4
Содержание
.
Основные данные о работе ..................................... Ошибка! Закладка не определена.
Содержание .......................................................................................................................... 2
Введение ............................................................................................................................... 5
Основная часть..................................................................................................................... 8
1 Договор аренды и его место в системе договорных отношений ............................. 8
2. Элементы договора аренды ...................................................................................... 25
3. Содержание договора аренды ................................................................................... 42
Заключение ......................................................................................................................... 58
Глоссарий ........................................................................................................................... 62
Список использованных источников .............................................................................. 65
Список сокращений ........................................................................................................... 71
Приложения ............................................................. Ошибка! Закладка не определена.
5
Введение
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов.
Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших
широкое распространение, как в предпринимательской деятельности, так и в иных
сферах. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или
помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.
Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности
арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это
касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также
транспортных средств.
Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух
предложенных законодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем».
Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по
передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче
имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а,
следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения
товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.
Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в
пользование или в пользование и во владение одновременно. Содержание
обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из
взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем
пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию
этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.
В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение,
поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий,
вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения.
Предметом исследования в выпускной квалификационной работе являются
гражданско-правовые нормы, регулирующие и обеспечивающие реализацию
договора аренды.
6
Объект исследования: общественные отношения, возникающие,
изменяющиеся и прекращающиеся в результате осуществления договора аренды.
Актуальность данной темы определена тем, что в гражданском праве, наряду с
обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по
передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют
особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рам-
ках которых хозяйственные или другие потребности их участников
удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих
материальных благ.
Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в
данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в
будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу,
собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая
соответствующую выгоду и доход. Обязательства по передаче имущества в
пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.
На сегодняшний день арендные отношения очень распространены, что еще раз
подтверждает актуальность темы и обуславливает ее научную необходимость.
Научную разработанность данной темы можно охарактеризовать как
относительно достаточную.
В современной юридической литературе, договор аренды представлен
достаточно широким кругом источников, однако это не говорит о полноте
исследования. Большинство работ содержат лишь обобщенные положения,
некоторые частные вопросы так и не находят своего выражения.
Среди авторов, наиболее полно исследующих заявленную тему можно
отметить таких как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский , В.А. Ершов, Б.Д. Завидов ,
С.А. Боголюбов , А.А. Иванов, М.Н. Симонова , Г.П. Савичев и другие.
Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской Федерации ,
Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон РФ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
7
Эмпирическая база работы представлена в виде опубликованной судебной
практики (Информационных писем Президиума ВАС РФ, Постановлений Пленума
Верховного Суда РФ, Постановлений Федерального арбитражного суда Западно-
Сибирского округа и т.д.).
Цель исследования состоит в том, чтобы на основе глубокого изучения и
систематизации нормативно-правовой, монографической, эмпирической и
литературной базы изложить правовые аспекты договора аренды, его понятие,
содержание и элементы. Последовательно реализованный принцип соотношения
теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить
объективное представление о характере, содержании и элементах арендных
отношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию
таких правоотношений. Это необходимо отнести к числу основных положений и
выводов, которые обусловливают научную новизну работы.
Задачи исследования:
- дать понятие договора аренды, раскрыть его особенности и основные элементы;
- охарактеризовать содержание договора аренды;
- изучить судебную практику по договору аренды;
- сформулировать конкретные выводы и предложения по совершенствованию
гражданского законодательства в данной сфере.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частные
методы познания: формально-юридический, логический, метод системного подхода,
анализ и синтез.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария, списка
литературы и приложений. Во введении обоснована актуальность, сформулированы
цели и задачи исследования. В первой главе раскрываются понятие договора аренды
и его место в системе договорных отношений. Во второй главе анализируются
элементы договора аренды. В третьей главе раскрываются права и обязанности
сторон (содержание) договора аренды. В заключении формулируются выводы,
выявляются недостатки правового регулирования договора аренды и вносятся
предложения по их устранению.
8
Основная часть
1 Договор аренды и его место в системе договорных отношений
1.1 Понятие договора аренды и его особенности
Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на
договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными
ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным
имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления
хозяйственной или иной деятельности.
Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, как
договор (имущественный найм), по которому арендодатель (наймодатель) обязуется
передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или только во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ)
1
, но уже
охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих
экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и
сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов,
финансовую аренду (лизинг).
Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду
и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный
наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и
"наниматель" будут использоваться как тождественные".
2
Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во
временное пользование. При этом то, что в п.1 ст.606 ГК РФ указывается "не только
на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели
договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем,
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ ( в ред. от 30.11.2011)(с изм. и
доп., вступившими в силу с 1.12.2012)//Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный
ресурс]/Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление 06.12.2012.
2
Иванов А.А. Аренда // Гражданское право: Учеб. Ч.2 [Текст] /Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.:
Проспект., 2008. – С.150.
9
пользователем же он является всегда"
3
. Арендатор, как правило, либо временно
нуждается в имуществе, либо не имеет возможности приобрести его в
собственность.
По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую
природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом).
Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника
сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом
смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда
является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться
арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в
качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования
арендованным имуществом"
4
.
Отношения, возникающие в силу договора аренды, прежде всего являются
обязательственными; содержание прав и обязанностей сторон в соответствующем
договоре регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать
и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему
договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный
владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное
имущество. Хотя объем полномочий обладателя такого вещного права, конечно же,
отличается от объема полномочий собственника имущества и субъекта любого
иного ограниченного вещного права.
Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого
договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу
соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие
правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его
отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в
имущественном обороте.
Однако нельзя, по нашему мнению, отрицать и того, что вещно-правовой
3
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М., 2004.- С. 19.
4
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.
10
характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с
арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор
приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия
владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем
объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как
законом, так и непосредственно в самом заключенном сторонами договоре.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это
обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления),
передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за
определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том,
что данный договор является двусторонним, консенсуальным, взаимным и
возмездным.
Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой
защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным
вещным правам (ст.305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет
право на защиту своего владения
5
также против собственника, т.е. и от притязаний
арендодателя.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого
имущества с использованием его потребительских качеств
6
, именуемую как право
пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее
полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу
остаются в собственности арендатора (п. 2 ст.606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст.
606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст.136 ГК
РФ).
Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во
временное пользование.
5
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М..2004.- С.7.
6
Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (часть вторая)/ Под общ. ред. Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина. М., 2010. – С.249.
11
Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств
по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть
безвозмездного пользования имуществом (глава 36 ГК РФ). Следует разграничивать
договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК РФ.
Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при
последнем, продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара , и
покупатель приобретает право собственности на купленную вещь после полной
оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендатора не
возникает, что исходит из определения договора аренды.
Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по
договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами,
определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо
обмен.
Договоры аренды и безвозмездного пользования близки по своей сути. В
обоих случаях одна сторона (арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне
(арендатору, ссудополучателю) во временное пользование имущество. Другая
сторона, то есть арендатор (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом
нормального износа, или в состоянии обусловленном договором . Главное отличие
между данными договорами в том, что договор аренды - возмездный договор, то
есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного
пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны
арендатора.
Договоры аренды и найма жилого помещения настолько близки по своей сути,
разграничить их практически невозможно. Однако законодатель производит
разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения
теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но с учётом
положений закреплённых в ГК РФ. Также по договору найма жилого помещения,
наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (то есть, коммунальные и
другие платежи). Также различие можно провести по тому, что наниматель может
вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее,
12
а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не
оговорены в договоре аренды.
Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется
арендатор, полезных свойств, без изменения её субстанции, в том числе
приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу,
закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды,
поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть
установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность
арендодателя или третьего лица
7
.
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст.624
ГК РФ)
8
, что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по
истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения
арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором ( надо иметь в виду
отличие аренды с правом выкупа от лизинга. Различие основное - потому, что
аренда не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть и
выкупным). Следует указать, что аренда с правом выкупа в период так называемой
перестройки считалась основным средством приватизации государственного
(муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в
разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех
сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен
на будущее время (Выкуп арендованного имущества был допущен только по
договорам аренды с правом выкупа, заключенным до момента вступления в силу
Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в
РСФСР" (Ведомости РФ. 1991. N 27. Ст. 927; N 28. Ст. 1654; N 34. Ст. 1966).
Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее
полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и
является одним из средств приватизации (См.: ст.26 Федерального закона "О
7
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая).ст. 606…..
8
Там же. ст.624.
13
приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ.
1997. N 30. Ст. 3595; N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст. 3332.).
Однако, такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли -
продажи, но, не относится к числу смешанных. В отличие от купли - продажи, при
аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент
заключения договора. [См.: Приложение В]
В постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных
вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» (далее Постановление) указывается следующее
9
:
1. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений
прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права
собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от
того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор
аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на
неопределенный срок).
Если договор аренды здания, сооружения или помещения был
зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в
Росрегистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора
аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор
аренды не прекратился.
2. ВАС РФ указал, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая
договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению
арендной платы. При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет
признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не
прекращавшимися.
Следует отметить, что некоторые практические аспекты реализации этого
разъяснения пока не вполне понятны. Так, например, неясно, каков будет срок
9
Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды.[Текст]:[Постановление ВАС РФ №73, от 17.11.2011г.] //Вестник ВАС РФ.-2012.-№1.