7
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 8
Глава1.Теоретические аспекты организация и управления строительством
жилого многоэтажного дома ................................................................................ 10
1.1. Организация строительства жилого многоэтажного дома .................... 10
1.2. Управление строительством жилого многоэтажного дома ................... 20
1.3. Концепция управления проектом строительства жилого
многоэтажного дома ......................................................................................... 29
Глава 2.Анализ управления строительством жилого многоэтажного дома
(на примере ЖК «Люберцы 2020») ..................................................................... 31
2.1. Характеристика объекта ЖК «Люберцы 2020» ...................................... 31
2.2. Барьеры в развитии организации и управления строительством
жилого многоэтажного дома ............................................................................ 33
2.3. Особенности организации и управления строительством жилого
многоэтажного дома ЖК «Люберцы 2020» .................................................... 35
Глава 3. Совершенствование организации и управления строительством
жилого многоэтажного дома ................................................................................ 47
3.1. Предложения по использованию инноваций в сфере организации и
управления строительством жилого многоэтажного дома ........................... 47
3.2. Экономическое обоснование предлагаемых мероприятий ................... 55
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 66
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 .................................................................................................. 71
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 .................................................................................................. 76
8
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность. Управление процессом строительства и эксплуатации
объектов в первую очередь зависит, от увеличения масштабов вовлекаемого
в оборот недвижимого имущества, увеличения бюджета собственника для
развития и управления недвижимостью, неоднородности состава и структуры
имущества. Выбирая механизм управления важно опираться на цели и задачи
использования, назначение и состав имущества.
В связи с кризисом, выбор процесса управления строительством и
эксплуатации объектов недвижимости становиться основной задачей,
стоящей перед строительными организациями, собственниками квартир,
собственниками и арендаторами нежилых помещений.
Независимо от функционального назначения объекта недвижимости к
нему применимы основные принципы эксплуатации и управления. Благодаря
профессиональному управлению объект недвижимости используется
наиболее рационально при получении от его использования определенных
выгод. В задачи управляющего входит оптимизация ресурсов объекта и их
использование с получением максимально возможной отдачи.
Цель данной работы – рассмотреть процессы организации и
управления строительством жилого многоэтажного дома
Задачи работы:
Рассмотреть теоретический аспект организации и управления
строительством жилого многоэтажного дома
Проанализировать систему управления строительством жилого
многоэтажного дома (на примере ЖК «Люберцы 2020»);
Усовершенствовать организацию и управление строительством
жилого многоэтажного дома
В данной ВКР применяются теоретические и практические методы
исследования. Из теоретических методов исследования в настоящей ВКР
9
применяются анализ, синтез, классификация, конкретизация. Из
практических методов исследования в настоящей ВКР применяются
сравнение и моделирование.
10
ГЛАВА1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИЯ И
УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО МНОГОЭТАЖНОГО
ДОМА
1.1. Организация строительства жилого многоэтажного дома
Вопросы, связанные с рациональностью организации строительства
решается проектом организации строительства (ПОС). Проектом
организации строительства решаются следующие задачи [13]:
– обоснование очередности и продолжительности строительства
объектов;
– обеспечение организационно-технической подготовки;
– решение вопроса о потребности материально-технических ресурсов и
рабочих кадров;
– решение вопроса, связанного с выбором источников покрытия
потребностей строительства;
– рациональное распределение по исполнителям и периодам ведения
строительных работ объемов строительных и монтажных работ и объемов
капитальных вложений;
– принятие строительных и проектных решений технически и
экономически обоснованных, целесообразных экологически и социально;
– принятие направленных на охрану окружающей среды и труда, а
также контроль качества производимых работ мероприятий;
– принятие решений, связанных с организацией связи,
энергоснабжения, водоснабжения, канализации и транспорта;
– разработка решений, связанных со строительством в стесненных и
сложных природных и климатических условиях.
Подготовка проектов по проведению строительных работ проводится в
целях расширения и реконструкции жилых территорий или субъектов
11
хозяйствования, жилых домов, производственных объектов и сооружений и
т.п.
Проект разрабатывается на весь период строительства и на СМР,
исходя из установленных в проектном задании. При строительстве поэтапно
подготовка проекта осуществляется на первом его этапе.
Подготовка таких проектов финансируется из денежных ресурсов
застройщика. Если мы будет вести речь о том, кто является разработчиком
данного проекта, то тогда им будет определенное проектно-строительное
предприятие, а также им могут быть иные предприятия либо граждане,
имеющие право на ведение строительной деятельности.
Проект по организации строительных работ будет в обязательном
порядке подлежать соответствующей государственной экспертизе (ГЭ) в тех
случаях, которые были установлены положениями нормативно-правовых
актов. Стоит сказать о том, что проектная документация (ПД) будет
утверждается соответствующими субъектами данной деятельности в том
случае, если будет иметься наличии положительное заключение ГЭ. Она
поступает в уполномоченный государственный орган, который
предоставляет застройщикам необходимое разрешение, позволяющее
проводить на конкретном земельном участке определенные виды
строительных работ. Оно предоставляется на такой период, который был
предусмотрен в ПОС.
В постановлении Правительства РФ № 87, которое было принято 16
февраля 2008 года, определяется перечень основных требования, которые
непосредственным образом предъявляются к содержанию проекта на
организацию строительных работ [2].
Данный проект на ОКС, имеющие непроизводственное назначение,
включает в себя следующие основные часть: первая часть данного проекта –
текстовая (иначе говоря, пояснительная записка), вторая часть данного
проекта - графическая. Если мы будет вести речь о пояснительной записке, то
она включает в себя всю необходимую информация о соответствующих
12
объектах, кроме того, в ней также указываются ссылки на ПД. Вместе с тем,
в пояснительной записке также содержатся результаты всех произведенных
расчетов.
В том случае, если финансовое обеспечение строительных работ
осуществляется из бюджетных ресурсов, то тогда пояснительная записка к
проекту по организации строительных работ будет включать в себя
следующую информацию [25]:
- информацию о том, в какой мере развита соответствующая
транспортная инфраструктура;
- описание территории по месту нахождения ОКС, а также описание
условий для предстоящего проведения строительных работ;
- информация о мероприятиях, направленных на привлечение
необходимых работников;
- информация о возможности использования при проведении СМР
местные трудовые ресурсы;
- информация о специфике осуществления СМР в условиях
функционирующего хозяйствующего субъекта;
- информация об участке земли, на котором будут проводиться
строительные и монтажные работы;
- информация о специфике осуществления СМР в условиях стесненной
муниципальной застройки;
10) информация о технологическую последовательность работ при
возведении объектов капитального строительства или их отдельных
элементов;
9) информация о разновидностях СМР, ответственных конструкций, и
так далее;
- решения, касающиеся транспортирования крупной техники,
предназначенной для проведения строительных и монтажных работ,
укрупненных модулей, и так далее;
13
- обоснование потребности в необходимых квалифицированных
специалистах, во временных строениях, в необходимом транспорте, в
необходимой производственной технике, в необходимых горюче-смазочных
материалах, и так далее;
- рекомендации по созданию подразделения лабораторного и
геодезического контроля;
- рекомендации по проведению контроля качества соответствующих
СМР, рекомендации по проведению контроля качества направляемой на
строительную площадку и устанавливаемой на ней техники (различные
машины, оборудование, и так далее);
- обоснование потребности в жилье работников, которые будут
осуществлять соответствующие виды СМР;
- информация о требованиях, предусмотренных в рабочей
документации, которая должна быть подготовлена на базе ПД;
- характеристика установленных мероприятий, которые будут
направлены на охрану природной среды в течение всего времени
осуществления строительных и монтажных работ;
- характеристика установленных мероприятий, которые будут
направлены на проведение мониторинга над состоянием всех строений,
которые находятся неподалеку от соответствующего объекта капитального
строительства;
- обоснование планируемой длительности строительства данного
объекта, и так далее.
Рассмотрим ниже, какие основные документы будет в себя включать
вторая часть проекта по организации строительных работ (иначе говоря,
графическая часть проекта по организации строительных работ):
Во-первых, данная часть проекта по организации строительных работ
будет включать в себя календарный план строительства (в данном документе
в обязательном порядке указываются сроки, а также последовательность
строительства соответствующих строений);
14
Во-вторых, графическая часть проекта по организации строительных
работ будет включать в себя строительный генеральный план (СГП). В
данном случае будут указываться места, на которых будут в перспективе
находиться соответствующие строения. Также будут определяться места, на
которых будет в перспективе находиться соответствующая инженерная
инфраструктура, места, на которых будет в перспективе находиться
соответствующие строительные площадки, а также соответствующие склады,
предназначенные для хранения необходимой техники и необходимых
строительных материалов. Кроме того, на этом плане указываются места, на
которых будут находиться строительные краны, и так далее. ПОС
подготавливается в указанном нами объеме для таких ОКС, у которых
финансовое обеспечение будет осуществляться из бюджетных ресурсов.
Объем подготовки проекта по организации строительства в других случаях
устанавливается заказчиком лично по непосредственному согласованию с
соответствующим проектным предприятием. Такой объем будет в
обязательном порядке фиксироваться в задании на проектирование. Итак,
можно отметить, что в случае проведения строительных работ по возведению
технически несложных объектов за счет финансовых ресурсов инвесторов
(как привлеченных, так и заемных финансовых ресурсов), за счет
собственного капитала подготовка ПОС для различных социальных
объектов, для жилых строений может осуществляться в уменьшенном
объеме. В данном случае обязательными будут следующие составляющие:
Во-первых, это СГП;
Во-вторых, это календарный план проведения строительных и
монтажных работ;
В-третьих, это графика потребности в необходимой технике и в
необходимых технических средствах;
В-четвертых, это информация об объемах строительных и монтажных
работ, а также информация об имеющейся потребности во всех необходимых
строительных материалах;
15
В-пятых, это краткая пояснительная записка, в том числе, это
информация обо всех планируемых к реализации мероприятиях,
направленных на обеспечение ОТ в период осуществления строительства.
В случае возведения технически сложных объектов за счет
собственных денежных средств или за счет привлеченных (заемных) средств
заказчик может подготавливать проект по организации строительства в
расширенном варианте. В данном случае в состав проекта по организации
строительных работ будет включаться укрупненный сетевой график.
Рассмотрим ниже, какая исходная информация непосредственно
используется для подготовки ПОС [19]:
Во-первых, это задание на проектирование;
Во-вторых, это топографический план соответствующего земельного
участка;
В-третьих, это договор на подготовку ПД;
В-четвертых, это ТУ (при необходимости);
В-пятых, это обоснование инвестиций в проведение строительных и
монтажных работ;
В-шестых, это разделы ПД;
В-седьмых, это результаты инженерных изысканий;
В-восьмых, это подробное описание соответствующих подрядных
предприятий, которые будут принимать свое непосредственное участие в
проведении строительных и монтажных работ (точнее говоря, указывается
следующая информация: общая численность персонала подрядного
предприятия по профессиям; наличие на балансе данного подрядного
предприятия необходимой техники, необходимого оборудования;
производственная мощность данного подрядного предприятия; профиль
осуществляемых данным подрядным предприятием работ; и так далее);
В-девятых, это перечень мероприятий, которые будут направлены на
обеспечение охраны территории, на которой проводятся строительные и
монтажные работы, от различных негативных явлений окружающей среды;
16
В-десятых, это информация об условиях поставки и перевозки от
компаний – изготовителей необходимой техники и необходимых строй
материалов, и так далее.
Технические условия предоставляются соответствующему участнику
строительного процесса должностными лицами уполномоченного
муниципального органа власти в течение одного месяца до того дня, как
будет принято решения о предоставлении для проведения строительных и
монтажных работ соответствующего участка земли, который находится в
собственности Российской Федерации, или до дня осуществления торгов.
В составе первичной информации для подготовки проекта по
организации строительных работ очень важную роль играет ССР стоимости
строительства. Потребность в определенных разновидностях ресурсов для
осуществления строительных и монтажных работ устанавливается по
укрупненным показателям на один миллион рублей сметной стоимости
строительных и монтажных работ по соответствующим нормативам для
подготовки проекта по организации строительных работ. Сводный сметный
расчет стоимости строительства, безусловно, играет очень важную роль в
подготовке ПОС.
В нем устанавливается сметный лимит денежных средств, которые
потребуются строительному предприятию в тех целях, чтобы в надлежащей
мере закончить строительство тех строительных объектов, которые
непосредственным образом были предусмотрены в ПОС. Необходимо
отметить, что подготовка такого документа осуществляется в базисных ценах
на начало 2000 года (точнее говоря, на 1 января), или исходя из уровня цен на
текущий момент. Уровень цен для расчета сметы выбирается заказчиком.
Составляется смета по соответствующей типовой форме.
В соответствии с представленными в 1 таблице данными можно
отметить, что стоимость по каждому ОКС, предусмотренному ПОС
распределена в 4-8 графах.