81
оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в
судебных спорах с налоговыми органами.
Тем не менее, следует полагать, что для окончательного устранения
неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды
помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года,
требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.
К вопросу о том, что не всякий объект недвижимости может быть предметом
договора аренды.
Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми.
Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это
не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет
преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ),
к вам применяться не будет.
Подобная ситуация описана в пункте информационного письма Президиума
ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша - это
отдельный "конструктивный элемент здания", а не самостоятельный объект
недвижимости и ею нельзя пользоваться отдельно от здания. Поэтому крышу нельзя
арендовать. В связи с этим организация, которая использовала крышу для
размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный
договор на новый срок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января
2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
2.4 Арендная плата и срок договора аренды
Следующий элемент договора аренды – это арендная плата.
Согласно п. 2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое
имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1)
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления
82
арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на
арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества
72
.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни
исчерпывающим, ни императивным. [См.: Приложение Б].
Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания
различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст.614 ГК РФ
форме.
Исключением из этого общего правила является положение ст.630 ГК РФ,
согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в
виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно.
73
Наиболее распространена денежная форма арендной платы [См.: Приложение
Д]. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы,
устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными
органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской
академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется
договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно
взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций
74
.
Важную особенность правового регулирования аренды составляет
регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В
изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без
ограничения по срокам и по кратности изменений (ст.450 ГК РФ), в п. 3 ст.614 ГК
РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в
72
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.614…
73
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.630…
74
См. п. 5 ст.6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ"О науке и государственной научно-технической
политике" ( в ред. от 28.07.2012)// Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]/ Компания
«Консультант Плюс». – Послед. обновление 06.12.2012..
83
год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть
предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
Арендная плата, как и срок в договоре аренды, не является существенным
условием договора.
Следует отдельно остановиться на сроке в договоре аренде, хотя он элементом
договора аренды и не является, тем не менее имеет большое значение для
определения характера арендных отношений.
Поскольку в силу ст.606 ГК РФ арендованное имущество передается
арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках
(времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст.610 ГК РФ, в
которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного
срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды.
Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст.
610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается
заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в
любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один
месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или
договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст.610 ГК РФ).
Правовая конструкция статьи ГК РФ о сроках аренды по договору составлена
таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано
законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны
в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться
максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также
отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного
срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный
законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.
3 ст.610 ГК РФ). Итак, из ст.610 ГК РФ следует, что законодатель "уходит" от
84
конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе
есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем примат
отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет и максимальные
сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так,
согласно п. 1 ст.627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок до
одного года.
85
3. Содержание договора аренды
3.1 Права и обязанности арендодателя
По общему правилу содержанием любого договора являются права и
обязанности сторон. Применительно к договору аренды его содержанием будут
являться права и обязанности арендодателя и арендатора.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества
арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и
назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду
имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им
(п. 1 ст.612 ГК РФ)
75
. При этом арендованное имущество сдается со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом,
сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них
арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением
либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при
заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем
таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также
возмещения убытков (п. 2 ст.611 ГК РФ).
76
Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным
требованиям: а) быть пригодным для использования строго по целевому
назначению; б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным
нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам,
СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям; в) соответствовать условиям
договора аренды, т.е. его существу; г) передаваться при необходимости со всеми его
75
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.612…
76
Там же. ст.611…
86
принадлежностями; д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу
документами.
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение
вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать: предоставления
необходимых ему принадлежностей и документов; расторжения договора;
возмещения убытков (ст.15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение
договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай,
если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот
срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и
разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам
обязательственного права (ст.398 ГК РФ);
б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче
имущества;
в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же
правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает
имущество в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время
заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В таких негативных
ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора
способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения
своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных
недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
87
Гражданский кодекс РФ, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при
сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю
альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за
свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом,
находящимся у него в надлежащем состоянии.
Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для
арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не
компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
В пункте 2 ст.612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из
общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в
аренду имущества.
77
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или
передаче имущества в аренду. Немаловажными положениями при сдаче имущества
в аренду являются следующие общеобязательные правила.
Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и
изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать
следующий нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо
арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие
юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного
правоотношения. Эти "другие лица" могут иметь различные правообладания на
сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу
закона, на правах сервитута или залога и т.д., т.е. согласно ст. ст.274,277,334 ГК
РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и
не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду
имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может
77
Гражданский кодекс Российской2 Федерации (часть вторая). ст. 612…
88
воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него -
на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения
договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может
называться: "О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду
без согласия залогодержателя". Учитывая вышеуказанную ситуацию, законодатель в
части второй ст.613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать
определенные при этом правила. Так, при заключении договора аренды
арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на
сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение
арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения
арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.620 ГК
РФ)
78
.
Итак, некоторые выводы из арендных правоотношений по передаче
имущества от арендодателя к арендатору:
1). Процесс передачи арендованного имущества, несомненно, должен
осуществляться по правилам ст.ст.611-613 ГК РФ.
2). Правила ст. ст. 611 - 613 ГК в обобщенном и упрощенном виде
эквивалентно распределяют ответственность сторон за нарушение своих
обязательств, делая одно исключение для арендодателя (п. 2 ст.612 ГК РФ).
3). Гражданский кодекс РФ между тем не дает прямого ответа на следующие
вопросы: как и на основании какого документа должен осуществляться сам процесс
передачи сдаваемого имущества от арендодателя к арендатору? Как зафиксировать
явные и (или) скрытые недостатки имущества, передаваемого в аренду? Сколько
времени необходимо сторонам для завершения приема-передачи имущества?
Наконец, нет в ГК РФ и ответа на вопрос, как быть, если арендодатель (или
арендатор) затягивает процесс передачи или приема арендованного имущества.
Ответов на это не найдешь ни в одном комментарии к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, а тем более в нормах ГК РФ. Единственной статьей в
Гражданском кодексе, в которой имеются слова "передаточный акт", является статья
78
Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть вторая) ст.ст. 613,620….
89
659. Но эта норма права относится к аренде предприятия в целом как
имущественного комплекса. В соответствии с ней передача предприятия арендатору
осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче,
включая составление и представление на подписание передаточного акта, является
обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не
предусмотрено договором аренды предприятия.
Уместно выделить при этом и такое обстоятельство. Передаточный акт
принимается к рассмотрению только при наличии акта инвентаризации,
составленного на основе баланса предприятия, отражающего все его активы и долги
(Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств,
утвержденные Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49). Следовательно,
только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен
соответствующий документ ("передаточный акт"), регламентирующий процесс
фиксации факта передачи объекта аренды. О действиях сторон арендного договора
по передаче имущества в аренду при отсутствии такой регламентации в ГК РФ и
действующем законодательстве.
И все-таки есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче
имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому. Имеется в
виду соответствующий обычай делового оборота. И с точки зрения законодательной
техники это верно, ибо невозможно регламентировать каждый шаг участников
арендного договора. Все свои шаги в этом направлении стороны оговаривают в
договоре самостоятельно. Например, к договору аренды административного здания
(или его части) приводятся как минимум два приложения. В одном приложении
дается поэтажный план-схема места расположения объекта аренды (в осях А-В, 9-й
этаж, 100 кв. м и пр.), что позволяет строго индивидуализировать этот объект, а в
другом приложении приводится акт сдачи-приема в пользование предмета аренды,
где можно описать все передаваемое в пользование имущество арендатору. В
договоре аренды указывают на наличие этих приложений, поясняя, что приложения
N 1 и N 2 - неотъемлемые части договора аренды под соответствующим номером, с
указанием всех дат: число, месяц, год. В самих приложениях также следует в
90
обязательном порядке указать: "Приложение N 1 от 18 марта 2003 года является
неотъемлемой частью договора аренды N 20-АР от 15 марта 2003 года" (названия и
даты условны).
Какой же промежуток времени необходим сторонам для подписания акта
сдачи-приема объекта в аренду? Как быть, если какой-нибудь участник арендного
контракта затягивает процесс подписания вышеозначенного акта или вовсе не
подписывает его? Ответить на эти вопросы возможно следующим образом. В самом
тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить
имущественную ответственность виновного контрагента. Например, в договор
аренды можно внести пункт примерно такого содержания:
"Ни одна из сторон не имеет права отказаться от подписания акта сдачи-
приема объекта (имущества) в аренду по неосновательному мотиву. Указанный акт
подписывается сторонами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента
подписания настоящего (основного) договора сторонами". "За неосновательное
уклонение от подписания акта сдачи-приема имущества в аренду или отказ от его
подписания виновная сторона выплачивает потерпевшей стороне штраф в размере
1500 рублей за каждый день просрочки (или отказа) подписания акта до момента его
фактического подписания". Все подобные условия ответственности являются
договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает
использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.
Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в
пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции
будут дисциплинировать нерадивого партнера по договору аренды
79
.
О производстве капитального ремонта.
Капитальный ремонт - такое восстановление основных элементов
арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по
назначению. В силу п. 1 ст.616 ГК РФ обязанность по производству капитального
ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными
79
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М., 2004. – С.184-185.