27
Процесс управления имеет следующие основные этапы: первый этап –
это управление проекта коммерческим предприятием до того времени, пока
соответствующее здание не будет принято в эксплуатацию; на втором этапе
данного процесса осуществляется выбор управляющей компании либо
товарищества собственников жилья, а также осуществляется
непосредственная передача управленческих функций с непосредственной
подготовкой плана управления.
Рассмотрим, какие функции будет осуществлять предприятие в случае
такой концепции управления:
Первая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие осуществляет предварительные исследования, которые
направлены на максимально полное обнаружение возможностей для
успешного осуществления проекта. Такие исследования на дальнейших
этапах реализации данного проекта начинают уже проводиться более
тщательно. Это необходимо, прежде всего, в тех целях, чтобы была
возможность существенно уменьшить риск ошибочных капиталовложений.
Кроме того, это необходимо для того, чтобы существенно повысить степень
вероятности практической осуществимости данного проекта.
Вторая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие выступает с инициативой проекта. Это необходимо для того,
чтобы была возможность изыскать эффективные источники финансирования
данного проекта.
Третья функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие отводит соответствующий земельный участка для проведения
на нем необходимых строительных и монтажных работ.
Четвертая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие осуществляет дополнительную подготовку необходимого
бизнес - плана.
Пятая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие организует необходимое финансовое обеспечение. В данном
28
случае предприятием осуществляется рассмотрение следующих очень
важных параметров: первый параметр – это условия и тип финансирования,
второй параметр – это тип заимствования, третий параметр – это круг
кредиторов, и так далее. Осуществляя указанную выше функцию
предприятие использует разные модели.
Шестая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие подготавливает необходимую проектно-сметную документацию
(ПСД). В данном случае предприятие в обязательном порядке будет
использовать [35]:
- правила застройки и землепользования;
- генеральные планы соответствующих территорий;
- реестр участков земли.
Седьмая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие осуществляет планирование строительства соответствующего
объекта. Если потребуется строительное предприятие организует конкурс, в
котором непосредственное участие принимают различные субподрядные
предприятия.
Восьмая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие осуществляет управление строительством объекта
недвижимости при помощи генерального подрядчика.
Девятая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие ввод в эксплуатацию данного объекта
Десятая функция девелоперского предприятия - девелоперское
предприятие осуществляет продажу данного объекта покупателям.
Собственникам помещений построенного жилого дома необходимо
будет решить следующее: либо будет использоваться такая форма, как
товарищество собственников жилья, либо же соответствующие
эксплуатационные функции будут непосредственно возложены на
соответствующую управляющую компанию (УК). Возможно, такой УК будет
дочерняя организации девелоперского предприятия.
29
1.3. Концепция управления проектом строительства жилого
многоэтажного дома
Определение управляемого субъекта, объекта, а также процессов и
функций управления является основой управления проектами. Системная
модель управления проектами, включая элементы управления, представлена
на рисунке 1.Элементы модели управления проектами представлены
согласно действующим стандартам PMI (РМВОК 5th ed.) и IPMA (НТК 3.0).
К субъектам управления проектами относят [9]:
• менеджера (руководителя, управляющего) проектом;
• команду проекта (рабочую группу проекта), команду управления
проектом;
• участников (заинтересованных сторон) проекта и их проектные
команды.
Рисунок 1 - Системная модель управления инвестиционно-
строительными проектами
30
К объектам управления проектами относят [27]:
• проекты, программы;
• портфели проектов;
• проектно-ориентированную деятельность в организации.
В первую очередь необходимо отметить, что такая дисциплина как
«управление проектами» включает занимается именно проектами. В тех
случаях, когда используются программы или, организация имеет дело с
портфелями проектов необходимо изучать и применять дисциплины
«управление программами» (ProgrammeManagement) и «управление
портфелями проектов» (ProjectPortfolioManagement) соответственно.
Уровни в управлении инвестиционно-строительными проектами
делятся на тактический и стратегический. Стратегический уровень–период
больше одного года, тактический — меньше одного года, с выделением
уровней: смена, сутки, неделя, декада, месяц, квартал, год.
Выводы по главе
В данной главе рассмотрены теоретические аспекты организация и
управления строительством жилого многоэтажного дома. Рассмотрена
организация строительства жилого многоэтажного дома. Рассмотрены
задачи, которые решает ПОС, документы, которые входят в данный
документ. Представлены данные, которые используются для подготовки
ПОС. Рассмотрено управление строительством жилого многоэтажного дома.
Рассмотрены основные этапы жизненного цикла объекта недвижимого
имущества, основные функции девелоперского предприятия. Разработана
концепция управления проектом строительства жилого многоэтажного дома.
31
ГЛАВА 2.АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО
МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА (НА ПРИМЕРЕ ЖК «ЛЮБЕРЦЫ 2020»)
2.1. Характеристика объекта ЖК «Люберцы 2020»
Строительная площадка для возведения многоэтажных жилых домов с
индивидуальной планировкой, офисными помещениями на первых этажах и
подземной автостоянкой расположена по адресу: Московская область, г.
Люберцы, улица Камова.
Проектируемые жилые дома состоят из тринадцатиэтажной блок-
секции №3, пятнадцатиэтажной блок-секции №2 (I очередь строительства) и
тринадцатиэтажной блок-секции №1 (II очередь строительства).
Генеральный план разработан в соответствии со СП 42.13330.2016
«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских
поселений» [6], СП 34.13330.2012 «Автомобильные дороги» [5].
Генеральный план выполнен в соответствии со схемой генплана,
утвержденного главным архитектором города Люберцы с соблюдением
санитарных и противопожарных норм строительного проектирования.
Размещение жилых домов принято с учетом существующей застройки.
Подъезд к зданиям предусматривается с ул. Камова.
Проезжая часть территории, прилегающей к зданиям, выполняется с
твердым покрытием, пешеходные дорожки и тротуары покрываются
бетонной плиткой. Проезды и дорожки выполняются с устройством
бортового камня.
Проектом предусматривается благоустройство и озеленение
территории с посадкой деревьев, кустарников, организация мест для отдыха
взрослого населения, устройство стоянок для автомобилей. Места отдыха
оборудуются скамьями для отдыха и урнами.
Проект разработан для следующих условий [4]:
32
Расчётная сейсмичность - 8 баллов;
Климатический район и подрайон – IB;
Температура воздуха наиболее холодной пятидневки
обеспеченностью 0.92 – минус 36°С;
Температура воздуха наиболее холодных суток обеспеченностью
0.92 - минус 38°С;
Расчетная снеговая нагрузка по II снеговому району– 120 кг/м
2
;
Нормативная ветровая нагрузка по III ветровому району - 38
кг/м
2
;
Нормативная глубина сезонного промерзания – 2,8 м;
Уровень ответственности здания – II (нормальный).
В геоморфологическом отношении площадка расположена в пределах
границ третьей и четвертой надпойменных террас. Абсолютные отметки
поверхности в границах площадки колеблются в пределах 459,0 – 462,0.
Таблица 5
Технико-экономические показатели строительной
площадки
По
з.
Наименование
показателей
Ед.
изм
.
Количество
Кол-во
всего
I
очере
дь
II
очеред
ь
III
очеред
ь
1
Площадь отвода участка
га
2,13
2
Площадь застройки
м2
6680
3
Площадь в границах
благоустройства
м2
40237,5
4
Площадь озеленения
м2
2620
5
Площадь проездов
м2
20400
6
Площадь площадок и
покрытий
м2
6351
Гидрологические условия площадки характеризуются наличием двух
водоносных горизонтов. Первый от поверхности безнапорный водоносный
горизонт типа «верховодка» топогенного происхождения вскрыт скважинами
на глубине 4,7- 4,9 м (абс. отм. 456,35-456,5 м) имеет локальный характер, а
33
водовмещающими грунтами являются ИГЭ 12, 13 (гравийные и галечниковые
грунты).
Таблица 6
Технико-экономические показатели по зданиям
Номер по плану
Обозначени
е типового
проекта
этажность
Кол
-во
зд-й
шт.
Площадь,м2
Строит.
объем, м3
застройки
общая
здани
я
всег
о
здани
я
всего
здани
я
всего
1
Блок-секция
№1 с офисами
на 1 этаже и
подземной
автостоянкой
13
1
1060,6
1060,
6
7723,7
7723,7
36885,4
36885,
4
2
Блок-секция
№2 с офисами
на 1 этаже и
подземной
автостоянкой
15
1
641,7
641,7
5985
5985
27337,1
27337,
1
3
Блок-секция
№3 с офисами
на 1 этаже и
подземной
автостоянкой
13
1
1364
1364
10807,7
10807,
7
49733,8
49733,
8
Архитектурный облик группы жилых домов определен
композиционным решением разновысотных объемов блок-секций.
2.2. Барьеры в развитии организации и управления строительством
жилого многоэтажного дома
Высокие позиции России по строительству в докладе Всемирного
банка DoingBusiness не в полной мере отражают ситуацию в регионах,
и успешные столичные практики сокращения административных барьеров
необходимо распространить на все субъекты РФ.
34
31.10.2019 Всемирный банк опубликовал ежегодный доклад
DoingBusiness, в котором исследуются нормы регулирования,
способствующие или препятствующие развитию бизнеса в 190 странах.
Россия по легкости ведения бизнеса заняла в этом году 31-е место в мире,
поднявшись на четыре пункта, а по доступности получения разрешительных
документов в строительстве переместилась сразу на 67 позиций вверх до 48-
го места [30].
Несмотря на то, что России не удалось в 2018 году войти в двадцатку
лидеров основного рейтинга банка, как поручал правительству шесть лет
назад президент РФ Владимир Путин, в Минстрое резкий рост позиций
страны в строительной сфере сочли успехом и отметили, что российское
законодательство об административном контроле до, во время и после
строительства соответствует "лучшим мировым практикам".
В Москве за последние годы скорость согласования градостроительной
документации для получения разрешения на строительство действительно
заметно возросла, а механизм выдачи разрешений стал более отлаженным
и прозрачным. Сокращены сроки прохождения ряда процедур, в том числе
получения заключения государственной экспертизы проектной
документации, а большинство госуслуг в строительстве переведены в
электронный вид. Все эти нововведения положительным образом сказались
на уменьшении сроков реализации инвестиционных проектов. В целом
сегодня у застройщиков и строительных организаций есть четкое понимание
о порядке, составе документов, сроках и результате получения
государственной услуги.
За последние годы в России была проделана большая работа
по сокращению админбарьеров в строительстве и особенно — по переводу
бюрократических процедур в электронный вид, эксперты и участники
строительного рынка. Доклад Всемирного банка составляется на основе
данных из Москвы и Петербурга и не учитывает ситуацию в российских
регионах, которые пока от столиц заметно отстают.
35
В регионах ситуация зачастую совсем иная, и на сроки, стоимость
и удобство прохождения процедур по федеральным нормам плюсуются
муниципальные законы и реалии. Сейчас нужно распространять успешные
столичные практики в регионы и в целом работать над реальным
улучшением инвестклимата по всей стране.
В регионах с получением разрешений на строительство не все так
хорошо как в двух крупнейших мегаполисах страны. Кроме того, по его
словам, остро стоит проблема избыточных требований к застройщикам,
например, в сфере подключения к сетям, а также доступа небольших
компаний к выгодным инвестконтрактам в строительстве.
Недостаточно быть сильными только потому, что мы быстро выдаем
разрешение на строительство, быстрее, чем большинство стран мира. Мы
говорим о том, что бизнесу должны быть понятны не только правила
получения разрешений на строительство, он должен понимать, как он должен
получить вознаграждение за свою деятельность.
Получение разрешительной документации в России занимает в
несколько раз меньше времени, чем в Европе, а большинство процессов
стало автоматизировано, но этого мало для развития строительной отрасли.
Благоприятный климат в строительстве — это не только ускоренное время
получения разрешения, но и огромное количество других факторов. К
сожалению, стоимость заемных средств у нас значительно выше,
и законодательство в отношении строительства меняется практически
каждый год, что, конечно, не способствует развитию отрасли.
2.3. Особенности организации и управления строительством жилого
многоэтажного дома ЖК «Люберцы 2020»
Менеджмент строительного проекта – это комплекс организационных и
контрольно-проверочных мероприятий, целью которого является
эффективное достижение целей проекта посредством профессионального
36
планирования, организации и руководства на протяжении всего жизненного
цикла проекта.
Рисунок 2 – Строительный процесс и его этапы [34]
Прединвестиционная стадия управления проектом/
На этой стадии формируется инвестиционный замысел проекта,
разрабатывается ориентировочная концепция строительства объекта
инвестирования, оцениваются риски проекта, производится экспертиза
осуществимости проекта, выявляются обременения, оцениваются
стоимостные и временные показатели, формируется обоснование
инвестиций, подготавливается ходатайство о намерениях инвестирования,
оценивается потребность в людских и материальных ресурсах.
Стадия тендерных торгов, планирования и проектирования
На данном этапе производится детальная проработка проекта,
проводятся тендеры для выбора генерального подрядчика и субподрядчиков,