12
04.12.2002 общество (покупатель) приобрело у предприятия (продавец)
асфальтированную площадку (литера А2), площадью 24 916,05 кв. м, и забор
железобетонный (литера I), длиной 602,8 метра, расположенные по адресу:
Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул. Советская, 18, на земельном
участке с кадастровым номером 26:24:040612:0005, площадью 72 859,73 кв. м,
закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Записи о праве собственности общества на указанные асфальтовую площадку
и железобетонный забор внесены в ЕГРП 09.01.2003 (т. 1, л.д. 43-47).
21.04.2005, в соответствии с распоряжением от 21.04.2005 N 197,
земельный участок с кадастровым номером 26:24:040612:0005, общей
площадью 73 005,71 кв. м, находящийся в федеральной собственности, и
предназначенный для использования под производственной территорией,
передан Территориальным управлением Росимущества в Ставропольском
крае (арендодатель) в аренду на срок до 31.12.2053 группе физических и
юридических лиц (арендаторы), в том числе обществу (часть участка
площадью 31 507,66 кв. м), по договору аренды N 105. Сделка
зарегистрирована в установленном законом порядке (том 1 л.д. 50-67).
14.01.2011 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
зарегистрировано право собственности заявителя на здание мастерских по
ремонту грузовых полуприцепов (литера Я), общей площадью 1 285,4 кв. м,
построенное на этом же земельном участке (том 1 л.д. 146, 149).
Распоряжением управления Росимущества от 19.04.2006 N 163
обществу и обществу с ограниченной ответственностью "Яна" предписано
осуществить мероприятия по проведению территориального землеустройства
земельного участка с кадастровым номером 26:24:040612:0005 с целью его
раздела (том 1 л.д. 71).
14.06.2006 постановлением главы администрации города Минеральные
Воды Минераловодского района Ставропольского края N 770 земельный
участок площадью 73 005,71 кв. м, расположенный в г. Минеральные Воды,
по ул. Советской, 18, размежеван на три земельных участка: площадью 40
13
324,04 кв. м (под производственной территорией), площадью 24 918,93 кв. м
(под асфальтированной площадкой, литера А2) и площадью 7 762,74 кв. м
(под производственной территорией со зданием гаража, литера Ю) (том 1 л.д.
70).
18.09.2006 проект территориального землеустройства участка,
размежевываемого на три самостоятельных земельного участка, утвержден
Территориальным управлением Росимущества в Ставропольском крае (том 1
л.д. 75-87).
05.03.2007, по заявке общества от 06.02.2007, на государственный
кадастровый учет поставлены земельные участки, образованные в результате
раздела участка с кадастровым номером 26:24:040612:0005, в том числе
спорный участок площадью 24 919 кв. м, с кадастровым номером
26:24:040612:41.
В государственной регистрации права собственности Российской
Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 26:24:040612:40,
26:24:040612:41 и 26:24:040612:42 в 2007 году было отказано, в связи с
обременением исходного участка с кадастровым номером 26:24:040612:0005
правами аренды и правом постоянного (бессрочного) пользования.
Постановлением администрации города Минеральные воды
Минераловодского района Ставропольского края от 08.07.2011 N 621
постановление от 14.06.2006 N 770 "О размежевании земельного участка под
производственной территорией по адресу: г. Минеральные Воды, ул.
Советская, 18, на три отдельных участка с присвоением самостоятельных
адресных номеров" признано утратившим силу.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним от 15.11.2012, в отношении
земельного участка площадью 73 005,71 кв. м, с кадастровым номером
26:24:040612:0005 зарегистрированы право постоянного (бессрочного)
пользования АООТ "Минераловодское грузовое автотранспортное
предприятие" и Мешкова Ю.Ю., право собственности Российской Федерации,
14
а также ограничения (обременения) права в виде ипотеки в пользу
Акционерного Инвестиционно-Коммерческого Промышленно-Строительного
Банка "Ставрополье" - открытого акционерного общества, в виде аренды (на
основании договора от 21.04.2005 N 105) - в пользу Мешкова С.Ю., общества
с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Яна", Шубаева С.Р.,
Рыженко Л.М., Хананиева Д.Э., Никульшиной Р.Г., Тимошенко Ю.Н. и
общества.
14.01.2013 общество обратилось в Территориальное управление
Росимущества в Ставропольском крае с заявлением в порядке статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении ему, как
собственнику сооружения - асфальтовой площадки, общей площадью 24
916,65 кв. м, в аренду земельного участка, на котором она расположена,
общей площадью 24 919 кв. м, с кадастровым номером 26:24:040612:41 (том 1
л.д. 38-39).
В письме от 25.01.2013 N 00691/04 Территориальное управление
Росимущества в Ставропольском крае сообщило обществу о невозможности
предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду в связи с тем,
что он обременен правом постоянного (бессрочного) пользования ОАО
"Минераловодское грузовое автотранспортное предприятие" и Мешкова
Ю.Ю. (том 1 л.д. 40).
Общество, полагая, что земельный участок с кадастровым номером
26:24:040612:41 находится в пределах сооружения - асфальтовой площадки,
являющегося недвижимым имуществом, в связи с чем оно имеет
исключительное право на приобретение права аренды этого участка в порядке
статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось за защитой
своих прав в арбитражный суд.
Как следует из материалов дела, общество использует земельный
участок общей площадью 73 005,71 кв. м, с кадастровым номером
26:24:040612:0005, расположенный в г. Минеральные Воды, по ул. Советской,
18, на основании долгосрочного договора аренды от 21.04.2005 N 105,
15
заключенного с Территориальным управлением Росимущества в
Ставропольском крае. По этому же договору названный земельный участок
используется и другими собственниками находящихся на нем объектов
недвижимости.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Промышленного
районного суда города Ставрополя от 25.03.2013 по иску Рыженко Л.М. (один
из арендаторов земельного участка с кадастровым номером
26:24:040612:0005) признана недействительной постановка на кадастровый
учет земельных участков с кадастровыми номерами 26:24:040612:40,
26:24:040612:41 и 26:24:040612:42, на кадастровую палату возложена
обязанность в течение двадцати рабочих дней со дня вступления решения в
законную силу аннулировать и исключить из государственного кадастра
недвижимости сведения об указанных земельных участках. Названный
судебный акт мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым
номером 26:24:040612:0005 является предметом действующего договора
аренды, согласие всех землепользователей на его раздел отсутствует.
Формирование и постановка земельного участка на кадастровый учет
произведены с нарушением требований земельного законодательства.
Вступившие в законную силу судебные постановления являются
обязательными для всех без исключения органов государственной власти,
органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных
лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей
территории Российской Федерации (статья 13 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации).
Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее
рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда,
рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных
решением суда общей юрисдикции, и имеющих отношение к лицам,
участвующим в деле (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации).
16
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял
во внимание вступившее в законную силу решение Промышленного
районного суда города Ставрополя от 25.03.2013.
Доказательства исключения из государственного кадастра
недвижимости, из ЕГРП сведений о земельном участке с кадастровым
номером 26:24:040612:0005 и о правах на него, внесения в установленном
гражданским законодательством порядке (по соглашению всех участников
или в судебном порядке) изменений в договор аренды земельного участка от
21.04.2005 N 105 и их государственной регистрации, в материалах дела
отсутствуют.
Преимущественное перед другими арендаторами право на заключение с
ним договора аренды образуемого земельного участка обществом не доказано.
Раздел исходного участка с кадастровым номером 26:24:040612:0005
является неправомерным, нарушающим требования закона и права иных
собственников объектов недвижимости, находящихся на этом участке,
арендующих его, совместно с обществом, у Российской Федерации.
Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на
образуемые и измененные земельные участки регламентируются статьей 11.8
Земельного кодекса, приобретение одним лицом в порядке статьи 36
Земельного кодекса в собственность арендуемого совместно с иными лицами
земельного участка (образованного из него участка) невозможно.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 сформулирована правовая
позиция о том, что «по смыслу статьи 36 Земельного кодекса, при наличии на
одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников,
каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части
земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в
собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный
участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально
допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего
17
пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости"). Выдел из участка с кадастровым номером 26:24:040612:0005
земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими
обществу на праве собственности, в установленном земельным
законодательством порядке не осуществлялся»
1
.
Проверив наличие у асфальтовой площадки (литера А2) признаков
недвижимого имущества (здания, строения, сооружения) и у общества
исключительного права на приобретение в аренду занимаемого таким
имуществом, необходимого для его эксплуатации земельного участка, суд
первой инстанции установил, что названная площадка объектом
недвижимости не является.
Исходя из смысла п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации, объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с
землей
2
.
Основанием для содержащегося в постановлении от 16.12.2008 N
9626/08 по вышеназванному делу вывода Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации о соответствии спорного объекта
признакам недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило то, что названный
объект создавался как объект недвижимости в установленном порядке в
соответствии с разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных и строительных норм и правил.
В данном случае асфальтовая площадка обеспечивает ровную и твердую
поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а
лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором она
находится.
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
06.09.2011 N 4275/11\\ СПС КонсультантПлюс
2
Липски С.А. Развитие понятия "недвижимость" в отечественном законодательстве //
Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 1. С. 3 - 7.
18
В рамках дела N А63-3301/2011 установлено, что согласно документу-
описанию объекта недвижимости от 30.09.2002, изготовленному ГУП
"Крайтехинвентаризация", общая площадь площадки составляет 24916,65 кв.
м, из которых только 33% покрыто асфальтом. Согласно справке филиала
ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю
N 490 от 23.08.2011, кадастрового паспорта сооружения, за счет строительства
на земельном участке здания мастерских по ремонту грузовых прицепов
(литер Я) площадь площадки уменьшилась на 1249,3 кв. м.
Данные обстоятельства не позволяют квалифицировать асфальтовую
площадку заявителя как самостоятельный объект недвижимого имущества -
сооружение.
Наличие покрытия из асфальта, составляющего 33% от площади
испрашиваемого в собственность участка, улучшает полезные свойства
земельного участка и не подтверждает возникновение у заявителя права на
приобретение права аренды на земельный участок в порядке статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства создания асфальтовой
площадки изначально как недвижимого имущества, с получением всей
необходимой разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил и введения ее в эксплуатацию как объекта
недвижимости.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов,
требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по
ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в
деле.
При рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций
общество своим процессуальным правами ходатайствовать о назначении по
делу судебной экспертизы не воспользовалось (статья 82 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательств,
свидетельствующих об обязанности суда по собственной инициативе
19
назначить экспертизу по вопросу о наличии у принадлежащего заявителю
объекта признаков недвижимого имущества, материалы дела не содержат.
В этой связи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об
отсутствии оснований для признания незаконным решения Территориального
управления Росимущества в Ставропольском крае об отказе в предоставлении
в аренду заявителю спорного земельного участка и обязания
Территориального управления Росимущества в Ставропольском крае и
Федерального агентства по управлению государственным имуществом
завершить процедуру формирования земельных участков, образованных из
участка с кадастровым номером 26:24:040612:5, осуществив государственную
регистрацию права Российской Федерации на вновь образованные земельные
участки, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером
26:24:040612:41, предоставить земельный участок с кадастровым номером
26:24:040612:41 его в аренду обществу и направить в адрес общества проект
договора аренды земельного участка.
Подлежат отклонению и приведенные в жалобе доводы общества о том,
что в рамках настоящего спора, возникшего из публичных правоотношений,
суды фактически решили вопрос о праве общества на принадлежащий ему
объект недвижимости, констатировав отсутствие такого права, не учли
отсутствие каких-либо притязаний со стороны других пользователей
(арендаторов) исходного земельного участка с кадастровым номером
26:24:040612:0005 в отношении части указанного участка, занятой
асфальтовой площадкой (литера А2). От правильной квалификации
асфальтовой площадки, с принадлежностью которой общество связало
наличие у него исключительного права на приобретение земельного участка,
зависит то, какие правоотношения возникли между сторонами и,
следовательно, какие нормы законодательства должны применяться к этим
отношениям при разрешении возникшего между ними спора.
Довод общества о том, что спорный участок с кадастровым номером
26:24:040612:41 следует рассматривать как вещь, предназначенную для
20
обслуживания всех расположенных на нем объектов недвижимости, а не
только асфальтовой площадки, поэтому наличие (отсутствие) у нее признаков
недвижимого имущества не имеет принципиального значения для
правильного разрешения дела, несостоятелен. Направленное в
Территориальное управление Росимущества в Ставропольском крае заявление
о приобретении права аренды на спорный земельный участок, отказ в
удовлетворении которого обжалуется в настоящем деле, мотивировано
исключительно принадлежностью обществу асфальтовой площадки.
Содержащийся в жалобе довод о том, что раздел земельного участка не
влечет перехода права собственности и не влияет на объем прав и
обязанностей землепользователей (арендаторов), свидетельствует об
отсутствии у общества, являющегося арендатором участка с кадастровым
номером 26:24:040612:0005, подлежащего защите материально-правового
интереса.
Аналогичные выводы содержатся в постановлении Федерального
арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2013 по делу N А63-
3301/2011, вынесенному по результатам рассмотрения спора о
предоставлении обществу спорного земельного участка в собственность в
порядке реализации исключительного права, предусмотренного статьей 36
Земельного кодекса Российской Федерации.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый
судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем
выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся
в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся
в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом
случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный
апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения
21
решения суда по доводам, приведенным в жалобе
1
.
б) главным отличительным признаком объектов недвижимого
имущества является неразрывная связь с землей и невозможность
перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;
к физическим (природным) признакам относятся естественные свойства
вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность,
долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная
определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом
нахождения) недвижимой вещи, и т.д.
2
Отметим, что Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ к числу
недвижимого имущества относятся жилые и нежилые помещения, а также
предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или
сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий
или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке
3
.
К недвижимым вещам теперь относятся машино-места в жилых домах,
бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях. Границы этих машино-мест
должны быть обозначены разметкой, например краской или наклейками.
Такие машино-места можно поставить на кадастровый учет
4
.
Если 1 января права на объект, который отвечает признакам машино-
места, уже зарегистрированы, переоформление не нужно. Долевые
собственники парковок могут выделить свою долю и оформить право
собственности на машино-место.
1
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 по делу
N А63-2179/2013// СПС КонсультантПлюс
2
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 N
18АП-10527/13// СПС КонсультантПлюс
3
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной
регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)// СЗ РФ. 20.07.2015,
N 29 (часть I), ст. 4344
4
Иванова Ж.Б., Закарьяев Ш.З. К вопросу о признании парковочных мест объектом
недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 3