66
Министерство образования и науки Российской Федерации, Уральский
федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина. –
Екатеринбург: Издательство Уральского университета, 2016. – С.11.
21. Черненко В.А., Федоров К.И. (Ред.) Инвестиции. Учебник. – СПб.:
Санкт-Петербургский государственный экономический университет, 2020. –
278 с.
22. Шмагина А.Г. Использование понятийного аппарата стоимостной
оценки бизнеса в современном законодательстве: проблемы и пути их
решения//Экономика и бизнес: теория и практика. – 2018. – № 11-2.– С. 150-
153.
23. Damodaran A. Valuing Young, Start-Up and Growth Companies:
Estimation Issues and Valuation Challenges, 2009. P. 15.
24. Власти Москвы рассказали о деталях реконструкции дома
Наркомфина [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://realty.rbc.ru/news/594d1d759a79474d0c7ddefc (дата обращения 09.05.2020)
25. Годовой отчет ЛСР за 2019 год [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://lsrgroup.ru/assets/files/2020/3.-godovoy-otchet-2019.pdf (дата
обращения 01.06.2020)
26. Грачева С. Как учесть неопределенность прогнозов при анализе
чувствительности основных финансовых показателей инвестиционного проекта
[Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.1fd.ru/#/document/178/2008/dfasggagbp/?of=copy-0204dc67f6 (дата
обращения 09.05.2020)
27. Единая информационная система жилищного строительства
Минстроя России. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://наш.дом.рф/
(дата обращения 01.06.2020)
28. Исаева Е. Как построить финансовую модель девелоперского
проекта в Excel [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.1fd.ru/#/document/173/1840/bssPhr78/?of=copy-a679716e38 (дата
обращения 09.05.2020)
67
29. Онлайн-конструктор бизнес-планов и финансовых прогнозов
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://e-
planificator.ru/demo_financial/effektivnost_investitsii (дата обращения 03.06.2020)
30. Осиповский А. Как определить чистый дисконтированный доход
инвестиционного проекта [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.1fd.ru/#/document/173/71/bssPhr1/ (дата обращения 03.06.2020)
31. Сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://rosreestr.ru/site/ (дата обращения 01.06.2020)
32. Точки роста строительных компаний. Рекомендации экспертов на
2020 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rcmm.ru/tehnika-i-
tehnologii/48540-tochki-rosta-stroitelnyh-kompanij-rekomendacii-jekspertov-na-
2020-god.html (дата обращения 01.06.2020)
33. Федеральная служба государственной статистики [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://lsrgroup.ru/assets/files/2020/3.-godovoy-otchet-
2019.pdf (дата обращения 01.06.2020)
68
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1 – Одна из квартир в текущем виде
69
Приложение 2 – Расчет денежных потоков проекта
2019
2020
2021
Итого
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
Бюджет доходов и расходов
0
1
2
3
4
5
6
7
9
Доход
Квартиры
865536
649152
649152
2163840
Количество машино-мест
330400
247800
247800
826000
Нежилые помещения
106752
106752
53376
266880
Итого доходы
1302688
1003704
950328
3256720
Инвестиционные расходы
Стоимость покупки квартир, курсовая разница
691463
691463
Стоимость реставрационных работ
93129
93129
93129
93129
93129
93131
558776
Затраты на реализацию проекта
8857
8857
8857
8857
8857
8861
53146
Итого инвестиционные расходы
793449
101986
101986
101986
101986
101992
0
0
0
1303385
Операционные расходы
Эксплуатация объекта
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4260
38348
Амортизация
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1612
14500
Налоги
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14831
133439
Проценты по кредиту банка
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21198
190750
Итого операционные расходы
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40289
362537
Прибыль до налогообложения
-833730
-142267
-142267
-142267
-142267
-142273
1262407
963423
910039
1590798
Налог на прибыль
252481
192685
182008
627173,8
Чистая прибыль
-833730
-142267
-142267
-142267
-142267
-142273
1009926
770738
728031
963624,2
Чистый денежный поток
-832119
-140656
-140656
-140656
-140656
-140662
1011537
772349
729643
978124,2
Ставка дисконтирования, %
15
15
Коэффициент дисконтирования 1/(1+d)^n
1,0000
0,9657
0,9325
0,9005
0,8696
0,8397
0,8109
0,7830
0,7561
Дисконтированный поток
-832119
-135826
-131162
-126659
-122310
-118115
820228
604773
551715
510526,1
Дисконтированный поток нарастающим итогом
-832119
-967945
-1099108
-1225766
-1348076
-1466191
-645962
-41189
510526
70
Приложение 3 – Расчет денежных потоков проекта (ставка дисконтирования = 25%)
Показатель
2019
2020
2021
Итого
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
Бюджет доходов и расходов
0
1
2
3
4
5
6
7
9
Доход
Квартиры
865536
649152
649152
2163840
Количество машино-мест
330400
247800
247800
826000
Нежилые помещения
106752
106752
53376
266880
Итого доходы
1302688
1003704
950328
3256720
Инвестиционные расходы
Стоимость покупки квартир, курсовая разница
691463
691463
Стоимость реставрационных работ
93129
93129
93129
93129
93129
93131
558776
Затраты на реализацию проекта
8857
8857
8857
8857
8857
8861
53146
Итого инвестиционные расходы
793449
101986
101986
101986
101986
101992
0
0
0
1303385
Операционные расходы
Эксплуатация объекта
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4260
38348
Амортизация
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1612
14500
Налоги
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14831
133439
Проценты по кредиту банка
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21198
190750
Итого операционные расходы
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40289
362537
Прибыль до налогообложения
-833730
-142267
-142267
-142267
-142267
-142273
1262407
963423
910039
1590798
Налог на прибыль
252481
192685
182008
627173,8
Чистая прибыль
-833730
-142267
-142267
-142267
-142267
-142273
1009926
770738
728031
963624,2
Чистый денежный поток
-832119
-140656
-140656
-140656
-140656
-140662
1011537
772349
729643
978124,2
Ставка дисконтирования, %
25
25
Коэффициент дисконтирования 1/(1+d)^n
1,0000
0,9457
0,8944
0,8459
0,8000
0,7566
0,7155
0,6767
0,6400
Дисконтированный поток
-832119
-133024
-125807
-118980
-112525
-106424
723797
522662
466972
284551,8
Дисконтированный поток нарастающим итогом
-832119
-965143
-1090950
-1209930
-1322455
-1428879
-705082
-182420
284552
71
Приложение 4 - Расчет денежных потоков проекта (ставка дисконтирования = 30 %)
2019
2020
2021
Итого
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
Бюджет доходов и расходов
0
1
2
3
4
5
6
7
9
Доход
Квартиры
865536
649152
649152
2163840
Количество машино-мест
330400
247800
247800
826000
Нежилые помещения
106752
106752
53376
266880
Итого доходы
1302688
1003704
950328
3256720
Инвестиционные расходы
Стоимость покупки квартир, курсовая разница
691463
691463
Стоимость реставрационных работ
93129
93129
93129
93129
93129
93131
558776
Затраты на реализацию проекта
8857
8857
8857
8857
8857
8861
53146
Итого инвестиционные расходы
793449
101986
101986
101986
101986
101992
0
0
0
1303385
Операционные расходы
Эксплуатация объекта
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4261
4260
38348
Амортизация
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1611
1612
14500
Налоги
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14826
14831
133439
Проценты по кредиту банка
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21194
21198
190750
Итого операционные расходы
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40281
40289
362537
Прибыль до налогообложения
-833730
-142267
-142267
-142267
-142267
-142273
1262407
963423
910039
1590798
Налог на прибыль
252481
192685
182008
627173,8
Чистая прибыль
-833730
-142267
-142267
-142267
-142267
-142273
1009926
770738
728031
963624,2
Чистый денежный поток
-832119
-140656
-140656
-140656
-140656
-140662
1011537
772349
729643
978124,2
Ставка дисконтирования, %
30
30
Коэффициент дисконтирования 1/(1+d)^n
1,0000
0,9365
0,8771
0,8214
0,7692
0,7204
0,2867
0,6318
0,5917
Дисконтированный поток
-832119
-131726
-123363
-115532
-108197
-101332
289995
487992
431742
-202541
Дисконтированный поток нарастающим итогом
-832119
-963845
-1087209
-1202740
-1310937
-1412269
-1122275
-634283
-202541
