91
правовыми актами или договором аренды.
80
К сожалению, ГК РФ обходит
молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве
капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе
связанного с проведением такого ремонта (очень важного для арендатора, ибо такой
ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по
целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста
договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью - в разумный срок. При нарушении арендодателем обязанностей по
производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или
зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст.616 ГК РФ).
Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна,
т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора.
Исключением являются ст.644 ГК РФ - проведение капитального ремонта
транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст.661 ГК РФ - о текущем и
капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на
арендатора предприятия.
81
Об отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества.
Неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть
отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Естественно, что
отделимыми будут считаться улучшения имущества, отделимые от него без
причинения вреда.
Тем не менее Кодекс в ст.623 ГК РФ не раскрывает понятия "улучшение"
арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однако
80
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст. 616…
81
Там же. ст.ст. 644, 661.
92
определение самих последствий, связанных с улучшением арендованного
имущества силами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст.293
ГК РСФСР 1964 года, ст. 85 Основ Гражданского законодательства.
Так, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного
имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором
аренды (п. 1 ст.623 ГК РФ).
82
В случае, когда арендатор произвел за счет
собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после
прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не
предусмотрено договором аренды (п. 2 ст.623 ГК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит,
если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст.623 ГК РФ).
Ярким примером этого является ст.662 ГК РФ, предусматривающая по
договору аренды предприятия право арендатора требовать возмещения стоимости
неотделимых улучшений, произведенных без всякого согласия арендодателя.
83
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые,
произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются
собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
3.2 Права и обязанности арендатора
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании
арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре
не определены - то в соответствии с назначением имущества.
Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения
обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами,
обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими
82
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.623…
83
Там же. ст.662.
93
или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на
окружающую среду
84
.
Примером использования имущества не по назначению может быть
использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или
торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.
В пункте 2 ст.616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные
в ст.285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан:
поддерживать имущество в исправном состоянии;
производить за свой счет текущий ремонт;
нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть
оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".
Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1
ст.617 ГК РФ)
85
.
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия
арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу
арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих
прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление
арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных
прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В
указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед
арендодателем остается арендатор (п. 2 ст.615 ГК РФ).
84
См. ст.8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения
плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.
3399).
85
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.616,617…
94
Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила
по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие
правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст.615 ГК РФ правомочий, к примеру,
лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и
сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для
осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.
Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду
имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор
транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об
использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст.638, 647 ГК
РФ). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены
арендатору предприятия (ст.660 ГК РФ).
Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать
полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой
природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в
качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему
применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или
иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме
субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора
аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду
может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на
меньший период.
Договор субаренды является производным, и его условия предопределены
договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В
специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может
быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката,
субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст.631 ГК РФ, ст.31 Лесного кодекса РФ).
Договор аренды призван обеспечивать в первую очередь интересы арендатора
и арендодателя по основному договору, и потому на судьбу договора субаренды
влияет, конечно же, судьба договора аренды. Так, при досрочном прекращении
95
договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор
субаренды. Досрочное прекращение договора, однако, не означает, что допустимо
полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает
право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора
аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях,
соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст.618 ГК РФ).
Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия
досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Тем самым
они не относятся к императивным. Если же договор аренды по основаниям,
предусмотренным ГК РФ является ничтожным, ничтожен и заключенный в
соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст.618 ГК РФ).
От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор
с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по
договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена
арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои
права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и
новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на
прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между
арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой
86
.
При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту
арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или
зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения
арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616
ГК РФ). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в
случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор
(ст.619 ГК РФ) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст.393 ГК
86
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М., 2004. ст.198.
96
РФ). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата
взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.
Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан
поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает
выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения,
предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.
Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества
зависят от конкретного вида данного имущества. К примеру, арендатор нежилых
помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению
помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома,
озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате
предоставляемых коммунальных услуг) и т.д. При невыполнении арендатором
обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это стало
причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать
досрочного расторжения договора (ст.619 ГК РФ) и возмещения соответствующих
убытков (п. 1 ст.393 ГК РФ).
Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое
право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором
арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества
правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет
удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст.313
ГК РФ). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к
арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).
Уплата арендных платежей арендодателю - одна из основных обязанностей
арендатора. Она регулируется самой громоздкой статьей параграфа 1 главы 34
Кодекса "Арендная плата" ( ст.614 ГК РФ).
В ней имеются нижеследующие особенности:
1) Поскольку договор аренды - возмездный договор, то основной
обязанностью арендатора считается своевременное внесение платы за пользование
имуществом.
97
2) Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим
договором.
3) Если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата
согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при
аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст.614
ГК РФ).
Выходит, что арендная плата не относится к числу существенных условий
договора в силу закона и исключение установлено лишь для договора аренды
зданий и сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его
отсутствии договор признается незаключенным (ст.654 ГК РФ).
4) Внесение арендной платы носит альтернативный характер: она может
вноситься как за все арендуемое имущество, так и за его отдельные составные части
в виде: а) определенной твердой суммы платежей, вносимых периодически или
единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления
арендатором определенных услуг (например, производство капремонта в счет
арендной платы); г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Характерно, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст.614 ГК
РФ).
5) Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена в сроки,
предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Кодекс расширяет
возможности арендатора: законом могут быть предусмотрены иные минимальные
сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также аренды
отдельных видов имущества (п. 3 ст.614 ГК РФ).
6) Законодательно закреплено право арендатора требовать соответственного
уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,
98
условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или
состояние этого имущества существенно ухудшились (п. 4 ст.614 ГК РФ).
Вышеприведенный перечень различных вариантов оплаты аренды объекта не
является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре любую
комбинацию оплаты, в виде различных сочетаний ее форм, включая и не
предусмотренные Гражданским кодексом РФ.
87
Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую
право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в
случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в
установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату
более чем за два срока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате - не более
чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст.614 ГК
РФ). О сдаче арендованного имущества арендодателю по окончании срока договора
аренды. Достаточно подробно в Кодексе урегулированы вопросы, прямо или
косвенно затрагивающие содержание, пользование, улучшение и возврат
арендованного имущества. Так, пункт 1 ст. 615 ГК РФ о пользовании арендованным
имуществом воспроизводит норму ст.283 ГК РСФСР о том, что арендатор обязан
пользоваться имуществом согласно условиям договора, а если таковые отсутствуют
- в соответствии с его назначением.
Арендатор может осуществлять всякие распорядительные действия по
арендованному имуществу (поднаем, перенаем, субаренду, передачу в залог, в
безвозмездное пользование и пр.) только с согласия арендодателя, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. Причем во всех случаях, кроме
перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Об освобождении арендного помещения раньше срока, установленного в
договоре. Однако случается так, что арендатор освобождает помещение раньше
срока прекращения договора. Как же решается вопрос об арендной плате в таких
случаях? Допустим, что это - договор аренды на неопределенный срок. Напомним,
87
Завидов Б.Д. Указ. соч.- С.211.
99
что такой договор можно прекратить в любое время по инициативе каждой из
сторон, но с обязательным предупреждением другой стороны. Причем предупредить
нужно за один месяц, а при аренде недвижимости - за три (п. 2 ст.610 ГК РФ). Кроме
того, стороны могут установить в договоре другой срок для предупреждения.
В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть
сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил
помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную
плату при досрочном освобождении помещения (п.13 информационного письма
ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
О несвоевременном возврате арендованного имущества.
Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает
имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время
просрочки (ст.622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не
освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п.38
информационного письма ВАС РФ N 66). В данной ситуации следует признать, что,
пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае
придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными
средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с
момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п.39
информационного письма ВАС РФ N 66). Однако, как говорится, имеется в этом
вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от
приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не
положена.
Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и
неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать
его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок
ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного
срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную
плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта
приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением
100
арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п.37 информационного
письма ВАС РФ N 66).
Еще раз о других обязанностях арендатора. Кодекс специальным пунктом
выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей ( п.п.1,2 ст. 614
ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора
и возмещения убытков (п. 3 ст.615 ГК РФ). Хотя в конструкции ст.615 ГК РФ и нет
никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного
расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по
инициативе арендодателя изложены в ст.169 ГК, которая корреспондирует со ст.
615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный
характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Второй пункт ст.617 ГК РФ содержит новеллу, которая гарантирует
определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти
гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по
договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не
предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому
наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за
исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными
качествами арендатора.
Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора
идет речь. Вероятнее всего речь идет о случаях лишения права наследования
бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными,
неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по
общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не
может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор
аренды на оставшийся срок его действия.