5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................................. 6
ГЛАВА 1. ОБРЕМЕНЕНИЕ В ТЕОРИИ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ДРУГИХ СТРАН. ...................................................... 10
1.1. Понятие, сущность, виды и правовая природа обременений в
российском законодательстве. .......................................................................... 10
1.2. Признаки и виды обременений в теории гражданского права
зарубежных стран............................................................................................... 13
1.3. Доктринальные представления об обременении и ограничении в
гражданском праве. ............................................................................................ 28
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ВОПРОСОВ ОБРЕМЕНЕНИЯ В ПРАКТИКЕ
ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗА РУБЕЖОМ. ................. 39
2.1. Виды обременений в российской судебной практике. ........................... 39
2.2. Особенности обременения права в зарубежной судебной практике. .... 46
2.3. Сходства и различия в применении института обременений в
гражданском праве России и зарубежных стран. ........................................... 53
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ В
ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И СПОСОБЫ ИХ РЕШЕНИЯ. ............ 58
3.1 Анализ основных проблем использования обременений в
правоприменительной деятельности РФ и за рубежом ................................. 58
3.2. Рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства
РФ о применении обременений имущества, недвижимости и права
собственности с учетом международного опыта. .......................................... 59
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре: ..................................... 62
3.3 Оценка социальной значимости и правовых последствий внесения
ark not defined.
предложенных изменений в гражданское законодательство РФ. ................. 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ......................................................................................................... 72
1. 1 Понятие, сущность, виды и правовая природа обременений в российском законодательстве.
ПРИЛОЖЕНИЯ. ....................................................................................................... 80
6
ВВЕДЕНИЕ
Ограничение и обременение названы в законодательстве в качестве
объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении
по ряду причин.
Во-первых, в законодательстве отсутствуют определения указанных
понятий.
Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что
понимается под ограничениями и обременениями вещных прав.
В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения
должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные
понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты
регистрации) могут иметь специфическое содержание.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации
подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же
время законодательство говорит о регистрации ограничений (обременений).
О том, что закон о регистрации рассматривает данные понятия как
равнозначные, свидетельствует и определение. Согласно этому
определению «ограничения (обременения) - наличие установленных
законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом
порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при
осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный
объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, ареста имущества и других)».
Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует
какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время,
по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с
точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано
определить.
7
Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники
возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их
законом либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая
возможность договорного происхождения обременений и ограничений.
В то же время при указании примерного перечня возможных
ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит
ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут,
ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное
управление, аренда).
Видимо, в целях исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о
регистрации был включен абзац второй: «Ограничения (обременения) прав
на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта
органа государственной власти или акта органа местного самоуправления,
подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных
законом».
Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не
являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они
являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было
бы никаких оснований использовать в тексте Закона оба эти понятия.
Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих
понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако
с учетом анализа употребления этих терминов в ГК РФ и установившейся
практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.
Цель исследования: изучение теоретических основ и проблем
правоприменения в части обременения в гражданском праве РФ и других
странах, разработка на этой основе предложений по совершенствованию
действующего российского законодательства и практики его применения.
Задачи исследования:
1. Раскрыть понятие, сущность, виды и правовая природа обременений
в российском законодательстве.
8
2. Исследовать признаки и виды обременений в теории гражданского
права зарубежных стран.
3. Проанализировать доктринальные представления об обременении
и ограничении в гражданском праве.
4. Исследовать основные виды обременений в российской судебной
практике.
5. Оценить особенности обременения права в зарубежной судебной
практике.
6. Выявить сходства и различия в применении института
обременений в гражданском праве России и зарубежных стран.
7. Провести анализ основных проблем использования обременений в
правоприменительной деятельности РФ и за рубежом.
8. Разработать рекомендации по совершенствованию гражданского
законодательства РФ о применении обременений имущества,
недвижимости и права собственности с учетом международного опыта.
9. Оценить социальную значимость и правовые последствия внесения
предложенных изменений в гражданское законодательство РФ.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие
при обременении гражданских прав.
Предмет исследования – нормы права, направленные на
урегулирование правоотношений при обременении гражданских прав.
Применяемые методы исследования:
✓ сравнительно-правовой
✓ конкретно – юридический,
✓ конкретно-социологический,
✓ системно-структурный.
Основные результаты исследования: формулирование предложений
по совершенствованию законодательства.
Источниками информации при проведении исследования выступили
законодательные и нормативные акты Российской Федерации и
9
зарубежных стран, публикации в научных изданиях и судебная практика по
теме исследования.
10
ГЛАВА 1. ОБРЕМЕНЕНИЕ В ТЕОРИИ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ДРУГИХ СТРАНАХ
1.1. Понятие, сущность, виды и правовая природа обременений в
российском законодательстве
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», под ограничениями
(обременениями) принято понимать «наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды,
концессионного соглашения, ареста имущества и других)» (Приложение 1).
Анализ данной статьи позволяет выявить следующее:
а) основаниями возникновения обременения являются закон, акт
уполномоченного законом органа, договор (отметим, что здесь
регулирование вступает в противоречие с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и с
воспроизводящим ее абзацем 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, согласно которым
гражданские права могут быть ограничены на основании федерального
закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ
конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности
государства);
б) для обременения (ограничения) характерно стеснение
правообладателя в осуществлении права; обременение не связано с
изъятием правомочий у лица, чье право обременяется;
в) понятия «ограничение» и «обременение» тождественны.
Под стесняющими собственника в осуществлении его права условиями
законодатель понимает субъективные права лица, в пользу которого
11
установлено обременение, юридические обязанности, в том числе
публичного характера, субъекта обремененного права, а также запреты на
реализацию определенных правомочий, поэтому можно констатировать, что
в ряде случаев на объект обремененного права собственности возникают
права третьих лиц (сервитут, аренда), в то время как в иных – нет (арест
имущества).
В реализации правомочия распоряжения стеснен также собственник,
заключивший и зарегистрировавший договор купли-продажи жилых
помещений, а также собственник, передавший недвижимое имущество во
исполнение договора, в период до государственной регистрации перехода
права собственности (в период существования так называемого права
ожидания).
Согласно действующим нормам об ипотеке, обременение может
возникнуть и в отсутствие прав третьих лиц на имущество собственника и,
следовательно, может быть установлено не в пользу конкретного лица.
Обременение может рассматриваться как юридический факт:
• одновременно правопрекращающий и правоустанавливающий.
Следует учитывать, что такое основание возникновения и прекращения
права собственности, как обременение, выделять не принято. Отметим и то,
что схема, согласно которой право собственности прекращается и возникает
вновь у одного и того же лица на один и тот же объект, представляется
несколько надуманной.
• правоизменяющий.
Придание при таком подходе термину «обременение» значения
«юридический факт» наряду с распространенным значением «субъективное
право» видится не вполне уместным, поскольку это может повлечь
12
неясности и противоречия в понимании. Более уместным видится
использование термина «установление обременения».
1
Обременение может пониматься как вещно-обязательственное
правоотношение: вещная составляющая означает, что обременение является
правом на чужую вещь, производно от права собственности, отличается
свойством следования и абсолютным характером защиты. Обременение как
обязательственное правоотношение имеет своей целью исполнение
обязанности должником. Представляется, что подобная конструкция не
охватывает все существующие обременения.
Согласно господствующей в доктрине позиции обременениями
являются ограниченные вещные права (либо любые, либо специально
указанные); обоснованием ее служит утверждение о том, что на
возможность реализации права собственности может влиять лишь
осуществление правомочий, принадлежащих собственнику, что возможно
только при существовании иного вещного права на тот же объект.
Некоторыми авторами признается возможность существования
обременений, при которых отсутствуют права третьих лиц на объект права
собственности.
Обременения как субъективные права имеют своим объектом вещь,
однако обременяют (в смысле стеснения в реализации) и само право
собственности. Понимая под обременениями ограниченные вещные права,
круг оснований их возникновения можно определить следующим образом:
это юридические факты, определенные в законе, административный акт,
договор.
При установлении обременения передача отдельных правомочий
собственника третьим лицам не происходит. Последствием установления
обременения является ограничение или лишение собственника возможности
осуществлять какие-либо правомочия, что выражается в необходимости
1
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. М.: Статут,
2014.
13
претерпевать воздействие третьих лиц на объект права собственности
наряду с осуществлением того же воздействия собственником или без него.
По этому основанию следует проводить разграничение обременений и
ограничений: ограничения лишают собственника возможности
реализовывать свои правомочия без предоставления таковой возможности
третьим лицам.
Установление дополнительных активных обязанностей собственника
не должно рассматриваться как обременение его права, поскольку они не
касаются содержания права собственности и не стесняют его в реализации.
Право ожидания сущностное не стесняет собственника в реализации
его права, так как не предоставляет его обладателю возможности своей
волей осуществлять какие-либо действия в отношении вещи, поэтому не
должно рассматриваться в качестве обременения.
Представляется возможным определить обременение следующим
образом: под обременением права собственности или иного вещного права
понимается ограниченное вещное право, стесняющее субъекта
обремененного права в осуществлении им своих правомочий.
1.2. Признаки и виды обременений в теории гражданского права
зарубежных стран
В большинстве европейских стран с дуализмом частного права
гражданское право в части регулирования имущественных отношений
делится на:
✓ обязательственное
✓ вещное.
В большинстве гражданских кодексов континентального права вещное
право выделяется в качестве самостоятельного раздела, однако его
наименование может варьироваться.
14
Там, где не кодифицировано частное право, деление между вещным и
обязательственным правом все равно производится. Ни в одной развитой
стране не дано легальное определение вещного права.
В зарубежной литературе на основе анализа нормативно-правовых и
правоприменительных актов выдвигаются единообразные определения
вещного права и под ним следует понимать следующее: вещное право -
совокупность норм, регулирующих имущественные отношения, связанные с
реализацией субъективных прав на имущество и вещи, не требующей
положительных действий со стороны каких-либо третьих лиц или
контрагентов.
Гражданское право в Европе регламентирует движение имущества в
хозяйственном обороте, однако это движение регулируется
преимущественно нормами обязательственного права. Субъективные права
традиционно классифицируют на вещные и обязательственные, однако не
следует забывать о том, что объект может быть одновременно и в вещном, и
в обязательственном праве.
Признаки вещных прав в Европе:
✓ Носят безусловный вид.
✓ Абсолютно во всех государствах многофункционально
предметом вещного права может являться только лишь индивидуально-
определенная вещь.
✓ Вещные права практически всегда учтены законодательством и
их перечень является закрытым.
1
Ограниченный круг вещных прав различается в некоторых странах.
Универсальной и неотъемлемой конструкцией во всех странах является
право собственности. Следующим по универсальности является сервитут.
Именуется вещное право сервитутом или нет, наряду с правом
собственности есть комплекс вещных прав «на чужие вещи».
1
Желонкин С.С., Ивашин Д.И. Наследственное право: учебное пособие. М.:
Юстицинформ, 2014.