11
"восстановленной" аренды, если к моменту признания договора купли-продажи
недействительным "первоначальный" срок договора аренды закончился.
3. Покупатель земельного участка - бывший арендатор, обязанность которого по
внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации
перехода права собственности на участок не является плательщиком земельного
налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате
этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает
земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем)
земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности
на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между
сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае ввиду платности
использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения
обязанности по внесению арендной платы.
4. В случае выкупа арендованного недвижимого имущества обязательство
арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей
выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам
предписано руководствоваться приведенными в предыдущем пункте разъяснениями
о прекращении обязательства по внесению арендной платы.
5. Если законом предусмотрено, что договор аренды в отношении государственного
или муниципального имущества может быть заключен только по результатам
проведения торгов, то договор аренды названного имущества, заключенный на
новый срок, также должен быть заключен на торгах. В противном случае такой
договор является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
6. При этом обязательность проведения торгов не лишает арендатора
государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу
статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на
новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником
12
указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей
по заключенному на торгах договору.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с
победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на
условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения
договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд
расценивает это как злоупотребление правом и отказывает такому арендатору в
защите его преимущественного права.
Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой, и в
этой плоскости, приравнено к праву собственности и иным вещным правам (статья
305 ГК РФ).
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1
статьи 617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.
Примерами, здесь может служить следующее:
1. Постановление президиума Верховного суда от 14 декабря 1995 года за № 6666/95
о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом
Волгоградской области от 25 декабря 1992 № 413 о создании АООТ "Волгоградский
тракторный завод" и внесения в уставной капитал арендованного общежития.
Постановление Президиума Волгоградского областного суда и решение комитета, в
части включения общежития в уставный капитал отменено, в иске отказано.
2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая
1999 года по делу № Ф09-443/99-ГК по проверке в кассационной инстанции
законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской
Федерации, принятых в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел
кассационную жалобу Сбербанка РФ в лице Пермского отделения № 5294 на
постановление от 18 февраля 1999 года апелляционной инстанции Арбитражного
суда Пермской области дело № А50-8968/98-ГК по иску Пермского отделения
13
Сбербанка РФ № 5294 к АКБ "Агропромышленный банк" о расторжении договора
аренды. Данное постановление было отменено.
В соответствии с пунктом 2 стати 617 ГК РФ, право пользования
арендованным имуществом при смене арендатора, сохраняется не всегда , но это не
лишает данное право свойства следования.
10
Также, реорганизация организации
арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является
основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С учетом всего вышеизложенного арендатор применительно к арендованному
имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не
обязательственного, а вещного права. При этом по отношению к предоставленному
ему в аренду имуществу арендатор обладает рядом особых, специфических прав,
которые могут быть отнесены только к договору аренды, таких как право
арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; право
собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный
характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда
предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.
Если соотнести право аренды с теми признаками, которые характерны для
вещных прав, то можно отметить следующее. Во-первых, наличествует
юридическая связь арендатора с вещью, есть определенное господство над ней. Во-
вторых, объектом права аренды является вещь (имущество). В-третьих, арендатор
имеет возможность удовлетворить свой интерес без посредства других лиц. В-
четвертых, все иные (третьи) лица обязаны не препятствовать осуществлению
арендатором принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. В-пятых, для права аренды, как и для любого вещного
права, свойствен абсолютный характер защиты. И, наконец, в-шестых, для права
аренды характерен такой признак, как право следования, поскольку переход права
собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является
10
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая).ст.617…
14
основанием для изменения или расторжения договора аренды. Ранее заключенный
договор аренды сохраняет свою силу даже при смене арендодателя (п.1 ст.617 ГК).
1.2 Проблемы использования предварительного договора аренды
По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор,
заключенный в отношении ее, с учетом ст.ст. 168 и 209 Гражданского кодекса,
ничтожен.
11
Однако в силу ст.429 ГК РФ предметом данного договора является не сам
объект, а "обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта
недвижимости". Тем самым законодатель допускает его заключение как при
отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения
предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта (См.:
Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009г. N 402/09).
Отсутствие объекта с точки зрения права означает как его фактическое
небытие, так и физическое наличие при дефектах его юридического оформления (к
примеру, нелегализованная самовольная постройка, не сданный в эксплуатацию или
не прошедший кадастровый учет объект капитального строительства и т.п.).
Отсутствие у лица права на объект подразумевает существование объекта и прав на
него, однако эти права на момент заключения предварительного договора
принадлежат иному лицу (например, у будущего покупателя помещения еще нет
никаких прав на объект, но он уже ищет арендатора на него).
Заключая предварительный договор с намерением породить обязательство
относительно вещи в будущем, в настоящем это лицо вещью не распоряжается.
Отсюда становится очевидным, что на основании предварительного договора
никаких прав на недвижимость возникнуть не может. Это понимание подтверждает,
например, Постановление Федерального арбитражного суда (ФАС) Поволжского
округа от 17 апреля 2010г. по делу N А65-18518/2009, а также п.14
11
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ ( в ред. от 06.12.2011)(с изм. и
доп., вступившими в силу с 01.07.2012)//Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]
/Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление 06.12.2012.
15
информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации (ВАС РФ) от 16 февраля 2001г. N 59.
Тем не менее судебная практика склоняется к выводу о том, что заведомая
невозможность существования права на объект может быть основанием для вывода
о ничтожности предварительного договора аренды. Фактически можно говорить о
том, что суды в таких случаях полагают критерий "исполнимости предварительного
договора" имеющим существенное значение (например, постановление ФАС
Северо-Западного округа от 15 сентября 2006г. по делу N А56-44973/2005,
Постановление ФАС СЗО от 9 июня 2008г. по делу N А56-15598/2007).
Представляется, что сама по себе "исполнимость предварительного договора
аренды" не является критерием оценки действительности предварительного
договора в отрыве от действительной воли сторон. Это означает, что такой договор
не подлежит признанию недействительным со ссылкой на общую норму ст.168 ГК
РФ, однако, оценивая волю сторон, суд может обнаружить основания для
применения ст.170 ГК РФ
12
.
Нельзя не упомянуть о проблеме неопределенности объекта. Часто в момент
заключения предварительного договора аренды сам объект еще не построен либо не
проведена его техническая инвентаризация, т.е. его окончательные характеристики в
этот момент сторонам неизвестны.
Пункт 3 ст.607 ГК РФ обязывает стороны договора аренды указать данные,
позволяющие определенно установить объект аренды
13
. Индивидуализация объекта
аренды является существенным условием договора аренды. Стороны должны и в
предварительном договоре аренды согласовать характеристики объекта аренды (п.3
ст.429 ГК РФ). Индивидуализация объекта принимается судами во внимание не
только при оценке заключенности предварительного договора, но и на стадии его
исполнения (заключения основного договора).
Индивидуализация еще несуществующего объекта в предварительном
договоре не может быть осуществлена обычным путем с полным перечислением его
12
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) ст.ст.168, 170…
13
Гражданский кодекс российской Федерации (часть вторая). Ст.607….
16
характеристик, включая кадастровый номер и т.п., - их в этот момент просто
физически не существует. При таких условиях индивидуализация еще
несуществующего объекта аренды может быть осуществлена только путем его
описания и указания порядка определения соответствия окончательных
характеристик объекта и данного описания.
Обычно указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения
данных об объекте (например, по результатам техинвентаризации) признается
судами достаточным для индивидуализации будущего объекта аренды (например,
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2011 г. по делу №А56 -
35721/2010 и от 24 апреля 2011 г. по делу № А56-21174/2010 , противоположная
позиция - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июня 2011 г. по делу
N А05-13094/2010).
Описание объекта в предварительном договоре должно обеспечивать
возможность соотнести проектные характеристики с данными технического и
кадастрового учета готового объекта. Недобросовестная или утратившая интерес к
договору сторона может использовать неточности договорных условий для того,
чтобы освободиться от договорных обязательств и избежать при этом санкций либо,
напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным
намерениям сторон.
Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за
собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности
доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном
договоре.
Если объект существенно изменяется, заключение договора аренды не
укладывается в рамки исполнения предварительного договора - в таком случае
стороны заключают новый договор в общем порядке. Понуждение к заключению
основного договора в такой ситуации становится невозможным (Постановление
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N
А56-42657/2009).
17
Точное описание объекта и размер арендной платы - существенные условия
договора аренды, которые необходимо отразить в предварительном договоре.
Однако норма п.1 ст.432 ГК РФ применительно к предварительному договору
позволяет утверждать, что любые условия основного договора, названные в
предварительном, приобретают характер существенных.
Это определяет разницу между приложением проекта основного договора к
предварительному и другим подходом - указанием наиболее важных условий
основного договора в тексте предварительного договора. Первый подход
практически исключает возможность споров или возражений по содержанию
основного договора, но также затрудняет исправление ошибочно или неточно
сформулированных пунктов. Во втором случае вероятность споров по содержанию
основного договора выше из-за возможности включить новые условия (но в силу п.3
ст.429 ГК РФ эти условия не могут считаться существенными).
Суды исходят из того, что при наличии предварительного договора не
существует возможности для передачи на рассмотрение арбитражного суда
преддоговорного спора об условиях основного договора (Постановление ФАС
Московского округа от 23 июля 2008 г. по делу N А40-14726/2007). Желание
скорректировать текст основного договора не освобождает от обязанности его
заключить.
Вопрос о сроке наступления этого будущего договора(сроке заключения
основного договора) является одним из наиболее важных условий предварительного
договора, хотя п.4 ст.429 ГК РФ о сроке сформулирован диспозитивно, и при
отсутствии указания в предварительном договоре на конкретный срок подлежит
применению годичный срок со дня заключения предварительного договора.
Условия о сроке очень часто определяются с грубыми ошибками, что вызывает
многочисленные споры.
Срок в предварительном договоре может быть определен календарной датой,
либо истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно
должно наступить (ст.190 ГК РФ).
18
Наиболее распространен комбинированный способ определения срока: в виде
периода времени после какого-то существенного для сторон события (например,
регистрация права арендодателя, завершение строительства и т.п.). Подобное
условие не соответствует закону, что повлечет применение судом общей нормы о
годичном сроке для заключения основного договора.
Ошибка заключается в привязке начала периода к моменту, который не
является календарной датой или неизбежным событием. Тем самым стороны
подменяют срок договора с отлагательным условием (ст.157 ГК РФ). С учетом того
что "завершение строительства", "регистрация права" и т.п. события носят
вероятностный волевой характер с точки зрения гражданского права, т.е. зависят от
воли сторон и существует вероятность их ненаступления, то такого рода события не
могут быть признаны юридическими фактами, с которыми ГК РФ связывает
возможность определения гражданско-правового срока.
Например, для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик
обращается с заявлением (п.2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ), но может и не
обращаться (например, в целях получения налоговой выгоды). Аналогичным
образом зависит от воли лица и момент государственной регистрации прав (ст.16
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
14
.
Кроме того, эти события вообще могут не наступить (разрешение на ввод в
эксплуатацию может быть не выдано, в регистрации прав - отказано). Такого рода
события признаются судами ненадлежащими условиями о сроке заключения
основного договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 июня 2006 г.
по делу N А82-6951/2005; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня
2009 г. по делу № А56-35721/2008 и от 5 апреля 2010 г. по делу № А56-8143/2009 ;
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010
г. по делу N А56-42657/2009).
14
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
21.07.1997 №122-ФЗ ( в ред. от 28.07.2012)// Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]
/ Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление 06.12.2012.
19
Несогласованности сторонами условия о сроке заключения основного
договора приводят к применению общего годичного срока, по истечении которого в
силу п.6 ст.429 ГК РФ действие предварительного договора прекращается
(Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А56-
35721/2008 и от 14 сентября 2007 г. по делу № А56-50744/2006 , Определение ВАС
РФ от 18 марта 2010 г. N ВАС-2825/10).
Необходимость указания неизбежного события делает конструкцию
предварительного договора неудобной для применения в отношении строящихся
объектов (обычно время завершения строительства непредсказуемо).
Недобросовестный арендатор может злоупотреблять невозможностью заключить
основной договор и требовать расторжения предварительного договора.
Устранить этот недостаток можно путем использования комбинации условия о
сроке и отлагательного или отменительного условия, т.е. привязки заключения
основного договора к исполнению определенного условия (например, регистрации
прав), но не позже конкретной даты. Отлагательное условие не позволяет
преждевременно направлять обязательную оферту для заключения договора, а дата
определяет момент прекращения обязательств сторон. Этот подход нашел
поддержку в арбитражной практике (Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 4 сентября 2008 г. по делу N А56-44718/2007).
Наиболее надежной гарантией заключения основного договора считается не
возможность судебного понуждения к заключению договора, а выплата будущим
арендатором денежных средств по предварительному договору.
Предварительный договор не порождает иных обязательств, помимо
обязательства заключить основной договор, поэтому при буквальном понимании
какие-либо расчеты по предварительному договору недопустимы (например,
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 декабря 2006 г. по делу N А05-
18888/2005-27). Но чаще суды допускают заключение смешанного
предварительного договора, с условием о платеже, впоследствии засчитываемом в
счет платежей по основному договору.
20
Правовая природа этого платежа в арбитражной практике оценивалась по-
разному. Наибольшие споры вызывала возможность применения задатка, который в
силу п.1 ст.380 ГК РФ несет одновременно обеспечительную, доказательную и
расчетную функции. Формально поскольку предварительный договор не порождает
денежных обязательств, постольку его исполнение не может быть обеспечено
задатком
15
.
В начале 2010 г. Высший Арбитражный Суд РФ вынес Постановление,
вносящее единообразие в правоприменительную практику о невозможности
применения института задатка в предварительном договоре, поскольку в силу
закона обязательства предварительного договора носят неденежный характер
(Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09 по делу N
А40-59414/08). В настоящее время ссылки на это Постановление стали появляться
во многих судебных актах как на утвержденную правовую позицию (Определения
ВАС РФ от 3 марта 2010 г. № ВАС-5467/08 и от 3 марта 2010 г. № ВАС-2121/10 ;
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2
июля 2010 г. по делу N А45-24776/2009).
Судебная практика подтверждает возможность обеспечительного платежа
(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2007 г. по делу N
А53-14925/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 декабря 2009 г.
по делу N А21-1652/2009). Как правило, если обязательства по предварительному
договору прекратились и вина арендатора отсутствует, суд взыскивает с
арендодателя обеспечительный платеж (Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 19 июля 2010 г. по делу N А56-14466/2009).
Обеспечительный платеж носит возвратный характер, но допустимо сразу
включать условие о зачете его в счет платежей по основному договору. Даже если в
предварительном договоре отсутствует условие о возврате обеспечительного
платежа, но основной договор не был заключен не по вине одной из сторон, суды
рассматривают платеж как неосновательное обогащение арендодателя. Аналогично
рассматривается полученный арендодателем аванс, в том числе названный
15
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). ст.380…