44
свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом,
находящимся у него в надлежащем состоянии.
Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для
арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не
компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
В пункте 2 ст.612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из
общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в
аренду имущества.
41
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или
передаче имущества в аренду. Немаловажными положениями при сдаче имущества
в аренду являются следующие общеобязательные правила.
Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и
изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать
следующий нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо
арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие
юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного
правоотношения. Эти "другие лица" могут иметь различные правообладания на
сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу
закона, на правах сервитута или залога и т.д., т.е. согласно ст. ст.274,277,334 ГК
РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и
не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду
имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может
воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него -
на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения
договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может
41
Гражданский кодекс Российской2 Федерации (часть вторая). ст. 612…
45
называться: "О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду
без согласия залогодержателя". Учитывая вышеуказанную ситуацию, законодатель в
части второй ст.613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать
определенные при этом правила. Так, при заключении договора аренды
арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на
сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение
арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения
арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.620 ГК
РФ)
42
.
Итак, некоторые выводы из арендных правоотношений по передаче
имущества от арендодателя к арендатору:
1). Процесс передачи арендованного имущества, несомненно, должен
осуществляться по правилам ст.ст.611-613 ГК РФ.
2). Правила ст. ст. 611 - 613 ГК в обобщенном и упрощенном виде
эквивалентно распределяют ответственность сторон за нарушение своих
обязательств, делая одно исключение для арендодателя (п. 2 ст.612 ГК РФ).
3). Гражданский кодекс РФ между тем не дает прямого ответа на следующие
вопросы: как и на основании какого документа должен осуществляться сам процесс
передачи сдаваемого имущества от арендодателя к арендатору? Как зафиксировать
явные и (или) скрытые недостатки имущества, передаваемого в аренду? Сколько
времени необходимо сторонам для завершения приема-передачи имущества?
Наконец, нет в ГК РФ и ответа на вопрос, как быть, если арендодатель (или
арендатор) затягивает процесс передачи или приема арендованного имущества.
Ответов на это не найдешь ни в одном комментарии к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, а тем более в нормах ГК РФ. Единственной статьей в
Гражданском кодексе, в которой имеются слова "передаточный акт", является статья
659. Но эта норма права относится к аренде предприятия в целом как
имущественного комплекса. В соответствии с ней передача предприятия арендатору
осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче,
42
Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть вторая) ст.ст. 613,620….
46
включая составление и представление на подписание передаточного акта, является
обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не
предусмотрено договором аренды предприятия.
Уместно выделить при этом и такое обстоятельство. Передаточный акт
принимается к рассмотрению только при наличии акта инвентаризации,
составленного на основе баланса предприятия, отражающего все его активы и долги
(Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств,
утвержденные Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49). Следовательно,
только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен
соответствующий документ ("передаточный акт"), регламентирующий процесс
фиксации факта передачи объекта аренды. О действиях сторон арендного договора
по передаче имущества в аренду при отсутствии такой регламентации в ГК РФ и
действующем законодательстве.
И все-таки есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче
имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому. Имеется в
виду соответствующий обычай делового оборота. И с точки зрения законодательной
техники это верно, ибо невозможно регламентировать каждый шаг участников
арендного договора. Все свои шаги в этом направлении стороны оговаривают в
договоре самостоятельно. Например, к договору аренды административного здания
(или его части) приводятся как минимум два приложения. В одном приложении
дается поэтажный план-схема места расположения объекта аренды (в осях А-В, 9-й
этаж, 100 кв. м и пр.), что позволяет строго индивидуализировать этот объект, а в
другом приложении приводится акт сдачи-приема в пользование предмета аренды,
где можно описать все передаваемое в пользование имущество арендатору. В
договоре аренды указывают на наличие этих приложений, поясняя, что приложения
N 1 и N 2 - неотъемлемые части договора аренды под соответствующим номером, с
указанием всех дат: число, месяц, год. В самих приложениях также следует в
обязательном порядке указать: "Приложение N 1 от 18 марта 2003 года является
неотъемлемой частью договора аренды N 20-АР от 15 марта 2003 года" (названия и
даты условны).
47
Какой же промежуток времени необходим сторонам для подписания акта
сдачи-приема объекта в аренду? Как быть, если какой-нибудь участник арендного
контракта затягивает процесс подписания вышеозначенного акта или вовсе не
подписывает его? Ответить на эти вопросы возможно следующим образом. В самом
тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить
имущественную ответственность виновного контрагента. Например, в договор
аренды можно внести пункт примерно такого содержания:
"Ни одна из сторон не имеет права отказаться от подписания акта сдачи-
приема объекта (имущества) в аренду по неосновательному мотиву. Указанный акт
подписывается сторонами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента
подписания настоящего (основного) договора сторонами". "За неосновательное
уклонение от подписания акта сдачи-приема имущества в аренду или отказ от его
подписания виновная сторона выплачивает потерпевшей стороне штраф в размере
1500 рублей за каждый день просрочки (или отказа) подписания акта до момента его
фактического подписания". Все подобные условия ответственности являются
договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает
использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.
Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в
пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции
будут дисциплинировать нерадивого партнера по договору аренды
43
.
О производстве капитального ремонта.
Капитальный ремонт - такое восстановление основных элементов
арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по
назначению. В силу п. 1 ст.616 ГК РФ обязанность по производству капитального
ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными
правовыми актами или договором аренды.
44
К сожалению, ГК РФ обходит
молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве
капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе
43
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М., 2004. – С.184-185.
44
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст. 616…
48
связанного с проведением такого ремонта (очень важного для арендатора, ибо такой
ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по
целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста
договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью - в разумный срок. При нарушении арендодателем обязанностей по
производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или
зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст.616 ГК РФ).
Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна,
т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора.
Исключением являются ст.644 ГК РФ - проведение капитального ремонта
транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст.661 ГК РФ - о текущем и
капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на
арендатора предприятия.
45
Об отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества.
Неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть
отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Естественно, что
отделимыми будут считаться улучшения имущества, отделимые от него без
причинения вреда.
Тем не менее Кодекс в ст.623 ГК РФ не раскрывает понятия "улучшение"
арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однако
определение самих последствий, связанных с улучшением арендованного
имущества силами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст.293
ГК РСФСР 1964 года, ст. 85 Основ Гражданского законодательства.
45
Там же. ст.ст. 644, 661.
49
Так, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного
имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором
аренды (п. 1 ст.623 ГК РФ).
46
В случае, когда арендатор произвел за счет
собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после
прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не
предусмотрено договором аренды (п. 2 ст.623 ГК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит,
если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст.623 ГК РФ).
Ярким примером этого является ст.662 ГК РФ, предусматривающая по
договору аренды предприятия право арендатора требовать возмещения стоимости
неотделимых улучшений, произведенных без всякого согласия арендодателя.
47
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые,
произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются
собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
3.2 Права и обязанности арендатора
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании
арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре
не определены - то в соответствии с назначением имущества.
Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения
обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами,
обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими
46
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.623…
47
Там же. ст.662.
50
или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на
окружающую среду
48
.
Примером использования имущества не по назначению может быть
использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или
торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.
В пункте 2 ст.616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные
в ст.285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан:
поддерживать имущество в исправном состоянии;
производить за свой счет текущий ремонт;
нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть
оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".
Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1
ст.617 ГК РФ)
49
.
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия
арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу
арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих
прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление
арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных
прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В
указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед
арендодателем остается арендатор (п. 2 ст.615 ГК РФ).
48
См. ст.8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения
плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.
3399).
49
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.616,617…
51
Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила
по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие
правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст.615 ГК РФ правомочий, к примеру,
лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и
сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для
осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.
Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду
имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор
транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об
использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст.638, 647 ГК
РФ). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены
арендатору предприятия (ст.660 ГК РФ).
Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать
полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой
природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в
качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему
применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или
иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме
субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора
аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду
может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на
меньший период.
Договор субаренды является производным, и его условия предопределены
договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В
специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может
быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката,
субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст.631 ГК РФ, ст.31 Лесного кодекса РФ).
Договор аренды призван обеспечивать в первую очередь интересы арендатора
и арендодателя по основному договору, и потому на судьбу договора субаренды
влияет, конечно же, судьба договора аренды. Так, при досрочном прекращении
52
договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор
субаренды. Досрочное прекращение договора, однако, не означает, что допустимо
полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает
право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора
аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях,
соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст.618 ГК РФ).
Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия
досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Тем самым
они не относятся к императивным. Если же договор аренды по основаниям,
предусмотренным ГК РФ является ничтожным, ничтожен и заключенный в
соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст.618 ГК РФ).
От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор
с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по
договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена
арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои
права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и
новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на
прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между
арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой
50
.
При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту
арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный
неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или
зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения
арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616
ГК РФ). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в
случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор
(ст.619 ГК РФ) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст.393 ГК
50
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М., 2004. ст.198.
53
РФ). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата
взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.
Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан
поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает
выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения,
предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.
Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества
зависят от конкретного вида данного имущества. К примеру, арендатор нежилых
помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению
помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома,
озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате
предоставляемых коммунальных услуг) и т.д. При невыполнении арендатором
обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это стало
причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать
досрочного расторжения договора (ст.619 ГК РФ) и возмещения соответствующих
убытков (п. 1 ст.393 ГК РФ).
Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое
право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором
арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества
правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет
удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст.313
ГК РФ). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к
арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).
Уплата арендных платежей арендодателю - одна из основных обязанностей
арендатора. Она регулируется самой громоздкой статьей параграфа 1 главы 34
Кодекса "Арендная плата" ( ст.614 ГК РФ).
В ней имеются нижеследующие особенности:
1) Поскольку договор аренды - возмездный договор, то основной
обязанностью арендатора считается своевременное внесение платы за пользование
имуществом.