодателя
подлежащего государственной имеет регистрации, не арендатор могут являться договор предметом
61
договора передача об ипотеке. Поэтому исполнительном договор о обеспечение залоге прав октябре арендатора, вытекающих
договора из такого кредитный договора аренды нежилое недвижимого имущества, не статьи является договором точки
об ипотеке муниципальной и не доверенности подлежит государственной соответствии регистрации1.
10. Истец года подал иск связи на строительную возлагаемых компанию (представитель) и обеспечивающие
требует вернуть 30000 рублей залогодателю за незапланированные кодекса расходы. Истец доли военный,
у хотя него жена заявления и двое случае детей, жили праве они все регистрацию в однокомнатной одному квартире и закона
решились на гаражи ипотеку. Продали такого квартиру, вложили организации деньги в согласно квартиру. Их более
друг предоставил неправомерна им комнату таковому в коммуналке пункт на время, пока законодательства строится дом.
Согласно другого договору дом своих должен был году быть построен согласно к октябрю 2009 года, но праве в
октябре также этого не силу произошло. В закона договоре указано, что меры компания должна здании
платить 3% неустойки государственная в день, если залогодателю вовремя не принадлежащие сдаст дом. Уже закона было
просрочено 90 дней, что земельные практически составляло правила стоимость квартиры обеспечивающему истца.
Наконец условия дом был даты построен, но регистрации истец со перечисленные своей семьей сроки так и ипотека не был одному туда
заселен. Истец позволяет вынужден был договоре снимать квартиру, так второй как дом, где условие находилось
их ипотека временное жилище, снесли российского ещё десять некоторым месяцев назад соответствующий и всех которые оттуда
выселили. Истец праве влез в хозяйственного долги, чтобы года оплачивать съемное прав жилье, потому кредитной что
дом объекты не был приобретен построен вовремя, и государственную не смог высокими там жить ипотеке с того ввел месяца, на указывается который
рассчитывал.
Решение суда. Если участок в договоре распространяется указан определенный должнику срок, когда подавать дом
должен хозяйственного быть построен – октябрь 2009 года, клиент предметом может это обеспечивающего расценивать, что
помещения в октябре 2009 года форме он может включение в него договора уже заселиться. Ответчику договора следовало
выполнять соответствующей условия договора. Так передачу как по договору вине ответчика ограниченно истец вступил приобретение в
непредвиденные управления расходы, суд вправе постановил их попечительства ему возместить. Иск права был
удовлетворен залога полностью.
3.2. Проблемы правового регулирования залога имущественных прав
в РФ
62
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации
допускает возможность использования права требования (обязательственных
прав) в качестве предмета залога.
В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть любое
имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за
исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно
связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о
возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка
которых другому лицу не допускается.
Закон о залоге (ст. 54) предусматривает, что предметом залога могут быть
принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе и
права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и
иные имущественные права.
Предметом залога, таким образом, могут быть обязательственные права,
способные к уступке. Определяя условия уступки права (требования), ГК РФ
указывает, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если
она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не
допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в
котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. п.
1 и 2 ст. 388 ГК РФ).
В связи с этим серьезным препятствием для использования таких активов
в качестве предмета залога является отсутствие должной определенности в
вопросе о наличии ограничений на уступку права требования, вытекающих из
особенностей отдельных видов обязательств, в отношениях по которым
должник может ссылаться на существенное значение для него личности
должника.
Вторым препятствием является опасность признания сделок уступки (и,
следовательно, залога) прав требования недействительными вследствие наличия
63
в соглашении между кредитором и должником условия о запрете или
ограничении уступки. Поскольку такое соглашение может быть скрыто от
залогодержателя, использование подобных активов порождает серьезные риски
как для залогодержателя, так и для последующих приобретателей этого права.
Нормы, ограничивающие право должника ссылаться на такие
ограничения, содержатся в ГК РФ - о договоре финансирования под уступку
денежного требования, но подобный льготный режим вряд ли будет
распространяться судами на случаи залога права, не охватываемые
конструкцией договора финансирования.
Третьим препятствием является неопределенность в вопросе о том, какие
нормы законы можно рассматривать как препятствующие уступке - содержащие
прямо выраженный запрет использования тех или иных прав требования в
качестве предмета сделок либо ограничивающие права тех или иных субъектов
распоряжаться своим имуществом вообще. Практическое разрешение данной
проблемы затрудняется в связи с отсутствием единого понимания природы
уступочных сделок и возможности отрыва их правового результата от сделок,
лежащих в их основе.
Очевидным препятствием для использования прав требования в качестве
рыночных активов является отсутствие в общих нормах ГК РФ правил,
регулирующих оптовую уступку (по целому ряду требований). При включении
в оборот коммерческой задолженности зачастую невозможно определить те
права требования, в отношении которых достигнута договоренность о залоге
(уступке), либо такое определение требует очень больших затрат.
Предъявляемые судами формальные требования, основанные на общих
положениях ГК РФ об уступке, о необходимости четкой индивидуализации
предмета сделок уже в момент заключения договоров об уступке могут серьезно
затруднить использование этих рыночных активов.
64
Указанная проблема тесно связана с неопределенностью, существующей в
российском праве по вопросу о возможности уступки (залога) будущих прав.
Прежде всего отсутствует единое понимание того, какие права можно
определить как будущие (права с ненаступившим сроком или права по
договорам, которые на момент уступки (залога) не заключены). Практика
усматривает при этом препятствия как в первом, так и во втором случае. Но
если ситуации, связанные с залогом несозревших прав, могут быть устранены
на уровне правоприменения, то возможность уступки (залога) прав по
договорам, которые будут заключены в будущем, и последствия такой уступки
(залога) должна быть урегулирована в законе.
В отношении уступок (залогов) будущих прав необходимо прежде всего
разрешить вопрос о моменте возникновения права требования у
залогодержателя (цессионария). При отнесении этого момента к моменту
возникновения заложенного права при банкротстве залогодателя (цедента)
залогодержатель лишается обеспечения. При отнесении этого момента к
моменту заключения соглашения о передаче права требования залогодержателю
(цессионарию) последний при банкротстве сохраняет приоритетные права на
заложенное (уступленное) право.
Использование прав требований в качестве рыночных активов
затрудняется и вследствие отсутствия четких правил, определяющих положение
должника при уступке. В частности, не урегулированы вопросы, связанные с
его действиями при получении уведомления о дублирующих уступках (когда
обладатель права передает принадлежащие ему права неоднократно различным
лицам) и множественных уступках (когда право неоднократно передается по
цепочке сделок уступки).
Не определены правовые механизмы, которые могут быть использованы
залогодержателем для защиты своего права на предмет залога. В частности, нет
четкой позиции ни в теории, ни в практике по вопросу о том, может ли