82
для осуществления государственного кадастрового учета объекта
недвижимости, действующим Законом N 221-ФЗ также не предусмотрена.
С 1 января 2017 года в приеме документов о государственном
кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть
отказано непосредственно в момент их представления, если не установлена
личность лица, обратившегося с заявлением (в том числе если не предъявлен
документ, удостоверяющий личность такого лица, или лицо, представляющее
заявление, отказалось предъявить документ, удостоверяющий его личность).
Как и сейчас, заявление и документы будут возвращаться заявителям
без рассмотрения при отсутствии у регистрирующего органа информации об
уплате госпошлины или при наличии в реестре записи о невозможности
регистрации перехода, ограничения права и обременения объекта
недвижимости без личного участия собственника или его законного
представителя. К числу дополнительных оснований для возврата заявления и
документов Закон N 218-ФЗ относит наличие в заявлении или представленных
документах подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных
исправлений, наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать
их содержание, а также несоответствие формата заявления и документов,
представленных в электронном виде, установленному формату.
В части 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ закреплен исчерпывающий перечень
из 55 оснований для приостановления осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
К числу таких оснований относятся, в частности:
- недостоверность содержащихся в представленных документах
сведений (п. 6);
- ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или
являющейся основанием для государственной регистрации права,
ограничения права или обременения объекта недвижимости (п. 13);
- превышение пределов компетенции государственного органа или
органа местного самоуправления, издавшего акт, являющийся основанием
83
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации
прав (п. 18);
- создание объекта недвижимости на земельном участке, который был
предоставлен не для целей строительства (размещения) такого объекта (п. 23)
и др.
Увеличиваются по сравнению с существующими и сроки
приостановления государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав.
Так, осуществление государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав по решению регистрирующего органа
приостанавливается на срок до трех месяцев (ч. 2 ст. 26 Закона N 218-ФЗ), а
по инициативе заявителя - на срок до шести месяцев (ч. 1 ст. 30 Закона N 218-
ФЗ).
Если в течение установленного срока причины, послужившие
основанием для приостановления, не будут устранены, государственный
регистратор на основании ст. 27 Закона N 218-ФЗ принимает решение об
отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав.
В настоящее время общий срок осуществления государственного учета
объекта недвижимости составляет 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 17 Закона N 221-
ФЗ). Аналогичный общий срок установлен для государственной регистрации
прав (ч. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ общий срок
государственной регистрации прав сокращается до 7 рабочих дней, а общий
срок осуществления государственного кадастрового учета - до 5 рабочих
дней. Если документы подаются в регистрирующий орган через
многофункциональный центр по предоставлению государственных и
муниципальных услуг (МФЦ), сроки государственной регистрации прав и
осуществления государственного кадастрового учета увеличиваются до 9 и 7
рабочих дней соответственно.
84
Одновременное осуществление государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав будет производиться в срок 10 рабочих
дней (и 12 рабочих дней при подаче документов через МФЦ.)
Сокращенные сроки установлены для регистрации ареста или запрета на
совершение определенных действий с недвижимым имуществом на
основании судебного акта или акта уполномоченного органа (3 рабочих дня),
для регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки,
свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на
долю в общем имуществе супругов (3 рабочих дня и 5 рабочих дней при
подаче документов через МФЦ, а при предоставлении документов в
электронной форме - 1 рабочий день), для регистрации ипотеки жилого
помещения (5 рабочих дней и 7 рабочих дней при подаче документов через
МФЦ).
В настоящее время государственная кадастровая оценка объектов
недвижимости производится в соответствии с Федеральным законом от
29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". С 1 января 2017 года
такая оценка будет проводиться в соответствии с Федеральным законом от
03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
По новым правилам государственная кадастровая оценка объектов
недвижимости будет проводиться специально созданными в субъектах РФ
бюджетными учреждениями (в настоящее время для этих целей на
конкурсной основе привлекаются независимые оценщики) на основании
единой методики (единство методологии определения кадастровой стоимости
провозглашено в качестве принципа государственной кадастровой оценки)
1
.
Убытки, причиненные в связи с нарушениями, допущенными
бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, будут в
полном объеме возмещаться за счет этого бюджетного учреждения, а при
недостаточности у него средств - за счет бюджета субъекта РФ.
1
Иванова С.В. Новые правила регистрации недвижимости // СПС КонсультантПлюс. 2017
85
Статья 22 Закона N 237-ФЗ сохраняет существующий порядок
оспаривания кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или в суде. В
случаях когда по заявлению собственника объекта недвижимости его
кадастровая стоимость была существенно снижена (чем могут быть затронуты
права и законные интересы муниципального образования, в том числе
связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет),
кадастровая стоимость на основании Постановления КС РФ от 05.07.2016 N
15-П может быть оспорена органом местного самоуправления.
В статье 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении
изменений..." и ст. 24 Закона N 237-ФЗ был установлен мораторий на
изменение кадастровой стоимости на период до 1 января 2020 года (в течение
этого времени должна была применяться кадастровая стоимость,
установленная по состоянию на 1 января 2014 года). Однако субъектам РФ
будет предоставлено право от этого моратория отказаться. Соответствующий
законопроект N 11078-7 был принят Госдумой РФ в третьем чтении 18 ноября
2016 года и, после подписания Президентом, стал Федеральным законом от
30.11.2016 N 401-ФЗ "О внесении изменений..."
Подводя итог, необходимо отметить, что государственная регистрация
прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую
продажу отдельных объектов (элементов), включенных в состав единого
недвижимого комплекса, поскольку в силу ст. 133 Гражданского кодекса РФ
эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации
комплекса. В данном случае возможна только реализация всего
имущественного комплекса в целом. После государственной регистрации
единый недвижимый комплекс становится вещью, раздел которой в натуре
невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения
и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.
Таким образом, представляется возможным сделать вывод о том, что
необходимым является внесение соответствующих изменений в действующее
законодательство. В частности, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N
86
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости -
единый недвижимый комплекс, в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N
221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует отразить
особенности кадастрового учета и регистрации прав на единый недвижимый
комплекс. Также необходимо внести соответствующие изменения в земельное
и градостроительное законодательство, а также в правила ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
другие.
3.2 Защита права собственности на единый имущественный
комплекс: гражданско-правовой аспект
В Российской Федерации с каждым годом увеличивается количество
частных собственников имущества. По данным статистической отчетности
Росреестра сведений о количестве зарегистрированных прав на недвижимое
имущество, в 2014 г. составляет доля частных собственников 45 554 145, в
2015 г. увеличение количества частных собственников составило 15 591 519
1
.
В частной собственности граждан и юридических лиц могут быть такие
виды недвижимых объектов, как: земельные участки, здания, строения,
сооружения, предприятия, объекты незавершенного строительства, а также
единый недвижимый комплекс.
С 01.10.2013
2
введен новый объект гражданских прав, относящийся к
недвижимому имуществу, - единый недвижимый комплекс. Слово "единый"
подчеркивает неделимость недвижимой вещи, несмотря на наличие
совокупности взаимосвязанных объектов. Под единым недвижимым
комплексом понимаются только входящие в него недвижимые вещи как одно
1
Сведения о деятельности Росреестра по госрегистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним за январь - декабрь 2014 и 2015 гг. [Электронный ресурс]. Режим доступа:
https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/ (
2
Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела
I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
87
целое и возможность использования не только как объект осуществления
предпринимательской деятельности. Кроме того, как любое недвижимое
имущество, единый недвижимый комплекс может принадлежать нескольким
субъектам, то есть находиться в долевой собственности.
В статье 133.1 ГК РФ раскрывается понятие единого недвижимого
комплекса как неразрывно связанных технологически и физически,
объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том
числе и линейных объектов, в своей совокупности внесенных в Единый
государственный реестр прав как одна недвижимая вещь
1
.
Введение данного вида объекта недвижимого имущества закрепляет
правовой режим недвижимой вещи. Несмотря на то что по общим правилам
введена упрощенная процедура регистрации права собственности на
недвижимый объект, при регистрации единого недвижимого комплекса уже
возникают проблемы регистрации такого объекта. На данном этапе не
представляется возможной регистрация права собственности на единый
недвижимый комплекс, поскольку в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» отсутствует статья о государственной регистрации единого
недвижимого комплекса. В данном Федеральном законе имеется ст. 25 о
государственной регистрации на создаваемые объекты недвижимого
имущества. Но если предположить создание, то есть строительство единого
недвижимого комплекса, возникает проблема постановки такого объекта на
технический или кадастровый учет в связи с отсутствием актов,
регулирующих процедуру постановки на учет нескольких взаимосвязанных
недвижимых вещей объекта как единого объекта. Более того, единый
недвижимый комплекс состоит из совокупности взаимосвязанных объектов,
поэтому не может быть введен в эксплуатацию до окончания строительства
всех его частей-объектов как единого комплекса. В существующей на
1
Статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом изменений ФЗ N
216-ФЗ, 258-ФЗ, 268-ФЗ), ст. 133.1.
88
сегодняшний момент ситуации "собственнику" единого недвижимого
комплекса необходимо доказать, что именно он является собственником
такого недвижимого объекта, поскольку возникшая проблема связана с
отсутствием на сегодняшний день норм правового регулирования,
относящихся к единому недвижимому комплексу.
В связи с возникшей неоднозначной ситуацией относительно единого
неделимого объекта и его регистрации Верховный Суд РФ в п. 39
Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации" пояснил, что единый недвижимый комплекс должен быть
зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество как одна недвижимая вещь, а при отсутствии названной
регистрации совокупность вещей не является единым недвижимым
комплексом
1
.
В силу статьи 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса
могут быть расположены на различных земельных участках, поэтому отказ
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том
основании, что соответствующие объекты не расположены на одном
земельном участке, не соответствует положениям статьи о едином
недвижимом комплексе
2
.
Но отсутствие единого правового режима единой недвижимой вещи в
виде земельного участка и единого недвижимого комплекса нарушает
основной принцип земельного законодательства о единстве судьбы
земельного участка и прочно связанных с ним объектов
3
.
Принцип единства земельного участка и недвижимого объекта на нем
заключается в том, что при приобретении здания, строения, сооружения к
1
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25
"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации", ст. 39.
2
Такое же разъяснение дано в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.
3
Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
89
покупателю переходят права на земельный участок
1
. Как показывает судебная
практика, суды при вынесении решения, в частности, как указано в
Определении Верховного Суда РФ от 12.08.2014 N 18-КГ14-76,
руководствуются принципом единства судьбы земельного участка и прочно
связанных с ним объектов
2
.
Безусловно, введение в гражданский оборот единого недвижимого
комплекса значительно упростит оборот коммунальных объектов, транспорта,
энергетики, связи. Однако императивное требование о неделимости единого
недвижимого комплекса при нарушении принципа единства с земельным
участком может ограничить сферу интересов лиц на такой объект. Поэтому
необходимо разрешить вопрос о единстве единого недвижимого комплекса и
земельного участка под ним посредством возмещения выкупной цены
земельного участка.
Если говорить о судебной практике по защите права собственности на
единый недвижимый комплекс, то она еще не наработана. Еще до введения в
гражданский оборот понятия "единый недвижимый комплекс" арбитражные
суды рассматривали дела о признании права собственности на неделимый
объект. Так, например, ООО "Востокнефтепровод" обратилось в
Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным
отказа Росреестра от 07 декабря 2010 года N 01/005/2010-111 в
государственной регистрации сооружения и обязании зарегистрировать
сооружение в качестве объекта недвижимости с правом собственности ООО
"Востокнефтепровод".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2011 года,
оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного
апелляционного суда от 18 августа 2011 года в удовлетворении заявленных
требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа
1
Ст. 552 ГК РФ. С. 242, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2009 N 12277/08.
2
Бюллетень ВС РФ N 4 2015 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа: vsrf.ru
90
от 07 декабря 2011 года решение Арбитражного суда города Москвы от 27 мая
2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18
августа 2011 года по делу N А40-6408/11-145-72 отменены, дело направлено
на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города
Москвы от 05 мая 2012 года заявленные требования удовлетворены. Суд,
проверив на соответствие Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал
незаконным решение Федеральной службы государственной регистраций,
кадастра и картографии от 07 декабря 2010 года N 01/005/2010-111 об отказе
ООО "Востокнефтепровод" в государственной регистрации сооружения.
Кроме того, суд обязал Росреестр в месячный срок устранить нарушение прав
и законных интересов ООО "Востокнефтепровод", путем государственной
регистрации права на основании представленных документов за вх. N
01/005/2010-111 от 11 августа 2010 года и дополнения к ним.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21
августа 2012 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2012
года было оставлено без изменения.
На принятые судебные акты от Федеральной службы государственной
регистраций, кадастра и картографии (Росреестра) поступила кассационная
жалоба, в которой указанное лицо просит принятые судебные акты отменить и
принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных
требований. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на то,
что в силу положений действующего законодательства заявленные требования
не подлежали удовлетворению.
В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной
жалобы Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и
картографии (Росреестра) к производству, о времени и месте судебного
заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда:
91
http://kad.arbitr.ru.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, от заявителя -
ООО "Востокнефтепровод" и третьего лица - ОАО "Связьтранснефть"
поступили отзывы на кассационную жалобу, которые подлежат приобщению
к материалам дела, поскольку поданы с соблюдением положений ст. 279
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и
представитель ответчика - Федеральной службы государственной
регистраций, кадастра и картографии (Росреестра) не возражал против
приобщения отзывов к материалам дела.
Представитель ответчика в заседании суда кассационной инстанции
поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, пояснил, что
фактически не согласен с оценкой доказательств судами первой и
апелляционной инстанций.
Представители заявителя и третьего лица в заседании суда
кассационной инстанции возражали против удовлетворения кассационной
жалобы, поддержали доводы, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на нее
отзывов, изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в
деле лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. ст. 284, 286,
287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
правильность применения судами норм процессуального и материального
права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных
актах установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле
доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для
отмены судебных актов, исходя из следующего.
Из материалов дела усматривается и судами первой и апелляционной
инстанций установлено следующее.
11 августа 2010 года ООО "Востокнефтепровод" обратилось в Росреестр
с заявлением о государственной регистрации права собственности на
сооружение "Трубопроводная система "Восточная Сибирь - Тихий океан