72
имущества, то, соответственно, заключается в принятии совместного решения
по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
В.А. Белов, не разделяя имущественные комплексы в зависимости от
того, в чем проявляется комплексность, полагает, что «правом на
имущественные комплексы является именно право управления»
1
. То есть и в
том случае, когда комплексность заключается в объединении разнородных
субъектов в единый имущественный комплекс, например предприятие, у
субъекта возникает право управления этим комплексом.
Попробуем разобраться, так ли это.
Во-первых, несомненно то, что субъект обладает соответствующими
правами на то имущество, которое входит в состав имущественного
комплекса. В частности, правом собственности на имущество, находящееся в
собственности; иным вещным правом в отношении имущества, находящегося
на ограниченном вещном праве; обязательственным правом в отношении
имущества, право требования в отношении которого принадлежит данному
субъекту, и т.д.
Во-вторых, осуществление прав, входящих в состав имущественного
комплекса (вещных, обязательственных, корпоративных, исключительных),
возможно как независимо от других элементов имущественного комплекса,
например предъявляя право требования, так и соизмеряя их в совокупности, в
частности при передаче имущественной массы реорганизуемого
юридического лица либо при передаче имущества недееспособного
физического лица по договору доверительного управления имуществом.
Однако в любом случае происходит управление имеющимся имуществом, т.е.
осуществление полномочий, различных в зависимости от потребностей
субъекта, законного основания и характера объекта прав.
Если исходить из сущности права, передаваемого по договору
доверительного управления имуществом, то можно также сделать вывод о
1
См.: Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. С. 660.
Указание на право управления имущественным комплексом можно встретить и у других
авторов. См., в частности: Макарова Е.П. Указ. соч. С. 31.
73
том, что любое имущество требует управления, которое сводится к
осуществлению субъектом действий в отношении имеющегося (если субъект
является собственником, иным правообладателем) либо переданного (если
субъект должен реализовать чужую волю) имущества. Однако обычно, когда
речь идет о реализации субъектом принадлежащего ему права, право по
осуществлению этой реализации - право по управлению имуществом -
опускается.
При передаче права на имущественный комплекс на определенный срок
между сторонами - обладателем права управления и субъектом, которому это
право передается по договору, возникают обязательственные, относительные
отношения. В случае бессрочной (окончательной) передачи с момента
исполнения сторонами договора либо совершения субъектом односторонней
сделки, направленной на приобретение имущества, право управления
имущественным комплексом (имущественной массой) приобретает
абсолютный характер.
Подводя итог характеристике имущественных комплексов -
юридических конструкций, необходимо сказать, что созданные законодателем
конструкции имущественных комплексов имеют различное основание
возникновения. С точки зрения причины их возникновения их можно
разделить на те, что представляют собой комплекс разнородных объектов, и
те, в которых комплексность проявляется в режиме управления, таким
образом, в первом случае под термином "имущественный комплекс" как
юридической конструкции предполагается особый объект гражданских прав, а
во втором - особый правовой режим. С точки зрения цели возникновения одни
имущественные комплексы - юридические конструкции - имеют какую-то
определенную хозяйственную (производственную) цель, другие связаны в
целом с жизнеобеспечением физического лица либо деятельностью иного
субъекта права.
74
ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ЕДИНОГО ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
3.1 Особенности государственной регистрации прав на единый
имущественный комплекс
В рамках реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 г.
вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ Федеральным
законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ
1
. Особый интерес представляет появление
нового самостоятельного объекта имущественных прав, единого комплекса
недвижимого имущества. В п. 5 ст. 1 Федерального закона от 2 июля 2013 г. N
142-ФЗ изложено понятие единого недвижимого комплекса.
Как отмечается, «единый недвижимый комплекс представляет собой
совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных
вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе
линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы
и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано
право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну
недвижимую вещь»
2
.
Введение в Гражданский кодекс РФ нового объекта вещных прав
единого недвижимого комплекса обусловлено необходимостью создания
наиболее простой процедуры государственной регистрации прав и
эффективного оборота комплексных инфраструктурных объектов. Однако
существует ряд вопросов касательно государственной регистрации прав на
единый недвижимый комплекс.
1
Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС
"КонсультантПлюс"; Российская газета. 2013. 5 июля. N 145.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
07.02.2017)// СЗ РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3301
75
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ установлены лишь
общие положения в отношении правового статуса единого недвижимого
комплекса, что «может отрицательно сказываться на практике применения
данной конструкции для хозяйствующих субъектов в гражданском обороте»
1
.
Положения законодательства по регулированию государственной регистрации
прав на единый недвижимый комплекс вызывают особый интерес, так как «от
них напрямую зависит эффективность применения и практическая
востребованность данных норм на практике»
2
.
Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс
осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"
3
.
Легитимность образования соответствующего единого комплекса
недвижимости как недвижимой вещи подтверждается регистрацией в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
права собственности на такой комплекс. При этом установлено, что
«государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь,
представляющую собой совокупность всех составляющих имущественный
комплекс недвижимости объектов в целом»
4
.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых
вещах. Следовательно, в случае решения вопроса об объединении
совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс
необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не
1
Незнамова А.А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс как
единый объект вещных прав // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015.
N 10. С. 78 - 85.
2
Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере
предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 15 - 17.
3
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "КонсультантПлюс".
4
Постатейный комментарий к главам 6 - 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М.
Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 208
с.
76
может быть разделен, т.е. преобразован иным способом на самостоятельные
объекты недвижимости, что может вызвать определенные трудности в
последующем обороте данного недвижимого имущества.
Состав единого недвижимого комплекса, в том числе объекты,
подлежащие включению в единый недвижимый комплекс, сведения о
технологической связи, определяется самостоятельно заявителем, так как
иного законодательством не предусмотрено.
Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый
объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из
следующих критериев:
- неразрывная физическая или технологическая связь объединенных
единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе
линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы
и др.);
- расположение на одном земельном участке объединенных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей
1
.
Следовательно, в случае объединения в соответствии с первым из
указанных критериев в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и
иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных
физически или технологически, расположение их на одном земельном участке
не обязательно
2
.
Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц для
объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс.
Однако в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения
такого согласия должен решаться индивидуально (а если возникает
необходимость - и получения консультации)
3
, учитывая правовой статус
1
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5
марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 // СПС "КонсультантПлюс".
2
Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на
земельные участки: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 13.
3
Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на
возмездное оказание консультационных услуг. М.: Юрист, 2007. С. 123.
77
объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого
комплекса. Например, если включаемый в состав единого недвижимого
комплекса объект недвижимости является предметом ипотеки или аренды.
Так как к единым недвижимым комплексам применяются правила о
неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки или
аренды внесением изменений в соответствующий договор
1
.
Положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков
недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и
космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. Как
отмечается в научных публикациях, если единый недвижимый комплекс не
является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного
строительства, то в отношении его кадастровый учет осуществлен быть не
может
2
.
Итак, в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним должно быть зарегистрировано право
собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну
недвижимую вещь, т.е. на единый недвижимый комплекс. Правообладатель
самостоятельно принимает решение и обращается с соответствующим
заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и
картографии.
В настоящее время сведения об объектах недвижимого имущества
аккумулированы в двух информационных массивах: Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который
ведется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(утрачивает силу с 1 января 2020 года), и Государственном кадастре
1
Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества // Нотариус. 2014. N 3. С. 26 - 29.
2
Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного
строительства // Юридический мир. 2014. N 11. С. 29 - 33; Ситдикова Л.Б. Проблемы
исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы
строительства. 2015. N 1. С. 27.
78
недвижимости (ГКН), который ведется в соответствии с Федеральным
законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
(с 1 января 2017 года называется Законом "О кадастровой деятельности").
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной
регистрации недвижимости" предусматривает объединение этих сведений в
одном информационном массиве - Едином государственном реестре
недвижимости (ЕГРН)
1
.
В соответствии со ст. 7 Закона N 218-ФЗ ЕГРН будет содержать
сведения как об объектах недвижимости (реестр объектов недвижимости или
кадастр недвижимости), так и о правах на них (реестр прав на недвижимость).
Кроме того, ЕГРН будет содержать сведения о границах зон с особыми
условиями использования территории, территориальных зон, территорий
объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и
т.п. (реестр границ).
Как и сейчас, каждый объект недвижимости будет иметь уникальный
кадастровый номер (ч. 1 ст. 5 Закона N 218-ФЗ), а каждая запись о праве,
ограничении права или обременении - уникальный номер регистрации (ч. 2 ст.
5 Закона N 218-ФЗ). Границы зон с особыми условиями использования
территории и иных подобных зон будут идентифицироваться посредством
уникального идентификационного реестрового номера - реестрового номера
границ.
Ведение ЕГРН будет осуществлять Росреестр.
В пункте 1 ч. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ предусматривается открытый
перечень объектов недвижимости, сведения о которых подлежат включению в
ЕГРН в составе кадастра недвижимости. Помимо тех объектов, в отношении
которых уже сейчас осуществляется государственный кадастровый учет
(земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного
строительства), учету будут подлежать такие объекты, как машино-место,
1
Иванова С.В. Новые правила регистрации недвижимости // СПС КонсультантПлюс. 2017.
79
единый недвижимый комплекс, а также предприятие как имущественный
комплекс.
Права на предприятие как единый имущественный комплекс (а также
ограничения прав и обременения) подлежат государственной регистрации и в
настоящее время, однако государственный кадастровый учет предприятий
действующим законодательством не предусмотрен
1
.
Машино-места сегодня, как правило, регистрируются в качестве долей в
праве общей собственности на помещения, в которых они расположены, что
серьезно осложняет их оборот (продажа доли в праве общей собственности
производится с соблюдением установленных ст. 250 ГК РФ правил о
преимущественном праве покупки). Одновременно с Законом N 218-ФЗ с 1
января 2017 года вступают в силу изменения в ст. 130 ГК РФ, согласно
которым машино-места будут являться самостоятельными объектами
недвижимости (Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении
изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ").
Конструкция единого недвижимого комплекса, под которым
понимается совокупность объединенных единым назначением зданий,
сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или
технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии
электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном
земельном участке, была введена в ГК РФ (ст. 133.1) Федеральным законом от
02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений..."
В статье 46 Закона N 218-ФЗ уточняются основания для кадастрового
учета и регистрации прав на подобного рода объекты. В частности, единый
недвижимый комплекс может быть образован из уже учтенных и
зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника
таких объектов. Вторым основанием для учета и регистрации прав на
несколько объектов недвижимости как на единый недвижимый комплекс
является завершение строительства таких объектов, если в соответствии с
1
Иванова С.В. Новые правила регистрации недвижимости // СПС КонсультантПлюс. 2017.
80
проектной документацией предусмотрена их эксплуатация как единого
недвижимого комплекса.
В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ к единым недвижимым комплексам
применяются правила гражданского законодательства о неделимых вещах.
В настоящее время государственная регистрация прав на объект
недвижимости по общему правилу не допускается, если не осуществлен его
государственный кадастровый учет (ч. 1.2 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). Это же
правило будет действовать и со вступлением в силу Закона N 218-ФЗ. При
этом, если действующее законодательство вообще не предусматривает
возможности одновременного кадастрового учета объекта недвижимости и
регистрации прав на него, то Закон N 218-ФЗ устанавливает это в качестве
общего правила, исключения из которого предусмотрены ст. 14 данного
Закона.
В соответствии с ч. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ кадастровый учет и
регистрация прав на объект недвижимости будут осуществляться
одновременно:
- при создании объекта недвижимости (за некоторыми исключениями,
когда кадастровый учет объектов осуществляется в порядке
межведомственного взаимодействия согласно ст. 19 Закона N 218-ФЗ);
- при образовании объекта недвижимости (за некоторыми
исключениями образования земельных участков путем перераспределения, на
основании решения об изъятии, а также из участков или земель,
государственная собственность на которые не разграничена);
- при прекращении существования объекта недвижимости, права на
который зарегистрированы в ЕГРН;
- при образовании или прекращении существования части объекта
недвижимости, на которую распространяются подлежащие государственной
регистрации ограничения прав и обременения (исключение составляют части
земельного участка из состава государственных или муниципальных земель,
образуемые в целях установления применительно к ним сервитута).
81
В части 4 ст. 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрены случаи, когда
государственная регистрация прав допускается без одновременного
государственного кадастрового учета объекта недвижимости, а в ч. 5 той же
статьи - случаи, когда государственный кадастровый учет объекта
недвижимости допускается без одновременной государственной регистрации
прав на него
1
.
В соответствии с ч. 2 ст. 20 действующего Закона N 221-ФЗ с
заявлением о постановке на учет объекта недвижимости может обратиться
любое лицо. В части 1 ст. 15 Закона N 218-ФЗ в качестве общего правила
предусмотрено, что заявление об осуществлении государственного
кадастрового учета и государственной регистрации прав может подать
собственник объекта недвижимости или лицо, в пользу которого
устанавливаются ограничения прав или обременения объекта. Иные лица
вправе обратиться с таким заявлением только в случаях, прямо
предусмотренных законом.
Аналогичным образом ч. 2 и ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ устанавливают
круг лиц, которые вправе обратиться с заявлениями о государственном
кадастровом учете или государственной регистрации прав в случаях, когда
кадастровый учет и государственная регистрация прав проводятся не
одновременно.
Так, согласно ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация
прав может осуществляться по заявлению сторон договора, на основании
которого возникают права, ограничения прав или обременения объекта
недвижимости, или по заявлению нотариуса, когда права на объект
недвижимости возникают на основании нотариально удостоверенной сделки.
В соответствии с ч. 4 ст. 13 действующего Закона N 122-ФЗ отказ в
приеме документов, представленных для государственной регистрации прав,
не допускается. Возможность отказа в приеме документов, представленных
1
Иванова С.В. Новые правила регистрации недвижимости // СПС КонсультантПлюс. 2017.