45
Однако недвижимость по договору купли-продажи сразу становится
собственностью покупателя. Несмотря на такое положение, у заемщика
существует множество возможностей распоряжаться собственностью с
обременением. К примеру, собственник квартиры, приобретенной по
ипотеке, может в ней оформить регистрацию.
С согласия банка недвижимое имущество можно сдать в аренду или в
безвозмездное пользование, а также продать. Такие сделки совершаются в
соответствии с правилами банка, выдавшего ипотечный кредит. При
продаже дома с обременением проверяется платежеспособность нового
собственника, чтобы у банка имелись гарантии по возврату кредита.
Если при покупке недвижимости с обременением покупателем сразу
вносится вся сумма за нее, продавцу согласие банка на продажу
недвижимости не требуется.
Рента с пожизненным содержанием.
Все чаще на рынке недвижимости встречаются сделки, при которых
происходит регистрация обременения в виде ренты с пожизненным
содержанием. Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества,
не платя при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем
продолжает бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От
нового собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в
денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами.
Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в
денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение
оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного
законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора,
эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его
смерти необходимо снять обременение для того, чтобы плательщик ренты
стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты
46
предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и
оплатить все расходы, связанные с похоронами.
При жизни бывшего собственника новый хозяин не имеет права
распоряжаться имуществом, не получив на это его согласия и нотариально
оформленного одобрения. Только после снятия обременения на
недвижимость ее можно свободно сдавать в аренду, продавать, дарить или
закладывать. После смерти получателя ренты необходимо передать
свидетельство о смерти в регистрирующий орган и на основании этого снять
обременение.
2.2. Особенности обременения права в зарубежной судебной
практике
Залог (bаil) - это денежная сумма, которую обвиняемый или его
официальный представитель вносит на депозит суда. Вопрос о возможности
освобождения обвиняемого под залог и о сумме залога решает судья,
который по закону уполномочен давать разрешение на производство ареста.
При решении вопроса о возможности освободить обвиняемого под
залог судья должен установить, существуют ли в данном случае правовые
ограничения или запреты на освобождение, какова природа и
обстоятельства совершения инкриминируемого преступления, тяжесть
собранных против обвиняемого доказательств, наличие у него работы,
семейное положение обвиняемого, его финансовые источники, черты его
характера и психическое состояние, продолжительность проживания в
данном сообществе, количество прежних судимостей, наличие попыток
уклониться от судебного разбирательства, количество случаев привлечения
к суду, или отказ от явки в суд и другие.
Исключение составляют случаи, когда преступление, в совершении
которого подозревается данное лицо, по закону карается смертной казнью.
47
Поправка VIII к Конституции США указывает, что «не должны
требоваться непомерно большие залоги»
1
. «Непомерно большим» считается
залог, установленный «в сумме, которая выше суммы, разумно
рассчитанной» в целях обеспечения уверенности, что обвиняемый будет
присутствовать на процессе.
Сумма залога должна быть такой, чтобы обвиняемый предпочел
явиться на судебное разбирательство и тем самым не лишиться внесенных в
залог денег. Поэтому практически основным фактором, оказывающим
влияние на решение о сумме залога, является тяжесть преступления, в
совершении которого обвиняется данное лицо.
Если отпущенный под залог обвиняемый не выполнит своего
обязательства явиться по вызову суда, внесенная им денежная сумма
изымается на основании распоряжения суда, а обвиняемый может быть
арестован.
Более того, федеральный закон предусматривает, что если обвиняемый
добровольно и сознательно «не отдает себя в руки правосудия по истечении
30 дней с момента потери залога и если залог был представлен в связи с
обвинением в фелонии или на срок апелляции или истребования дела, он
после осуждения за совершенное им преступление может быть оштрафован
на сумму до 5 тыс. долл. или заключен в тюрьму сроком до пяти лет либо
подвергнут обеим санкциям.
Если залог был внесен в связи с обвинением в мисдими-норе,
обвиняемый может быть оштрафован на сумму до 1 тыс. долл. или заключен
в тюрьму на срок до одного года либо подвергнут обеим санкциям».
Человек, подозреваемый в совершении преступления, может быть
освобожден под залог. Такое освобождение может быть как на основании
решения судьи, так и офицера полиции. Вначале рассмотрим процедуру
1
Конституция Соединенных Штатов Америки/ Поправка VIII
48
освобождения арестованного офицером полиции. Следует иметь в виду, что
залог или гарантия могут быть нескольких видов:
1) денежный залог, когда подозреваемому или обвиняемому следует
внести определенную сумму на счет полиции или суда. Эти деньги
возвращаются после окончания суда или же после прекращения уголовного
дела. Однако эти деньги должны быть взысканы, если освобожденный
нарушил условия освобождения под залог;
2) личная гарантия (или поручительство) подозреваемого или
обвиняемого. При этом заполняется специальный бланк, в котором он берет
обязательство выплатить определенную сумму, если не будет соблюдать
условия освобождения (как правило, это обязательство являться в суд или
для проведения следственных действий);
3) поручительство третьих лиц, т.е. когда бланк гарантии
подписывается другим лицом, в полиции или в суде, и это лицо обязуется
выплатить установленную сумму залога, если подозреваемый или
обвиняемый нарушат условия освобождения. Чаще всего таким лицом
является член семьи подозреваемого или обвиняемого;
4) банковская гарантия. Ситуация, похожая на описанную в п. 4, но с
указанием, что поручителем является банк. Считается, что это наиболее
надежная гарантия для полиции и суда, т.к. не представляет для них
затруднений реализовать сумму гарантии, если подозреваемый или
обвиняемый нарушил условия освобождения;
5) денежное поручительство третьего лица. В этом случае другое лицо
вносит определенную сумму залога и получает ее обратно после окончания
всех процедур. Если подозреваемый или обвиняемый нарушил условия
освобождения, суд может распорядиться о конфискации этих денег;
6) другие гарантии. Офицер полиции или суд могут рассмотреть и
решить вопрос об установлении другого залога. Например, установить
предметом залога квартиру или земельный участок для гарантии явки
подозреваемого или обвиняемого в суд или для продолжения расследования.
49
Условия освобождения.
Условием освобождения под залог является то, что подозреваемый или
обвиняемый будет являться в суд, или для расследования, или для отбытия
наказания в те периоды, когда это необходимо. Офицер полиции, с согласия
подозреваемого, вправе обусловить его освобождение другими гарантиями:
✓ запрет выезда из страны и передача на хранение заграничного
паспорта;
✓ обязанность сообщать о каждом изменении места жительства
или работы;
✓ запрет поддерживать связь или встречаться с определенными
лицами, которые указаны судьей или офицером полиции. В отличие от
полномочий судьи, указанных в п. 3, офицер полиции устанавливает это
ограничение на срок не более 30 дней;
✓ запрет на появление подозреваемого в определенных районах,
городах или других населенных пунктах страны. Офицер полиции имеет
право установить такое ограничение до 15 дней, а судья - на
неопределенный период времени, до окончания всех судебных или
следственных процедур;
✓ обязанность подозреваемого или обвиняемого проживать или
находиться в определенном месте страны, которое установит суд или
офицер полиции. Суд устанавливает ограничение на неопределенный срок, а
офицер полиции - до 15 дней;
✓ домашний арест, т.е. запрет на выход из дому - постоянный или
в определенные часы. Срок этого ограничения устанавливается офицером
полиции на период не более 5 дней, в то время как судьей -на
неопределенное время - до окончания судебного разбирательства;
✓ обязанность являться в полицейский участок в периоды,
установленные судьей или офицером полиции;
50
✓ Кроме вышеуказанных, есть условия, которые может назначить
только судья. Причем список этих условий не является закрытым, и по
усмотрению судьи могут быть добавлены другие:
✓ как условие освобождения судья вправе обязать обвиняемого
пройти курс лечения от наркотической зависимости;
✓ Для контроля над выполнением условий освобождения каждый
полицейский вправе заходить в любое место, где, по его предположению,
находится освобожденное лицо или же должно находиться.
✓ когда расследуется преступление, связанное с насилием, офицер
полиции вправе обусловить освобождение подозреваемого изъятием у
подозреваемого личного оружия и сдачей им оружия в полицию.
✓ судья вправе обязать освобожденного обвиняемого находиться
под проверкой службы контроля и наблюдения, после того, как получил
отчет об арестованном. Такой контроль над обвиняемым устанавливается на
срок до 6 месяцев, и, в случае необходимости, судья может продлить этот
срок на такой же период времени;
✓ судья имеет право запретить обвиняемому, освобожденному под
залог продолжать заниматься определенной деятельностью, связанной с
инкриминируемым ему деянием;
✓ с учетом поданного отчета службы контроля и наблюдения над
арестованным и с согласия подозреваемого или обвиняемого судья вправе
обусловить его освобождение обязанностью получить медицинское лечение
или другую профессиональную помощь.
✓ судья вправе запретить подозреваемому или обвиняемому для
предотвращения насилия в семье входить в квартиру, где проживает его
жена или член семьи, или находиться на определенном расстоянии от места
жительства последних, докучать им и мешать их нормальной жизни. Он
вправе решить вопрос об изъятии оружия, принадлежащего подозреваемому
51
или обвиняемому, даже если это оружие используется им в законном
порядке для армейской службы.
1
Условия, указанные выше, не являются ограниченными законом, и
судья или офицер полиции вправе использовать другие условия залога
(поручительства, гарантии), которые посчитают необходимыми для
конкретной ситуации.
Если офицер полиции назначил необходимые, на его взгляд, условия
освобождения, а подозреваемый не согласен с ними, или же если офицер
полиции полагает необходимым назначить другие условия, которые не
находятся в его компетенции, то подозреваемый должен быть доставлен в
суд для решения вопроса об условиях его освобождения в течение 24 часов.
Законодатель установил, что при выборе условий для освобождения
арестованного суд должен принять во внимание, что размер залога, условия
и продолжительность не должны превышать необходимые требования для
достижения его целей. При определении залога судья должен принять во
внимание:
✓ экономическое положение арестованного и его возможность
представить нужный залог;
✓ вид правонарушения;
✓ информацию, которой владеет обвинитель;
✓ уголовное прошлое арестованного;
✓ возможность арестованного выполнить условия залога.
Как сказано выше, восьмая поправка к Конституции США звучит так:
«Нельзя требовать избыточного залога, чрезмерных штрафов, прибегать к
жестоким и необычным наказаниям», однако система залогов - нечто
совершенно необычное с точки зрения цивилизованного мира.
Например, прокуратура предъявила официальные обвинения владельцу
дома Ариэлю Кастро. Он обвиняется в похищении и изнасилованиях
1
Голованов Н.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним // Вестник гражданских инженеров. 2013. № 6 (41). С. 279-285.
52
девушек. Узницы Кастро подвергались пыткам и жестокому обращению, в
доме были обнаружены веревки и цепи, американки были похищены 10 лет
назад. Суд назначил «кливлендскому маньяку» восемь миллионов долларов
для освобождения под залог.
1
Если гражданин не располагает необходимой денежной суммой, то
деньги на освобождение дают специальные кредитные конторы, для
которых торговля свободой - это бизнес.
Вокруг полицейских участков располагается множество «залоговых
брокеров», специализирующихся на посредничестве при выдаче залогов. Их
буклетики можно найти прямо в полицейском участке. Схема предельно
простая: суд назначает высокий залог, брокер договаривается с
задержанным о кредите. Залог перечисляется в бюджет, задержанный
выходит на свободу, является в положенное время в суд, бюджет
возвращает залог брокеру.
А подсудимый, независимо от степени тяжести обвинения и даже того,
будет ли он оправдан или осужден, будет должен крупную сумму
залоговому брокеру. Стоит ли говорить, что имеется очевидная
положительная причинно-следственная связь между задержаниями и
доходами контор залоговых брокеров? Залоговый брокер в этом случае
ничего не теряет, так как все отчисления страхуются, а сумма страховки
входит в ту сумму, которую удерживает брокер.
Изъян схемы состоит в том, что у многих задержанных просто нет
денег и нет возможности их достать. Они не проходят квалификацию для
кредита. Они остаются сидеть в тюрьме, ожидая приговора по какой-нибудь
мелочи, ведь фактически уголовный кодекс США не разделен от
административного.
Сравнивая уголовное судопроизводство России и зарубежных стран, в
частности США, можно прийти к следующим выводам, что в России из
1
Голованов Н.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним // Вестник гражданских инженеров. 2013. № 6 (41). С. 279-285.
53
семи мер пресечений залог - мера пресечения, оказывающая имущественное
воздействие и рассматриваемая как вид обеспечения обязательств. В США
залог не только мера пресечения имущественного характера, но
прослеживаются и элементы иных мер пресечений, а именно: домашнего
ареста и личного поручительства.
Европейский суд по правам человека, анализируя не только интересы
правосудия, но и частный интерес лица, подвергнутого уголовному
преследованию, старается найти между ними оптимальный баланс. Он
исходит от того, что свобода является естественным состоянием, и любое
ограничение ее должно быть оправдано серьезным публичным интересом.
Ограничение свободы должно применяться только тогда, когда никакие
другие меры не действуют, оно должно быть исключением, а не правилом.
В связи с этим активное внедрение залога в российскую практику
поможет избавиться от многих проблем уголовной системы и сохранить
личную свободу человека.
2.3. Сходства и различия в применении института обременений в
гражданском праве России и зарубежных стран
Во многих зарубежных странах супруги имеют полное право выбрать
тот вариант, которому будут подчиняться их имущественные отношения.
Они вправе вносить какие-либо не противоречащие закону изменения в
режим супружеского имущества.
В тех странах, где, как и в России, установлен режим общей
собственности супругов, супруги могут вовсе исключить, избрав режим
раздельности, или определить ограниченную общность.
Также могут каким-либо иным образом комбинировать вместе
раздельность и общность на разные виды своего имущества. В тех странах,
где законным является режим раздельности, супруги, которых не устраивает
54
такое положение, по-видимому, будут стараться, наоборот, определить
общую собственность на какие-то виды имущества или доходы от него.
Теперь рассмотрим зарубежное законодательство более подробно. Так,
в Голландии, личная собственность супругов содержит в себе как
имущество, так и долги. Она подчиняется с момента заключения брака
правовому режиму совместной супружеской собственности. Общность
является полной: она распространяется как на все наличные, так и на
будущие вещи и долги супругом. Общим также являются все обязательства
по погашению всех долгов супругов.
В Германии также действует система общего имущества супругов,
которая, согласно Германскому гражданскому уложению 1886 года, может
быть изменена супругами, вследствие заключения брачного договора.
В соответствии с Конституцией Италии она признает и гарантирует
неприкосновенные права человека. Статья 29 Конституции признает права
семьи, созданной на браке. Брак основан на нравственном юридическом
равенстве супругов, с целью обеспечения единства интересов супругов,
семьи. В соответствии с секцией 1 ст. 159 Гражданского кодекса Италии в
Италии действует законный имущественный режим семьи, который основан
на общей собственности супругов.
В ГК Италии также содержатся нормы, которые предусматривают
заключение брачных контрактов.
Законодательство же Франции весьма схоже с российским. Во Франции
имущественные отношения супругов, если они не заключили брачный
договор, регулируются законным режимом, которым является режим
совместной собственности на имущество, нажитое в браке.
К имуществу, нажитому в браке, относится все имущество,
приобретенное в течении брака на возмездной основе, то есть купленное за
счет прибыли, заработной платы или других доходов.
Во Франции весьма развита презумпция общей собственности
имущества супругов и, поэтому, любое нажитое имущество считается