101
Заключение
На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Договор аренды – это гражданско-правовой договор, в силу которого
арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во
временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор
должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Договор аренды является
разновидностью договоров по передаче имущества в пользование.
Предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.
Вещь, передаваемая в аренду должна быть юридически незаменимой, ведь по
окончании договора возврату подлежит та же вещь.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по
которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен
быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за
исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма
требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года
(п.1 СТ.609 ГК). В соответствии с п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено
законом.
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий в
свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и
обязанности сторон. Условия рассматриваемого договора могут быть разделены на
две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по
преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные
обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно
арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное
значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или не
надлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора
соответствующих условий договора.
102
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами.
Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении
арендной платы за пользование арендованным имуществом.
В настоящее время договор аренды отвечает требованиям экономически
развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный
самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-
продажи, подряда и т. п.
Тем не менее, правовое регулирование договора аренды и отдельных его
видов содержит существенные пробелы.
Можно выделить следующие проблемы правового регулирования договора
аренды нежилых помещений:
1. Существуют расхождения в подходах к понятию нежилого помещения - как с
точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, которые весьма
негативно сказываются на разрешении, прежде всего, практических вопросов,
касающихся договоров аренды нежилых помещений.
2. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный
параграф об аренде зданий и сооружений.
3. Не до конца урегулирован вопрос разграничения жилых помещений и нежилых
как объектов договора аренды.
4. Кроме того, хотелось бы отметить, что законодательство о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит чётких
ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация
сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находятся
регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним. По
мнению автора работы, необходимо чёткое законодательное урегулирование
указанных вопросов. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в
103
последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в
форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Относительно арбитражной практики можно сказать, что на данный момент
развития России и написания дипломной работы, судебная практика успевает
отслеживать все изменения гражданского законодательства, касающиеся договоров
аренды, и давать рекомендации арбитражным судам субъектов РФ, и поэтому
особых изменений в ней пока не требуется.
Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения
можно предложить следующие рекомендации:
1. Принять Федеральный закон «Об аренде нежилых помещений в Российской
Федерации».
2. Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и
установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям,
сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение
следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст.
607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение. Под
нежилым помещением рекомендуем понимать «помещения, не пригодные для
постоянного проживания».
3. Четко законодательно разграничить критерии жилых (нежилых) помещений
исключив систему двойного стандарта. Для этого необходимо однозначно
определить критерии:
- любое помещение, не пригодное для целей постоянного проживания является
нежилым;
- помещение, формально являющееся жилым, но не отвечающее санитарным и
техническим требованиям к жилому помещению, обеспечивающим его пригодность
для постоянного проживания, должны быть признаны нежилыми.
4. Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов
нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
Правовое регулирование договора аренды транспортных средств так же
содержит некоторые пробелы.
104
Во многом, это вызвано тем, что нормы, регулирующие различные виды
аренды транспортных средств закреплены в разных источниках (кодексах). Более
того, некоторые из них созданы так давно, что в определенной степени потеряли
свою практичность. Поэтому целесообразно было бы принятие единого закона об
аренде транспортных средств.
Для более комплексного и детального правового регулирования арендных
отношений целесообразно принятие ФЗ «Об аренде».
В заключении хотелось бы отметить, что значение договора аренды нельзя
переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает
многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не
изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Аренда играет
огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими
субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы
деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации
предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений
средств.
105
Глоссарий
№ п/п
Понятие
Определение
1
Арендодатель
по договору аренды может быть
собственник имущества либо иное лицо,
управомочное законом или собственником
сдавать имущество в аренду
2
Арендатор
всякий дееспособный гражданин либо
организация, являющаяся юридическим
лицом
3
Договор аренды
(имущественного найма)
договор, по которому арендодатель
обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во
временное пользование
4
Договор аренды
транспортного средства без
экипажа
обязательство, по которому арендодатель
предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и
пользование без оказания услуг по
управлению им и его технической
эксплуатации
5
Договор аренды
транспортного средства с
экипа-
жем
Обязательство, по которому арендодатель
предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и
пользование и оказывает своими силами
услуги по управлению им и его технической
эксплуатации
6
Договор аренды
предприятия
договор, по которому арендодатель
обязуется предоставить арендатору за плату
106
во временное владение и пользование
предприятие в целом или имущественный
комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности
7
Договор аренды здания
или сооружения
договор, по которому арендодатель
обязуется передать арендатору во
временное владение и пользование или во
временное пользование за плату здание или
сооружение
8
Договор проката
договор аренды, по которому арендодатель,
осуществляющий сдачу имущества в аренду
в качестве постоянной
предпринимательской деятельности,
обязуется предать арендатору движимое
имущество за плату во временное владение
и пользование
9
Договор финансовой
аренды (лизинга)
Гражданско-правовой договор, в
соответствии с которым арендодатель
обязуется приобрести в собственность
указанное арендатором имущество у
определенного им продавца и предоставить
арендатор
у это имущество за плату во
временное владение и пользование для
предпринимательских целей (ст.665 ГК РФ)
10
Объект аренды
Любое имущество (вещи), которое в
процессе использования не теряет своих
натуральных свойств: земельный участок,
природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные
107
средства и т.п.
11
Основной договор
Договор, который непосредственно
порождает права и обязанности сторон,
связанные с перемещением материальных
благ: передачей имущества, выполнением
работ, оказанием услуг и т.п.
12
Предварительный договор
аренды
соглашение сторон о заключении основного
договора аренды в будущем
13
Недвижимое имущество
(вещи)
Земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что
непосредственно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в т.ч. леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения,
воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические
объекты и др.
14
Договор
соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении
прав и обязанностей
15
Предмет аренды
Индивидуально-определенная вещь,
передаваемая в аренду, которая должна
быть юридически незаменимой,
подлежащей возврату по окончании срока
договора
16
Субъекты (стороны)
договора аренды
Арендодатель (наймодатель) и арендатор
(наниматель)
108
Список использованных источников
1
«Конституция Российской Федерации» (принята всенародным
голосованием 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных
Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. № 6-ФКЗ, от
30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс»: [Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс».-
Последнее обновление 06.12.2012.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября
1994 года №51-ФЗ ( в ред. от 06.12.2011г.)( с изм. и доп., вступившими в
силу с 01.07.2012г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января
1996 года №14-ФЗ ( в ред. от 30.11.2011г.)( с изм. и доп., вступившими в
силу с 01.01.2012г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
4
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября
2001 года №147-ФЗ ( в ред. от 05.06.2012г.)( с изм. и доп., вступившими в
силу с 02.10.2012г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
5
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18
декабря 2006 года №231-ФЗ ( в ред. от 08.12.2011г.) // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания
109
«Консультант Плюс».- Последнее обновление 06.12.2012.
6
Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года № 74-ФЗ (в
ред. от 25.06.2012) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
7
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004
года №190-ФЗ ( в ред. от 12.11.2012) // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант
Плюс».- Последнее обновление 06.12.2012.
8
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года
№188-ФЗ ( в ред. от 29.06.2012)(с изм. от 28.07.2012, вступившими в силу
с 01.01.2013) // Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
9
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (
в ред. от 28.07.2012)// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
10
Лесной кодекс Российской Федерации от 04 апреля 2006 года № 200-ФЗ ( в ред. от
28.07.2012) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».- Последнее
обновление 06.12.2012.
11
Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и