25
по времени. Именно поэтому и фригольдные, и нефригольдные модели
права собственности США являются сложноструктурными.
Виды фригольдных моделей права собственности на недвижимость.
• Простое неограниченное (абсолютное) право собственности. Оно
является наиболее близким к континентальному праву собственности,
имущество на данном титуле может передаваться как при жизни
правообладателя, так и в порядке наследования. Признаки абсолютного
права собственности: потенциально бесконечный срок действия и
отсутствие сопутствующих вещных правопритязаний. Огромное значение
при передаче недвижимого имущества на любом титуле в американском
праве имеют формулировки распоряжений, с помощью которых
осуществляется отчуждение имущества. Эти формулировки называются
передаточная фраза. Она состоит из приобретательной оговорки words of
purсhаsе и оговорки об отсутствии обременений words of limitаtion.
Презумпция передачи права на абсолютном титуле.
• Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам
fее tаil. Право собственности наследуемого только потомками мужского
рода значительно реже женского. Собственность, переходящая к
наследникам только от определенной жены. Собственник вправе не только
предавать недвижимость по наследству, но и отчуждать ее при жизни,
причем не только прямым нисходящим наследникам. Однако после смерти
такого лица имущество переходит к прямым нисходящим наследникам в
независимости от того, в чьей собственности на данный момент находится.
• Пожизненное право собственности - в основе лежит титул,
ограниченный сроком жизни lifе еstаtе. Данное имущество принадлежит
собственнику только в течение срока его жизни либо в течение срока жизни
лица, передающего имущество, таким сроком может быть и любой срок
чужой жизни. Сложно определять несколькими сроками жизни. Если
имущество передается по завещанию, только если условие о сроке является
срок жизни третьего лица.
26
• Модели отменяемой фригольдной собственности. Классифицируется
на: простое, пожизненное при этом каждое из них может быть подчинено
суспензивному или резолютивному условию. Отменяемое право
собственности, подчиненное суспензивному условию, оно особенно тем, что
последствия нарушения суспензивных условий наступают автоматически и
собственность немедленно возвращается к первоначальному
правообладателю. Отменяемое право собственности, подчиненное
резолютивному условию, прекращается при наступлении резолютивного
условия, но только по резолютивному решению. Выделяется смешанная
конструкция собственности по резолютивным условиям с последующим
переходом в пользу третьего лица.
Сложноструктурные модели нефригольдной собственности.
Она по своей сути фактически тождественна аренде.
✓ Еstаtе for yеаrs
✓ Временнная нефригольдная собственность, которая переходит к
приобретателю на срок, заранее установленный сторонами.
✓ Бессрочная нефригольдная собственность. Она устанавливается
на неопределенный срок.
✓ Возобновляющаяся нефригольдная собственность. Ее
особенность состоит в том, что по истечении обусловленного срока аренды
титул автоматически обновляется.
✓ Право собственности в силу закона. Оно прекращается только
по предусмотренным законом основаниям.
✓ Неправомочно продолжающееся владение - конструкция
владения, которое неправомочно продолжается по истечении срока
действия, предшествующего вещно-правового титула. Оно представляет
собой промежуточное положение между истечением срока действия
предшествующего титула и определением будущего статуса
неправомочного владельца. По отношению ко всем остальным лицам, кроме
основного собственника, с которым неправомочного владельца связывают
27
законные правоотношения, такой субъект не имеет никаких привилегий,
отличающих его от любого другого правонарушителя.
1
Особенности правового положения субъектов нефригольдной
собственности.
Различается правовое положение субъектов коммерческой аренды и
найма жилых помещений. Права обеих категорий арендаторов
обеспечиваются крайне слабо и на государственном уровне им
гарантируются только защита от неправомерного выселения -
действительного или вынужденного.
Последнее время наметилась тенденция, защищающая арендаторов от
ответного выселения. Оно может быть по своей природе правомерным,
однако если арендатор докажет, что его выселили поскольку это ответные
действия за невыплату арендной платы, то по иску такого лица оно может
быть восстановлено в своем ограниченном праве.
Все арендаторы несут установленную законом ответственность за
умышленную или небрежную порчу имущества. Вкратце это характеризует
более высокий уровень защищенности арендодателей.
Вещные правопритязания в системе сложноструктурных моделей права
собственности на недвижимость.
✓ Возвратные правопритязания первоначального собственника.
Они сохраняются за таким собственником после отчуждения имущества на
любом титуле, меньшим по объему, чем неограниченное право
собственности. В свою очередь возвратные правопритязания делятся на:
обратное вступление в право собственности, немедленное вступление в
право собственности при нарушении суспензивного условия, вступление в
право собственности в результате принятия решения о прекращении
отменяемого титула при нарушении резолютивного условия.
1
Шевченко А.С., Шевченко Г.Н. Деликтные обязательства в российском гражданском
праве: Учебное пособие. — М.: Статут, 2013.
28
✓ Выжидатетельная собственность отличается от возвратного
правопритязания тем, что принадлежит не первоначальному собственнику,
который передал имущество, а третьему лицу, в пользу которого это
установлено.
Такое вещное правопритязание не может быть установлено
самостоятельно, а предусматривается сразу вместе с передачей имущества
на определенном титуле.
Эта выжидательная собственность может классифицироваться:
полноправная (не требует соблюдения никаких условий) и условная(зависит
от исполнения определенных условий).
Выжидательная собственность, которая прекращает действие
предыдущих вещно-правовых титулов.
1.3. Доктринальные представления об обременении и ограничении
в гражданском праве
Право собственности обладает свойством, называемым в юридической
литературе эластичностью или упругостью (jus rесаdеntiае). Это свойство в
общем виде состоит в том, что как только отпадает (прекращается) какое-
либо ущемление права собственности, последнее приобретает свои
естественные границы.
Как образно выразился И.А. Покровский, «с точки зрения своего
содержания право собственности уподобляется некоторой пружине, которая
стремится выровняться во весь рост, но никогда этого в полной мере не
достигает, так как всегда на ней лежат те или другие сжимающие ее гири».
1
Свойство эластичности обычно связывается учеными с несводимостью
содержания права собственности к сумме включающихся в него правомочий
владения, пользования и распоряжения.
1
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права.
29
Даже будучи лишенным возможности в конкретный момент времени
реализовать все составляющие известную триаду полномочия, как то: в силу
передачи этих полномочий третьим лицам либо в силу их ограничения на
основании закона, лицо может оставаться собственником вещи (такую
ситуацию напрямую допускает ст. 209 ГК РФ) и при прекращении
соответствующих ущемлений (к примеру, при освобождении имущества от
ареста, окончании срока аренды вещи, отмене сервитута) восстановить
прежний объем полномочий.
По словам В.М. Хвостова, такое «свойство собственности стягивать
обратно все отнятые у собственника правомочия…показывает, что
собственность нельзя определять как сумму отдельных правомочий». В этом
отношении В.П. Мозолин совершенно верно указал, что «исчерпывающий
перечень правомочий собственника в принципе недостижим».
Упругость правомочий собственника позволяет также примирить
признак исключительности права собственности с реально накладываемыми
на собственника многочисленными ограничениями и обременениями. Как в
свое время отметил Г.Ф. Шершеневич, «это свойство только и выражается в
положении, что право собственности есть неограниченное господство над
вещью».
1
Кроме того, на эластичность права собственности указывается при
исследовании взаимодействия последнего с возникающими на его объект
ограниченными вещными правами. С одной стороны, подчеркивается
разница между изначально максимально полным, неограниченным по
природе, правом собственности и априори усеченными вещными правами
лиц, не являющихся собственниками.
В частности, по утверждению Д.И. Мейера, «…если ограничения,
существующие для права собственности, так или иначе уничтожаются, то
1
Г.Ф. Шершеневич «Наука гражданского права в России»
30
объем права собственности расширится, чего не бывает с другими вещными
правами».
С другой стороны, при установлении наличия ограниченных вещных
прав на имущество собственника делается вывод о превращении права
собственности в ограниченное вещное право, пока переданные вещно-
правовые правомочия не вернутся к собственнику.
При таком достаточно упрощенном подходе к пониманию свойства
эластичности права собственности характер «гирь», сжимающих «пружину»
его содержания, кажется на первый взгляд неважным. Такими «гирями»
именуют ограничения и обременения, фактически отождествляя их.
Так, согласно точке зрения Е.А. Суханова, ограниченные вещные
права, имея тот же самый объект, что и правомочия собственника, «…тем
самым как бы «сжимают» права собственника на его вещь…с этой точки
зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является
известным ограничением правомочий собственника» и далее
«…ограниченные вещные права ограничивают и тем самым как бы
обременяют право собственности».
Однако даже при отсутствии законодательной и доктринальной
определенности в вопросе о конкретном содержании ограничений и
обременений права собственности практически со стопроцентной
уверенностью можно говорить о том, что ограничения и обременения – это
явления разного порядка.
Если ограничения – это установленные исключительно на основании
закона и только в целях, определенных в ст. 1 ГК РФ, границы полномочий
собственника или их изменения, выражающиеся в сужении имеющихся
дозволений, наложении запретов и дополнительных положительных
обязанностей, то обременения – суть установленные законом, договором
или односторонним актом собственника дополнительно к праву
собственности на объект права третьих лиц на этот же объект, обладающие
31
свойством прикрепления к обремененному объекту, сохраняющиеся, не
изменяющиеся и подлежащие защите независимо от смены собственника.
Воздействие ограничений и обременений на содержание права
собственности различно. Ограничения права собственности носят
пассивный характер, не составляют гражданских прав третьих лиц в
отношении имущества собственника.
Напротив, обременения – это явления активного плана, они являются
субъективными гражданскими правами. Ограниченные вещные права,
обременяя собственника, сами по себе не ограничивают право
собственности, а взывают к действию его общее ограничение –
недопустимость нарушения зависимых прав при осуществлении права
собственности.
Соответственно, объективные различия в механизме ущемления права
собственности при его ограничении и обременении нельзя не учитывать при
установлении свойства эластичности.
Характеризующая динамику права собственности и выражающая
данное свойство взаимосвязь собственника с третьими лицами,
выступающими обладателями обременяющих собственность вещных прав,
или с носителями частного или публичного интереса, в целях защиты
которого устанавливаются ограничения права собственности, не может быть
верно истолкована без последовательного разграничения обременений и
ограничений. Насколько не одинаково при ограничении и обременении
сжимается пружина содержания права собственности, настолько по-разному
проявляется свойство ее упругости.
Первое отличие. В сравнении с ограничениями обременения права
собственности возникают не только на основании нормативных и принятых
в соответствии с ними индивидуальных актов, но и в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ
32
1
могут порождаться актом самого собственника и устанавливаться
договором. В большинстве случаев появление обременений – именно
следствие реализации инициативы собственника по распоряжению
принадлежащим ему имуществом. Это означает, что собственник не только
определяет сам факт «сжатия пружины» права собственности, не только
выбирает вид и вес накладываемых на него гирь, но и имеет определенные
возможности по освобождению имущества от обременений. Обременение в
этом смысле имеет меньшую (в соотношении с ограничением)
устойчивость, а право собственности при обременении – большую
эластичность.
К примеру, согласно ст. 276 ГК РФ по требованию собственника
земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть
прекращен ввиду исчезновения оснований, по которым он был установлен;
собственник земельного участка, обремененного сервитутом, также может в
судебном порядке требовать прекращения сервитута, если в результате
обременения он не может использовать участок в соответствии с его
целевым назначением; в соответствии со ст. 296 ГК РФ
2
собственник
имущества, обремененного правом оперативного управления, вправе изъять
излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество,
закрепленное им за учреждением или казенным предприятием; в силу ст.
592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе освободить
принадлежащее ему недвижимое имущество от обременения рентными
платежами путем выкупа ренты.
В то же время нельзя не обратить внимание, что применительно к праву
собственности на недвижимое имущество отличия в основаниях
возникновения подлежащих государственной регистрации ограничений и
обременений влекут несколько иные специфические различия
1
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019) ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
2
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019) ГК РФ Статья 296. Право оперативного управления
33
ограничительных и обременительных проявлений упругости полномочий
собственника.
Если по смыслу ст. 17 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» признание недействительным акта государственного органа или
органа местного самоуправления, установившего незаконное ограничение,
во всех случаях является основанием для исключения записи об
ограничении из Единого государственного реестра права на недвижимую
собственность и сделок с ним (ЕГРП), то решение суда о признании
недействительной сделки, породившей обременение недвижимости,
является основанием для «снятия обременения» лишь в случае, если в
резолютивной части судебного акта прямо решен вопрос об отсутствии
обременения.
Решение суда о признании сделки недействительной, которым не
применены последствия ее недействительности, не является основанием для
внесения записи в ЕГРП и согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52
постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего
арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав», в этих случаях право
собственности может быть защищено путем предъявления иска о признании
обременения отсутствующим.
Второе отличие. Прекращение общего обременение права
собственности означает, что собственник дополнительно получает
правомочия, которые ранее не входили в содержание его права. В этом
случае право собственности стремится к своему естественному
(неограниченному) состоянию. Отпадение специального, адресного
ограничения влечет возвращение к собственнику правомочий, составлявших
ранее содержание права, но временно изъятых из него.
34
При устранении специального ограничения права собственности
свойство эластичности проявляется в том, что изъятые из права
собственности полномочия либо полномочия, осуществление которых было
затруднено, восстанавливаются автоматически.
Собственнику нет необходимости приобретать их вновь или
освобождать от ущемлений. Напротив, прекращение обременения означает
для собственника возможность в полной мере воспользоваться
правомочиями, которые вследствие установленного обременения были
лишь сужены, сжаты, но не изъяты из содержания права собственности.
В частности, анализируя правомочия собственника земельного участка,
обремененного сервитутом, Ю.С. Гамбаров подчеркивал, что относительно
управомоченного сервитутом лица собственник стеснен в пользовании,
составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его
пользование вредит пользованию первого.
В настоящее время норма п. 2 ст. 274 ГК РФ прямо устанавливает, что
обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника
участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
1
Это
правило приводится современными учеными в качестве примера,
подтверждающего высказываемую ими точку зрения о том, что
ограниченное вещное право (в данном случае сервитут) не является
обособленной частью обремененного им права собственности, а выступает
наряду с правом собственности в качестве самостоятельного, хотя и
производного от него права, с установлением которого собственник не
утрачивает свои собственнические субправомочия.
Правильное понимание такой особенности сужения права
собственности при его обременении сервитутом в судебной практике
приводит к отказам в установлении сервитута, если использование
1
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019) ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим
земельным участком (сервитут)