66
осуществление деятельности по сохранению объектов культурного
наследия (памятников истории и культуры) народов Российской
Федерации, в соответствии с лицензией от 26 сентября 2017 г.;
осуществление деятельности по архитектурно-строительного
проектированию (в феврале 2018 г. внесены изменения в устав, а также
вступил в члены СРО);
осуществление деятельности по реализации в аренду машино-мест
(согласно распоряжению Департамента городского имущества города
Москвы №7784 от 16.03.2018 г. в оперативное управление ГБУ
«Жилищник района Черемушки» передаются объекты гаражного
назначения);
деятельность по ремонту жилых и нежилых помещений.
Особое место в повышение доходов в части КФО-2 занимает валовый
сбор за жилищно-коммунальные услуги. Задолженность собственников жилых
и нежилых помещений на сегодняшний день наиболее острая проблема
управляющих компаний.
Именно по этой причине большинство споров, находящихся на
разрешении в судах общей юрисдикции, возникают между организациями
жилищно-коммунального хозяйства и физическими и юридическими лицами.
Главной причиной образования задолженности за жилищно-
коммунальные услуги является умышленное невнесение платежей, когда
неплательщики аргументируют свой отказ от оплаты низким качеством
жилищно-коммунальных услуг, несогласием со стоимостью тарифов,
начислениями, производимыми МФЦ, и т.д. Кроме этого, образование
задолженности связано с неумышленными причинами (неоплата по
забывчивости, отсутствие работы и доходов, совершение крупных покупок или
предпочтение трат на другие цели и т.д.). Кроме того, стоит отметить, что
основная доля неплательщиков приходится на трудоспособное население, в то
время как пенсионеры вносят плату своевременно и в полном объеме.
67
Просроченные долги населения за коммунальные услуги приводят к
зеркальной задолженности управляющей организации перед поставщиками
ресурсов. Такие долги накапливаются и, в конечном итоге, могут привести к
невозможности компании качественно оказывать жилищные, коммунальные и
прочие услуги, включая управление многоквартирными домами, а также
содержание объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры района.
Рисунок 6. Темпы роста задолженности за жилищно-
коммунальные услуги по годам (вх. сальдо)
На рисунке 6 показан темп роста задолженности за жилищные и
коммунальные услуги, на основании данных гистограммы наглядно видны
темпы ежегодного прироста задолженности.
ГБУ «Жилищник района Черемушки» ведутся активные действия по
работе с задолженностью собственников жилых и нежилых помещений, в
частности в юридическом отделе введен сменный график работы с 08.00 до
20.00 по приему должников с целью заключения соглашений о погашении
задолженности в соответствии с графиком, производится обзвон должников,
проводятся мероприятия по ограничению предоставления услуг, а также
подаются исковые заявления в суд.
0,00
20000000,00
40000000,00
60000000,00
80000000,00
100000000,00
120000000,00
140000000,00
на
01.01.2016
на
01.01.2017
на
01.01.2018
Задолженностьзауслугу
"Содержаниеитекущийремонт"
0,00 77520608,67 124218546,90
Задолженностьзакоммунальные
услуги
0,00 106157912,35 120967291,96
0,00
100%
160,24%
0,00
100%
113,95%
Задолженность, руб.
68
3.2. Способы оптимизации расходов
Важнейшим способом оптимизации расходов ГБУ «Жилищник района
Черемушки» может стать экономия всех видов ресурсов, потребляемых
учреждением: трудовых и материальных. Совершенствование системы
мотивации и стимулирования труда позволит эффективно использовать
трудовые ресурсы учреждения [43].
Для того чтобы, расходы учреждения не продолжили сокращать его
прибыль, следует:
- снизить себестоимость (главное условие роста прибыли и
рентабельности, можно рассматривать как следствие всех остальных);
- улучшить использование рабочего времени;
- внедрить новые технологии (например, механизмы энергосервиса);
- экономить энергетические ресурсы;
- улучшать использование всех материальных ресурсов.
Умелое применение и комбинирование этих мероприятий способствует
улучшению финансового состояния учреждения.
В настоящее время себестоимость является важным фактором для любого
вида деятельности, но в некоторых отраслях ее оптимизация наиболее важна, в
виду сложных экономических условий и особенностей функционирования
отрасли. Одной из таких отраслей является и ЖКХ, а особенно управляющие
организации, которые в силу ряда причин имеют необходимость максимально
оптимизировать затраты. В условиях, когда цены на услуги управляющей
организации – ГБУ «Жилищник» установлены органами власти, а цены на
приобретаемые товары, услуги и работы продиктованы рынком, очень важно
найти баланс соотношения затрат и получаемых доходов таким образом, чтобы
учреждение не было убыточным и развивалось в условиях рынка.
69
Одним из основных способов сокращения расходов ГБУ «Жилищник
района Черемушки» может стать внедрение энергосервисных механизмов.
Определяющим нормативно-правовым актом по реализации
энергосервисных механизмов является Федеральный закон от 23.11.2009 г. №
261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности,
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации». Данным Федеральным законом введено понятие энергосервиса,
представляющего собой «деятельность по реализации инвестиций в
модернизацию объектов с целью снижения потребления энергетических
ресурсов, с последующей окупаемостью за счет увеличения стоимости объекта
и (или) снижения затрат на потребляемые энергетические ресурсы».
В целях осуществления действий, направленных на энергосбережение и
повышение энергетической эффективности использования энергетических
ресурсов, между управляющей компанией и исполнителем работ может
заключаться энергосервисный договор.
Энергосервисный договор – это договор предметом, которого является
осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и
повышение энергетической эффективности использования энергетических
ресурсов заказчиком.
Отличительной особенностью энергосервисного договора является то,
что затраты энергосервисной компании возмещаются за счет достигнутой
экономии средств, получаемой после внедрения энергосберегающих
технологий. Таким образом, отсутствует необходимость в первоначальных
вложениях собственных средств. Денежные средства, необходимые для
осуществления всего проекта, как правило, привлекаются энергосервисной
компанией. Такой вид инвестиций предполагает, что расчеты с исполнителем
проводятся только в случае достижения экономии ресурсов, а равно и
денежных средств для их оплаты.
70
Реализация мероприятий, направленных на эффективное и рациональное
использование энергетических ресурсов позволит сократить расходы на них,
тем самым оправдать расходы на внедрение технологий, а в дальнейшем
приведет к снижению платежей собственников за коммунальные услуги.
Для реализации энергосервисных механизмов, представляется
необходимым выполнить этапы указанные на рисунке 7:
Рисунок 7. Этапы реализации энергосервисных механизмов.
На первом этапе необходимо собрать и обработать информацию об
использовании энергетических ресурсах в целях получения достоверной
информации об объеме используемых энергоресурсов, о показателях
энергоэффективности, выявлении возможности энергосбережения и повышения
энергоэффективности.
По результатам энергетического обследования многоквартирных домов
разрабатываются перечни типовых и нетиповых мероприятий по
энергосбережению и повышению энергоэффективности, а также проводится их
стоимостная оценка.
Вторым этапом, на основании данных энергетического обследования,
будет заключение энергосервисного договора. Требования к условиям договора
на энергосервис установлены постановление Правительства Российской
71
Федерации №636 от 18 августа 2010 г. «О требованиях к условиям контракта на
энергосервис и об особенностях определения начальной (максимальной) цены
контракта (цены лота) на энергосервис».
В соответствии с данным постановлением и Федеральным законом от
23.1.2009 № 261-ФЗ ст. 19 энергосервисный договор должен содержать:
условие о величине экономии энергетических ресурсов (в том числе в
стоимостном выражении), которая должна быть обеспечена
исполнителем в результате исполнения энергосервисного договора
(контракта);
условие о сроке действия энергосервисного договора (контракта),
который должен быть не менее чем срок, необходимый для достижения
установленной энергосервисным договором (контрактом) величины
экономии энергетических ресурсов;
иные обязательные условия энергосервисных договоров (контрактов),
установленные законодательством Российской Федерации [5, статья 19].
Экономию энергетических ресурсов, которую исполнитель обеспечивает
в рамках договора, измерить нельзя. Можно измерить только потребление
энергоресурсов до начала реализации энергосервисного договора и в процессе
его действия, сравнить эти величины (причем с учетом влияния различных
условий и приведением параметров к сопоставимым) и на основании этого
оценить достигнутую экономию.
Таким образом, экономия по энергосервисному договору в стоимостном
выражении может быть рассчитана по следующей формуле:
(V
баз
*k
кор
-V
расч
) × Т
где V
баз
– энергетический базис, или количество энергетических ресурсов,
потребляемых объектом в течение базисного периода, до осуществления
энергосервисных мероприятий;
72
V
расч
– количество энергетических ресурсов, которые будут потребляться
объектом в течение расчетного периода, после осуществления энергосервисных
мероприятий;
k
кор
– корректирующий коэффициент, обеспечивающий приведение V
баз
к
сопоставимым условиям расчетного периода;
Т – тариф за единицу ресурса.
В рамках оценки социально-экономической эффективности предлагаемых
мероприятий по разработке и реализации мероприятий энергосервиса
представим расчеты, наглядно иллюстрирующие возможности энергосервиса.
Данные расчеты представлены на основе пилотного проекта,
проведенного в районе Черемушки в 2013 году в части теплоснабжения
многоквартирных домов. В качестве пилотного проекта был выбран «куст» (1
ЦТП + 4 МКД) по адресу ул. Гарибальди, 17, корп. 1, 2, 3, 4. Энергосервисные
договора заключены в январе 2013 г., в апреле 2013 г. спроектированные
автоматизированные узлы управления системой теплоснабжения введены в
эксплуатацию.
Автоматизированный узел управления (АУУ) предназначен для
автоматического регулирования параметров теплоносителя (температура,
давление), поступающего в систему отопления. Регулирование параметров
производится в соответствии с температурой наружного воздуха. При
понижении температуры воздуха температура теплоносителя увеличивается,
при увеличении температуры воздуха, температура теплоносителя,
поступающего в систему отопления уменьшается. Также с применением АУУ
обеспечивается расчетный перепад давления между подающим и обратным
трубопроводами систем отопления.
Рассмотрим расчет экономии стоимости тепловой энергии на отопление
за аналогичный период времени на примере многоквартирного дома по адресу
Гарибальди ул., д. 17, корп. 1 (таблица 11).
73
Таблица 11
Расчет экономии тепловой энергии на отопление многоквартирного
дома по адресу: Гарибальди ул., д. 17, корп. 1
Наименование
Ед.
измерения
Натуральные
показатели
До установки АУУ (Март 2012 t= -3,1)
Гкал
85,183
Корректирующий коэффициент с
поправкой на температуру окр. среды
1,137
Март 2012
с поправкой на темп коэф. при t= -6
Гкал
96,891
После установки АУУ (Март 2013 t=-6,0)
Гкал
69,013
Объем экономии
Гкал
27,878
Тариф на услуги отопления в расчетный
период, руб.
руб./Гкал
1 440,50
Сумма экономии
руб.
40 157,71
Из приведенных данных и рисунка 8 наглядно виден положительный
эффект применения энергосервисных мероприятий. В результате была
достигнута значительное сокращение потребления тепловой энергии при
сохранении параметров качества.
Рисунок 8. Динамика изменения потребления тепловой
энергии.
74
В соответствии с условиями заключенного энергосервисного договора
жители домов пилотного проекта ежемесячно оплачивали 80% от
сэкономленных в результате работы АУУ сумм в качестве возмещения
стоимости установленного оборудования энергосервисной компании. Данные
платежи осуществлялись посредствам единых платежных документов,
выставленных МФЦ и в которых расходы на энергосервисные мероприятия
отражались отдельной строкой.
По результатам работы АУУ за 2013 г. жители получили экономию
денежных средств на оплату услуг. В доме по адресу: Гарибальди ул., д. 17,
корп. 1 экономия платежей за 2014 году в денежном выражении по
действующим тарифам составила 3,15 руб. с каждого м. кв. площади в месяц
(или 137,29 руб. за 2-х комнатную квартиру, общей площадью 43,6 м. кв., в
месяц). А в 2015 году (по сравнению с базовым 2012 годом) – 6,07 руб. с
каждого м. кв. площади в месяц (или 264,62 руб. за ту же 2-х комнатную
квартиру в месяц).
Срок окупаемости энергосервисного договора составил 5 лет и 2 месяца.
При этом энергосервисная компания за данный период действия договора
получила прибыль.
Потенциал энергосбережения в многоквартирных домах России
колеблется от 15 до 60%. Проводя энергетические обследования
многоквартирных домов в Москве, европейские специалисты определили
максимальный потенциал экономии тепловой энергии для панельных зданий
1950-60х годов постройки, который составил около 57% [20, с. 97]. Более того,
интересно, что несмотря на кажущееся недостаточность инвестиционной
привлекательности жилищно-коммунального комплекса, согласно показателю
потенциала экономии именно, старые и изношенные здания наиболее
интересны для энергосервиса с позиции инвестиций. Таким образом, можно
говорить о широких перспективах развития энергосервиса в Москве.
75
ГБУ «Жилищник» сегодня, в соответствии с существующими
требованиями законодательства приобретает коммунальные ресурсы у
ресурсоснабжающих организаций и должно при этом своевременно и в полном
объеме рассчитаться за поставленные ресурсы независимо от уровня оплаты
этих ресурсов конечными потребителями.
В то же время, в структуре платежа, который ГБУ «Жилищник»
начисляет к оплате конечному потребителю, например, 80 рублей - это оплата
за коммунальные услуги, а только 20 руб. - является платой за жилищные
услуги (содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме).
При собираемости платежей в 90% из начисленных 100 рублей ГБУ
«Жилищник» соберет 72 рубля за коммунальные услуги и 18 рублей – за услуги
по содержанию и ремонту. Тем не менее, поставщики ресурсов потребуют от
ГБУ «Жилищник» полной оплаты в сумме 80 рублей. Недостающие 8 рублей
ГБУ будет вынуждено взять из средств, поступивших за содержание и ремонт.
Таким образом, финансирование содержания и ремонта сократится в два раза
по отношению к запланированному, что повлечет невыполнение отдельных
видов работ и/или снижению их качества.
После проведения энергосервиса структура платежей для потребителей
может кардинально измениться: за коммунальные услуги им будет начислено
не 80, а уже 40 рублей (половина ресурсов будет сэкономлена), за содержание и
ремонт – так же 20 рублей, и за энергосервис – 80% от стоимости
сэкономленных ресурсов – то есть 32 рубля.
По итогам данного параграфа можно сделать вывод, что положительный
эффект энергосервисных мероприятий распространяется как на жителей
многоквартирных домов и управляющие компании, так и на энергосервисные
компании.
Заинтересованность энергосервисных компаний в данного рода
вложениях растет с каждым годом. В сфере энергосбережения разрабатываются
все более инновационные методы экономии коммунальных услуг, применяются