46
1) Самое главное – это его культурная ценность. Объект всемирно
известен. Это не «безликое, и безымянное» современное жилье, путь даже и
элитное, это «Дом Наркомфина».
2) Необычные планировки – все квартиры двух-уровневые, имеют в
своем составе «второй свет», за счет чего даже маленькие квартиры выглядят
гораздо больше.
3) «Клубность» - в составе Объекта всего 46 квартир.
4) Расположение (тихий и зеленый центр г.Москвы, с пешей
доступностью до всех видов транспорта).
5) Развитая инфраструктура, в т.ч., сеть кофеен «Кофемания», которая
планируется в коммунальном корпусе, будет оказывать room-serviceжильцам
дома. Пешая доступность до всевозможных предприятий развлекательной,
деловой и общепит направленности.
Информация о парковке
Проектом предполагается организация наземных парковочных мест для
жителей дома. Планируемое количество машино-мест – 50 штук.
3.2. Анализ внешней среды
Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей
экономики России и определяет решение социальных, экономических и
технических задач ее развития.
В 2018-2019 гг. основными факторами увеличения продаж на рынке
строительной отрасли выступали отложенный спрос, устаревание фонда
техники и обострившаяся проблема его обновления, колебания курса валют.
Строительный рынок еще не вернулся на докризисные показатели, и
вряд ли стоит ожидать этого в ближайшем будущем. Именно поэтому на
первый план выходят инструменты повышения эффективности, с применением
которых можно повысить отдачу на вложенный капитал
34
.
34
Точки роста строительных компаний. Рекомендации экспертов на 2020 год [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://rcmm.ru/tehnika-i-tehnologii/48540-tochki-rosta-stroitelnyh-kompanij-rekomendacii-jekspertov-na-
2020-god.html (дата обращения 01.06.2020)
47
В 2019 году впервые за последние пять лет строительная отрасль России
показала положительную динамику объема ввода жилья.
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
2015
2016
2017
2018
2019
Рисунок 5. Динамика объемов ввода в эксплуатацию жилья в
России, млн кв.м
35
В 2019 году жилья было введено на 4,9% больше, чем в 2018-м (для
сравнения – в 2018 году было введено на 4,4% меньше, чем в 2017 году).
По состоянию на 31 декабря 2019 года, в России на стадии
строительства находилось 107,5 млн кв. м жилья, из которых 26% (28,4 млн кв.
м) было расположено в Москве и Московской области, а 15% – в Санкт-
Петербурге и Ленинградской области (16,6 млн кв. м), как видно из рис. 6.
13%
13%
10%
6%
4%
54%
Москва
Санкт-Петербург
Московская область
Краснодарский край
Ленинградская область
Другие регионы РФ
Рисунок 6. Распределение заключенных ДДУ на жилые
помещения по субъектам Российской Федерации, %
36
35
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://lsrgroup.ru/assets/files/2020/3.-godovoy-otchet-2019.pdf (дата обращения 01.06.2020)
36
Сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/ (дата обращения 01.06.2020)
48
С использованием эскроу-счетов было представлено 26,2 млн кв. м
жилья или 24% от общей площади строящегося жилья в Российской
Федерации
37
.
Согласно выданным разрешениям на строительство в Российской
Федерации, по состоянию на 31 декабря 2019 года, в тройку лидеров среди
девелоперов, строящих жилье на территории Российской Федерации, вошли
компании ПИК, «Группа ЛСР» и Setl Group.
Большинство сданных объектов начали строиться в период появления
поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ
38
, когда на рынке была
информационная неопределенность из-за предстоящих изменений, в рамках
которых с 1 июля 2019 года все застройщики были обязаны перейти на работу
по эскроу-счетам. Также было неясно, какие последствия эти изменения
повлекут за собой. По этой причине некоторые крупные девелоперы стали
перестраховываться в рамках старых правил финансирования, ускорив вывод
на рынок новых проектов и их строительство
39
.
3.3. Составление и анализ производственного и финансового планов
проекта
Проектом предусмотрены 2-х, 3-х, 4-х комнатные квартиры общей
площадью от 31,07 кв.м. до 128,26 кв.м., в т.ч. один т.н. пентхаус Милютина
40
площадью 94,05 кв.м., находящийся на 7-8 этажах, и имеющий свой выход на
крышу.
Квартиры сдаются с отделкой, в разных квартирах разная.
37
Единая информационная система жилищного строительства Минстроя России. [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://наш.дом.рф/ (дата обращения 01.06.2020)
38
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от
30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. 27.06.2019)
39
Годовой отчет ЛСР за 2019 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://lsrgroup.ru/assets/files/2020/3.-
godovoy-otchet-2019.pdf (дата обращения 01.06.2020)
40
Милютин Николай Александрович — в 1924—1929 годах наркомфин РСФСР, в 1929 году председатель
Малого СНК — один из идеологов «новых форм социалистического жилища», автор монографии «Соцгород».
Квартира Милютина, спроектированная им для своей семьи с согласия М. Гинзбурга, уже после возведения
здания, находилась на крыше здания. Двухуровневая квартира — первый в мире «пентхауз».
49
Особенность квартир – наличие двух уровней и «второго света» во всех
квартирах. Т.е., например, квартира 40 кв.м. имеет два уровня, на первом
располагается гостиная с высотой потолка 6 метров, на втором уровне спальня,
высота потолка 3 метра.
В Приложении 1 представлена одна из квартир в текущем виде.
Информация по нежилым помещениям.
Проектом предусмотрена реставрация коммунального корпуса общей
площадью 960 кв.м. для продажи; реставрация двух уровневой
эксплуатируемой кровли.
Доходная часть проекта будет формироваться за счёт средств,
поступающих от продажи квартир и нежилых помещений в Объекте в их
«условно-готовом» состоянии на инвестиционной фазе Проекта, а также в
готовом состоянии после выполнения работ. Параметры проекта, касающиеся
строительства, – полезная площадь, общая площадь, стартовая цена для
объектов жилой и коммерческой недвижимости. К коммерческой
недвижимости относятся помещения на первом этаже жилого дома, где могут
размещаться магазины и офисы
41
. В соответствии с отчетом компании Colliers
об оценке площадей Объекта в их текущем и условно-готовом состоянии,
средняя цена 1 кв.м. квартир 588 тыс. руб. (в т.ч., «пентхауса Милютина» 750
тыс. руб.), нежилых помещений 278 тыс. руб.
Исходные данные для проведения расчетов производственного и
финансового планов проекта представлены в табл. 10.
41
Исаева Е. Как построить финансовую модель девелоперского проекта в Excel [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.1fd.ru/#/document/173/1840/bssPhr78/?of=copy-a679716e38 (дата обращения 09.05.2020)
50
Таблица 10.
Исходные данные для проведения расчетов
42
Показате
ли
Единица
измерени
я
Значе
ния
Затраты,
тыс. руб.
Полезная
площадь,
кв. м
Общая
площадь,
кв. м
Цена,
руб.
1
2
3
4
5
6
7
Жилая
недвижи
мость
Квартиры
кв. м
2576
3680
588000
Количест
во
машино-
мест
шт.
50
1750
472000
Коммерче
ская
недвижи
мость
Нежилые
помещен
ия
кв. м
960
278000
Всего
кв. м
6390
План продаж объектов недвижимости после реставрации представлен в
табл. 11.
Таблица 11.
План продаж объектов недвижимости после реставрации
43
Показатель
Ед.
измерения
2021
1
2
3
4
5
6
План продаж, кв. м
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4 квартал
Квартиры
Кв.м
1472
1104
1104
Количество машино-
мест
Кв.м
700
525
525
Нежилые
помещения
Кв.м
384
384
192
Итого продажи
Кв.м
2556
2013
1821
План продаж, тыс.
руб.
Квартиры
Тыс. руб.
865536
649152
649152
Количество машино-
мест
Тыс. руб.
330400
247800
247800
42
Составлено автором
43
Составлено автором
51
Продолжение табл. 11
1
2
3
4
5
6
Нежилые
помещения
Тыс. руб.
106752
106752
53376
Итого доходы
1302688
1003704
950328
С указанными предпосылками, планируемые поступления денежных
средств по проекту составят 3 256 720 тыс. руб.
Бюджет Проекта составляет 1 303 385 тыс. руб., в т.ч.:
– стоимость покупки квартир, курсовая разница – 691 463;
– стоимость реставрационных работ – 558 776;
– затраты на реализацию проекта – 53 146;
Общие оттоки по проекту составят1 680 421тыс. руб., в том числе:
– инвестиционные затраты – 1 303 385 тыс. руб.;
– эксплуатация объекта – 38 348 тыс. руб.;
– амортизация оборудования и здания – 14500 тыс. руб.
– налоги – 133 439 тыс. руб.;
– проценты по кредиту банка– 190 750 тыс. руб.
Таким образом, расходная часть проекта сформирована затратами
предприятия на выкуп 100% квартир в объекте, реставрационные работы по
объекту, затраты на реализацию объекта.
3.4. Расчет стоимости проекта
Для финансирования проекта в модели заложены проектный кредит и
средства собственника компании. ПАО «Сбербанк» профинансирует
реставрацию Дома Наркомфина.
Проведем расчет ставки дисконтирования по экспертной модели ПАО
«Сбербанк». Ставка дисконтирования в ПАО «Сбербанк» определяется исходя
из прогнозных показателей инвестиционного проекта. Данный инвестиционный
проект структурируется по продукту «Финансирование строительства и
реконструкции объектов жилой недвижимости». В том числе данным
52
продуктом предусмотрен стандарт расчета ставки дисконтирования d, которая
определяется на основе типа проекта и стадии его готовности.
Ниже представлены выдержки из Решения Комитета по предоставлению
кредитов и инвестиций Московского банка ПАО Сбербанк касательно порядка
расчета ставок дисконтирования, используемых при оценке эффективности и
определении стоимости инвестиционных проектов (далее – Решение). С
помощью этих данных и произведём расчет ставки.
Ставку дисконтирования Y необходимо принимать в диапазоне 12%-
15%, в зависимости от рискованности проекта. Чем более рискованным
является проект, тем большую величину Y необходимо принимать в расчетах.
Методика экспертной рисков по методике ПАО Сбербанк представлена
в табл. 12.
Таблица 12.
Методика экспертной рисков по методике ПАО Сбербанк
Типы проектов
Ставка
дисконтирования (Y),
%
1
2
Строительство многоквартирных домов эконом-класса
12
Строительство многоквартирных домов класса элит
(только для Москвы и Санкт-Петербурга)
13
Строительство многоквартирных класса элит (для всех
регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга)
Для иных проектов (в том числе коттеджное
строительство, таун-хаусы и др.)
15
Указанные значения ставок Y для проектов строительства жилых
объектов используются для дисконтирования денежного потока по Объекту
после налогов (т.е. денежного потока за вычетом всех затрат, включая налог на
прибыль).
Матрица ставок дисконтирования, используемых при оценке
эффективности и определении стоимости инвестиционных проектов
представлена в табл. 13.
53
Таблица 13.
Матрица ставок дисконтирования, используемых при оценке
эффективности и определении стоимости инвестиционных
проектов
Направления
использования
Профинансированная доля инвестиционного
бюджета проекта
Менее 50%
Более 50%
Полностью
профинасирована
1
2
3
4
Оценка эффективности
(кроме девелоперских
проектов)
WACC+SRP
(3%)
WACC+SRP
(1,5%)
Не применяется
Оценка эффективности
девелоперских проектов
Y+SRP (3%)
Y + SRP
(1,5%)
Y
Определение
инвестиционной стоимости
WACC + SRP
(3%)
WACC + SRP
(1,5%)
WACC
Таким образом, в соответствии с Решением ставка дисконтирования d
для девелоперских проектов будет рассчитана по следующей формуле:
d = Y + SRP, (1)
гдеd – ставка дисконтирования;
Y– cтавка дисконтирования, подход к определению которой указан
выше, %;
SRP– премия за специфический риск инвестирования, %.
d= 12 (для многоквартирных домов класса элит) + 3 (готовность менее
50%) = 15%
Итого ставка дисконтирования d составила 15%.
Применительно к данному проекту, определить ставку
дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капиталаWACC, как
это планировалось ранее, невозможно, так как собственный капитал ООО
«Лига Прав» является отрицательным, а заемный капитал, в основном,
сформирован кредитом стороннего банка. Отрицательный собственный капитал
возник ввиду предусмотренного плана развития компании. Был взят кредит на
инвестиционные цели в коммерческом банке КБ «РИБ», по которому оплата
процентов формировала постоянный убыток, финансирование которого
происходило за счет собственных «заемных» средств компании.
54
Расчеты денежных потоков представлены в Приложении 2.
Чистый дисконтированный доход – один из главных показателей,
используемых для оценки эффективности инвестиционных проектов. Любая
ошибка, допущенная при его расчете, может привести к запуску потенциально
неэффективных капиталовложений. Согласно формуле расчета, при расчете
NPV необходимо использовать сумму дисконтированных инвестиций. Поэтому
по данным Приложения 1, строка дисконтированный поток были суммированы
значения: -832119 + (-135826) + (-131162) + (-126659) + (-122310) + (-118115) =
-1466191 тыс. руб.
NPV проекта составит:
..510526
)15,01(
729643
)15,01(
772349
)15,01(
1011537
1466191
275,15,1
рубтысNPV =
+
+
+
+
+
+−=
Так как величина показателя NPV выше 0, следовательно, проект
реставрации объекта культурного наследия «Жилой дом бывший Наркомфина
1928-1930 гг.» является эффективным.
Более наглядно движение денежных потоков по проекту представлено
на рис. 6.
Также проведем расчет IRR (расчет внутренней нормы прибыли
инвестиций). При ставке дисконтирования, равной 25%, NPV будет равна
284551 тыс. руб. (Приложение 3). При ставке дисконтирования, равной 30%,
NPV будет равна -202541 тыс. руб. (Приложение 4).
IRR = i
1
- NPV
1
* (i
2
-i
1
)/(NPV
2
-NPV
1
) = 25 – 284551*(30 - 25)/
(284551+202541) = 22,08%.
Таким образом, внутренняя ставка доходности проекта реставрации
объекта культурного наследия «Жилой дом бывший Наркомфина 1928-1930
гг.» достаточно высокая, составит 22,08%. Она выше ставки дисконтирования.
55
-2000000
-1500000
-1000000
-500000
0
500000
1000000
1500000
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
2019
2020
2021
тыс. руб.
Чистый денежный поток
Дисконтированный поток
Дисконтированный поток нарастающим итогом
Рисунок 7. Движение денежных потоков инвестиционного
проекта в 2019-2021 гг.
Срок окупаемости мероприятий можно найти следующим образом:
кварталов
CF
CF
МРР
M
M
t
t
0,8
551715
41189
8
1
0
=
−
−=−=
+
=
Срок окупаемости проекта реставрации объекта культурного наследия
«Жилой дом бывший Наркомфина 1928-1930 гг.» составит 8 кварталов или 24
месяца.
Далее рассчитаем индекс рентабельности, данный показатель позволяет
получить величину соотношения ожидаемой стоимости вложений инвестора.
39,1
1303385
1303385510526
0
0
=
+
=
+
=
I
INPV
PI
Данный показатель > 1, т.е. проект является рентабельным.
Основные показатели оценки эффективности реальных инвестиций
проекта реставрации объекта культурного наследия «Жилой дом бывший
Наркомфина 1928-1930 гг.» представлены в таблице 14.
Таблица 14.
Показатели эффективности оценки реальных инвестиций
44
Показатель
Значение
1
2
Срок окупаемости (PP), кварталы
8
44
Составлена автором на основе данных проведенного исследования