Оглавление
ВВЕДЕНИЕ.........................................................................................................................................8
Глава 1. Организационное обеспечение и управление строительством в современных
условиях............................................................................................................................................10
1.1 Исследование показателей развития строительной отрасли в РФ................................10
1.2 Современное состояние организации управления строительным производством......32
Глава 2. Анализ деятельности ООО «Вира» и характеристика предлагаемого к реализации
проекта строительства торгового центра.......................................................................................49
2.1 Организационно-экономическая характеристика ООО «ВИРА»..................................49
2.2 Общая характеристика предполагаемого к реализации проекта...................................62
Глава 3. Экономическое обоснование реализации проекта строительства торгового центра. 81
3.1 Обоснование потребности в ресурсном обеспечении реализации проекта.................81
3.2 Обоснование эффективности реализации проекта для заказчика.................................93
ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................................................97
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.....................................................................101
ПРИЛОЖЕНИЯ..............................................................................................................................112
ВВЕДЕНИЕ
В современных условиях строительная отрасль остается одной из
системообразующих и наиболее динамично развивающихся в России.
Состав участников отрасли включает (но не ограничивается ими):
граждане, строительные компании, подрядные организации, проектные и
экспертные организации, финансовые институты и институты развития,
государственные органы, осуществляющие регулирование и надзор,
образовательные и научные организации.
Проектирование крупноформатных общественно-торговых центров
является перспективным направлением на рынке коммерческой недвижимости.
Общественно-торговый центр - это сложный производственный механизм,
состоящий из нескольких подразделений, поэтому важно изучение и анализ
всех составляющих факторов может помочь перспективной реализации
торгового центра. На первом месте стоит территориальное расположение таких
центров по отношению к транспортным потокам, составу посетителей,
профилю предполагаемых арендаторов, специфике управления и др. Важное
значение имеет градостроительная ситуация объекта. Учитывая, что свободных
территорий в крупных городах становится все меньше, актуальной становится
тенденция включения новых объектов в существующие торговые центры.
Существенный вклад в концепцию формирования функциональности
приобретает все большее значение. Одним из основных направлений в
перспективной работе общественного центра должно стать маркетинговое
исследование, в котором большое место занимает определение целевой
аудитории будущего ее состава, потребностей, уровня доходов.
Представленные тезисы обосновывают актуальность темы и содержания
данной выпускной квалификационной работы.
Целью вырпускной квалификационной работы является разработка
организационно-технологических и экономических решений по строительству
двухэтажного здания торгового центра в г. Ростов-на-Дону.
В соответствии с поставленной целью в выпускной квалификационной
работе последовательно решались следующие задачи:
- исследование состояния и перспектив развития строительной отрасли в
РФ;
- исследование современных методов организации и управления
строительным производством;
- анализ результатов деятельности и финансового состояния объекта
исследования;
- анализ и описание генерального плана земельного участка, объемно-
планировочных и конструктивных решений здания;
- разработка решений по технологии и организации строительного
производства, разработка технологических карта на основные монтажные
процессы, разработка решений стройгенплана;
- расчет сметной стоимости строительства торгового центра;
- анализ условий труда и разработка мероприятий по технике
безопасности при производстве строительно-монтажных работ;
- расчет укрупненных экономических показателей после ввода торгового
центра в эксплуатацию.
Объектом исследования в работе является ООО «Вира» (г. Ростов-на
Дону), входящая в группу компаний «Подъем».
Предметом исследования в работе является система организации и
управления строительным производством.
Практическая значимость полученных результатов заключается в
возможности использования проведенных технико-экономических расчетов в
реальнойдеятельности объекта исследования, а также дальнейшего их
использования при проектировании и разработке технико-экономических
обоснований аналогичных объектов строительства.
Структурно работа включает в себя введение, три главы, заключение,
список использованной литературы и приложения.
Глава 1. Организационное обеспечение и управление строительством в
современных условиях
1.1 Исследование показателей развития строительной отрасли в РФ
Строительная отрасль — это комплекс организаций и предприятий,
осуществляющих деятельность по созданию и улучшению зданий и
сооружений для формирования комфортной и безопасной среды жизни и
деятельности людей.
Первым и самым главным принципом, который положен в основу всех
рассматриваемых направлений развития отрасли, является ориентированность
на гражданина, повышение его удовлетворенности условиями жизни и
деятельности в части, которая может быть обеспечена развитием строительной
отрасли.
Также основными принципами развития строительной отрасли до 2030
года должны стать:
1. Компетенции. Развитие отрасли должно вести к росту компетенций
в самой строительной отрасли и в смежных отраслях экономики.
2. Кастомизация. Совершенствование нормативно-правового и
нормативно-технического регулирования, а также принятие новых мер должно
происходить с учетом территориальной специфики и высокой степени
диверсификации социально-экономического развития субъектов Российской
Федерации, при этом сохраняя единство базовых принципов.
3. Завершенность. Регулирование и практика должны выстраиваться
таким образом, чтобы минимизировать «незавершенное строительство».
4. Цифровизация. Переход на технологии информационного
моделирования на всех этапах жизненного цикла объекта капитального
строительства.
5. Технологическое соединение административных, управленческий и
строительных процессов. Алгоритмизация. Переход на «бесшовное»
регулирование всех градостроительных процессов, критерием которых является
их связанность и алгоритмизация, позволяющие переводить все без исключения
административные процедуры и технологические процессы в электронный вид.
6. Типизация. Масштабное использование типовых проектных
решений преимущественно на базе технологий информационного
моделирования.
7. Достоверная статистика. Принятие решений на основе
достоверных, собираемых преимущественно в автоматическом режиме
основных параметров рынка, позволяющие строить предиктивные модели на
базе технологий информационного моделирования.
8. Можешь не регулировать — не регулируй. Консервативный подход
к скорости изменений путём нормативно-правового регулирования с учетом
длительности инвестиционных процессов, как правило, существенного
временного периода, требующегося для формирования правоприменительной
практики, и значительных дополнительных прямых и косвенных затрат
участников градостроительного процесса, в том числе на перестройку бизнес-
процессов, сопровождающих эти изменения.
9. Сначала – профессионализм, затем регулирование. Не идти на
существенную замену инструментов регулирования градостроительных
отношений в конкретной сфере без принятия мер по повышению уровня
профессионализма специалистов в этой сфере.
В последние годы строительная отрасль столкнулась с глобальными
системными вызовами, спровоцированными резким ухудшением
макроэкономической конъюнктуры. Обвал нефтяных цен в 2014–2016 годах и
введение антироссийских санкций обусловили двукратное ослабление
российской валюты. Значительное удорожание импортных закупок, а также
рост неопределенности и ухудшение финансового положения российских
предприятий привели к снижению инвестиционной активности. Это выразилось
в снижении спроса на строительство в промышленном и коммерческом
сегментах.
В наименьшей степени негативные макроэкономические тенденции
затронули сектор жилищного строительства благодаря реализации мер
государственной поддержки, главным механизмом которой стало
субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам в 2015–2016
годах
1
. Этот инструмент выступил эффективной антикризисной мерой,
позволившей предотвратить коллапс рынка жилищного строительства в
кризисный период, когда процентные ставки в экономике превышали 15%.
Строительный сектор играет значительную роль в российской экономике.
Более 50% совокупных инвестиций в основной капитал приходится на
строительство зданий (жилых и нежилых) и сооружений. В результате в
строительной отрасли формируется 6% совокупной валовой добавленной
стоимости (ВДС) по экономике в целом. За период с 2010 года эта доля
находилась в диапазоне от 6% до 7,7%, достигнув верхней границы в 2012 году.
Нижняя граница была зафиксирована в 2018 году на фоне падения
производительности труда в отрасли. Индекс производительности труда,
рассчитываемый Росстатом как частное от деления индексов физического
объема добавленной стоимости и изменения совокупных затрат труда, в 2013–
2017 годах преимущественно демонстрировал негативную динамику,
сократившись за указанный период на 2,7%.
Согласно данным Росстата, по состоянию на 2017 год число
действующих строительных организаций в Российской Федерации составляло
около 280 тыс., из которых 262 тыс. или 94% относились к категории малых и
микропредприятий. Рентабельность строительных предприятий удерживается
стабильно ниже среднего показателя по экономике. В частности,
рентабельность строительных организаций по проданным товарам и услугам в
1
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 марта 2015 г. № 220
«Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным
организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным
(приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)».
2010–2018 годах находилась в диапазоне 4,8–7%, тогда как в среднем по
экономике показатель составлял 7,7–12,3%.
В настоящее время в строительной отрасли России занято около 6,3 млн.
чел. Расчеты Аналитического центра на основе данных ОЭСР показали, что
ВДС в расчете на одного занятого в отрасли в 2017 году составляла 41,6 тыс.
долл. (в текущих ценах), что существенно ниже, чем в развитых странах —
Швеции (96,7 тыс. долл.), Франции (93,4 тыс. долл.), Великобритании (77,4 тыс.
долл.), США (76,7 тыс. долл.), Германии (75 тыс. долл.), Японии (58,8 тыс.
долл.).
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного
жителя России, на конец 2018 года составила 25,8 кв. м, что на 14,2%
превышает показатель 2010 года, однако отстает от уровня ряда стран БРИКС и
СНГ: Китай (40,8 кв. м), Бразилия (32,3 кв. м), Армения (31,9 кв. м), Белоруссия
(27,3 кв. м). Также показатель существенно отстает от аналогичного показателя
в европейских странах: в Германии обеспеченность жильем составляет около
47 кв. м, в Швеции — 41 кв. м, во Франции — 40 кв. м, в Польше — 27 кв. м. В
то же время показатель значительно выше, чем в других странах СНГ —
Таджикистане (10,9 кв. м), Азербайджане (12,1 кв. м), Кыргызстане (13 кв. м),
Узбекистане (15,4 кв. м), Казахстане (21,6 кв. м), Молдавии (24,7 кв. м).
Таблица 1
Динамика основных показателей строительной отрасли
Наименование 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Объем работ,
выполненных по
виду деятельности
«Строительство»
(млрд. руб.)
6019,5 6125,2 7010,4 7213,5 7573 8385,7
Темп роста
объема работ,
выполненных по
виду деятельности
«Строительство»
(в реальном
выражении), %
0,1% -2,3% -3,9% -2,1% -1,2% 5,3%
Наименование 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Динамика ВДС в
строительстве, в
% к
предшествующем
у году
-1,5% -2,8% -2,2% 1,7% -1,2% 4,7%
Доля
строительства в
валовой
добавленной
стоимости в
текущих ценах, %
7,01% 6,79% 6,36% 6,42% 6,09% 6%
Доля убыточных
организаций,
осуществляющих
строительную
деятельность, %
23,5% 22,9% 25,6% 24,1% 24,9% 25,7%
Среднегодовая
численность
занятых, тыс. чел.
- - 6403 6231 6318,9 -
Индекс
производительнос
ти труда, %
-1,8% -1,6% 0,8% 2,3% -2,4% -
Источник:Росстат
В жилищном строительстве за период с 2010 по 2018 год годовые объемы
ввода жилья выросли с 58 млн. кв. м до 75,7 млн. кв. м, однако в последние три
года наблюдалась негативная динамика. Это объясняется снижением
количества запускаемых застройщиками проектов в период экономического
кризиса (в 2014–2015 годах): временной промежуток между стартом проекта и
его сдачей занимает в среднем 2,5–3 года (рисунок 1).
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
32.9
35.5
37.3
39.8
48
50.1
48.4
46.2
43.3
25.5
26.8
28.4
30.7
36.2
35.2
31.8
33.0
32.4
МКД ИЖС
Рисунок 1. Динамика объема и структуры ввода жилья, млн. кв. м
Спрос на жилищное строительство зависит от динамики доходов
населения, доступности ипотечного кредитования, стоимости жилья.
Дополнительное влияние на жилищное строительство оказывает также
реализация государственных программ по расселению аварийного жилья,
стимулированию жилищного строительства в регионах, выделению земельных
участков многодетным семьям, субсидированию процентной ставки по ипотеке
и т.п.
Согласно данным Росстата, цены на первичном рынке жилья за 2010–
2018 годы выросли на 39,3%. Повышение цен на жилье во многом обусловлено
ростом себестоимости строительства (по сравнению с 2010 годом стоимость
строительства в 2018 году выросла на 29,5%) ввиду ослабления курса рубля и
роста стоимости импортных строительных материалов и оборудования.
В этих условиях существенно возросла роль ипотечного кредитования как
источника финансирования покупки жилья. В 2018 году были выданы
рекордные 1,5 млн. кредитов на сумму 3 трлн. руб., что в 8 раз превышает
уровень 2010 года. Это было обеспечено снижением ипотечных процентных
ставок до исторических минимумов (9,41% в сентябре-октябре 2018 года), а
также более чем двукратным ростом среднемесячной номинальной заработной
платы населения с 2010 года.
Ипотека стала основным способом финансирования приобретения жилья:
по оценкам единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, в 2018
году доля сделок с ипотекой в новостройках составила 56%, а на вторичном
рынке жилья — 49%. В 2019 году ипотечные ставки перешли к росту из-за
повышения Банком России ключевой ставки в целях возвращения инфляции к
целевым 4%. В марте 2019 года пик инфляции (5,3% в годовом выражении) был
пройден, и при отсутствии стрессовых ситуаций в российской экономике
можно ожидать снижения ипотечных ставок до уровня 10% и ниже во втором
полугодии 2019 года.
Наряду с жилищным строительством важную роль в формировании
спроса на деятельность строительного сектора играет промышленное
строительство. Расходы на него составляют более половины совокупных
инвестиционных затрат в промышленности, секторе коммерческой
недвижимости, деятельности трубопроводного транспорта, деятельности в
области информации и связи, что указывает на высокую зависимость рынка
промышленного строительства от инвестиционной активности в этих отраслях.
Таблица 2
Динамика объема инвестиций в текущих ценах в отраслях,
предъявляющих спрос на промышленное строительство, млрд. руб.
№ п/
п
Наименован
ие
2013 2014 2015 2016 2017 2018
1
Инвестиции,
всего
5719 6400 7000 7491 7921 8487
2
Инвестиции в
нежилые
здания и
сооружения
2748 3135 3494 3940 4212 4288
Основными источниками финансирования инвестиций в основной
капитал являются собственные средства (более 40-50% в течение 2010-2018
годов) и бюджетные средства (15-20%). Это выступает серьезным
ограничением для развития промышленного строительства, для которого
зачастую требуются значительные объемы финансовых ресурсов, которые не
могут быть сформированы за счет собственных средств. Доступность