65
Пожизненное ненаследуемое право собственности (life estate) - титул,
не утративший своей актуальности, однако считающийся наиболее узкой из
фригольдных конструкций.
При участии в сделках по поводу недвижимости, обремененной данным
титулом, необходимо иметь в виду, что срок действия такого права
определяется несколькими способами. Наиболее широко распространены
случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в
течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право
собственности может быть также привязано к периоду жизни лица,
отчуждающего собственность (for the life of the transferor). Наконец, в
западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период
жизни определяет срок действия пожизненного права собственности.
Допускается также использование сразу нескольких сроков жизни
различных лиц. В силу заведомой ограниченности титула life estate
определенным сроком, данному вещному праву всегда сопутствуют
правопритязания.
Пожизненное право собственности, возникающее из договора или
завещания, требует включения в текст такого документа специальных
оговорок, как то:
✓ «передаю N на срок его (ее) жизни»;
✓ «передаю N на срок жизни Z».
Передача имущества на пожизненном праве собственности
осуществляется, как правило, по воле сторон, однако следует иметь в виду,
что данный вещно-правовой титул может возникнуть и в силу закона (by
operation of law).
Иностранцы, участвующие в сделках по поводу недвижимости,
обремененной пожизненным ненаследуемым правом собственности,
рискуют оказаться дезориентированными наименованием данного титула.
Несмотря на кажущиеся ограничения, имущество на праве life estate
может переходить не только по договору, но и по завещанию. Однако такой
66
способ передачи недвижимости допустим лишь в случаях, когда
действительность рассматриваемого титула определяется сроком жизни
третьего лица (pur autre vie), а не собственника, отчуждающего имущество.
Отчуждение недвижимости может быть произведено лишь в объеме
меньшем или равном тому, на котором имущество принадлежало лицу,
совершившему такую передачу, поскольку права, перешедшие по данного
рода сделке, сохраняют силу только в течение срока действия аналогичных
прав первоначального собственника.
Между тем при рассмотрении возможности участия в проекте,
связанном с недвижимостью, принадлежащей собственнику на праве life
estate, необходимо учитывать, что американские суды, руководствуясь
интересами сторон, нередко идут навстречу правоприобретателям,
признавая действительными сделки по продаже земли, обремененной
пожизненным титулом, даже если они были совершены без согласия лиц,
обладающих выжидательным правом собственности на такое имущество.
Наряду с базовыми конструкциями фригольдных прав Соединенные
Штаты допускают применение так называемых «квалифицированных»
(qualified fees), или отменяемых титулов (defeasible fees), действительность
которых зависит от определенных условий.
К таким титулам относятся простое отменяемое право собственности
(defeasible fee simple estate) и пожизненное отменяемое право собственности
(defeasible life estate), каждое из которых может быть подчинено
суспензивному условию (determinable), резолютивному условию (subject to a
condition subsequent), а также резолютивному условию с последующим
переходом в пользу третьего лица (subject to an executory limitation).
Квалифицированные титулы объединены по своей природе общей целью -
они создаются прежде всего с тем, чтобы первоначальный собственник,
отчуждающий недвижимость на одном из фригольдных титулов, мог
обеспечить сохранность данного объекта, гарантировать определенный
67
порядок его содержания и использования, а также предопределить судьбу
имущества в случае несоблюдения установленных требований.
3.3 Оценка социальной значимости и правовых последствий внесения
предложенных изменений в гражданское законодательство РФ
В связи с широким распространением на практике и, главное, в связи с
большой социальной значимостью отдельного рассмотрения и решения
требует вопрос о праве членов семьи собственника жилого помещения (в
том числе - бывшего собственника жилого помещения) владеть и
пользоваться жилым помещением. Представляется, что при решении этого
вопроса следует исходить из того, что с политико-правовой точки зрения
предоставление членам семьи собственника жилого помещения, в том числе
- бывшего собственника жилого помещения, самостоятельного права
владеть и пользоваться таким жилым помещением, в котором указанные
члены семьи проживают совместно с собственником, может быть оправдано
только необходимостью обеспечения социальной защиты определённых
категорий граждан.
Поскольку обеспечение такой защиты средствами договорного права,
основанного на принципе свободы договора, не представляется возможным,
единственным эффективным гражданско-правовым способом может стать
предоставление указанным лицам (членам семьи собственника жилого
помещения) субъективного ограниченного вещного права в отношении
такого жилого помещения, которое может быть условно названо
«жилищным узуфруктом».
Содержание жилищного узуфрукта может быть сведено к двум
правомочиям:
1) пользоваться жилым помещением для проживания, включая
право проживания несовершеннолетних детей узуфруктуария. В содержание
жилищного узуфрукта не включается правомочие узуфруктуария каким-
68
либо образом распоряжаться, в том числе, завещать или передавать по
наследству в силу закона жилищный узуфрукт. Узуфрукт не может
продлиться дольше срока жизни узуфруктуария.
2) владеть жилым помещением.
Принадлежность названного права различным членам семьи
собственника жилого помещения может быть определена следующим
образом.
Первое - жилищный узуфрукт супруга. Поскольку жилищный узуфрукт
является правом на чужую вещь, он может быть установлен только в пользу
того супруга, который не является собственником или сособственником ни
того жилого помещения, в котором супруги проживают, ни собственником,
сособственником или нанимателем на условиях договора социального найма
или пользователем какого-либо другого (не того, в котором супруги
проживают) жилого помещения. Жилищный узуфрукт супруга может
обременять.
Исключительно недвижимость, где супруги проживают (постоянно или
преимущественно) и которое принадлежит другому супругу, без каких-либо
прав на это помещение (кроме собственно узуфрукта) со стороны супруга -
узуфруктуария. Кроме того, у супруга - узуфруктуария должен
отсутствовать какой-либо иной способ удовлетворения жилищной
потребности, в том числе по основаниям, предусмотренным брачным
договором.
Второе - удовлетворение жилищных потребностей ребенка. По смыслу
Семейного кодекса РФ предоставление несовершеннолетнему ребёнку права
совместного с родителями (с одним из родителей) проживания относится к
числу так называемых алиментных обязанностей родителей по отношению к
ребёнку. Так, ребёнок вправе проживать со своими родителями, кроме
69
случаев, когда это противоречит его интересам (п. 2 ст. 54 СК РФ), или с
одним из родителей при раздельном их проживании (ст. 65 СК РФ).
1
Характерно, что в последнем случае место жительства детей
определяется по соглашению родителей. Согласно п. 2 ст. 104 СК РФ
алименты могут уплачиваться в том числе путем предоставления
имущества. Таким образом, предоставление жилого помещения для
проживания ребёнка, должно рассматриваться в качестве способа
исполнения алиментной обязанности (целиком или в части)
соответствующего лица по отношению к ребёнку.
Третье - права на жилое помещение иных членов семьи. Предоставление
собственником жилого помещения этого помещения для проживания членов
семьи во всех иных случаях, предусмотренных СК РФ, должно
квалифицироваться также в качестве исполнения алиментной обязанности.
В тех случаях, когда исполнение алиментной обязанности состоит в
передаче имущества (в собственность, в пользование и т. п.), такая передача
должна иметь под собой соответствующее гражданско-правовое отношение.
Предоставление жилого помещения для проживания членов семьи
собственника этого жилого помещения в случае, если собственник жилого
помещения является лицом, несущим алиментную обязанность перед тем
членом семьи, которому жилое помещение предоставляется для
проживания, осуществляется в рамках жилищного узуфрукта.
Таким образом, жилищный узуфрукт может принадлежать супругу, а
также другому члену семьи, не являющемуся собственником жилого
помещения, в котором он проживает с собственником этого жилого
помещения, при отсутствии у узуфруктуария принадлежащего ему на праве
собственности, по договору социального найма или по иным основаниям
жилого помещения, в котором он проживает или может проживать, а также
1
"Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02.12.2019)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020)
СК РФ Статья 54. Право ребенка жить и воспитываться в семье
70
при наличии у собственника жилого помещения, обременяемого
узуфруктом, алиментной обязанности по отношению к узуфруктуарию, не
являющемуся супругом, заключающейся именно в предоставлении жилого
помещения.
Содержание алиментной обязанности в виде предоставления жилого
помещения для проживания может быть установлено соглашением сторон, а
при отсутствии такового - решением суда в случаях, предусмотренных
законом.
Как всякое субъективное вещное право жилищный узуфрукт должен
подлежать обязательной государственной регистрации в ЕГРП и считаться
существующим лишь постольку, поскольку запись о нем существует в
ЕГРП.
Жилищный узуфрукт не должен, по общему правилу, препятствовать
собственнику, членом семьи которого является узуфруктуарий,
пользоваться жилым помещением для проживания наряду с
узуфруктуарием. Если же узуфруктуарий не является членом семьи
собственника, то вопрос о возможности пользования жилым помещением
одновременно собственником и узуфруктуарием должен решаться исходя из
размеров жилого помещения.
Следует закрепить обязанность узуфруктуария по содержанию
используемого им жилого помещения, в частности возложить на
узуфруктуария бремя содержания жилого помещения полностью или в
части в зависимости от того, сохраняется ли за собственником право
самостоятельного пользования жилым помещением. На узуфруктуария
следует также возложить обязанность уплачивать текущие платежи, в том
числе коммунальные, возмещать затраты по текущему и капитальному
ремонту жилого помещения и др. подобные затраты.
Следует рассмотреть также вопрос о целесообразности возложения на
узуфруктуария обязанности уплачивать собственнику жилого помещения,
лишённому возможности самостоятельно использовать такое жилое
71
помещение, платы за использование принадлежащего ему жилого
помещения (платность узуфрукта).
В качестве оснований прекращения жилищного узуфрукта выступают:
отпадение алиментной обязанности собственника, отмена узуфрукта судом
по иску собственника обременённой недвижимой вещи при отпадении
оснований установления узуфрукта (таких, например, как отсутствие у
узуфруктуария иного жилого помещения для удовлетворения своих
жилищных потребностей) или в связи с нарушением узуфруктуарием
условий узуфрукта, а также в случаях прекращения узуфрукта по
соглашению собственника и узуфруктуария и отказа узуфруктуария от
узуфрукта.
72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Новый этап развития института государственной регистрации прав на
недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших
правовых актов, регулирующих осуществление государственной
регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация проводится на основании заявления
правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то
лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем
требованиям Гражданского кодекса.
Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной
регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых,
изменяемых или прекращаемых ими прав.
Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам
вместе или каждому в отдельности – по их желанию (в последнем случае в
свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля
наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо
имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может
быть выдано дополнительное свидетельство.
Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается
на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о
регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных
органах.
Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные
документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его
личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от
имени данного юридического лица.
73
Также для государственной регистрации необходимо предъявить
документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о
приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные
расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой
банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника
платежного документа.
На каждый объект недвижимого имущества открывается дело
правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы,
поступающие для государственной регистрации на этот объект.
Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое
правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень
защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную
серии и номер.
Мировая практика исходит из необходимости использования в
обязательном порядке возможностей негосударственных правовых
институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых
соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне
отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран
англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке
страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой
относится и наше государство, таким, негосударственным, способом
обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их
обязательное нотариальное удостоверение.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество
дано в ст.2 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним”, принятого Государственной Думой 17 июня
1997 года, в которой государственная регистрация определяется как
“юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав
74
на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации”.
Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации
является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью,
хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до
конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое
имущество существенно облегчает деятельность различных
государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета
собственников недвижимости.