17
Таблица 1
Сводный сметный расчет стоимости строительства
№
п/
п
Номера
сметных
расчето
в и смет
Наименовани
е глав,
объектов,
работ и
затрат
Сметная стоимость
Общая
сметная
стоимост
ь
строи-
тельны
х работ
монтаж
-ных
работ
оборудо-
вания,
мебели и
инвентар
я
прочи
х
затрат
1
2
4
5
6
7
8
В сводных сметных расчетах стоимости жилищно-гражданского
строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам;
1. «Подготовка территории строительства».
2. «Основные объекты строительства».
3. «Объекты подсобного pi обслуживающего назначения».
4. «Объекты энергетического хозяйства».
5. «Объекты транспортного хозяйства и связи».
6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации,
теплоснабжения и газоснабжения».
7. «Благоустройство и озеленение территории».
8. «Временные здания и сооружения».
9. «Прочие работы и затраты».
10. «Содержание службы заказчика-застройщика (технического
надзора) строящегося предприятия».
11. «Подготовка эксплуатационных кадров».
12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».
В графах 4—8 сводного сметного расчета стоимости строительства
приводятся следующие итоги: по каждой главе, по сумме глав 1-7, 1-8, 1-9, 1-
12, а также после начисления суммы резерва средств на непредвиденные
работы и затраты - «Всего по сводному сметному расчету».
Для разработки ПОС используются средства по главам 1-9 сводного
сметного расчета.
Пример 1.
18
Определить сметную стоимость строительства жилого комплекса,
состоящего из четырех крупнопанельных жилых домов. Сметная стоимость
возведения отдельных объектов представлена в табл. 2 в базисных ценах по
состоянию на 01.01.2000 г.
Таблица 2
Сметная стоимость отдельных объектов
Стоимостной
показатель
объекта, тыс. р.
Жилой дом
крупнопанельный 4-
секционный 5-этажный
крупнопанельный 6-
секционный 9-этажный
Общая сметная стоимость
В том числе:
18 416,58
63 634,4
СМР
17 387,72
60 275,96
оборудования
1 028,86
3 358,44
Решение.
Расчет стоимости строительства производится по первым девяти
главам, входящим в ССР, без учета затрат на содержание службы заказчика-
застройщика, подготовку эксплуатационных кадров, проектные и
изыскательские работы. В случае отсутствия объектов, работ и затрат,
предусмотренных соответствующей главой ССР, эта глава пропускается без
изменения последующих глав. Для определения стоимости строительства
жилого комплекса составляем титульный список строительства (табл.3).
Таблица 3
Титульный список строительства
Наименование
глав, объектов,
работ и затрат
Объем работ
Сметная стоимость, тыс. р.
Общая
сметная
Ед.
изм.
Кол-во
строи-
тельно-
монтаж-
ных
работ
оборудо-
вания,
мебели и
инвентаря
прочих
затрат
стоимость,
тыс. р.
1
2
3
4
5
6
7
Глава 1. Подготовка
территории
строительства1
2 973,23
2 973,23
Итого по гл. 1
2 973,23
2 973,23
Глава 2. Основные
объекты
м3
м3м3м3
15312
52 482
17387,72
60275,96
1 028,86
3 358,44
18 416,58
63 634,4
19
Продолжение таблицы 3
1
2
3
4
5
6
7
строительства2: 1.
Крупнопанельный 4-
сек-ционный жилой
дом 2.
Крупнопанельный 6-
сек-ционный жилой
дом 3.
Крупнопанельный 6-
сек-ционный жилой
дом 4.
Крупнопанельный б-
секционный жилой
дом
52 482
52 482
60275,96
60275,96
3 358,44
3 358,44
63 634,4
63 634,4
Итого по гл. 2
198
215,6
11 104,18
209 319,78
Глава 4. Объекты
энергетического
хозяйства3 Сети
электроснабжения
м
2 378,59
2 378,59
Итого по гл. 4
2 378,59
—
—
2 378,59
Глава 5. Объекты
транспортного
хозяйства и связи
Автомобильные
дороги
м2
2 973,23
2 973,23
Сети связи1
м
—
991,08
—
—
991,08
Итого по гл. 5
3 964,31
—
—
3 964,31
Глава 6. Наружные
инженерные сети и
сооружения:
водопровод
канализация
теплопровод
газопровод
м
м
м м
2 180,37
3 171,45
3 766,09
1 189,29
2 180,37
3 171,45
3 766,09
1 189,29
Итого по гл. 6
10 307,2
—
—
10 307,2
Глава 7.
Благоустройство и
озеленение
территории
м2
2 180,37
2 180,37
Итого по гл. 7
2 180,37
—
—
2 180,37
Итого по гл. 1-7
220019,3
11 104,18
—
231 123,48
Глава 8. Временные
здания и
сооружения2 - 1,2 %
от итога графы 4 по
гл. 1-7
2 640,23
2 640,23
Итого по гл. 1-8
222659,5
11 104,18
—
233 763,71
20
Продолжение таблицы 3
1
2
3
4
5
6
7
Глава 9. Прочие
работы и затраты3
Зимние
удорожания4 по
расчету 1,8*2*0,9 =
3,24 % от итога
графы 4 по гл. 1-8
7214,17
7214,17
Итого по гл. 1-9
229873,7
11 104,18
—
240 977,88
Таблица 4
Лимиты затрат на общеплощадочные работы
№ п/п
Наименование общеплощадочных работ
% от СМР
1
Объекты энергетического хозяйства:
сети электроснабжения внеплощадочные
1,2
2
Объекты транспортного хозяйства и связи:
автомобильные дороги
1,5
сети связи
0,5
3
Наружные инженерные сети:
водопровод
1,1
канализация
1,6
теплопровод
1,9
газопровод
0,6
4
Благоустройство и озеленение территории
1,1
1.2. Управление строительством жилого многоэтажного дома
Организационно-экономические отношения, которые
непосредственным образом появляются между самыми главными субъектами
процесса управления объектами недвижимого имущества, выступают в
качестве предмета такого управления.
Самая главная цель проектного управления состоит в том, чтобы
обеспечить активное и эффективное развитие соответствующего объекта
капитального строительства.
Рассмотрим основные этапы жизненного цикла объекта недвижимого
имущества [14]:
Первый этап – это этап осуществления предварительных исследований.
Стоит сказать, что на этом этапе осуществляются различные маркетинговые
21
исследования. После этого, начинает осуществляться непосредственное
создание концепции соответствующего проекта по организации
строительных работ. В данном случае подразумевается необходимость
организации множества встреч с должностными лицами муниципальных
органов, собственниками бизнеса, кредиторами, собственниками
определенных земельных участков и собственниками соответствующих
объектов недвижимости, и так далее. На поисковом этапе очень большое
значение имеют навыки проводить деловые переговоры, наличие
эффективных личных связей, эффективное прогнозирование всех возможных
последствий осуществления проекта по организации строительных работ;
Второй, самый сложный и самый значимый этап – это этап
осуществления данного проекта;
Следующий этап – это этап эксплуатации. Отметим, что
эксплуатационные функции осуществляют специально созданные,
автономные структурные подразделения.
На этапе проведения предварительных исследований будут выполнены
следующие основные задачи:
Во-первых, это избрание организационной формы управления.
Подчеркнем, что это необходимо в тех целях, чтобы обеспечить
координированное осуществление действий всех субъектов такого
управления. В качестве таких субъектов могут выступать: инвестор,
пользователи объектами недвижимого имущества, муниципальное
образование, кредиторы, застройщик, и так далее;
Во-вторых, это осуществление маркетинговых исследований. Это
необходимо, прежде всего, для того, чтобы определить имеющуюся
потребность в осуществлении данного проекта. Что касается самых главных
результатов осуществления тех или иных маркетинговых исследований, то
это разработка эффективных концепций различных вариантов
соответствующего проекта.
На стадии реализация проекта [20]:
22
– бизнес-планирование;
– организация проектирования, разработки и экспертизы проектно –
сметной документации;
– создание бизнес - системы с соответствующей ей проектной системой
управления, способной выполнять возлагаемые на нее задачи
– организация и управления строительством;
– ввод здания в эксплуатацию.
Стадии эксплуатации – организация эксплуатации объекта
недвижимости в рамках поставленных целей.
Функции в рамках управления проекта можно разделить с позиций
менеджмента на [10]:
– основные, когда субъект управления возглавляет проект и ему
делегируется большинство функций управления проектом;
– вспомогательные, когда отдельный субъект проекта решает
отдельные задачи по поручению ведущего субъекта управления;
В ряде случаев субъект берет на себя как основные, так и
вспомогательные функции.
Существует много разных видов стратегий управления. В данном
случае будет иметь значение следующее: каковым было позиционирование
рассматриваемого нами рынка (рынка объектов недвижимого имущества), и
какая именно маркетинговая концепции была избрана ключевыми
участниками процесса управления. Стоит сказать о том, что выбор
участниками процесса управления той или иной концепции маркетинга
напрямую будет зависеть от следующих основных моментов: первый момент
- какой главный постулат был ими выбран, второй момент - какую основную
задачу они поставили, исходя из всех существующих проблем, которые
присущи каждой отдельной маркетинговой концепции.
Предприятий входит в число крупных предприятий-застройщиков.
Таким образом, становится очевидным, что маркетинговая концепция
данного хозяйствующего субъекта нацелена на улучшение строительства
23
соответствующих ОКС на первичном рынке в сформировавшихся условиях,
при которых имеет место превышение потребительского спроса над
предложением. Вместе с тем можно увеличить спрос за счет уменьшения
стоимости объектов недвижимости, а у застройщики есть резервы по
сокращению расходов.
Предприятие отдало свое предпочтение стратегии интенсивного роста.
Назовем ниже основные пути интенсивного роста [11]:
– расширение рыночных границ – в данном случае предполагается, что
предприятие стремится увеличить сбыт своих товаров за счет того, что
начнет внедрять имеющиеся услуги на какие-то другие, дополнительные
рынки. Так, предприятие может создавать свои структурные подразделения в
других населенных пунктах и регионах, либо предприятие может начать
активно осваивать какие-то новые сегменты рассматриваемого нами рынка: к
примеру, предприятие действует лишь на рынке коммерческой
недвижимости, следовательно, в данном случае будет целесообразным, если
данное строительное предприятие начнет действовать также и на рынке
жилой недвижимости.
– глубокое внедрение на рынок – в данном случае подразумевается, что
предприятие ищет возможности роста сбыта имеющихся услуг на
имеющихся рынках объектов недвижимости за счет использования в своей
коммерческой деятельности более агрессивного маркетинга.
– совершенствование товара - в данном случае предполагается, что
предприятие стремится улучшить свою сбытовую деятельность благодаря
внедрению каких-то новых, более качественных и более привлекательных
услуг. Так, предприятие может открыть свои филиалы, которые будут
осуществлять оценку объектов недвижимого имущества.
Отметим, что для выбора тех или иных сегментов деятельности
строительного предприятия оно может использовать в своей работе
следующие виды маркетинга.
24
Что касается недифференцированного маркетинга в деятельности
компании, то его сущность состоит в существенном сокращении различий
между разными рыночными сегментами. Предприятие нацелено на
реализацию именно тех объектов, которые смогут привлечь максимальное
число потребителей. Предприятие стремится сформировать в сознании своих
потребителей уникальный неповторимый имидж. Рассматриваемая нами
стратегия будет использоваться компанией в том случае, если она
способствует существенному уменьшению расходов данной компании, тем
не менее, в этом в этом сегменте этот хозяйствующий субъект может попасть
в очень активную конкуренцию со стороны других аналогичных
организаций.
Что касается дифференцированного маркетинга в деятельности
строительного предприятия, то он нацелен на проведение операций с
разными видами недвижимости. В данном случае необходимо будет сказать,
что сущность дифференцированного маркетинга напрямую состоит в
активном привлечении инвестиций в свою деятельность, а также в активном
привлечении продавцов соответствующих объектов. Рассмотрим, какие
стратегии будет использовать в своей деятельности предприятие при выборе
того или иного сегмента в границах дифференцированного маркетинга [22]:
– избирательная специализация непосредственно нацелена на
изыскание и на реализацию определенных объектов для определенных
рынков, исходя из появляющихся индивидуальных возможностей. За счет
этого происходит существенное сокращение рисков, которые напрямую
сопряжены с концентрацией деятельности;
– концентрация на специфическом объекте. В данном случае нужно
сказать, что эта стратегия буде оправданна в том случае, если ресурсы
коммерческого предприятия являются ограниченными, и сегмент на текущий
момент времени пока не эксплуатируется. Заметим, что риски данной
стратегии (концентрация на специфическом объекте) сопряжены с
25
вероятным уменьшением в будущем сегмента до минимального объема
реализации;
– рыночная специализация. В данном случае подразумевается
следующее: предприятие предоставляет разные риэлтерские и девелоперские
услуги для определенной целевой группы своих клиентов. Тем не менее,
степень уязвимости состояния данного коммерческого предприятия может
повышаться, в том случае, если начнет происходить уменьшение уровня
доходов потребителей, и величина сегмента по объему реализации
существенно уменьшится;
– товарная специализация. В данном случае хозяйствующий субъект
сосредоточен на каком-то конкретном виде недвижимости. Здесь какие-то
новые виды объектов недвижимости могут вытеснить такие объекты, на
которых непосредственно специализируется данное предприятие, чем и
обуславливаются основные риски данного бизнеса. Предприятию нужно на
систематической основе совершенствовать свою товарную политику.
Собственное рыночное положение хозяйствующие субъекты также
дифференцируют за счет осуществления соответствующей поддержки
выбранных товаров. В данном случае хозяйствующим субъектом может быть
осуществлено следующее: хозяйствующий субъект может улучшить качество
работы своих наемных сотрудников; хозяйствующий субъект может
осуществить создание устойчивого позитивного имиджа, хозяйствующий
субъект может расширить характеристики соответствующего объекта
недвижимости, и так далее.
Предприятием могут быть выбраны следующие концепции стратегии
управления проектом [31]:
· концепция увеличения рынка хозяйствующего субъекта путем
строительства жилого многоквартирного дома, в котором на самых нижних
этажах будут размещаться помещения, имеющие коммерческое назначение;
26
· товарная специализация, когда хозяйствующий субъект оказывается
непосредственным специалистом по объектам жилой недвижимости, и так
далее.
Разработка и проведение товарной политики девелоперского
предприятия на анализируемом нами рынке предполагает необходимость
обязательного соблюдения таких условий: во-первых, девелоперское
предприятие должно четко знать ресурсы, которые находятся в его
распоряжении; во-вторых, девелоперское предприятие должно хорошо знать
все характеристики соответствующего объекта недвижимости (ОН); в-
третьих, девелоперское предприятие должно четко знать обо всех
требованиях, которые на текущий момент времени выдвигаются данным
рынком; в-четвертых, девелоперское предприятие должно проводить
активную сбытовую политику. Решение предприятия по поводу
строительства какого-то нового объекта, или по поводу предоставления
своим клиентам каких-то новых услуг может быть охарактеризовано
наличием достаточно высокого риска. Тем не менее, такое решение является
очень значимым для выживания данного предприятия, а также для его
дальнейшего полноценного развития.
Рассмотрим основные факторы, от которых непрямую будет зависеть
степень риска строительства хозяйствующим субъектом какого-то нового
ОН: первый фактор – это качество и прогрессивность технологической
инновации, которая нужна данному предприятию в целях осуществления
концепции; второй фактор – это степень уникальности данной концепции.
Самый оптимальный вариант управления проектом для жилого дома с
коммерческими помещениями на его первых этажах – исходя из масштаба
проекта.
Инвестиционная идея данного проекта предполагает следующее: это
здание строится строительной компанией за счет собственных,
привлеченных, а также за счет заемных денежных средств.