22
нормы о них разбросаны по различным параграфам Уложения (§ 512, 530,
686, 687, 928, 1122, 1150, 1480 ABGB).
А швейцарский Гражданский кодекс 1907 г. вслед за немецким
Уложением в § 782 – 792 также закрепил достаточно прочную правовую
основу регулирования Gru№dlast'а. во Франции же, несмотря на наличие в
феодальном праве вещных обременений, они также, как и в австрийском
уложении, не были закреплены в качестве самостоятельного ограниченного
вещного права в гражданском законодательстве. При этом отсутствие
вещных обременений в Гражданском кодексе Франции 1804 г. можно
объяснять особенностями исторических условий разработки и принятия
данного акта. Французский гражданский кодекс был принят после Великой
буржуазной революции как результат буржуазных реформ, как закон,
необходимый для перехода к капитализму. Очевидно, что провозглашенный
Кодексом принцип абсолютного характера права собственности был
несовместим с феодальными вещными обременениями, сущность которых
состоит в принуждении собственника к определенным действиям
19
.
Определение вещного обременения в немецком праве вытекает из §
1005 германского гражданского уложение, определяет, что земельный
участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу
которого установлено обременение, совершались некие периодические
предоставления за счет земельного участка. Сходное понятие содержится и в
новых законодательствах, в которых закреплено, что вещь может быть
обременена таким образом, что каждый очередной собственник недвижимой
вещи должен вносить лицу, в пользу которого установлена реальная
повинность, периодические платежи деньгами или в натуре либо совершать
определенные действия. Например: ст. 229 Гражданского закона Латвии, ст.
247 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах», ст.
236 Закона Македонии «О праве собственности и других вещных правах».
Ученые квалифицируют вещные обременения по-разному:
19
Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Указ соч. С. 100
23
- как обеспечительные права;
- как право реализации (распоряжения);
- как права, имеющие смежный характер, в том числе права
пользования земельным участком и права реализации. Хотя и в современной
правовой науке можно встретить отнесение вещных обременений к числу
прав использования.
В настоящее время содержание вещного обременения рассматривается
как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление
следующих вещных правомочий:
- пользование земельным участком;
- принудительное удовлетворение требований за счет обращения
взыскания на обремененный земельный участок.
В немецком и австрийском праве составляющей вещного обременения
определяют еще одно правомочие: право на приведение осуществляемых
предоставлений в соответствие с изменившимися обстоятельствами без
дополнительных согласований, при условии, что вид и объем обременения
могут быть определены включенными в соглашение условиями (так
называемая ценностная оговорка - Gleitklausel№)
1.3. Правовая природа обременения в гражданском праве РФ. Классификация
обременений
Нужно отметить, что до настоящего момента российский законодатель
не установил четкую разницу между категориями «обременение» и
«ограничение». В п. 2 ст. 674 ГК РФ обременение (ограничение)
сопоставляются друг с другом как синонимы: «права собственности на жилое
помещение, которые возникают на основании договора найма жилого
помещения, составленного на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации в порядке, закрепленном действующим законодательством о
регистрации прав на недвижимость». Обременения представляет собой
некую дополнительную необходимость по пользованию и содержанию
24
объекта недвижимого имущества, установленное в виде дополнительных
обязанностей право0бладателя или порядке, предусмотренном законе.
У обременения и ограничения права собственности имеются отличия в
осн0ваниях и механизме их возникновения, а также прекращения, механизме
действия, в пределах, правовой природе и содержании. Механизм, по
которому действия обременений заключается в передаче правомочий, всех
или ее какой-либо части третьим лицам.
Ограничения, в свою очередь, такой передачи не предполагают.
Собственник в случае наложения ограничений ограничивается в
возможности реализовывать его субъективное право, как в отношении
конкретных правомочий, так и в целом
20
. Анализ категорий «ограничение» и
«обременение» дает возможность сделать вывод об их совершенно разной
природе, невозможности употребления данных правовых категорий в
качестве синонимичных понятий. Обременения и ограничения считаются
самостоятельными группам гражданского права, обладающими
специфическими нормами и специфическим предметом регулирования,
определяющим правовую основу данных явлений. Существующие вариации
подходов по решению данного вопроса, безусловно, важны для
правоприменительной практики, влекут необходимость разъяснения
содержания каждой из категорий (обременения и ограничения) на уровне
высших судебных инстанций.
Так, накладываться обременения могут на следующих основаниях:
договора (долгосрочная аренда, ипотека); подзаконного акта или закона,
устанавливающего ограничения на использование земли; решения суда
(арест, публичный сервитут). Если обременение представляет собой способ
обеспечения исполнения обязательства, то оно прекращается сразу же после
прекращения такого обязательства.
20
Грачева О.С. Новое законодательство об ограниченных вещных правах на земельные
участки // Юридическая наука и практика: вестн. Нижегородской акад. МВД России.
2015. № 4 (32). С. 95
25
Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат
государственной регистрации. К ним относятся запреты, которые стесняют
правообладателя в объеме реализации принадлежащих ему вещных прав на
конкретный объект
21
. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1
Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно
которой, их в обязательном порядке следует регистрировать.
Предпосылкой является «право следования», суть которого состоит в
том, что при переходе прав на объект недвижимости одновременно в полном
объеме без каких – либо изъятий переходит и соответствующее ограничение
(обременение). При этом этот процесс происходит независимо от того,
имеется ли специальное положение в договоре о переходе прав, которое
отдельно предусматривало бы такой переход
22
. Цель их государственной
регистрации состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель
недвижимого имущества бы знал об их наличии еще до заключения сделки.
При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна
исключительно при наличии государственной регистрации ранее возникших
прав на данный объект в Едином государственном реестре прав
(самостоятельно при оформлении следки купли-продажи они возникнуть не
могут, - только при наличии оснований и надлежащем оформлении).
Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-
правовой характер
23
. А значит лицо, к которому переходит недвижимость по
сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями
(обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на
основе которой этот переход происходит
24
.
21
Слепенок Ю.Н. Ограничения (обременения) прав на земельный участок как объект
гражданских прав // Вестник КРУ МВД России. 2013. № 1. С. 73
22
Мечетина Т.А. Ограничения права собственности: проблемы публичных и частных
интересов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2014. С.167
23
Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2014. С.113.
24
Остапенко А.Г. Гражданско-правовая характеристика земельного сервитута // Научный
журнал КубГАУ. 2015. № 74. С. 553
26
Каждое из закреплённых в Законе о государственной регистрации прав
недвижимости ограничение вещных прав, имеет свою индивидуальную
правовую природу. В частности, следует иметь в виду, что регистрация
таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически
приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных
прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а
регистрация сервитута как вещного права является одновременно
регистрацией сервитута как обременения
25
. Это, в свою очередь, может
привести к возникновению коллизии между правом указанных лиц
заключить (следовательно, и зарегистрировать) любое число договоров по
поводу этого имущества и недопустимостью регистрации всех этих
договоров, поскольку такие обременения не могут существовать
одновременно.
26
Среди упомянутых ограничений особо следует обратить внимание на
такую правовую категорию, как арест имущества, который можно
рассматривать как ограничение в чистом виде. Важно отметить, что арест
имущества, как одна из форм обременений, является наиболее радикальной и
означает запрет распоряжаться имуществом.
Арест может выть наложен в следующих целях:
- реализации исполнительного производства (ст. 45 Закона РФ «Об
исполнительном производстве
27
);
- как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога
применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в
случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки
обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных
25
Камышанский В.П. Указ. соч. М., 2014. С.127
26
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок:
Монография. М. С.56.
27
«Об исполнительном производстве»: Федеральный закон от 02.10.2002 № 229-ФЗ(ред. от
02.12.2019)// СЗ РФ.08.10.2007. N 41. ст. 4849; СЗ РФ. 03.12.2018. N 49 (часть I). ст. 7523.
27
органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры,
чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ);
- в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации
имущества следователем ст.175 УПК РФ
28
.
Довольно часто возникал вопрос о правовом статусе регистрации
договоров аренды, заключенных до вступления в силу Закона о
государственной регистрации недвижимости(в свете применения правового
принципа, что закон обратной силы не имеет). Так, в п. 2 Информационного
письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 29 отмечено, что регистрация
договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте
Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной
регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла
положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не
порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для
обоснования этой позиции следует привести следующий пример. ООО
(арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к АО(арендодателю) о
вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании
договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено
арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в
соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого
помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор
аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он
является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого
договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого
помещения во владение и пользование
29
. Иск был удовлетворен
арбитражным судом первой инстанции, суд исходил из того, что договор
28
Спиридонов В.Ф., Карцев, Г. А. и др. Ограничения (обременения) прав на использование
земельных участков: Справочное пособие // Под ред. С. И. Сая. М.: Центр земельной
реформы, 2015. С.79
29
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник
ВАС РФ. N 4. 2001.
28
аренды являлся заключенным и истец мог потребовать от ответчика передать
в пользование арендованное нежилого помещения. Положения первой части
ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого
имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона
«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о
государственной регистрации прав на недвижимость применяется
действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о
государственной регистрации прав, который установил порядок
государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому
имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений,
осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие
Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта
правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов
имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла
положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой
регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на
основании пункта 3 статьи 433 ГК
30
. Таково было наиболее часто
встречающееся решение суда по рассмотрению подобных дел.
В Законе о государственной регистрации прав на недвижимость
говорится о государственной регистрации сервитутов. Регистрация сервитута
как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права
собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на
недвижимость. О регистрации говорится в ст. 131 ГК, согласно которой
право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество(в
том числе и право сервитута), подлежат регистрации и ограничения.
30
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. № 51-ФЗ(ред. от 16.12.2019) // СЗ РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3301; СЗ РФ.
23.12.2019. N 51 (часть I). ст. 7482.
29
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ,
вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его
прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О
государственной регистрации недвижимости». 0 необходимости
государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (только
публичные сервитуты подлежат гос.рег.), а в ч. 6 ст. 1 Закона о
государственной регистрации недвижимости говорится о государственной
регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и
ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья 52
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»,
которая посвящена порядку государственной регистрации сервитутов,
которая возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен
сервитут, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость
ограничиваются
31
. При этом в отношении такого собственника не делаются
специальные оговорки о наличии у него соглашения об установлении
сервитута. Однако здесь необходимо иметь в виду то, что в соответствии с п.
3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или
условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего
установления сервитута. Лицу, в пользу которого установлен сервитут,
выдается свидетельство о государственной регистрации права.
Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В
этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре
прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.
Государственной регистрации подлежат, прежде всего, частные
сервитуты, а также в случаях установленных, специальными нормами закона
регистрируются и публичные сервитуты.
31
«О государственной регистрации недвижимости»: Федеральный закон от 13.07.2015 №
218-ФЗ (ред. от 02.08.2019)// СЗ РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I), ст. 4344; СЗ РФ. 29.07.2019.
N 30. ст. 4150.
30
Важно так же отметить, что существуют категории обременений,
встречающееся в действующем законодательстве Российской Федерации и
законодательстве зарубежных стран. Одним из видов обременений,
получивших в последние пару десятилетий весьма широкое распространение,
является ипотека, как залог приобретаемого с помощью кредитных средств
недвижимости.
Истоки зарождения института залога уходят корнями в древность. Еще
первые юристы Древнего Рима рассказывают о нем в летописях. В настоящее
время все системы права тем или иным образом используют залог. В нашей
стране этот изучение этого вопроса началось достаточно давно. На данный
момент институт залога в Российской Федерации вполне изучен.
При заключении ипотечного договора его регистрируют в
установленном законом порядке (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как
обременение
32
. Это два разных, хотя и взаимосвязанных и взаимозависимых
юридических действия. Государственная регистрация осуществляется на
основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке в
настоящее время не требует нотариального удостоверения. Однако стороны
по обоюдному согласию все же могут удостоверить в нотариальном порядке
договор ипотеки, тогда в этом случае государственная регистрация может
осуществляться на основании заявления, как залогодателя, так и
залогодержателя
33
. При участии в долевом строительстве, последствием
заключения договора о долевом участии, могут возникать залоговые
отношения. Эта разновидность залога недвижимости (ипотеки),
возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный
участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право
аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом
земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект
32
«Об ипотеке(залоге недвижимости)»: Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ
(ред. от 03.04.2020)//СЗ РФ. 20.07.1998. N 29 ст. 3400; СЗ РФ. 06.04.2020. N 73.
33
Грибанов В.П. Указ соч. С. 276.
31
недвижимости. Право ипотеки, в данном случае, возникает у участников
долевого строительства с момента государственной регистрации договора о
долевом участии.
34
Если застройщик начал строительство объекта, но не
закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него,
заложенным считается сам объект незавершенного строительства,указанные
помещения автоматически считаются находящимися в залоге у участников
долевого строительства с момента такой регистрации
35
.
Будет ли являться обременением договор об оперативном управлении,
поскольку он влечет определенные правовые последствия? Регистрация
доверительного управления как одного из видов обременения
осуществляется соответственно на основании договора доверительного
управления. Собственник передает имущество доверительному
управляющему для осуществления в течение определенного срока
управления этим имуществом в интересах учредителя или указанного им
лица. По такому договору передаются все правомочия собственника без
передачи самого права собственности
36
.
В целом, следует констатировать, что термины «ограничения» и
«обременения» используются в действующем законодательстве, в целом, как
синонимы. Было высказано предложение систему государственной
регистрации обременений подвергнуть существенным изменениям.
Право собственности позволяет субъекту владеть, пользоваться и
распоряжаться имуществом, которое ему принадлежит, это не означает, что
он может распоряжаться этой собственностью каким-либо образом.
Допустимое поведение ограничивается набором правовых предписаний и
запретов, которые касаются осуществления субъективного права в каждом
конкретном случае Их можно разделить на две группы: 1) обязательства
34
Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2015. № 4. С. 62
35
Елисеев В. В. К вопросу о формировании сервитутов // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014.
№2. С.92
36
Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2015. № 4. С. 62